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商业地产评估研究
商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。
我们大家都评估过商业物业，有大的商场，也有小的店铺。在现场勘查和评估过程中，我们可以发现，相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素是最多的，遇到的情况也是最为复杂的。
下面，我从商业地产的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估商业地产应采用的几种方法，并对一些具有代表性的商业地产的评估难点和技术路线提出探讨性意见。
一、商业地产特点
1、收益性
商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。
2、经营内容多，业态多样
在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同
的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。
3、出租转租多，产权分散复杂
商业地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业地产产权分散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托评估。
4、装修高档且复杂
为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
5、垂直空间价值衰减性明显
商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。
二、现场勘查时需要注意的事项
对于商业地产，我们在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。
1、实物状况
（1）建筑结构和建成时间
建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比较少。多年评估下来，一般一些沿街的小店铺是混合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些，我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可以查到。
建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物的可使用时间，以及维修费用的多少。
（2）空间布局
空间布局包括两个方面：
A整体建筑物内部的空间布局，待估商业地产在整体建筑物中所处的位置。楼梯和电梯的布置，着重考察建筑物内部人流的流动方式。
B 另一个就是待估商业地产内部的空间布局。是否有利于柜台、货架等的布置？出入口的位置，是开在建筑物内部的，还是开在街道上的？这些都会对商业地产的经营产生影响，进而也会影响到商业物业的价值。
另外，一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活的间隔对其收益产生较大的影响。因此，对商业地产进行估价时空间布局的考察很重要。
（3）楼层
通常状况下位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。如根据一般的估价实践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50%。我们现在评估大多都是2层、3层和4层分别取1层的70%、60%、50%。但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。这个主要是估价师现场勘查，2层、3层和4层的交通便利程度，以及楼层差异对人流的影响程度。
（4）净高
商业地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若
净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。但是，还有一种情况，就是有些商业用房超过5.5米，使用者可以隔层增加使用面积的，我们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。
（5）面积
根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。
（6）设施设备
主要是电梯、空调、新风等等设施设备对商业地产的影响。
（7）装修
装修分别商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这些都会影响商业地产的建筑品质。
另外，商业地产经营空间内的装修，我们可以适当考虑，特别是在做抵押评估时，我们不能对其装修作价评估。
2、权益状况
（1）所有权或都使用权情况
土地所有权状况和土地使用权情况：A 土地的用途是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什么。B 土地的来源是什么。是国有土地还是集体土地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。
房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方，如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。
（2）他项权利设立情况
他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价值。在抵押评估时，我们
要去交易中心查阅该商业物业的抵项情况。
（3）限制情况
建筑物的限制情况，可以到房地产交易中心查询。主要就是一些法院封查信息等。
（4）出租或者占用情况
出租情况：租金、租期。根据租期的长短。如果是租期短于一年，我们在评估的时候可以不考虑。如果租期长于一年，我们在评估时则要考虑租凭情况的影响，分租期内和租期外两个阶段进行评估。
（5）其他特殊情况
其他一些特殊情况，我们也要考虑到。如，我们做的，工业用地上的建筑改用为锦江之星，经营人可以从政府获得同意改变用途的批文。城市中心的工业用地上的工业厂房改建为办公及商铺，上海市经委会有同意其改变性质作为创意地产的文。这些我们在评估也要考虑到。
3、区位状况
（1）位置状况
坐落、方位、与重要场所的距离、临街临路状况、朝向、楼层等。
影响商业地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业地产的价值越高。对于一般的商业地产，A首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度；B要确定商业地产所处商业区的具体位置，因为在同一商业区中主道上的商业地产比相距仅数米远的侧道上的商业地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺；C分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。
临街状况也是我们评估时现场勘查的重点：商业地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布情况对其价值产生加大的影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果
几面临街，一般认为有利于商业地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高，但是注意的是，位于街角交通要道的商业地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。还要看看商铺前面有没有什么影响临街情况，我做的一个青浦区华科路的沿街商铺，有部分商铺靠近桥，引桥高于商铺地平，影响了商铺的临街性。这些要进行价值减损处理，而且要在特殊事项和变现能力分析中写清楚。
（2）交通条件
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。
交通的通达度对商业地产的价格具有很大影响，商业地产估价时要从两方面考虑交通条件。A顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；B经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度。
道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体，例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通的影响要认真地调查区分。
（3）环境状况
自然环境、人文环境、景观等。
（4）外部配套设施状况
基础设施、公共服务设施。
总结出，人流量情况，是不是能留住人。
三、商业地产常用估价方法
根据《房地产估价规范》，商业地产估价可以选择收益法、市场法、成本法
等。
为准确评估商业地产市场价值，基于商业地产的收益性特点，在商业地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，但一般不宜作为主要方法。
市场比较法：我们在做的时候主要就是要注意可比案例的选择。案例是否可比是很重要的。选取的案例与估价时点不要超过一年，楼层、结构相同，面积相差不要太大，临街情况不要相差太大。
收益法：我们主要注意市场租金的选取，现在我们的市场租金也是用市场比法做出来的，比较有理有据。特别要注意的是租赁合同的租金，我们拿到委托方提供的租赁合同，我们要有合理的判断，对于一些明显高于市场情况的租金，我们不能按合同来计算。因为这种租赁关系是很不稳定的，租客很容易选择替代的商业的物业来减少成本。如果我们不按租赁合同计算，那么，我们要在评估报告中写清楚，我们不按其计算的理由。
1、收益法
商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业地产估价最常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算是商业地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
最一般的公式： V=∑∏==+=+++++++++n i j i j i n n Y A Y Y Y A Y Y A Y A
112121211
)
1()1()1)(1()1)(1(1 式中：V ——房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值；
A ——房地产的未来净运营收益，通常简称净收益；
Y ——房地产的报酬率（折现率）；
n ——房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收
益的年限。
2、市场法
商业地产的转售转租比例比较频繁，特别是小型商铺更是如此，较易获得比较实例，所以在商业地产估价时，市场法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业地产的客观租金时，也可用市场比较法进行租金的测算。
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数
3、成本法
在有些估价业务中，由于市场交易资料的缺乏，例如热点区域大多商业地产是只租不售的，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。
成本法最基本的公式为：
房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧
其中适用于新开发的房地产的基本公式：
房地产开发价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
适用于新建成投产的建筑物的基本公式：
新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
适用于新开发的土地基本公式：
新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
四、商业地产估价的技术路线及难点处理
商业地产评估在总体技术方法思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择
和处理上有各自的特点。下面对不同情况下以抵押贷款为目的的商业地产进行评估的技术路线及难点处理进行简要说明。
1、不同经营方式商业地产估价的技术路线及难点处理
（1）出租型商业地产
出租型商业地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业地产主要采用收益法和市场法进行估价。
采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果租赁协议中的租金明显过高或过低时，在以抵押评估为目的的前提下，就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金，对于过低的租金则应采用。租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场求取待估商业地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型商业地产价值非常重要。
采用市场法对出租型商业地产估价主要应用在两个方面：①直接求取商业地产价格；②求取商业地产租金，在利用收益法测算商业地产价格交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业地产的重要环节。由于影响商业地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查看显得非常重要，必须要详细了解待估商业地产的地段及具体坐落、临街状况，经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
此外在交易实例的选择时还应关注商业地产的交易形式、价格（租金）内涵。如，当前许多商业地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件。即回报率与回报年限。类似这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用。如果一定要用，必须针对回报率和回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含管理费、水电费等，或者收取了押金，而有的则没有。而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任归属，租赁期限的长短、租金的支付方式及违约责任等都
对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。
（2）运营型商业地产
运营型商业地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等这类商业地产评估方法的选择要受收集的资料情况的影响。
①可收集的正常市场交易价格、租金、位置等信息：优先选用市场比较法和收益法两种方法进行评估。
②对于某些热点区域，市场买卖交易很少，多用于出租，这时无法收集到足够的市场法可比实例。针对这种情况则应收集估价对象的取得成本，运用成本法和收益法进行评估。
在采用成本法时，对于估价对象土地取得成本可以选择用市场比较法评估的应优先选用市场比较法，基准地价法次之。对于建筑物成本则应根据估价对象的结构、装修情况、设备、设施情况等求取。
另外，在采用收益法评估时，当难以获得第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。但实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业地产的净收益。
2、不同规模商业地产估价的技术路线及难点处理
（1）整幢商业地产估价
在实际的商业地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次要了解同层商业地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法和市场法。如很难找到可比较的市场买卖实例，或者酒店等大型经营性物业，将选用收益法和成本法进行评估。
（2）整层商业地产估价
整层商业地产评估，一般可采用市场比较法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业地产与分割商铺面临的客户群体定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致。但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业地产的价格。
（3）同层商业地产不同铺面评估
对于同层商业地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是，这种技术处理方式要求对同层商业地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。
3、在建工程商业地产估价的技术路线及难点处理
对于在建工程的商业地产来讲，一般选用成本法和假设开发法进行评估。
在采用成本法时应注意估价对象在建工程于估价时点前已投入的成本、费用的确定、工程的完工进度等，并且同时应对是否存在未付工程款给予重点调查，对于未付工程款是否存在的证明，应该由工程的承包方出具确认而不是委托方或产权人确认。
在采用假设开发法时应注意对于开发完成后的房地产价值宜用市场比较法或收益法进行测算，而后再根据估价对象的完工情况、规划的开发完成后的情况等测算其后续开发成本、费用等。同时在使用此方法时应注意对于估价对象开发完成后的实体状态的把握，如是什么级别的商场等，只有对于这些开发完成后的情况把握全面，才能准确的测算开发完成后的房地产价值。最好能够拿到项目已经通过审批的可行性报告。建筑形态和面积可以根据施工许可证后的附表进行计算。
4、空置、烂尾商业地产估价的技术路线及难点处理
（1）烂尾：首先了解烂尾的原因，只有知道这一点，才能继续就估价资料收集、估价技术路线、估价方法的选取等方面进行进一步的确定。在评估烂尾楼进行评估时，可以选用成本法和假设开发法。
（2）空置：首先了解空置的原因。在实际中有多种原因导致商业地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。以抵押贷款为估价目的，应充分考虑谨慎原则。此类物业宜采用成本法为主要估价方法，同时根据估价对象选用假设开发法或收益法进行评估。但不论选用哪种方法进行评估，均需对其于估价时点的空置或烂尾的状态、预计持续的时间、恢复正常经营需投入的各项成本、费用等予以考虑。