买房手续和注意事项
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买房需要什么手续！~
第一步 看房
验明产权是关键
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是
否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用
住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才
能上市交易。
第二步 签合同
确认买卖双方合法身份
行家提示:签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;二
要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。
签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,
并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否
是卖主的合法代理人。
第三步 办手续
必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面
积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。行家提示:
购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私
下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户
手续。
第四步 交房
按照合同约定执行
办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装
修和附属设施,验收合格后买方付款。行家提示:买方在未取得房产证前,不应付
清全部房款。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的
要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人
到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款。在贷款前，你要先知道自己的公
积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。
公积金是职工的一种福利，贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以
和公积金一起，做成组合贷款，如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多，
这时可以组合贷款。
确定自己的公积金后，就是去选房子。确定这个房子总价多少钱，首付多少，总
价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金，一
般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金，
这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的，这样从总额来说，给的
现金越多，贷的越少还是
合算的，当然这个得由你自己的情况来决定。
在贷款的时候，要有担保，比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担
保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就
行了。提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保，但这两
种比较麻烦。存折担保，如果要贷10万，得由11万的存折，而且存折到期不能
提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行，而且只能是
本地区的。
担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次。所以说
取钱和贷款是两个不相干的过程。
办好了贷款，银行会给你一个账号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你
只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了。
你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息。但是具体
规定还得看你和银行签订的合同。
假如只是进行商业贷款
依照自身承受能力决定还款金额
衡量资金承受能力遵守以下三条准则：
1.贷款的月还款额≤月均可支配收入的50％-月物业管理费；
2.贷款的月还款额≤月均可支配收入的55％-月物业管理费-其他债务月均偿付
额；
3.现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之
需。
需要提示的是，大部分银行都提供房贷还款方式变更业务，同时提供还贷组合方
式。如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合，应该咨询专业人士，选择合适
的组合方式进行变更，以免伤害到自身信用，或者使得负担、压力过大。
尽量提高首付层数可规避利率风险（非固定利率房贷）
以50万元贷款15年期为例，首付为2成，利率为6.12%的要比利率为5.51%多
付23572.43元；当首付为3成时，增加额为20625.87元，即在首付确定的情况
下，利率带来的增加额与首付成反比。首付成数越高，利率提高后，利息增加额
越少。所以购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。而且如果首付提高，对于
购房者也可减轻月供负担：假设利率为5.51%，首付3成比首付2成减少购房支
出73585元，每月还款额减少408.81元；利率为6.12%，首付3成比首付2成
减少购房支出76531.84元，每月还款额减少425.17元。
银行设置等额本金、本息贷款门槛
目前，大部分银行在提供等额本金和等额本息贷款时，有收入限制。相对来说，
等额本金贷款由于初始还款额较高，门槛也较等额本息高。
举例来说，15年期20万元贷款，等额本息每个月还款额大约为1707元，大部
分银行需要贷款人每月收入高于3000元。同样贷款，等额本金还款额，首月偿
还2200元，银行就将门槛自动抬高至4000元。选择哪种贷款方式，也要考虑到
不同方式对贷款人收入的要求。
买房需要什么手续
本人对买房一点不懂，现在需要在老家曹县买房子，请问注意什么？是这样的房
价大概2000-3000一平方，分期付款，房子期房在建。不要复制哦！请指点！谢
谢
问题补充：
我是山东菏泽曹县的，呵呵 。不好意思是按揭付款！劳驾在解答一下啦。谢谢
1.因是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格，也就是查看“五证”
是否齐全。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工
程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房
预售许可证》，简称“五证”。其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国
有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建
设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，
未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
看着了预售许可证基本上能说明开发商已通过各相关部门审批，买此房对担心其
盖不起来开发商就跑了类似担心可以打消。
2.了解开发商实力，了解该项目土地抵压情况，土地抵压情况直接影响到将来房
产证的办理。
3.你说的分期付款是否指银行按揭贷款？因为一般开发商取消了分期付款的方
式，购房现基本两种付款方式：A：一次性全额付款；B：银行按揭贷款。
4.一次性无需多说，直接全款付清签商品房买卖合同。关于按揭个人需提供资料：
身份证，户口本，婚姻证明，收入证明，已婚夫妻双方皆需到场，未婚户口所在
地民政局开具未婚证明。
5.了解户型朝向，采光通透性，层高，物业管理费，交房时间等。
买房是大事，可以多请教身边置业朋友参考，建议四处多看看多些楼盘，多看多
了解通过销售员介绍你能了解不少！
希望对你有所帮助，祝开心买得满意新房！
贷款买房需要什么手续
我是丹东的想在大连买房
看上你想要房子,备好以下资料就可以了.
1.身份证.
2.户口本.
3.有效的收入证明.
4.婚姻证明.
5.首期房款证明.
6.银行流水存折.
7.没有信用不良记录.
买房子时都需要看房子的什么证件啊？比如说我知道应该
有“避雷证”还有什么啊？
问题补充：
我就是怕买了房了，结果因为房子的证件不符合国家标准，到最后了又被国家收
回。所以想找正规的房产商。看有什么证件要看。
1、买
房需要看：土地证、建设规划许可证、预售许可证
2、收房时候看：竣工验收备案证明
要土建、环保、防雷、消防等等都取得各自的验收证明，才能取得竣工验收备案
证明的，等于是一个总的。
购房产权问题
打算买套房子，但是我们那里的开发商都挺没良心的，小产权的房子蒙着你当大
产权卖给你，只要房子卖了他就不管你了。
我们家打算买套房子，但是不知道怎么识别房子到底是大产权还是小产权，刚刚
我妈看了一套房子，感觉挺好的，但是听说他的土地适用权是40年。
我很迷惑到底是什么样的房子是国家不承认的，说征地就给征了的?
如果我要买房子，我需要看些他的什么证，需要了解什么才能确保我买的这房子
是大产权，完全没有问题呢？？？（希望有经验的朋友说得越细越好，谢谢）
看他的五证，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、
建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。小产权房主要是因为他的土
地不是国有的，不具备建商品房的条件，你重点看看其国土证的原件。商品房土
地使用年限住宅是70年，商业是40年，商住综合是50年。你说的情况只有40
年的一看是不是按商业用途报的。二要看是不是从别人手里转来只剩下40年。
买房得看5证，都哪5证，是什么用的
1.国有土地使用证
2.建设用地规划许可证
3.建设工 程规划许可证
4.建设工程开工证
5.商品房预售许可证
我是做地产的，有问题可以给我留言。
如果要买房就只看《商品房预售许可证》就好，因为所有证件的办理顺序就是我
写的12345，最后办理的是商品房预售许可证，只要这个办理了前面的证件就都
有了。
买房需要看房地产公司的哪几个证书
我想知道买期房 时候需要看房地产公司资质 需要看房地产公司的哪几个证
件。谢谢
房子先和开发商签订合同。需要看开发商的五证。
1.建设用地规划许可证
2.建设工程规划许可证
3.建筑工程施工许可证
4.商品房预售证
5.营业执照
等房子竣工后，你手里需要有房产证，土地证。
买房时，那些地方最关键，防止被骗要注意那些。那几个证
最重要？
我从一个人手中买房，他说是他定下来的，没有与开发商签合同。我买了就直接
代我去签。我对这方面不懂，请大家帮下忙，谢谢了。
1、买房谈判十五招
（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍
价，砍出的价格务必在合理的范围内。
（二）让对方先开口说话，
让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可
以先让步。
（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太
珍惜。
（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。
（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对
方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。
（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。
（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也
要得到一个承诺。
（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。
（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够
多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，
一切都还可以重新来过。
（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的
过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
2、注意的问题：
除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)
物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”最好的。
1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房
期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.
2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样
板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.
3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地
产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.
4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏
和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,
并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保
修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依
据.
5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果
自己
的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼
花的可能性.
6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!
1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1
号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。
2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个
毗邻
江湖、山川。其实，可能差几十里路，您只有对照坐标，在真正的地图上查找，
您才会知道这楼盘的真实位置。
3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的最低
价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买
时，楼价也会下调。
4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将
后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。
5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，得亲自去看看。
因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。
6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单
位是否值得依赖。不了解别轻易购房。
7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到
该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，别被什么“机不可失”之类的字眼所
迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。
8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产
权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。
9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广
告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，
然后仔细算算，哪种方法合算。
10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时，更别
忘了这些内容。连连
2、购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能
乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。
但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披
露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，
很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，
购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就
是你准备购买什么样的房子，首
先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应
该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项
目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行
了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，
这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意
到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，
签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中
的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，
就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅售楼书。
售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书
中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确
认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地
产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求
审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条
件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些
开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟
的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10
分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，
所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广
告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？
我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中
所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身
具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，
这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么
好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它
的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没
有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行
义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定
金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履
行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一
分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定
金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不
履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个
“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条
款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之
日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能
签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就
应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和
房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在
签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根
据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手
续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是
否包括你所要买的房子。
五证，
一个是建设用地规划许可证，
第二是建设工程规划许可证，
第三是建设工程开工证，
第四是国有土地使用证，
第五是商品房预售许可证，
简称叫“五证”。
其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工是由市建委核发的，国有土地使用
证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？
交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是
预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许
可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易
作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来
顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。
什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供
的两份
法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保
修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗
漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等
设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商
和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、
住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的
说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说
明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说
明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的
时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文
件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限
售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并
交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果
你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。
一个是按套计价，
一个是按建筑面积计价，
还有一个是按套内建筑面积计价值。
通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按
住宅面积外围线来计算。
一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为
有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所
以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里
写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免
使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？
通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，
一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，
只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。
通常，现在房
地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，
通常是3%。
面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过
3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约
定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实
结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还
有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品
房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国
家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如
说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种
不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。
如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围
扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说
契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，
都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可
抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住
三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，
不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？
很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开
发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商
的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合
同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公
司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一
些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例
数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协
议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行
约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋
购销合同里约定的还重要，因为补充条款是
根据不同的项目的不同具体情况来约
定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房
者合法权益的一个很重要的方式。
第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产
权证办下来，这通常在补充条款里约定。
第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有
的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，
也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一
些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，
而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要
有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公
摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面
积。
第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对
装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材
料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色
等。
第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，
比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什
么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉
及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因
此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，
把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
看房选房请参考：https://www.360docs.net/doc/26494418.html,/choose/index.html
合同签订请看：https://www.360docs.net/doc/26494418.html,/contract/ 这个问题可复杂了。
要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小。
签约注意事项：
1、 会所同时使用。否则罚款；
2、 大堂规格
3、 广告做附件
4、 楼层描述说明
5、 保证多久产权证到手
6、 所有涉及到的证件复印附上
7、 签字人委托书正本副本
8、 查《商品房销售管理办法》
9、 要求查附上面积测定证明
10、 审查开
发商的资质、销售资格
11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付
款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎
对待，
12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情
况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷
能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去
很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。
13、 a、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款；
b、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖
方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同
时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，
面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款
由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面
积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；
绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
15、 中心花园面积、泳池确认入合同
16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设
工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工
程规划许可证，施工许可证
1).国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地
出让金；
2).建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；
3).建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；
4).建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；
5).销售许可证，允许销售该房屋.
开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通
知我方，我方保留权利。
17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不
包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解
房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵
押…证实无抵押
1).建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及
《建设用地规划许
可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改
的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
2).有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同
示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买
房人更难辨别。
3).按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，
被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加
快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样
是风险？
4).房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小
区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围
之内，当时从许可证上很难看出破绽。
5).没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售
楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房
人还是防不胜防。
鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转
嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第
一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由
政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的
惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的
前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买
房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，
这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些
18、 用电负荷
19、 道路不得收费
20、 环保家装无异味
21、 产权年限
22、 房产允许抵押、置押
23、 垃圾何处处理
24、 万分之一违约款太低
25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书
等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
26、 确认楼层和楼号的描述
27、 开发商对赠送的产品质量负责。
28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司
29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押
30、 印花税双方出
31、 土地使用税
买房需要注意什么
悬赏分：0 - 解决时间：2010-4-25 13:09
一、你要问清是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：
建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积
不包含)。同时，按照北京市房地要求，
凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。
二、具体价格 一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔
楼在6层至8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价
与均价相差5%至8%，塔楼是在15%至20%之间。
三、入住时间 是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、
取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能
保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、
排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车
位收费标准，是否可售。
3
个人买房需要注意什么？
悬赏分：0 - 解决时间：2006-11-1 10:37
比如去购买那些签合同多少年的房子，这些房子都是以前农村的，在深圳布吉这
边，后来才盖起来的楼房，并不属于房地产公司开发营建，完全属于个人，而房
主只出售楼层，这样的房子能买吗？安全吗？
买房有妙招 五种房子买不得
广告不实的房子不要买
在铺天盖地的售房广告中，利用夸大诉求和虚假内容欺诈消费者的现象并
不少见。比如一些冠名“花园”、“广场”、“山庄”的住宅区名不符实；体现
“交通便利”的机场、车站、商贸中心与新楼的距离与实际距离相差太远，标明
的“优惠价格”只是房子的底价，尚不包括楼层价、方位朝向价、物业管理价，
如此等等不一而足。由此看来，通过各种媒介广告购买商品房，一定要多一个心
眼儿，不要被开发商故弄玄虚的“卖点”所迷惑，对不实的售房广告一定要避而
远之。区别不实广告只要用心并不难，如看到“优惠成本价”、“最高级”、“最
佳”、“最好”、“大赠送”、“大酬宾”，“买房的同时已经升值”等诱惑人
心的词汇，不要轻易动心，而是要多问几个为什么。对广告要多加分析，不实广
告是经不起推敲的。
设计不佳的房子不要买
买房子并不是买一个冷冰冰的空间，而是要求实用功能、艺术功能、投资
功能等有机地结合在一起，设计在其中起着举足轻重的作用。综观我国住宅房的
设计，存在着严重的不足。有的几十年一贯制，有的千家万户一样化，没有变化
和个性。另外，由于商品房设计的不足，使商品房的布局不够理想、采光不足、
通风不良、栋与栋之间距离太小、房中的过道太多等。建筑是凝固的音乐，住宅
是立体的诗篇。买房不仅要看空间的大小，而且对楼房内外的设计要细加品评和
鉴赏，设计得好与坏直接影响楼房的升值能力和投资价值。不仅要看楼房的外表
是否美丽端庄、奇伟壮丽，而且要看房内的设计是否尽善尽美，既要有外在美又
要有内在美，内在美是建筑物的精神所在。试想一想，实用面积和建筑面积相差
太大的房子，谁会喜欢？
质量不好的房子不要买
质量是房子的生命，也是投资商品房必须摆在首位考虑的重中之重。从目
前各种媒介披露的建筑质量问题来看，严重的楼毁人亡，令人惨不忍睹，轻一点
影响住房的正常使用，住户苦不堪言。购买有质量问题的商品房，无异于拿钱去
打水漂儿。看房子的质量主要从两个方面入手。一是看资料，主要查看各种建材
厂家及产品的合格证书，各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工
程质量评定等原始资料；二是要现场查看房子的外表，如墙柱和地基是否有下沉、
墙体是否有裂缝和松动、屋面是否有渗漏、外粉刷是否脱落等等。如在上面两个
方面发现有质量问题的隐患，就绝对不要在这样的房子上花冤枉钱了。否则，自
己住则得不到安全和幸福的保障，投资则很难脱手兑成现金。
环境不良的房子不要买
居家消费还是购房投资，不仅是买下几个房间，而且要买周围环境。房屋
所处环境好坏直接影响到将来升值潜力和生活的便利程度。要看看邻居和周围居
住的是些什么人，是不是自己认可和大家欣赏的群体。在居住范围内，居民的认
同性、和谐性可以改善居民的素质，如果区内龙蛇混杂，风气不正，那么买家便
会效法孟母三迁。住宅区交通、购物是否便利，有无充足的休憩之地供人们散步、
锻炼、开展娱乐活动，孩子入托(入学)有无困难等。区内商业、学校等配套应尽
量完善，能满足居民基本生活需要。住宅区内的绿化和环保也是很重要的一个方
面，绿草成片，绿树成荫，花坛喷泉交相辉映，亭阁景点彼此衬托，这样令人喜
爱的环境内的房子，往往能吸引不少注重生活质量的买家。
受到限制的房子不要买
根据国家有关法律法规的规定，下面八种房子的买卖将受到禁止或受到一
定的限制：一是违法或违章建筑；二是教堂、寺庙、庵堂等违章建筑；三是著名
建筑物或文物古迹等需要加以保护的房屋；四是由于国家建设需要，征用或已确
定为拆迁范围内的房屋；五是单位不得擅自购买城市私房；六是房屋有纠纷或产
权未明确的不能买卖；七是出租人、共有权人的房屋出售，在同等条件下承租人、
共有权人、承典人有优先购买的权利；八是出卖国家或单位补贴的廉价购买或建
造的房屋也有一定的限制。无论出于什么目的，对以上八种房子最好不要买，否
则将使自己陷入不利的纠纷当中，花冤枉钱，蒙受不必要的经济损失。