三亚市海棠湾规划整合
三亚市海棠湾规划整合
时间：2008-04-10 作者：
1. 规划背景
1.1 规划整合的背景与依据
2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政
府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。
1.2 规划依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年10 月28 日）
2 . 建设部《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日）
3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）
4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》
5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》( 上报）
6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示
国家相关规范及三亚市相关地方法规。
1.3 规划目标
为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标：
一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。
二、落实统筹发展；把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展，等方面内容落实在规划工作中。
三、建立惠民途径；建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁，实现国际化标准和民生标准合一。
四、贯穿建设管控；在管委会的规划管理机制下，给重点项目提供具有针对性的管控要求，确保具体项目建设与海棠湾总体定位的有效衔接。
1.4 规划整合技术路线和指导思想
技术路线：
规划整合的技术路线从梳理有待解决的三大问题“整合、提升、对接”入手，提出三个方面的核心工作，分别是：梳理与优化已有规划，结合新时期的发展要求，提升相关工作的深度和内容，形成适用的项目落实和建设控制标准。最终，确立适合于海棠湾管理模式下的纲领。
指导思想：
一、有效应对关键问题：集中针对开发建设过程中遇到的一系列关键问题，运用技术手段在规划层面提出相应的解决方案；
二、把握重点形成纲领：把握关系海棠湾核心功能、核心结构和核心影响力的要素，形成重点的实施管控的纲领；
三、直接指导详细设计：在分区规划定位的基础上，结合控制性详细规划的法定平台，提出指导详细设计的管理导则，指导和引导项目的详细设计；
四、跟踪指导重点项目：在管委会的机制下，规划参与重点项目的协调，跟踪重点项目设计与实施。
1.5 区位分析
海棠湾位于海南岛南端、三亚市的东部，距离市区28 公里，具有良好的旅游区位条件。在《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》确定的“一城三湾、
三脊五镇”的空间结构中，海棠湾是三大海湾之一。总规定位海棠湾为“国家海
岸”旅游度假区，世界级的度假天堂，多元化的热带滨海旅游休闲度假区，国家级海洋科研、教育、博览基地。
1.6 规划范围
本次规划整合的范围与已经批复的分区规划和控制性详细规划的范围基本一致，规划范围南起亚龙岭，北至三亚市界，西起东线高速公路，东至滨海一线，同时覆盖南田温泉和蜈支洲岛。规划整合范围不包括北部由陵水县管辖的土福湾小部分用地，总面积为98.17 平方公里。
三亚未来城市建设大纲
三亚未来城市建设大纲 三亚新版总规深入分析和评估了城市发展现状，提出了新的城市发展定位和总体思路，给三亚未来10年的发展规划了一幅美丽的蓝图。 不久前，《三亚市城市总体规划（2008-2020）》通过了专家评审，三亚新版总规编制工作取得了重大阶段性成果，象征着三亚未来城市建设大幕已徐徐拉开。 从经济社会发展趋势来看，城市发展已经进入更加理性发展状态，科学发展已成为大势所趋。从三亚的发展经验来看，由于紧紧围绕总规确定的国际性热带滨海旅游城市定位，三亚城市化进程不断加快，城市建设水平不断提升。从三亚面临的发展形势来看，海南国际旅游岛建设也对城市规划建设提出了更高的要求。新总规对三亚抓住机遇，打造世界著名、亚洲一流的国际旅游目的地具有重要的指导作用。 一、本次新版总规的亮点 （一）进一步深化了对市情的认识 本版总规深入分析和评估了历版城市总体规划，深入认识到城市发展及历版总规所传承的脉络，总结了三亚20年的发展实际上是一种具有自身特色的、先行试验的、新型的城镇发展模式，即以旅游业为龙头，“以城带乡、以旅促农、城乡互动、协调发展”的发展模式。这种发展模式，有别于多数城市以工业化带动城镇化的发展模式，是具有开创性的专业化旅游城市发展道路。 总规也深刻认识到，三亚的发展与国际化标准差距明显；生态保护亟需强化；空间结构松散；房地产发展需要进一步管控；城乡统筹、旅游惠民仍需完善；风貌特色亟需强化；支撑系统亟待完善等。但是，规划也认识到，三亚正处于城市发展的初中级阶段，承载着国家重大责任和国际高端目标。三亚的问题是在其高端目标定位下所凸显的问题，三亚的一系列问题是发展中出现的问题，也应在发展中创造性地应对和解决。 （二）进一步明确了城市的发展定位和总体思路 本版总规提出的城市发展总目标为：世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区，努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、创新创意高地、天涯文化源地。 随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，旅游业作为三亚支柱产业的重要性更加突出。新总规进一步完善了旅游为主导的三亚城乡统筹发展模式，提出的产业发展策略同样强调以旅游为主导，建立以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以现代农业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑的现代产业体系。 规划还充分借鉴国际旅游城市发展的经验，建立符合国际旅游城市要求的设施配套标准，完善各类旅游设施和旅游产品，提出旅游发展和社会民生建设相统一的相关机制建议，建立
三亚市海棠湾水系工程项目样本
三亚市海棠湾水系工程项目 一、项目基本情况 建设单位: 三亚市海棠湾开发建设有限公司 建设地点: 三亚市海棠湾旅游度假区 建设内容及范围 建设范围: 南起铁炉港出海口、铁炉港, 北至藤桥东西河交汇处至出海口, 整个规划水系工程总用地面积: 18.061km2, 河道全长约26.942km, 其中水域面积: 13.035km2, 绿化面积: 5.026 km2。水系内河航道常水位水深2.0m。 主要建设内容: 内河水系工程建设(包括主干河A及支河B、支河C、支河D、渠道的新开挖、拓宽贯通以及护岸)、藤桥河至出海口堤防工程及海滨沙坝防潮工程、铁炉港、龙江塘、指状湿地清淤以及护岸工程、控制性建筑物工程(泵闸工程的建设)以及景观绿化工程。 项目总投资267646.38万元。 环评编制单位: 海南省环境科学研究院。 二、项目环境影响和环保对策、措施 2.1 施工期环境影响 施工期对大气环境的影响主要是扬尘、燃油废气和底泥堆场的恶臭。施工堆土扬尘的影响距离是50m, 道路扬尘影响距离是35~40m。恶臭影响距离是下风向30m。采取环境保护措施后可减缓其影响程度和范围。 施工期对声环境的影响主要是施工机械和运输车辆。施工机械设备噪声影响距离是200m。 施工期对水环境的影响主要是施工作业废水以及施工人员生活污水对水环境的影响。施工作业废水主要是清淤底泥在堆场产生的工程余水, 主要污染物是
SS, 经过沉淀池沉淀处理达《污水综合排放标准》(gb8978-1996)表4中的一级标准后排放, 对水环境影响较小。 施工期对生态环境的影响表现在占地, 水土流失和对生物的影响几方面。在不采取水土保持措施的情况下, 本工程总的水土流失量达到了608212t, 而在采取水土保持措施情况下, 水土流失量约6082t, 按照土壤侵蚀强度分级标准, 在未采取水保措施情况下, 工程属剧烈侵蚀, 而在采取措施情况下, 工程属于轻度土壤侵蚀强度水平, 可减少水土流失量60.2万吨, 可大大减轻对环境的影响。因此, 本工程必须采取有效的水土保持措施。 项目施工期间的河道开挖、铁炉港龙江塘等疏浚以及水工建筑物的施工等等均会对河道内及湖内水生植物与其它水生生物等造成干扰, 破坏其生境。 2.2 营运期环境影响 ●工程建设对水文情势影响分析 本工程实施后, 对主干河及支河采取了疏浚、拓宽、新开挖以及护岸等综合整治措施, 新建了控制性建筑物(泵闸), 优化了原有河道断面形式与结构, 使河道过水断面加大, 水流更加畅通, 对水文情势有一定的影响。 本工程实施后大大提高了河道行洪、蓄洪的能力, 满足了规划范围内的防洪要求。防洪防潮工程实施后, 将全面提高海棠湾的防洪防潮排涝能力, 保证规划范围内用地的安全, 减轻汛期压力, 使其不受潮水的危害。 ●工程建设对藤桥河片区影响分析 对于藤桥河两岸防洪, 按照方案, 2号路采用路堤结合防洪防潮, 2号路北侧按50年一遇防洪标准修建防洪堤, 保护椰洲岛不被侵蚀, 同时在离出海口300m内保持原状。 从泥沙运动分析表明, 出海口处于泥沙动态平衡状态, 过多人工干预将破坏沙坝平衡, 泥沙将寻找新的冲淤平衡点。海棠湾海滩经过潟湖口门与藤桥河存在一定的泥沙交换, 但泥沙并不在口门处形成永久浅滩, 而是存在洪淤枯冲的季节变化, 因此洪季河口水位抬高的影响较小, 且洪季潮汐动力较弱, 潮位相
海棠湾分区规划及城市设计
海棠湾分区规划及城市设计设计单位：中国城市规划设计研究院 分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。 分区规划期限：2006年—2020年。 职能与规模 海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。 海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。 用地结构与布局结构 海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。 海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。 海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中： 一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。 一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。 三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。 六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是： 铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区 五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。 居住用地规划
三亚海棠湾市场调研报告样本
三亚海棠湾市场调研报告 二○一五年
一、地理区位
自然资源: 海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻, 集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。 海棠湾景象万千, 由于远离城市, 大部分区域没有开发, 有一种原生态的美。十九公里长的岸线风光旖旎, 河道如网, 绿洲棋布, 芳草萋萋。湾内有”神州第一泉”南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、海棠秀、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。藤桥东、西两河潺潺流过, 自然风光与人文景观交互辉映。 交通: 海棠湾对外交通主要经过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路, 区域内交通主干道由”三纵九横”的道路体系组成。
对外交通: 高速, 藤桥镇及林旺镇东线高速出入口, 国道, 海榆东线, 高铁: 海棠湾站( 正在规划建设) 。 内部交通: 三纵九横 ①三纵: 各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路; ②九横: 垂直于海榆东线通向海滨的道路体系; 港口: 依托南端泻湖口和北部河口设码头, 提供海上通道, 并连接蜈支洲岛。 商业: 海棠湾是国内规划档次最高的国际休闲湾区, 涵盖三大顶级配套: 国家级医疗基地、全球顶级酒店群、世界一级游艇基地。 购物: 三亚海棠湾国际购物中心, 是由国旅( 三亚) 投资发展有限公司投资, 总占地面积约19万平方米, 购物面积达33万平方米, 将是亚洲最大的免税城。项目以免税购物为中心, 辅以餐饮、娱乐及旅游住宿为一体的大型免税商业综合体, 将汇集世界最著名、最受欢迎的名牌精品, 购物环境奢华高贵而又亲切舒适, 将成为国内外游客的免税购物天堂。 酒店: 滨海沙坝一线用地, 将规划建设32家以上的国际高端品牌酒店。二三线将建成40家左右主题度假酒店。海棠湾将成为酒店数量最多、品牌最高端、设计理念最超前的国际休闲度假区之一。当前运营酒店20余家: 温德姆至尊酒店、凯宾斯基、索菲特、
三亚市海棠湾规划整合
三亚市海棠湾规划整合 时间：2008-04-10 作者： 1. 规划背景 1.1 规划整合的背景与依据 2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政
府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。 1.2 规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年10 月28 日） 2 . 建设部《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日） 3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90） 4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》 5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》( 上报） 6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示 国家相关规范及三亚市相关地方法规。 1.3 规划目标 为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标： 一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。 二、落实统筹发展；把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展，等方面内容落实在规划工作中。 三、建立惠民途径；建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁，实现国际化标准和民生标准合一。 四、贯穿建设管控；在管委会的规划管理机制下，给重点项目提供具有针对性的管控要求，确保具体项目建设与海棠湾总体定位的有效衔接。 1.4 规划整合技术路线和指导思想 技术路线：
三亚海棠湾旅游攻略
三亚海棠湾旅游攻略 “海南椰妹”根据多年在旅游方面的知识。在淘宝网店铺上积累的经验，为了让出行在外的朋友了解更多旅游相关的资讯，特整理这篇文章，希望能给广大的粉丝们一点帮助。 海棠湾风景迷人，位于海南省三亚市东北部海滨，距三亚市区28公里，南面与亚龙湾国家旅游度假区毗邻。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾风光旖旎，却沉寂异常。与亚龙湾、大东海相比，这里还没有染上城市的喧嚣与繁闹。此外，蜈支洲岛的水是公认全三亚水质最好的地方，而海棠湾就在号称“中国第一潜水基地”美誉的蜈支洲岛的对面，在海棠湾就可以看见蜈支洲岛.还有“神州第一泉”的南田温泉都在海棠湾区，南田温泉的鱼疗挺好玩的，可以试下。
安静自在的生活，是很多人的向往。比起三亚其他四湾，海棠湾更加静谧美好，没了喧闹拥挤的人潮，只剩舒适的床榻、精致的食物、原生态的美景，私 密的氛围……来到这里，什么也不要想，只要无忧无虑的度假就好。
在海棠湾北路聚集着最奢华的五星级酒店。已经建成的有万达希尔顿逸林、海棠湾康莱德、御海棠豪华精选、海棠湾喜来登、万丽、开维凯宾斯基以及海棠湾9号。除此以外，还有君悦、威斯汀等更多高端品牌正在建设之中。 而海棠湾的主要景点就是蜈支洲岛游玩，其他项目主要为海上户外，蜈支洲岛景区由于地处偏远，游人很少，沙滩是整个三亚地区最干净的一块，被誉为三亚最后一块处女地，集中在滕海渔村前海，海棠湾沿岸。蜈支洲岛上有趣的事情有很多：海钓、滑水、帆船、帆板、摩托艇、香蕉船、独木舟、拖曳伞、蹦跳船、沙滩摩托车、水上降落伞、沙滩排球、沙滩足球……除了这些之外，还有一个最不容错过的项目——潜水。（PS：看着椰妹眼热啊！！！）
海棠湾规划
今天，专家评审并通过了海棠湾分区规划和城市设计。依规划，海棠湾将建成“国家海岸”，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 “国家海岸” ———世界级的度假天堂 经过中国城市规划设计研究院半年多的规划编制，海棠湾分区规划及城市设计今天揭开面纱，规划中的未来海棠湾开发蓝图开始展现。 有关人士评价，作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。 规划将海棠湾定位为：“国家海岸”，是一个世界级的旅游度假天堂。这里，是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。 据规划人士介绍，“国家海岸”的定位，意味着海棠湾将以建设世界级的旅游休闲度假区为目标，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积一半以上。规划居住人口为25万人，几乎相当于再建一个三亚城区。 “一点、一带、三区、六片、五楔” 根据方案，海棠湾规划总体结构为“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中“一点”为蜈支洲岛，规划定位为海岛热带雨林公园；“一带”为沙坝地带———定位为世界顶级酒店带。
“三区”分为南、中、北三个区，南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，定位为综合休闲游憩板块；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，定位为高端休闲度假板块；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元，定位为多元文化旅游板块。 “六片”：包括铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。铁炉港片区定位为区域公共服务休闲中心，林旺片区将会建设成为现代旅游服务小镇区，龙江塘片区定位为高端品牌休闲度假区，风塘片区定位为国际主题度假社区，椰洲片区将建设成为集小镇、温泉、椰洲于一体的综合观光休闲度假区，土福片区则结合设置为海洋主题科教博览区。 “五楔”：各个功能片区被生态绿地所包围，五条主要生态绿楔顺应山势从基地中部穿过，直通海滨，形成从场地通山达海、联系内部泻湖、河流、湿地的绿化开敞通廊，成为保障区内的重要生态绿化屏障。 重现海上丝路图景 规划以重现海上丝路图景为主题，恢复场地内南北内河，利用蜿蜒的内河水系串联了区域北部的藤桥河椰子洲、中部的大小龙江塘和南部的泻湖这三处较大的水面，连接两岸的岛屿、半岛等功能板块，形成一条复合水上游线，极力渲染水岸风光的特色。 在内河两岸营造体验东南亚、南亚、西亚风情的大小岛屿以及半岛主题区，打造一个充满传奇故事、异域风情的水上体验之旅。 铁炉港及其周边区域将会形成东南亚风情的特色板块，中部龙江塘区域水滨将会形成浓郁的南亚风情区，北部结合椰洲片区和土福片区将会形成伊斯兰风情
海棠湾土地咨询报告修订稿
海棠湾土地咨询报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
三亚市海棠湾椰子洲岛 土地价格咨询报告 咨询机构：海南正理土地评估有限公司 项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师） 项目参加人：王云松（中国注册土地估价师） 目录 第一章项目总说明 (2) 第一节项目背景 (2) 第二节项目预测的基准日 (2) 第三节项目委托单位 (2) 第四节项目咨询目的 (3) 第五节报告编制依据 (3) 第六节报告编制说明 (4) 第七节项目咨询结论 (4) 第二章项目规模 (4) 第三章投资环境研究 (5) 第一节三亚市总体社会经济情况 (5) 第二节三亚市房地产市场状况 (7) 第三节区域环境研究 (8) 第四章项目开发现状 (10) 第五章现状土地转让价格估算 (10) 第六章项目经济效益分析 (12) 第七章不确定性分析 (13) 第八章附件 (13) 第一章项目总说明 第一节项目背景 2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房
（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。 第二节项目估算的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。 第三节项目委托单位 名称：海南建丰旅业开发有限公司 住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室 法定代表人：林怡胜 注册资本：港币 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管理，园林绿化工程。 第四节项目咨询目的 本咨询报告主要包括以下几个方面： 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项目投资成本及费用估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析，对本项目的转让价格进行估算。 5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最大的经济效益。
三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目及水上乐园项目弱
三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目及水上乐园项 目弱 招标文件 二0一五年五月 前附表
总则 前言 亚特兰蒂斯品牌五星酒店为现代建筑风格的超高层建筑，占地53.765 4公顷，东部面海，地理位置优越。整体项目包括三大部分：大型水上乐园、超高层星级酒店（200米高）、高层公寓酒店及低层独栋酒店等。项目建成后将成为海南最大的酒店及娱乐、休闲、游玩之场所。 工程概况 工程名称：三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目（一期）及水上乐园项目弱电工程 工程地点：海南三亚海棠湾滨海岸线中部，滨海路和风塘路交接处东侧 承包范畴：三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目（一期）及水上乐园项目弱电工程的采购、制作、安装及调试工程。按照发包人所提供的招标图纸、图纸变更洽商、施工方案、技术交底等技术资料范畴内所含的全部工程的劳务用工、材料、机具机械等。对承包范畴内容按包工包料、包设计、包资料、包安全、包文明施工、包水电、包质量、包工期、包验收合格。 工期：本工程估量开工日期为2015年7月，估量竣工日期为201 6年12 月。工期包括完成合同约定的全部工作范畴，并通过项目竣工验收。 工程规模:项目用地面积约290,039m2，要紧建设内容包括：酒店区域（包含水族馆）。酒店区域建筑面积约为245,113m2，拥有约1314间客房。酒店塔楼地上49层，地下1层，主体结构高180.3m。裙房地上2层，地下一层，建筑高度约为28m，有酒店大堂、各色餐厅、会议及宴会设施、商店及娱乐设施、亚特兰蒂斯的儿童设施、消逝的密室和水族馆等，消逝的密室(水族馆)拥有超过约3,800万公升的水和超过60种的独立展品。此次涉及内容为酒店项目的地下室、裙房及塔楼区域及水上乐园区域的弱电工程。 承包方式
三亚海棠湾公交车线路
一、海棠1号 1、线路走向：蜈支洲岛（起点站）→301医院→林旺大道（223国道）→海棠湾北大道（酒店群）→免税广场→龙海路→南田温泉（终点站） 2、站点：蜈支洲岛（起点站）→301医院→海棠湾9号酒店→江林路→G223国道→公交公司→林旺南风情小镇→林旺市场→林旺中学→林旺北风情小镇→海岸大道→海棠湾北大道→海棠湾广场→凯宾斯基酒店→索菲特酒店→万达希尔顿酒店→喜来登酒店→威斯汀酒店→海棠湾免税广场→龙海路→藤桥立交桥→9号公馆→六和悦城→南田温泉（终点站）。 3、间隔：按发车间隔10-15分钟一班。
二、海棠2号 1、线路走向：始发站青田村委会，终点站洪李村委会。途径：青田水厂、林旺大道、龙江村、洪李村等。 2、站点：青田村委会（起点站）→青田水厂→青田风情小镇→林旺南安置区→林旺市场→林旺中学→林旺北安置区→庄大村委会路口→龙江风情小镇→龙江村委会路口→洪李村路口→洪李村委会（终点站）全程：约14公里，用时：约25分钟/14公里。 3、间隔：按发车间隔8-10分钟一班。
三、海棠3号 1、线路走向：始发站洪李村委会，终点站升昌村委会。途径：海棠湾交警中队、凤塘村、海棠湾政府、南田场部等。 2、站点：洪李村委会（起点站）→海棠湾交警中队→凤塘路路口→龙海坡→藤桥糖厂→海棠湾政府→藤桥市场→东溪村路口→南田场部→芒果批发市场→升昌村委会（终点站）全程：约13公里。 3、间隔：按发车间隔8-10分钟一班。
四、33路机场专线 1、线路走向：海棠湾万丽酒店（起点站）→G98东线高速→藤桥糖厂→藤桥立交桥→龙海路→免税广场→海棠湾北大道（酒店群）→海岸路→G223国道（林旺）→江林路→301医院→湾坡路→G98东线高速→亚龙湾火车站（环城高速）→琼州学院互通→荔枝沟大道→三亚市第一中学→凤凰路→三亚火车站→凤凰路凤凰镇→机场路→凤凰机场（终点站）。 2、站点：海棠湾万丽酒店（起点站）→G98土福湾立交桥→藤桥立交桥→藤桥糖厂→G98藤桥立交桥→海棠湾免税广场→威斯汀酒店→喜来登酒店→君悦酒店→万达希尔顿酒店→索菲特酒店→理文文化酒店→凯宾斯基酒店→海棠湾广场→林旺中学→林旺市场→G223 国道→301医院→湾坡路→G98东线高速→亚龙湾火车站（环城高速）→琼州学院互通→三亚木柴厂→荔枝沟大道→三亚供水厂→荔枝沟市场→金龙家具城→三亚技工学校→三亚第五小学→怡庭豪园→凤凰路→三亚市第一中学→三亚市执法局→海航学院→育才路→三亚火车站→凤凰路→凯丰酒店→凤凰镇市场→机场路→凤凰机场（终点站），全程：约76.3公里，用时：约250分钟。 3、间隔：按发车间隔20-30分钟一班。
三亚市海棠湾规划整合
时间：2008-04-10 作者： 1.规划背景 规划整合的背景与依据 2006-2008年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。 规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日） 2 .建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日） 3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90） 4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》 5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》(上报） 6.关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示 国家相关规范及三亚市相关地方法规。 规划目标 为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标： 一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。
海棠湾可研报告
海南·三亚 “海棠湾国际养生社区”研究报告——中国元素的健康养生产业平台构建 2009年5月 目录 前言--------------------------------------------------------------4 【第一部分】项目开发的产业基础及产业定位---------------------------5 （Ⅰ）休闲产业（经济）的发展分析--------------------------------7 （Ⅱ）健康产业(经济) 的发展分析---------------------------------11 （Ⅲ）养生（养老）产业的发展分析--------------------------------18 （Ⅳ）“海棠湾国际养生社区”的产业定位---------------------------23 【第二部分】“海棠湾国际养生社区”的开发原则----------------------28 （Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的开发原则-------------------------29 （Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素----------------------34 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”开发的逻辑关系----------------------41 （Ⅳ）“海棠湾国际养生社区”开发的模式选择----------------------45 【第三部分】“海棠湾国际养生社区”的商业模式----------------------49 （Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的功能配置-------------------------50 （Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”的项目设置-------------------------57 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的商业模式-------------------------71 【第四部分】“海棠湾国际养生社区”的规划(建筑)创意----------------78 (Ⅰ) “海棠湾国际养生社区”的规划原则-------------------------79 （Ⅱ) “海棠湾国际养生社区”的规划创意--------------------------83 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的建筑表现形式----------------------88 【第五部分】项目的实施主体与开发计划------------------------------97 (Ⅰ)项目的实施主体---------------------------------------------98 （Ⅱ)项目的开发计划---------------------------------------------101 前言 按照《海棠湾分区规划及城市设计》的要求，泰康人寿保险股份有限公司联合中国对外建设总公司，确立选址在海棠湾大小龙江塘建设“海棠湾国际养生社区”的终极目标为：通过对区域内土地的保护、提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以CCRC社区为龙头，建设集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿色的国
海南三亚市城市总体规划
海南三亚市城市总体规划 1.总则 1.1编制背景 ?国际旅游岛建设：2009年12月31日，国务院批准《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，要求三亚在国际旅游岛建设中必须承担先锋的角色与义务。 ?海南省推进全面建设小康社会，城乡一体化发展：根据省委省政府相关文件和相关省域规划要求，在海南省全面建设小康社会的战略部署中，三亚要发挥带头作用，作为推进城乡统筹、建设社会主义新农村的示范区，并进一步强化南部中心城市的职能。 ?农垦体制改革：2008年6月18日，国务院常务会议通过《关于推进海南农垦管理体制改革的意见》，明确农垦体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场的原则，三亚垦区将纳入三亚市统一规划和管理。 ?现行城市总体规划2010年即将到期。 1.2指导思想 ?深刻认识三亚区位及资源的独特性和唯一性，认识生态环境是发展的根本，以科学发展观为指导，坚持生态优先、可持续发展。 ?贯彻国际旅游岛建设思路和精神，按照国际旅游城市建设要求，进一步优化和完善旅游及相关产业，明确城乡整体空间结构，合理有序发展。 ?以人为本，统筹考虑游客等外来人口和本地常住人口需求，改善人居环境，完善公共设施，保障城市发展惠及广大民众。充分发挥政府职能，强调政府在战略性资源管控、公共服务设施建设等方面的主导作用，充分发挥城市规划的引导和调控作用，促进城市健康有序发展。 1.3规划期限 2008年 -- 2020年。 近期为2008年--2015年；远期为2016年--2020年；2020年以后为远景。 1.4规划范围 本次总体规划分为市域、滨海地区和中心城区三个层次。 ?市域：三亚市行政辖区范围，包括市域内国营农场辖区，总面积1919.6
海南昌江棋子湾度假区概念性规划-绿维创景案例
海南昌江棋子湾度假区概念性规划 旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网https://www.360docs.net/doc/2714540007.html,旅游景观设计网https://www.360docs.net/doc/2714540007.html, 创意建筑设计网https://www.360docs.net/doc/2714540007.html,旅游投融资网https://www.360docs.net/doc/2714540007.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 https://www.360docs.net/doc/2714540007.html, 海南昌江棋子湾度假区概念性规划 北京绿维创景规划设计院 一、项目背景 棋子湾旅游度假区位于海口市昌江县，交通便利，与海口美兰机场和三亚凤凰机场的距离均约200公里左右。项目50公里半径内是海南主要的工业开发区，集中了海南主要的工业项目和未来主要投资项目，区域内的发展前景十分优越。 棋子湾的开发对海南国际旅游岛建设也有重要的意义，国务院发布的《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》中，明确提出要高水平开发建设棋子湾、海棠湾、清水湾、五指山等景区。昌江县政府给予了高度重视，2009年与海南省旅游控股投资集团有限公司签订了《棋子湾旅游度假区项目开发及配套基础设施框架协议书》（以下简称框架协议），并举行了棋子湾项目推进工作协调会，确定了具体工作的对接部门。 绿维创景就是在这样的背景下，承接了本项目的规划工作。东至雨润边界、南至龙血树保护区、西至大角海蚀区、北至棋子湾海岸，规划范围约451．23公顷。 二、核心思路 棋子湾具备热带海滨特有的“3S ”（阳光、大海、沙滩）资源，且这些资源与同类项目相比，有比较明显的优势：沙质松软细腻，为北
海棠湾分区规划及城市设计-文本
目录 第一章总则 第二章职能与规模 第三章用地构成与布局结构第四章街区划分及控制指标第五章道路交通规划 第六章绿地系统规划 第七章市政工程规划 第八章强制性内容 第九章项目实施与管理 第十章远景发展控制
海棠湾分区规划及城市设计-文本 第一章总则 第一条 为规范海棠湾区域的开发建设，更好地落实城市总体规划，根据建设部《城市规划编制办法》和《三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）》，制定本规划。 第二条 本规划是海棠湾区域近期开发建设和远景发展控制的指导性文件，海棠湾区域的近期建设项目及下一层次的规划设计均应符合本文本的规定和要求。 第三条 根据总体规划要求，本次规划研究范围南起亚龙岭，北至三亚市界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉和蜈支洲岛，总面积为98.78平方公里；其中城市分区规划范围为滨海一线沙坝地带和其它近期需要发展的用地，总面积为28.92平方公里。 第四条 本次规划的规划期限与三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）一致，为2010年。结合总体规划的要求，对区域远景发展（2020年）的控制要求，作为本次规划的研究部分成果。 第五条 本次规划的依据为： 1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日） 2.《三亚市城市总体规划重大调整》（1995-2010） 3.《城市规划编制办法》（2006年4月1日） 4.《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日） 5.《旅游规划通则》（2003年2月24日） 6.《海棠湾概念性总体规划综合方案》专家评审意见（2006年） 7.《海南省旅游发展总体规划》（2002年） 8.《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（2001） 9.《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》（1997年） 10.海南省政府及三亚市政府关于海棠湾开发的相关设想 第六条 本次规划的原则为： 1、生态优先——协调处理好旅游开发与生态环境的关系，统筹安排海棠湾生态资源的保护和利用，严格限定禁止开发的区域。 2、区域协调——处理好海棠湾旅游与琼南旅游圈发展的关系，处理好与三亚市其它旅游区发展的关系，处理好旅游业发展与海棠湾城镇建设及其它产业之间的关系。 3、紧凑布局——在节约用地的基础上，合理安排完善旅游度假配套设施和项目，创造高质量的度假休闲环境； 4、和谐发展——注重当地群众利益和民生问题，把旅游发展和社区发展结合起来，以旅游带动当地经济的发展。 第七条 本次规划的指导思想为： 1. 从宏观入手，整体确立区域开发建设的刚性和弹性控制条件，协调区内开发建设中的各种矛盾，保证区内各项目建设的协调统一。 2. 注重微观的开发建设控制，构建分层控制体系，提出详细的规划设计条件，方便规划管理操作。 3. 以近期建设项目为重点，严格限定用地建设条件，明确景观风貌控制和公共配套原则，为近期项目引进和开发建设创造条件。 4. 强调远景规划研究，确保区域内重要公共资源的提前控制，对区域远景协调发展提出指导意见。 5. 树立特色、精品意识，打造世界级品牌，把创造特色作为海棠湾建设的生命，强化旅游产业与文化产业的联动魅力。 第二章职能与规模 第八条 根据总体规划重大调整，海棠湾总体定位为“国家海岸”—国际休闲度假区。 分区范围内用地的发展定位为“国际滨海度假带”。 第九条 根据总体规划重大调整，海棠湾职能为：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。分区规划范围内用地的职能为：以滨海高端酒店为主体的多元化滨海旅游休闲度假区。 第十条 海棠湾分区规划期限内可容纳居住人口规模为 8.6万人。其中，过夜游客2.9万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员1.9万人左右，原住民3.8万人左右。 远景期（2020年）区域内可容纳居住人口规模为 25万人。
三亚海棠湾免税店购物全攻略
三亚海棠湾免税店购物全攻略 全球最大的单体免税店、总投资额达到50亿元、近7万 平方米的购物面积，这都是海南省三亚市海棠湾免税购物中心(下称“免税店”)的特点，它带给人们太多的憧憬。以下是本人为你整理的三亚海棠湾免税店购物全攻略，希望能帮到你。 海棠花造型特色明显 走进以海棠花造型为建筑特色的免税店，映入眼帘的是六棵高大挺拔的棕榈树。连接免税店A、B两个区域的，是 一道横跨东西的透明玻璃廊桥。 “我们的景观设计根据建筑室外-半室内-室内三种空间，将各类植物进行分类展示，包括中心区绿化、地块内公共绿地、道路绿化带等。结合商业购物的五感：即视觉、声音、气味、触摸、品尝，整体项目设计为‘海’ ‘棠’‘花’‘海中瑰宝’及‘大自然’五大主题，将时尚体验元素与艺术群落巧妙地结合在一起。”免税店负责人说。 顺着进门左手的方向，免税店B区的蒂芙尼、万宝龙等品牌店随即进入人们的视线。走进该区的一层，太阳镜、首饰等品牌店大气奢华;二层的布局更受男士青睐，各类世界名 表集中展示，充分满足男士的购物需求。 与B区遥遥相望的，则是箱包、香化用品云集的A区。走进A区，古驰两层打通的设计别具一格，游客可直接乘坐店内的室内电梯前往1层和2层，畅享购物的乐趣。 在A区的一层，迪奥、雅诗兰黛、兰蔻、香奈儿等一线香化品牌比肩而立。免税店相关负责人透露，仅A区香化区的面积就已达到近8000平方米。 300个国际品牌闪亮荟萃
“免税购物将汇聚近300个国际知名品牌，涵盖服饰、箱包、香水、化妆品、手表、太阳镜、小皮件等21个品类。 其中时尚品牌41个、手表首饰品牌23个、香水化妆品牌42个、食品百货品牌25个。”免税店负责人透露，在延续三亚 免税店原有品牌的基础上，许多品牌是首次登陆海南，如箱包类的杰尼亚、唐娜·卡伦、艾高，手表首饰类的劳力士、万 国表、尚美巴黎，以及香化类的芭比波朗、悦木之源、阿玛尼和巴宝莉的彩妆。 在新增商品品牌之余，免税店也在不断开设新的购物区域，满足不同消费层次、不同消费偏好市民和游客的需求。 免税店有关负责人透露，该店1层主要为名品专卖区、手表首饰区、香化区等，以经营国际知名免税商品为主;2层 分为名品专卖区、手表首饰区、名品儿童服饰专卖区以及进口玩具、糖果、巧克力、保健品、琉璃工坊等有税商品经营区;3层则分为精品餐厅区、快餐区、美食广场及特产区、进口烟酒区等。 A区的三层，烟酒、运动品牌和特产的设置让许多消 费者眼前一亮。免税店开设了哥伦比亚、大嘴猴等运动品牌和潮牌的增加，充分满足了爱运动、爱时尚消费者的需求。 针对儿童玩具、童装需求旺盛的市场现状，免税店B 区的2层，巴宝莉、阿玛尼童装也纷至沓来;同样在该层，倍 轻松、瑞而士健康屋销售的保健仪器，也成为爱好养生人士的首选。 “整个免税店不停歇地走下来，需要40分钟。”免 税店负责人说。近7万平方米的免税店如果仔细逛下来，至少需要一上午的时间，为解决消费者的就餐问题，免税店特地在 B区三层设立了美食区，既有云贵印象、成都小吃、老北京小
三亚海棠湾亚龙湾一线海景酒店分布及客房数量统计介绍
三亚海棠湾、亚龙湾一线海景酒店 分布介绍及客房数统计 （海棠湾分布更新日期为2014年8月）
酒店名称 拟开业年房间数 间/套 备注 海棠湾9号 已开业 449 亿隆温德姆至尊豪庭酒店 2015 210 保利瑰丽酒店 2017 300 海棠湾开维凯宾斯基度假酒店 已开业 424 海棠湾理文索菲特度假酒店 2015 470 海棠湾华尔道夫&文华东方产权酒店2017 700+ 407 1个双子座主楼 （地上8.7万平 客房数量不详， 估算700＋） 407栋别墅 海棠湾希尔顿逸林度假酒店 已开业 463 海棠湾康拉德酒店 已开业 101 海棠湾红树林度假酒店 2015 719 海棠湾君悦度假酒店 2015 435 海棠湾喜来登度假酒店 已开业 500 海棠湾御海棠豪华精选酒店 已开业 160 海棠湾香格里拉度假酒店 已开业 348 三亚亚特兰蒂斯度假村 2016+ 1200 海棠湾仁恒英迪格度假酒店 2015+ 54 海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店 2015+ 420 海棠湾晋合艾迪讯度假酒店 2015 535 海棠湾民生威斯汀度假酒店 已开业 448
三亚国际免税中心 2，3期酒店数目 未知 海棠湾天房洲际度假酒店 已开业 296 海棠湾Ｗ酒店 2019＋ 海棠湾瑞吉度假酒店 2019＋ 统计项目 酒店数量 客房数 其他 目前已经开业 9 3189 2015年拟开业 7 2843 其他 5 3500 客房数估计 小计 22 9532 注：2015年开业酒店含红树林项目719间/套
亚龙湾酒店分布示意图
序号 酒店名称 房间数（间/套） 1 金茂丽思卡尔顿酒店 450 2 希尔顿酒店 501 3 万豪度假酒店 456 4 喜来登度假酒店 511 5 凯莱度假酒店（美高梅） 675 6 红树林度假酒店 518 7 天域度假酒店 787 8 爱琴海岸度假酒店 130 9 亚龙湾5号度假酒店 406 10 华宇度假酒店 583 11 亚龙湾伯尔曼酒店 115 12 三亚亚龙湾瑞吉度假酒店 401 合计 5533
海棠湾土地咨询报告
三亚市海棠湾椰子洲岛 土地价格咨询报告 咨询机构：海南正理土地评估有限公司 项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师） 项目参加人：王云松（中国注册土地估价师）
目录 第一章项目总说明 (2) 第一节项目背景 (2) 第二节项目预测的基准日 (2) 第三节项目委托单位 (2) 第四节项目咨询目的 (3) 第五节报告编制依据 (3) 第六节报告编制说明 (4) 第七节项目咨询结论 (4) 第二章项目规模 (4) 第三章投资环境研究 (5) 第一节三亚市总体社会经济情况 (5) 第二节三亚市房地产市场状况 (7) 第三节区域环境研究 (8) 第四章项目开发现状 (10) 第五章现状土地转让价格估算 (10) 第六章项目经济效益分析 (12) 第七章不确定性分析 (13) 第八章附件 (13)
第一章项目总说明 第一节项目背景 2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。 第二节项目估算的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。 第三节项目委托单位