物业管理法规形成性考核册及参考答案

《物业管理法规》形成性考核册及参考答案

作业一

一、填空题1、物业管理法规所指的物业一词采用狭义之说，按这种说法理解，物业具有”物业”是不动产、单元性空间和环境性的独特属性。2、如果将物业管理法中的“物业管理”限定于专业化的物业管理企业受托所事的管理、服务，那么“物业管理”的基本性质应该为：民事法律3、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法，以法律、行政法规、地方性法规为不同层级规范的一元立法体制。4、物业管理法的空间效力是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。5、物业管理法律关系是物业管理法规调整物业管理社会关系的产物。6、物业管理法律关系中业主居于主导地位。7、物业管理法律关系的主体除自然人外，还有国家、法人。二、名词解释1、物业管理:指业主通过对选聘物主管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 2、物业管理法:是物业管理企业据以和业主签约,据以合法管理业主物业的具有民法性质,并手行政法、经济法规制约的法律规范的总称. 3、物业管理法律关系:有国家物业法律法规确认和调的,在物业管理和相关活动中的主体相互之间形成的具体的权利义务关系 4、物业权属管理：对物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况设施的管理。三、简答题

1、简述物业管理法的效力范围。

答：物业管理法的空间效力；物业管理法的时间效力；物业管理法对人的效力。

2、物业相邻关系具有哪些特征？答：①物业相邻关系基于物业志理位置的毗邻而发生。②物业为不同主体所有或由不同主体使用时，才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系，如果相邻关系由同一主体所有和使用，则不发生相邻关系。③物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所业权或使用权时互相给予方便于所形成的利益。④物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应给予必要方便的义务。

3、简述物业管理法律关系的特征。

答：（一）物业管理法律关系性质的多重性

（二）物业管理法律关系基本主体的特定性

（三）物业管理法律关系中业主居于主导地位

（四）物业管理法律关系的客体有特殊性

（五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大

（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

4、公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区别？

答：１、内部管理运作方式

（１）若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务（如保安、保洁、设备维护等）应由同一机构负责。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。

（２）若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。加在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。管理部的工作要旨是服务。

２、外部管理运作方式

（１）成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系

的人担任。

（２）引进工商管理部门，在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执行部门协且对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。

四、论述题

试述物业管理立法的原则。

答：（一）实事求是、因地制宜（二）科学的创见性（三）协调配套（四）保障物业合理使用（五）依法维权、自治自律。

五、案例分析

2002年10月，李某入住某下去后，拒绝签订小区公共契约和物业管理合同，2002年11月，李某对自己的住宅进行装修，擅自改变房屋的承重结构。为此，某物业管理公司以李某装修破坏房屋结构，且施工影响小区他人休息、危机房屋安全为由加以制止，又被李某拒绝，不服从管理。某物业管理公司向人民法院起诉李某。

结合所学的相关的知识和案情回答以下问题：

1、李某与某小区的物业管理公司之间是一种什么法律关系？说明理由。

2、李某的上述行为是否违反物业管理法规？为什么？

3、人民法院能否受理此案？

1、答：（1）、吴小姐和该小区的物业管理公司之间的物业管理委托合同已经成立.因为小区的物业管理企业是由小区的也住大会选聘的.自吴小姐购买了该小区的物业时起,吴小姐就和物业管理公司建立了物业管理委托合同.

（2）、吴小姐应该享有指按照该物业管理合同的行定,接受物业管理提供的服务. 2、答：（1）、李某与某小区的物业管理公司之间是一种物业委托管理合同关系,因为虽然在本案中李某入住某住宅小区后,拒绝签定小区公共契约和物业管理公司合同,但事实上,从2002年10月,李某入住某住宅小区时开始,在这个小区就已经由业主代表大会代表小区内的全体业主与物业管理公司签定了物业管理合同,也指定了相应的业主公共契约,李某入住后,无权拒绝公共契约和物业管理合同.

（2）、李某的行为违反了物业管理法规,违反了<<城市新建住宅小区管理办法>>的第十四条的规定.

3答：人民法院要受理此案.作业二

一、填空题1、业主依法对自己的物业行使占有、使用、收益、处分的权利，同时依法享有对物业的共有部分和共同事物进行管理的权利，并承担相应的义务。2、业主自治自律原则是业主团体应遵循的基本行为准则，它贯穿于业主自治自律的全过程。3、业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管等形式来实现。4、国务院《物业管理条例》明确规定：业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。5、我国目前各地地方法规规定的表决权计算方式为不分面积大小的一权一票

6、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

7、物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。

8、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提，遵循平等原则、自愿有偿原则、协商一致的原则。

9、物业管理合同订立的过程主要包括要约和承诺两个阶段。10、物业管理合同可以适用的违约责任包括：强制继续履行合同、义务支付违约金、赔偿损失。二、名词解释

1、业主的权利:就是业主依法享有对物业共有部分和共同事物进行管理的权利.

2、业主的义务:就是业主合法承受的,在法律规范约束的条件下,为实现或保障对应的权利,按照法定或约定的要求,必须作出或不作出一定行为的负担.

3、业主自治:指业主依靠物业居住所形成的团

体,在自治中实施自我管理的,平等相处,民主协商,团体约束的社区生活方式. 4、资质:企业经营能力的等级. 5、物业管理专用基金:指物业管理企业根据中国财政部<<物业管理企业财务管理规定>>的规定,接受业主委员会或物业所有权,使用人委托代管的房屋共同部位维修基金和共同设施设备维修基金. 三、简答题1、物业管理合同终止有哪几种情况？

答：(1)约定解除合同的权利的条件成成就.. (2)事后协商解

除. (3)因物业管理企业被解散、撤消、破产等原因注销而终

止. (4)合同期限截止. (5)其他原因. 2、简述业主团体的运作。

答：(1)业主大会的成立及职责. a、大会的召开. b、业主大会(业主代表大会)的表决规则. c、业主表决权的计算方式.

d、业主表决权的行使方式.

e、业主带会(或业主代表大会)的职责. (2)业主委员会的成立和运作. 四、论述题

试述物业管理的法律地位。答：一、物业管理企业的法律性质

物业管理企业从事的物业管理活动性质上属于民事行为。民事行为的实施要求实施者具有民事主体资格，即只有民事主体才能实施民事行为。物业管理企业可能是法人，也可以是不具有法人资格的其他组织。综上所述，我们认为物业管理企业具有民事主体资格，能够独立地实施物业管理活动。

二、物业管理企业管理物业的基础委托授权与合同约定

物业管理企业作为一个独立的民事主体，在接受业主团体的委托后实施物业管理行为。因此，业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础。这种委托属于民事法律关系，委托方（业主团体）和委托管理方（物业管理企业）应当签订书面合同。明确规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。三、管理企业的职责范围

（１）物业的验收接管义务

（２）房屋装修装潢的管理义务

（３）建筑物及其设施的保养、维修义务

（４）物业小区的环境管理义务

（５）物业小区的安全管理义务。

（６）合同约定的其他义务五、案例分析

2000年10月13日，某区房屋土地管理局向航湖一村全体业主公告，公告的主要内容为：根据航湖一村的业主委员会换届筹备组请示，针对该小区在业主委员会的换届选举中存在的问题，同意在换届选举期间使用筹备组印章，原业主委员会印章即日起停止使用。该业主委员会成立于1997年9月，但在2008年8月5日和9月2日召开了两次业主代表大会，做出决

议决定延长本业主委员会任期。该区房屋土地管理局公告中的“换届选举筹备组“并未经过该小区的业主代表大会的讨论，为房屋土地管理局的决定。航湖一村业主委员会起诉法院请求撤销该公告。

问：未经业主大会决议，业主委员会能否提起诉讼。答：未经业主大会决议,业主委员会不能提起诉讼.因为首先涉及一个小区的诉讼事项属于需要由业主大会(或业主代表大会)觉得的重大事项:其次,业主委员会仅是业主大会(或是业主代表大会)的执行机构.因此,在本案中未经也住大会的决议,业主委员会不能提起诉讼.

广州市天湖小区的业主委员会委托长安物业管理公司管理小区。从2003

年的2月份开始长安物业管理公司先后与几家广告公司签订了场地使用合同，允许其利用小区的外墙和电梯墙壁悬挂广告。这一行为引起了小区业主的不满，几次交涉无效后，业主大会决定另行聘请物业管理公司，但长安公司认为物业管理合同尚未到期，况自己的管理服务也无大问题，业主大会不能随意解除物业管理合同，因此拒绝移交相关的物业资料。

问题：业主是否有权单方面解除物业管理合同？为什么？

答：业主可以解除物业管理合同，但一是要必须通过业主大会，讨论来决定是否另行聘请物业公司；二在约定的物业管理期限内，要看物业公司的服务是否达不到约定的标准。

作业3

一、填空题1、物业综合管理特征有：综合性强、专业性强、服务性强

2、物业产权的形式主要有个体、共有、独立公有、特定复有，四种形式。

3、物业管理的本质是：业主自治权利的延伸

4、物业管理是物业管理企业接受业主的委托享有的管理，那么物业管理的行为是私法上的行为。

5、根据物业法律事实发生是否与物业管理法律关系主体的意志有关可将其分为法律事件和法律行为两大类。

6、建筑物可区分所有权是指区分所有建筑物专有部份，共有部分持有权以及因共有关系所生的所有权成员权所构成。

7、收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。

8、根据规范法律关系的法律部门的不同、物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。二、名词解释1、物业管理法律事实:指物业管理法规所规定或认可,能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件. 2、物业产权特有形式:物业的法律关系主体对于归属自己的物业产权把持方式. 3、狭义的涉外物业管理民事法律关系:指特定法域境内物业管理民事关系,因其构成要素中的主体境位身份、客体或者引起该关系变化的法律事实,涉及该法域以外的其他相关法域的法律适用效力问题,必须先依法域的法律冲突规范作出处理,才能确定对该民事关系应适用的实体的民事法律关系现象.

4、共有：财产可以由两个以上的公民、法人共有三、简答题1、简述物业法律关系的构成要素。答：物业法律关系由主体、客体和内容构成. (1) 物业管理法律关系的主题是物业管理法律关系的参加者,是物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者.我国物业管理法律关系的主体有国家法人和自然人.

(2) 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务. (3) 物业管理法律关系的客体是指法律关系主体的管理和义务共同指向的对象,这指无和行为两大类. 2、物业权属登记的功能有哪些？

答：(1)物业权属确认功能. (2)物业权属登记功能. (3)物业权属管理功能. 3、简述物业管理法的地位和作用。

答：物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成部分,它既有民事性质的规范,又具有行政性质的规范. 物业管理法是一个以民法为核心,并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系. 4、物业管理法律行为的种类。

答：物业管理法律行为一般分为三种: (1) 物业管理民事关系主体的合法行为. (2) 物业管理行政管理关系主体的合法行为. (3) 物业管理的违法行为.

四、论述题

论住宅小区的文明建设。

答：应从硬件和软件两方面进行文明建设：

（一）硬件

人们都想拥有安全舒适，环境幽雅，便捷安逸的住宅小区。而房产开发商首先就要考虑周到，还要高瞻远瞩，以哦避免旧小区惟有绿化带，无活动场所等等缺点。

1、对安全问题，无非就是防盗和防火问题。小区四周可装上红外线防盗报警系统，各单元进户大门设电子防盗门，配备24小时全天候专业警

卫。各单元都要备有消防栓及灭火器，紧急照明设备，要有专人值守。涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。

2、环境而言，小区内可培育四季名卉，常青乔木，建造雕栏喷泉，彩砖小路。当然不光要绿意盎然，也要整洁干净，树阴下可搭造座椅，成为人们休闲的好地方。小区内要无干扰、噪音，给居民一种安静，安全的感觉。小区内的居住区、休闲区、公共事务区、商业区相对隔离，并且要比例适当。

3、小区要留足足够的空间作为活动场所，可以建棋牌室，健身房，网球场等等。

4、在户型设计上，功能分区要合理。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门；卧室是静区，它是位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。空间尺度要舒适。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、储藏室等都应按合理的比例建造，采光设计也要得到。同时室内交通线应尽可能便捷，预留充足电话插座，有线电视专线入户，因特网预埋电缆等。

5、小区四周交通便利，附近造有大型商场和医院，学校，可以享受便利的交通，感受浓郁的人文环境。

（二）软件

物业管理包括对住宅小区的安全，维修，清洁，绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。

物业管理企业的业务内容概括起来主要分为管理和服务两大方面。在具体实施中，具体地体现在以下几个方面：

1、对使用人的管理。既治安管理、环境卫生管理、园林绿化灌录、装修管理。

2、物业中的服务。常规性服务即保洁服务、保安服务、修葺服务。

3、对房屋本体及附属设备的管理。

而对实施物业管理的小区居委会，就要有提高居民的生活素质，加强居民中创建文明小区，文明楼群的意识，明确“安、居、乐、业”的工作目标，有意识的营造以下几个环境。

（1）、营造安定，安全，安心的治安环境

居委会从居民中挑出一批人组成治安队，监督巡逻，还可采用封闭式管理，牢把进门关，最大限度内减少盗窃行为的发生。

（2）营造整洁，卫生，幽雅的小区环境

居委会落实专门的保洁人员，明确职责，保持小区环境整洁和干净。通过宣传，教育，使居民增强环保绿化的意识，增强责任感，自觉遵守各项制度。对底楼居民随意扩大居住空间要耐心说服，帮助拆除，营造一个美好的环境。

（3）营造健康，丰富，多彩的文化环境

居委会首先要做到思想上的重视，肯舍得投入，开辟一处活动场所，根据小区的特点，居民的兴趣，组建老年舞蹈队，棋牌社等丰富小区娱乐活动。寒暑假可组建学生夏令营，增加情感，也营建和谐的生活环境。定期、不定期的组织居民开展丰富多彩，寓教于乐的活动，通过大家喜闻乐见的方式举行。

（4）营造便捷，优质，高效的服务环境

居委会应该根据实际情况，为居民办好事，干实事。关心小区内的孤寡老人和生活比较贫困的家庭。对在自己职责范围和能力范围内的事以最快的速度，最好的服务态度完成。

我们认为一个文明小区的建成，需要的是大家共同的努力，作为居民也要以主人翁的意识去维护小区公共设施，自觉遵守小区的规章制度，真正创建一个环境优雅，气息浓郁，现代化的文明小区。五、案例分析

某小区物业管理规定：每一住户在装修前须办理装修手续，就装修公司的资质、装修的设计图纸以及装修人员、完工日期在物业管理部门备案，同

时向物业公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验收合格后退回押金。徐先生在某小区购买三居室一套，在办理完全部手续，并且交纳了装修押金后，装修公司开始施工。施工完成后，经物业管理公司验收合格后，徐先生搬入新居，同时物业公司也将押金退还给了徐先生。到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家装时加宽了进户门为由，先停了徐先生家里的电，两天后，又把徐先生家里的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法的情况下，将物业管理公司告上了法庭。

问题：1、在本案中物业管理公司的行为是否合法？为什么？

2、徐先生作为业主应该如何来救济他所享有的权利？答：1、本案中物业管理公司的行为是不合法的,因为徐先生的装修完全是按照物业管理公司的规定完成的,在装修完成后也经物业管理公司的验收合格,因此,物业管理公司以徐先生家装时加宽了进户门为由,停电、停水的行为侵犯了徐先生的合法权益. 2、徐先生可以先与物业管理公司协商解决,协商不成,可以选择调解或仲裁或诉讼来维护自己的合法权益.

作业4

一、填空题1、在归责原则中，归责事由居于核心地位。2、在罗马法中确立了过错原则是法学领域的一大创举。3、过错可以分为故意和过失两种表现形式。4、根据违法者承担的责任方式不同，法律责任可分为：民事责任、行政责任、经济责任、刑事责任、违宪责任5、物业管理纠纷的处理方式主要有：自决与协商、调解仲裁、诉讼。二、名词解释1、物业管理法律责任:指在物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果.

2、侵权责任:指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产及合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果.

3、违约责任:指合同当事人与不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果.

4、仲裁:就是双方当事人将争议事项提交非司法机关的仲裁机构进行审理,并作出具有约束力的裁决的过程. 三、简答题1、简述仲裁的基本原则。

答：仲裁的基本原则主要有: (1) 自愿原则. (2) 公平合理仲裁原则. (3) 符合法律规定原则. (4) 独立仲裁原则. 2、简述在物业管理过程中的民事侵权行为的表现。

答：物业管理过程的民事侵权行为主要有: (1) 物业管理公司及其工作人员执行职务选成侵权损害的民事责任. (2) 因物业维修施工而产生的侵权责任. (3) 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的,其所有人或管理人也应该承担责任,但能够证明自己没有过错的人除外. (4) 因防碍行为而产生的侵权责任. (5) 破坏、污染环境的侵权责任. (6) 无行为能力人,限制民事能力人致人损害的民事责任. (7) 因妨害行为而产生的侵权责任. 3、简述物业管理法律责任的特征。

答：(1)法律责任具有综合性特征. (2)法定责任与约定责任相结合.

(3)责任议定对技术规范与较强的依赖性. (5) 法律责任是以民事责任为主,行政责任与刑事责任为辅.

四、论述题

1、试述物业管理纠纷的起因及其防范。

答：（一）物业管理纠纷的起因分析 1、立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。

2、开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾

3、缺乏完善的市场竞争机制。

4、物业管理的服务概念没有建立。

（二）物业管理纠纷的防范措施

1、完善相关立法工作

2、加大行业规范化管理力度。

3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。

4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为

5、进一步规范政府行为

2、谈谈你学习了物业管理法规课程的个人体会。

答：通过学习，使学习者了解物业管理法律法规的基本知识，培养物业管理中处理法律问题的基本工作能力；明确物业管理地内涵，物业管理法律制度及相关法律制度，业主及业主大会，物业管理企业，物业管理服务过程中的法律问题，法律纠纷的处理、物业管理法律责任，提高了对我国物业管理的认识。五、案例分析题

陈某驱车前往表格家，表格家住的小区为封闭式物业管理小区，出入口为东西两道门，小区内有保安巡逻。陈某将车停放在表格家楼下的停车位上，锁好车门后上楼。后陈某下楼取车时，发现自己的车不见了。陈某随即向物业管理公司反映情况，物业管理公司查看了现场后，向公安机关报案。陈某多次向物业管理公司索赔，但物业管理公司以陈某未交纳保管费为由拒绝赔偿。

问题：1、陈某向物业管理公司索赔的主张能否实现？为什么？

2、陈某可以通过哪些途径来保护自己的权利？答：1、陈某向物业管理公司索赔的主张能实现.因为陈某将车停在其表哥家楼下的停车位上以后,便与物业管理公司形成了一种无偿保管合同关系.由于该小区为封闭式物业管理小区,且小区内有保安巡逻,而本案中,该小区的管理存在重大过错,否则,为什么在一个内有保安巡逻的封闭式小区停放的车辆被盗后而物业管理公司一天所知呢?另外,虽然陈某未交纳保管费,但由于物管公司有重大过错,因此,依据<<合同法>>有关规定,物管公司也要承担赔偿责任. 2、陈某可以通过与物管公司协商解决,若协商不成,可选择调解,仲裁或诉讼来保护自己的权利.

李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业保管费，结果被物业公司告上法庭。2004年初，李某所在的小区物业公司催收2003年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保护自己的财产安全。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业管理公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2003年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付4303元物业管理费及滞纳金。

问：李某可以不交2003年度的物业管理费吗？为什么？

答：李某应付物业管理费，因物业管理合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，一般不包括自行车的保管义务，李某拒付管理费的理由不成立。