阳光城集团项目启动会管理办法(2018版)

阳光城集团

项目启动会管理办法

（2018版）

编制徐兵日期2017/12/01 审核史昱、任滨日期2018/1/2 批准阚乃桂日期2018/1/10

1.项目范围：所有项目（除非操盘项目外）。

2.会议时间：

1)住宅含配套商业项目：招拍挂在土地确权后50天内，收并购在土地

确权后37天内。

2)商业/酒店项目根据开发节奏安排启动会，原则上酒店在土地确权后

120天内，集中商业在土地确权后180天内。

3)土地确权时间：

①公开招拍挂项目为取地当日。

②收并购项目为以下两个时间较早的一个：①首次股权交割完

成且交割比例达到20%；②股权对价付款比例达到10%。3.参会人员：

1)集团：集团领导、营运管理中心负责人、产品研发中心负责人、合

约管理中心负责人、营销管理中心负责人、财务管理中心（双赢办）

负责人、工程及酒店管理中心负责人、商业管理中心负责人（如涉

及集中商业或自持商业）。如负责人与会时间冲突可授权职能中心其

他人员参加。

2)区域：区域负责人、营运负责人、产品研发负责人、营销负责人、

合约负责人、财务负责人、工程负责人、项目负责人、商业负责人

（如涉及集中商业或自持商业）。

4.会前准备：

1)项目经营评审会通过。

2)各区域公司由运营负责人牵头，区域各职能部门负责人确认已和集

团职能中心就会议材料意见达成一致（具体做法可由集团各职能中

心制订规则），个别分歧可上会决策。

3)会议材料由各区域公司提前3天提交至集团营运管理中心。

5.会议材料：

1)对项目经营评审会结论进行回顾，并对比指标是否有变化，如有做

原因分析及情况说明。

2)项目设计方案深化：

①设计指标与经营评审会、集团规范对比，包括容积率、建筑高

度、车位配比、地下车位平均面积、地下车库层高、标准层层

高、窗地比、可售比、体型系数。

②土地出让条件或当地规范解读。

③总图、地库、设备及配套、住宅单体、底商/商业单体、户型平

面、单体立面、室内装修及配置标准、公共区域装修标准、景

观园林、售楼处、示范区景观深化到初步设计程度。

④集团设计标准执行情况说明（二代产品、标准户型、装修标准）。

3)项目营销方案深化：产品市场和竞争，前期复盘，目标客户界定，

营销策略，价格规划，货量和去化节奏，首次开盘规划，售楼部样板间示范区规划，营销费。

4)项目报建节点及风险预案。

5)项目工程策划：

①标段划分规划。

②桩基、土方、支护三项方案概述：包括桩基及基坑围护形式概

述，特殊地质情况说明，桩基、土方、基坑支护三项方案施工

顺序及主要措施。

③工程管控分析：工程管控重、难点，工程预售节点实现思路及

重点方案、重要专项施工方案目录。

④示范区与施工区关系：对于永久性实体示范区，应详细表述示

范区对工程的进度、质量、安全文明等方面可能产生的不利影

响及风险应对措施。

⑤关键节点目标

i.示范区计划：售楼处/样板房计划（方案设计、施工图设计、

总包进场、售楼处结构封顶、售楼处落架），景观计划（设

计单位定标、方案设计、施工图设计、施工进场、验收移交），

售楼处/样板房装修（设计单位定标、装修施工图、施工进

场、软装进场、开放）。

ii.关键节点计划：开工、总包进场、主体工程出±0.00、示范区开放、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、达到

预售形象进度、商品房预售许可证、开盘、结构封顶、外架

拆除、室外工程、竣工备案、（精装修完成）、交付。对比经

营评审会节点是否有变化，如有做情况说明。

6)项目合约管控：启动会目标成本，投审会、经营评审会、启动会目

标成本对比，项目利润率情况，主要标段划分，总包定标方式，动

态成本管控目标。

7)税筹及融资方案。

8)项目全周期风险评估及预案。

6.会议成果：

1)会议结束时，对评审结果进行当场确认。

2)会议后3天内，由集团营运管理中心发出《**项目启动会纪要》，发

送范围：集团领导、营运管理中心负责人、产品研发中心负责人、

营销管理中心负责人、合约管理中心负责人、财务管理中心（双赢

办）负责人、商业管理中心负责人（如涉及集中商业或自持商业）、

区域公司负责人及与会部门负责人。

3)启动会成果（会议纪要、线下版投模、会议材料）在会议结束后5

天内由区域公司在集团OA系统内提交审批。

4)启动会成果在通过“5.1.3.定位会、启动会、大盘推演成果审批及

调整”审批后，需再单独发起“5.1.1.1.项目目标成本审批”和

“5.1.1.2投资模型测算（首次）”流程，报批至董事局。

7.管理要求：

1)纯销售型项目当期一次上启动会，综合体项目（含持有）可根据业

态分期上启动会。项目开发周期临近的分期可以合并一起开启动会。

2)项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会

成果变更：①主要业态发生颠覆性改变；②总图指标、户型面积配

比发生变化；③毛利率较启动会版减少3个百分点及以上；④动态

成本突破启动会版目标成本；⑤增加示范区范围或新增样板房；区

域公司须进行变更申请，由集团营运管理中心组织相关负责人召开

专题会对变更结果进行确认，参会人员同启动会，变更后的启动会

成果于OA系统提交，审批流程同启动会成果审批。

3)非我方主导的联合操盘项目启动会由区域公司自行组织，会议成果

报集团备案。福州区域公司、上海区域公司、浙江区域公司、陕甘

区域公司项目启动会（重点项目除外，是否重点项目在经营评审会

阶段确定）由区域公司按集团制度要求自行组织召开后，会议成果

提交集团审批。在项目经营评审会阶段如集团判定启动会可以授权

的项目，启动会也可由区域自行召开，会议成果提交集团审批。

4)由区域公司自行组织召开的启动会，其关键经营指标（总货值、扣

除溢价及权益后净利率、IRR、经营性现金流回正周期、开盘周期、

结利周期等）不得低于经营评审会指标，否则报集团组织召开。8.项目负责人资格审查：

1)由区域公司提名项目负责人，集团参会的职能中心负责人评审。

2)对新任的项目负责人需进行资格审查，对已任职过的项目负责人在

任职过程中如无严重失误，可免于资格审查。

3)项目负责人通过项目启动会汇报，结合对项目经营目标的理解和认

识，给出思路和计划。汇报中同时体现个人项目业绩、成功发展目

标、报批报建能力、团队建设及组织能力等（该部分内容体现在启

动会汇报过程中）。

4)参与评审的集团职能中心负责人提问，项目负责人答辩。各评委结

合项目负责人汇报、答辩及经营情况，确定通过结果，一致通过后

项目负责人方可上岗。

5)自行组织召开启动会的区域，集团评审人员视频参与项目负责人资

格审查环节。

9.奖罚措施：

1)项目未按时完成启动会（完成以会议纪要明确通过为标志），均按照

集团月度运营考评体系执行。

2)项目未完成启动会成果审批，而提前开工的（非示范区范围），给予

区域公司通报批评。

3)启动会成果变更未及时提交变更申请的，给予区域公司通报批评。

10.责任部门：本办法由集团营运管理中心负责制定与解释。

11.生效日期：本办法自签批日起生效。

阳光城集团营运管理中心

2018年1月10日附：项目启动会纪要模板