电梯扩建项目建议书

电梯扩建项目建议书

xxx有限公司

报告说明

随着我国国民经济的快速增长，国内电梯市场总产量一直保持持

续快速增长。虽然近年来受国内经济下行和国内房地产投资增速放缓

的影响，电梯行业增长速度有所放慢，但仍处于景气阶段。在我国全

社会消费升级和城镇化加速的大背景下，城市公共基础设施建设、保

障房建设等的投入逐年增加，带动了我国电梯行业的需求增长；同时，近年来旧楼加装电梯和老旧电梯更新改造的需求量也逐年增大，这些

均为我国电梯整机制造企业的快速发展提供了良好的市场环境。此外，国家大力推行“一带一路”的发展战略，涉及60多个国家、40多亿人口，民族电梯企业未来将受益于“一带一路”建设，催生巨大的电梯

出口市场，预计未来电梯行业具有较大的市场发展空间。

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨

慎财务估算，项目总投资8993.61万元，其中：建设投资7057.13万元，占项目总投资的78.47%；建设期利息161.71万元，占项目总投资的1.80%；流动资金1774.77万元，占项目总投资的19.73%。

根据谨慎财务测算，项目正常运营每年营业收入17000.00万元，

综合总成本费用13380.30万元，净利润2257.78万元，财务内部收益

率18.20%，财务净现值4803.55万元，全部投资回收期5.89年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。

本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。

实现“十三五”时期的发展目标，必须全面贯彻“创新、协调、

绿色、开放、共享、转型、率先、特色”的发展理念。机遇千载难逢，任务依然艰巨。只要全市上下精诚团结、拼搏实干、开拓创新、奋力

进取，就一定能够把握住机遇乘势而上，就一定能够加快实现全面提

档进位、率先绿色崛起。

报告对项目实施的可行性、有效性、技术方案和技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价。以全面、系统的分析为主要

方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据

资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，

指出优缺点和建议。

本报告基于可信的公开资料，参考行业研究模型，旨在对项目进

行合理的逻辑分析研究。本报告仅作为投资参考或作为参考范文模板

用途。

目录

第一章项目概况

第二章背景及必要性

第三章市场需求及行业前景分析第四章建设规模与产品方案

第五章项目选址

第六章建筑物技术方案

第七章原辅材料分析

第八章工艺技术方案分析

第九章环境保护方案

第十章安全生产分析

第十一章节能分析

第十二章组织机构、人力资源分析第十三章进度规划方案

第十四章项目投资分析

第十五章项目经济效益

第十六章招标方案

第十七章项目风险评估

第十八章项目综合评价

第十九章附表

附表1：主要经济指标一览表

附表2：建设投资估算一览表

附表3：建设期利息估算表

附表4：流动资金估算表

附表5：总投资估算表

附表6：项目总投资计划与资金筹措一览表

附表7：营业收入、税金及附加和增值税估算表附表8：综合总成本费用估算表

附表9：利润及利润分配表

附表10：项目投资现金流量表

附表11：借款还本付息计划表

第一章项目概况

一、概述

（一）项目基本情况

1、项目名称：电梯扩建项目

2、承办单位名称：xx有限公司

3、项目性质：新建

4、项目建设地点：xxx（以选址意见书为准）

5、项目联系人：段xx

（二）主办单位基本情况

当前，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济

深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业

外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看，发展阶段的转变使经

济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长

方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力

从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战，企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境，公司依然面临着较大的经营压力，资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时，也面临着重大机遇。随着改革的深化，

新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进，以及“大众创业、万众创新”、《中国制造2025》、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施，企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将

把握国内外发展形势，利用好国际国内两个市场、两种资源，抓住发

展机遇，转变发展方式，提高发展质量，依靠创业创新开辟发展新路径，赢得发展主动权，实现发展新突破。

（三）项目建设选址及用地规模

本期项目选址位于xxx（以选址意见书为准），占地面积约20.08亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。

（四）产品规划方案

根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：电梯00000台/年。

二、项目提出的理由

目前，国内电梯市场本土品牌与外资品牌的二元竞争结构仍将长

期持续，但随着本土品牌电梯企业的制造能力、产品质量及服务水平、经营管理能力的提升，本土品牌电梯企业竞争实力逐步增强，打破了

外资品牌企业对国内电梯市场的垄断，市场占有率逐步提高，市场竞

争格局逐步优化。

由于电梯的安全性直接关系到使用者人身安全，受国家质检总局

管理，电梯行业实施许可证制度，电梯的生产、安装、维保和使用均

需获得许可，并且质监局每年均对在用电梯的安全性能进行检测，实

行严格的政策管理、资格审查。另外，电梯行业还有相关的政策准入

门槛，例如，2014年颁布的试验塔政策要求电梯生产企业需要有试验

塔设施，直接提高行业进入门槛。此外，为满足电梯设备安全可靠性

试验等需要，《机电类特种设备制造许可规则》要求电梯制造企业在

其制造场地拥有相应高度的电梯试验井道以及自动扶梯与自动人行道

的组装、调试区域，各鉴定评审机构应在鉴定评审现场对制造单位的

生产条件进行严格把关。因此，对于潜在进入者，必须符合相关法律

法规要求和资质才能从事电梯生产、销售、安装、维修业务。

实现“十三五”时期的发展目标，必须全面贯彻“创新、协调、

绿色、开放、共享、转型、率先、特色”的发展理念。机遇千载难逢，任务依然艰巨。只要全市上下精诚团结、拼搏实干、开拓创新、奋力

进取，就一定能够把握住机遇乘势而上，就一定能够加快实现全面提

档进位、率先绿色崛起。

三、项目总投资及资金构成

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资8993.61万元，其中：建设投资7057.13万元，占项目总投资的78.47%；建设期利息161.71万元，占项目总投资的1.80%；流动资金1774.77万元，占项目总投资的19.73%。

四、资金筹措方案

（一）项目资本金筹措方案

项目总投资8993.61万元，根据资金筹措方案，xx有限公司计划自筹资金（资本金）5693.61万元。

（二）申请银行借款方案

根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额3300.00万元。

五、项目预期经济效益规划目标

1、项目达产年预期营业收入（SP）：17000.00万元（含税）。

2、年综合总成本费用（TC）：13380.30万元。

3、项目达产年净利润（NP）：2257.78万元。

4、财务内部收益率（FIRR）：18.20%。

5、全部投资回收期（Pt）：5.89年（含建设期24个月）。

6、达产年盈亏平衡点（BEP）：2961.29万元（产值）。

六、项目建设进度规划

项目计划从可行性研究报告的编制到工程竣工验收、投产运营共需24个月的时间。

七、报告编制依据和原则

（一）编制依据

1、《中国制造2025》；

2、《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；

3、《工业绿色发展规划(2016-2020年)》；

4、《促进中小企业发展规划（2016－2020年）》；

5、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

6、关于实现产业经济高质量发展的相关政策；

7、项目建设单位提供的相关技术参数；

8、相关产业调研、市场分析等公开信息。

（二）编制原则

坚持以经济效益为中心，社会效益和不境效益为重点指导思想，

以技术先进、经济可行为原则，立足本地、面向全国、着眼未来，实

现企业高质量、可持续发展。

1、优化规划方案，尽可能减少工程项目的投资额，以求得最好的

经济效益。

2、结合厂址和装置特点，总图布置力求做到布置紧凑，流程顺畅，操作方便，尽量减少用地。

3、在工艺路线及公用工程的技术方案选择上，既要考虑先进性，

又要确保技术成熟可靠，做到先进、可靠、合理、经济。

4、结合当地有利条件，因地制宜，充分利用当地资源。

5、根据市场预测和当地情况制定产品方向，做到产品方案合理。

6、依据环保法规，做到清洁生产，工程建设实现“三同时”，将

环境污染降低到最低程度。

7、严格执行国家和地方劳动安全、企业卫生、消防抗震等有关法规、标准和规范。做到清洁生产、安全生产、文明生产。

八、研究范围

1、对项目提出的背景、建设必要性、市场前景分析；

2、对产品方案、工艺流程、技术水平进行论述，确定建设规模；

3、对项目建设条件、场地、原料供应及交通运输条件的评价；

4、对项目的总图运输、公用工程等技术方案进行研究；

5、对项目消防、环境保护、劳动安全卫生和节能措施的评价；

6、对项目实施进度和劳动定员的确定；

7、投资估算和资金筹措和经济效益评价；

8、提出本项目的研究工作结论。

九、研究结论

该项目的建设符合国家产业政策；同时项目的技术含量较高，其建设是必要的；该项目市场前景较好；该项目外部配套条件齐备，可以满足生产要求；财务分析表明，该项目具有一定盈利能力。综上，该项目建设条件具备，经济效益较好，其建设是可行的。

十、主要经济指标一览表

主要经济指标一览表

第二章背景及必要性

一、产业发展情况

1、房地产市场领域电梯需求分析

电梯市场需求受房地产、建筑行业的影响较大。2003年-2013年

是我国房地产市场的发展的黄金十年，很大程度上促进了电梯行业的

发展和壮大。2014年，房地产市场受国内经济结构调整、信贷政策收

紧以及宏观调控的持续影响，发展速度放缓，其中房地产新开工面积、商品房销售面积同比都出现了下降，国家宏观调控的目的在于促进房

地产行业稳定健康的发展，保证其成长的可持续性。

2015年对于房地产市场来说，无疑是增速放缓的一年，一系列开

放限购的救市举措带来房地产市场的复苏，尤其国家出台了放宽贷款

限制以及二套房政策。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持

续收紧的过程，前三季度延续2015年的宽松基调，出台了降首付、降

税负、宽信贷等政策，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化

进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及

各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一

方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续

突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。总体来看，2016年房

地产市场发展较为稳健。2017年一线城市将步入存量房时代，新房开

发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量

物业盘活将是未来的主题。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发

展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，

房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市

周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍

具备潜力。

未来3-5年，预计房地产市场总体运行将保持稳定，在新动能尚

未完全建立之前，房地产业仍将是经济增长的重要支撑力量。电梯行

业与房地产投资直接正相关，房地产业的稳健发展有利于强化电梯行

业未来增长的确定性。

从2010-2016年我国房地产投资和电梯需求量的变化来看，两者

保持一致的发展趋势，电梯的需求量增速要稍微快于房地产投资增速，表明近年来我国房地产行业的高层建筑投资比例在增加，加速了电梯

的需求量。进入2015年，央行降息降准给房地产行业的发展带来了机

遇。2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长0.99%。截至2016年全国房地产开发投资102,581亿元，比上年名义增长6.9%，预测未来电梯增量也会伴随房地产行业的稳定发展而增加，但增速会

逐渐放缓，进入成熟发展期。

2、政策支持和电梯采购市场持续升温

随着政府不断加大对民生工程的重视，医疗、卫生、体育、文化

等相关项目也随之启动，配套的电梯采购不可或缺。近两年政府采购

电梯市场呈现异军突起之势，采购内容不仅有新梯加装，还有旧梯改造、更新和电梯维护保养等项目。2013年全年电梯采购金额首破60亿元，2014年电梯采购项目呈现多元化，新梯需求主要来源公租房、廉

租房、棚户区改造、医院、学校、轨道交通、政府办公楼等项目。另外，在电梯老龄化日益严重的前提下，政府采购市场也包括旧梯更新

改造项目，主要集中在北京、上海、广州等一线城市。政府采购产品

种类较多，有垂直客梯、自动扶梯、自动人行道、货梯以及医用电梯等。

2014年城镇保障性安居工程的任务目标已全面完成，已经完成

700万套以上的保障性住房开工建设，其中各类棚户区470万套以上。继续大规模推进棚户区改造不仅是重大的民生工程也是拉动经济增长

的途径。2015年保障房电梯采购依然是主力，旧梯更新改造类项目也将成为新的增长点，尤其是一二线城市该类项目明显增多。国务院政府工作报告指出，2016年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户。预计保障性住房建设力度的加大将在一定程度上减小国家调控政策对房地产行业的冲击，对于电梯行业的需求是长期、持续性的。

3、电梯人均消费水平与国外仍存在较大差距

根据中国电梯协会统计，2016年全国电梯总产量突破77.6万台。全国电梯保有量约493.69万台，位居世界首位。预计2016年中国电梯保有量将突破500万台，我国人均电梯保有量仍远低于发达国家水平。截止到2016年，中国人均电梯保有量为35台/万人，约为日本的3/4，约为欧洲平均水平的1/3，韩国的1/4左右。北京、上海两大都市人均保有量分别达到79台/万人、66台/万人，但仍远低于欧洲部分发达国家的一线城市，我国人均电梯保有量仍有很大的提升空间。我国的电梯产业发展虽快，产业的总量虽大，但是人均电梯使用量却只有世界平均数的一半也不到，只有发达国家的十分之一左右，我国的

电梯产业还有非常大的发展潜力和空间，预计未来3年内我国的电梯

总保有量会超过800万台的数量。

4、从中长期看，电梯配比处于提升阶段

随着生活水平的提升，原先一栋办公楼两部电梯，现在变为四部、六部、八部甚至更多，原先一栋居民住宅一梯四户，现在一梯两户甚

至一梯一户。用户对电梯便捷性要求提升，使得电梯配置密度逐步提高。根据统计，2000年中国每万平方米（房地产竣工面积）配置1.65

台电梯，到2015年，电梯配置密度升至7.11台/每万平方米，约为2000年的4.2倍。电梯配置密度的不断提升，是电梯销量增速高于房

地产竣工面积增速的根本原因。

5、既有住宅电梯更新改造带来较大增量需求

随着我国电梯老龄化日益严重，旧梯更新改造将成为潜力市场。

随着新梯增速放缓老旧电梯增多，更新改造需求量逐年放大。一般电

梯的使用寿命为10-15年，之后就会老化、故障频发。遇到这种情况，一般采取两种措施，一是保留导轨、门、轿厢等主体部件，换掉主机、控制系统并验收合格后继续使用；二是彻底更换新电梯。继续使用老

化电梯不仅存在安全隐患，而且在维修成本、后续的维修保养成本方

面大大高于更新、改造电梯所需的费用。尤其是2014年1月1日，

《中华人民共和国特种设备安全法》正式施行，对特种行业的安全规

范上升到法律高度。按照《中华人民共和国特种设备安全法》的管理

规定，特种设备存在严重事故隐患，无改造、修理价值，或者达到安

全技术规范规定的其他报废条件的，特种设备使用单位应当依法履行

报废义务，采取必要措施消除该特种设备的使用功能，并向原登记的

负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记证书注销手续。因而

越来越多的用户（尤其是商业用户）开始倾向于直接更换改造电梯而

不是采用简单的维修方式。

一般而言，三菱、日立等日本电梯的报废年限约在15年，奥的斯、迅达、通力等欧美电梯的报废年限在25年。由于我国电梯大部分标准

都是参照日本标准设定，电梯报废年限也在15年左右。随着在用电梯

使用寿命临近，预计未来旧梯更新需求将进一步增加。按照中国电梯

业协会数据，国内电梯安装是从2001年开始兴起的，按照10年的更

新周期，以每年10%的比例计算，可以推测出2013-2020年大概有73

万台电梯需要更新改造，年均约9万台，更新改造量持续增长。

6、电梯维保市场空间大

就目前整个电梯市场来看，安装维保不到位、不规范等现象普遍

存在，这也是造成在中国电梯事故频发的主因。电梯事故60%左右由维

保不当造成，70%维保市场被低价竞争的第三方维保占据。目前我国内

外资电梯厂家自维保比例都比较低，占比较高的上海三菱、奥的斯、

日立也分别只有30%、25%、20%左右，本土品牌自维保比例更低，国内电梯企业目前还是以制造为主，维保收入在电梯企业中占比还不到10%。相比欧美成熟市场80%以上的自保比例差距较大。2014年新的《特种

设备安全法》开始实施，该法要求电梯的安装、改造、修理，必须由

电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。维保

规范政策在全国推行后，电梯厂家维保比例将上升，大批资质较差的

第三方维保将逐步退出市场。尽管目前国内电梯厂商维保收入占比不大，但是电梯维保业务的成长性和发展趋势都是积极向好的。

过去十年我国电梯产量增长迅速，电梯产量增长了5倍多，2016

年电梯产量77.6万台，电梯保有量达493.69万台。考虑电梯更新需求、新增需求，预计2017年电梯保有量将达到500万台，按每台电梯

维保费用4,800元估算，2017年维保市场空间将达到240亿元。因此，内外资品牌电梯企业都非常重视维保业务发展，纷纷开始加大全国范

围内营销服务网络的建设，着手布局和抢占维保市场，电梯行业的竞

争也将从单纯的拼技术和销售，向拼网络、拼后续服务转变。未来，

电梯后市场包括改造、维修、保养等的空间非常大。