明源售楼管理系统V4.0

明源售楼管理系统V4.0

操作手册

目录

第一部分序篇 (1)

第二部分业务处理 (3)

第一章系统初始化 (6)

1.1 系统参数 (6)

1.2 汇率设置 (10)

1.3 套打设置 (11)

第二章项目初始化 (14)

2.1 房源的生成 (14)

2.2 房间资料 (22)

2.3 项目资料 (27)

2.4 定价&调价 (27)

2.5 价目表 (35)

2.6 付款方式定义 (37)

2.7 折扣管理 (44)

2.8 历史价格查询 (47)

第三章销售前台管理 (48)

3.1 销售控制 (48)

3.2 客户管理 (51)

3.3 项目查询 (53)

3.4 诚意认购 (60)

3.5 认购管理 (66)

3.6 催交欠款 (83)

3.7 导航查询 (85)

3.8 开发商销控 (86)

3.9 客户自助查询 (87)

第四章销售后台管理 (89)

4.1 签约管理 (89)

4.2 按揭管理 (92)

4.5 产权管理 (104)

4.6 档案管理 (107)

4.7 蓝印管理 (108)

第五章财务管理 (109)

5.1 财务待办 (109)

5.2 收支管理 (110)

5.3 收支查询 (124)

5.4 证明管理 (124)

5.5 票据管理 (125)

第六章信息管理 (127)

6.1 广告管理 (127)

6.2 媒体统计 (128)

6.3 楼盘信息 (128)

6.4 问卷调查 (129)

6.5 电子地图 (131)

第七章决策分析 (132)

7.1 客户分析 (132)

7.2 销售分析 (133)

7.3 财务分析 (134)

第八章工具 (135)

8.1 按揭查询 (135)

8.2 更换操作员 (136)

8.3 更改口令 (136)

8.4 项目过滤 (137)

第三部分系统维护 (138)

第九章系统管理 (138)

9.1 功能定义 (138)

9.2 角色定义 (139)

9.3 用户定义 (141)

9.4 数据维护 (145)

第十章系统自定义功能概述 (152)

10.1 自定义功能分级应用说明表 (152)

10.2 自定义功能初级操作 (153)

10.3 自定义功能中级操作 (159)

10.4 自定义功能高级操作 (164)

第一部分序篇

本系统主要结合房产公司销售房间的整个过程进行管理，包括房间的售前、售中、售后三部分。另一方面系统引入业务导航概念，以流程图或突出中心的形式体现各项业务之间的关系，加强对操作员的指引性。系统主要功能如下：

●初始资料的建立

1．系统初始资料

用于系统正式启用前对整个系统的初始化设置

?设置角色及用户信息

?设置公用的系统参数

?套打模板的设置

2．项目资料管理

建立楼盘销售前的基本资料，包括房间资料的管理和策划体系的管理

?房间的生成、修改以及特殊房间的生成

?对已明确价格的房间进行价格的批量录入

?对房间各实测面积的批量录入、传递

3．策划管理

房间销售前的价格制定、价格的调整、付款方式的定义以及不同时期的折扣管理

?制定并生成房间的销售价格，定制房间的价目表

?房间价格的调整处理以及历史价格查询

?制定房间在销售过程中各种付款方式

●楼盘销售现场管理

针对楼盘销售现场工作的管理，包括客户跟进管理、房间的预定、预留、认购等业务管理

?根据客户的实际需求，模拟生成付款详情

?登记客户的资料以及跟进情况

?对诚意认购情况的管理

?对房间的认购、退房、换房及更名等业务的管理

?催交各种欠款

?对楼盘的销售情况进行调控

●房间销售后的跟踪管理

对签订正式认购协议的客户进行管理，包括签约、按揭、入伙、产权、面积补差、档案及蓝印业务的管理

?成交客户的签约、按揭、入伙、产权、档案及蓝印的办理情况的管理

?成交房间的实测面积补差的管理

●已售房间相关款项管理

主要处理财务部门的待办事宜、收支管理、票据以及证明管理

?由销售变更产生的待处理的财务事宜

?主营业务收入的结转

?各种款项的管理，包括诚意金、房款、代收费用银行放款管理及汇率

●信息管理

对客户问卷调查表的定义、广告投入、媒体宣传以及周围楼盘信息的管理

?在楼盘促销过程中所做的销售广告的管理

?记录其它公司或本公司在媒体宣传上的资料

?公司周边楼盘信息的管理

?定义不同的客户问卷表

第二部分业务处理

本部分描述了在销售楼盘过程中的一些具体业务处理方法，操作人员可根据本部分说明，应用软件系统对业务过程中具体业务进行自由灵活的处理。

●本部分根据不同职能部门的操作人员，可进行以下操作步骤

?应用本系统时，一些重要参数的设定及系统初始化工作

?建立项目、房间资料及价格体系的详细说明

?进行房间销售整个过程的详细说明

?对签订正式认购协议的客户管理的详细说明

?对已售房间的款项收支情况进行管理

?辅助信息资料的管理

?相关统计分析的说明

●业务流程如下：

【流程说明】

清空数据

主要用于清空当前系统中相关数据资料，一般用于在第一次运行前，清空系统内的无效数

●系统初始化

主要用于系统正式启用前对整个系统的初始化设置，包括设置用户及配置相关权限、系统参数设定、套打设置操作。另外，包括各币种的汇率设置。

●项目初始化

主要用于在项目开始销售前生成房源，以供后续的销售调用，包括项目登记、房间的生成、定价&调价、付款方式定义、折扣定义、价目表、项目资料以及历史价格查询

●销售前台管理

主要是对销售现场日常工作的管理，包括销售控制、意向查询/模拟付款、客户跟进管理、诚意认购登记、认购管理、开发商销控、客户自助查询及催交欠款。

●销售后台管理

主要是对已签订正式认购协议的房间的后续管理工作，系统着重于办理过程的跟踪管理，包括签约管理、按揭管理、产权管理、入伙管理、档案管理、面积补差及蓝印管理。

●财务管理

主要是处理已售房间相关的款项收支，包括票据管理、财务待办事务处理、诚意金/房款/代收费用的收支、银行放款及证明管理。

●信息管理

主要是设置各种客户问卷调查表，管理本公司及其它公司的报道资料及周边楼盘的信息，包括广告管理、媒体统计、楼盘信息及问卷调查

●统计分析

对系统中已有数据进行统计分析，以掌握楼盘的销售情况及客户的意向，分为决策分析和统计报表，包括销售分析、客户分析、财务分析及统计报表。

第一章系统初始化

系统初始化主要是用于系统正式启用前对整个系统的初始化设置，主要包括系统参数设定、各币种的汇率设置、数据维护、设置角色、用户及配置相关权限操作。本章节主要介绍参数设定和汇率设置，而数据维护、角色、用户及配置相关权限操作见第三部分系统维护章节。

1.1 系统参数

用于设置系统各模块中所需调用的业务参数，包括<系统参数>、<款项定义>、<付款事件>及<建筑性质>四个标签页。点击【系统管理】的【系统参数】模块，打开“系统参数”窗口，如图1-1

1.1.1系统参数

图1-1

【参数说明】

●单期供款保留位

对单笔应收款精确度的控制，可选择元、角、分三种精度。

●多期供款保留位

对每笔款项中又分多期的各期应收款精确度进行控制，可选择元、角、分三种精度。

●是否提示备份（该选项只存在于标准版，增强版无该选项）

该参数是与“备份周期”参数一起使用，当最后一次备份距系统当前日期的天数超过备份

周期值时，是否提示用户进行备份操作。

●单价保留位

设置成交单价的保留位数

●总价保留位

设置成交总价的保留位数

●启用Ms Graph图形分析

该选项用于设置决策分析中的图表是否使用EXCEL图表进行分析

●是否在认购登记中手工修改成交价

该选项用于设置在认购登记时，是否允许修改成交单价及合同总价

●滞纳金比例

客户在规定日期应交而未交的款项，超期后每天罚收的比例。此参数在【收支管理】和【催交欠款】模块中参与计算滞纳金，详情见该模块。

●签约默认时间

此时间为一个固定数值，用于【项目查询】模块的模拟付款中计算签约日期。因为模拟付款没有确定的认购日期和签约日期，所以系统默认认购日期为系统当前日期，签约时间为认购日期加上该设定值

●锁定时间（分钟）

设定在【认购管理】模块中，房间进入开始状态时该房间自动锁定的时长。

●备份周期（天）（只用于标准版）

设定提示备份的周期，与“是否提示备份”参数一起使用。

●业务编号编码规则

针对诚意认购、财务收款、财务转帐及银行放款分别设定业务编号的编码规则，其中编号模式分为YYYYMM和XXXXXX两种，YYYYMM表示编号模式由年月组成，XXXXXX 表示编号模式为空。不同的编号模式生成的业务编号也不同，具体如下：

1）当编号模式为YYYYMM时，其业务编号的组成为“前缀+编号模式+流水号”，流水号位数不得小于4位，例如设置“诚意认购”前缀为“SDCY”，编号模式为

“YYYYMM”，流水号位数为“4”，则生成业务编号为SDCY2003080001。

2）当编号模式为“XXXXXX”时，其业务编号的组成为“前缀+流水号”，流水号位数不得小于4位，同样上例生成的业务编号为SDCY0001

图1-2

款项定义是用于设置在以后业务中发生的不同类型的款项名称，系统默认客户交款的类型有四种，分别为诚意金、代收费用、房款及其它四种费用类型。系统默认款项的类别有两类，一类是系统默认生成的款项，该类款项的级别均为“系统”级，用户不能编辑该级别款项。具体如下：

1）费用类型为诚意金：生成的款项名称为诚意金

2）费用类型为房款：生成的款项名称有定金、首期、楼款、银行按揭、公积金

3）费用类型为其它：生成的款项名称有POS手续款、手续费、滞纳金、装修款、汇兑损失、汇兑损益

另一类是由客户自行增加的款项，如各种代收费用、滞纳金等众多款项，具体的款项名称可以在如图1-2页面中增加，定义的所有款项系统将自动传递至以后各模块中。此类款项的级别均为“用户”级，用户可进行相应的编辑操作。

图1-3

付款方式定义时，系统默认生成签署认购书、签署正式合约和指定时间三种常用事件，客户还可以根据实际情况在图1-3页面中增加付款事件，定义的所有付款事件将自动传递至以后模块如【付款方式定义】。同样系统默认生成的事件级别为“系统”级，则不允许用户进行编辑，只允许对“用户”级进行编辑。

1.1.4建筑性质

图1-4

建筑性质是用于定义各项目、楼栋及房间的建筑性质，以供【项目登记】模块调用，客户可根据实际情况在如图1-4中增加建筑性质。其中建筑性质1表示整个项目的建筑性质，建筑性质1、2、3合并起来表示楼栋及房间的建筑性质。

1.1.5换退房设置

图1-5

换退房设置用于对已售房间进行换房或退房特殊处理时，需清空及传递字段的设置。

1.2 汇率设置

汇率设置是用于设置人民币与港币及美元的折算汇率，以供相关模块调用如【认购管理】和【收支管理】等模块。点击【收支管理】模块的<汇率设置>标签页，打开如图1-6所示界面。

窗口如图1-7，录入对应币种的汇率值及有效时间段。

图1-7

1.3 套打设置

套打设置主要是用于设置认购书、合同及票据的套打模版，系统分为套打模版和数据表定义两部分，主界面如图1-8

图1-8

套打模版本是设置不同模板的文档（如合同、认购书、收款收据…），并支持文档的导入、导出，每个模板又含多个打印页，每个打印页又含多个对象（字段），每个对象（字段）必须要有数据来源等。但在设置套打模版之前，必须在<对象模版>标签页中预先设置文档对象。

1. 选择<数据表定义>标签页，打开如图1-9所示的数据表定义窗口

图1-9

2. 点击字段列表的〖增加〗按钮，打开字段定义窗口如图1-10

图1-10

3. 然后，在<模版设置>标签页中设置各种套打的文档，点击图1-8的文档列表栏的〖增加〗按钮，

打开文档定义窗口如图1-11，录入文档的名称及类型等信息。

图1-11

4. 选择打印页选项，点击〖增加〗或引入按钮设置打印页信息如图

1-12

图1-12

5. 在<计算方法定义>标签页中，点击〖增加〗按钮进行增加，或通过〖快速引入〗按钮从数据表

定义中引入记录，注意在快速引入时必须将已有的计算方法清除，才可以进行引入操作。

6. 定义完毕后，用户可通过<打印页设计>标签页中的〖报表设计〗按钮进行预览编辑操作。

第二章项目初始化

项目初始化属于售楼过程中的基础资料录入部分，用于建立楼盘销售所必须的基本房间资料、房间销售前的价格制定、相关付款方式的定义、销售过程中价格的调整、折扣定义等功能。业务流程如下图：

图2-1

2.1 房源的生成

通过【项目登记】模块，设置相应的项目及楼栋信息，并可以快速批量生成房间资料，按照楼栋房间的规律性，将相同房间类型、面积、朝向的房间归类进行快速生成。生成房源流程图如下：

2.1.1 如何填写资料

1． 填写项目资料

点击项目列表中〖增加〗按钮，弹出“增加项目”窗口，录入项目相关资料。增加和修改界面相同如图

2-3

图2-3

【栏目说明】 ● 基本资料

如图2-3在填写过程中，“项目代码”、“项目名称”不允许与已有项目重复。项目资料应填写完整，否则，后续相关模块将提取不到相应的数据。如“建筑性质”字段，系统对建筑性质进行统计时需要其相关资料，该资料在房间资料生成时一同传递到各相关模块。

● 工程投入

工程投入是记录公司不同时期对项目的投入情况，为客户有效控制资金的运作提供依据。 ● 户型设置

用于设置项目中房间对应的户型和房型，供生成房间资料调用。

● 装修标准

系统引入了装修标准的概念，客户可在此预先定义不同的装修标准，并传递到【认购管理】模块，但此处的装修标准指每平米装修的价格。在销售房产时，可直接选择装修标准，系统将以该标准单价与成交面积相乘计算出房间的总装修款。

2．填写楼栋资料

在项目列表中选定相关项目后，点击楼栋列表中〖增加〗按钮，在弹出的新增楼栋窗口中输入楼盘相关资料如图2-4，生成的楼栋相关资料将在系统相关模块中使用。

图2-4

【栏目说明】

●基本资料：

该标签资料登记楼栋相关资料，填写过程中“楼栋代码”不允许与已有楼栋相同，“楼栋名称”则为同一项目分区内不允许相同。在这里，还有几个重要的地方要注意。首先：“项目分区”指的是在大型项目中，下边进行的再划分，例如某些公司的XX苑，XX组团等。

其次，这里有一个“本楼栋房间编号模式”的选择，不同的编码模式，对应不同的房间情况，具体说明见房间描述部分。

●装修情况

此处的装修情况是描述每栋楼的装修情况的文字描述信息

3．填写房间描述

针对选定的楼栋批量定义房间描述信息，也可支持同一楼栋下的房间描述的复制，以及不同项目的同一编号模式之间相互引入。定义房间自然楼层概念，即开发商为了避免一些不吉利的号码，在定义“楼层”时跳过这些数字，为显示楼栋的实际层数以自然楼层来表示。根据在楼栋资料录入时选定的编号模式不同，有如下几种情况：

1）“楼层+号码”模式