目标成本计划编制的方法

目标成本计划编制的方法（计划性的量，商品化的价，也可称为企业定额）

项目成本预控书编制模板(6-17)-3

项目成本预控书（指导模板）第一部分项目基本情况一、工程概况简要描述项目工程内容、重难点工程、工期节点安排等，要求语言简洁说明问题。 1.工程简介：主要列明项目名称、施工范围、工程内容、主要工程量、主要技术标准、水文以及地质环境、合同金额。 2.控制工程及重难点工程：简要说明项目重、难点以及控制性工程。 3.工期要求：合同工期以及主要节点工期安排。 4、安全目标： 5、质量目标： 6、环保目标：二、合同特点通过研读招（投）标资料、业主合同等资料，梳理出合同的风险点以及注意要点，并制定预控措施等进行简要列示。 1.合同性质：列示工程承包模式、招标模式（施工图招标或者初步设计概算招标）等，以及注意风险点和应对措施。 2.合同分析：分析设计概算编制原则、取费标准、合同关键条款，掌握降造幅度及业主基本预备费情况，并制定后

续应对措施。三、业主、设计、监理单位分别列示业主、设计、监理单位名称，主要联系人及联系方式。四、管理模式及任务划分 1.项目管理模式及任务划分：说明项目管理模式（直管、托管、自管），若直管项目需明确参建单位及任务划分。 2.项目组织机构以及人员配置：项目管理组织机构以组织机构图模式表示，并列明各岗位的主要管理职责。 2.1项目组织机构图 2.2项目主要岗位管理职责 2.3管理人员配置规划：明确各项目管理人员配置情况。第二部分责任成本管理体系

一、成立项目成本管理领导组成立成本管理领导小组，明确成本管控分工及职责，要做到分层管理，全面覆盖不留死角。 1.项目成本管理领导小组组长：项目经理副组长：成员： 2.职责及分工组长：副组长：各业务部门：二、建立项目成本控制体系 1．建立项目成本管理制度：项目各业务部门分工编制涉及劳务管理、材料管理、设备管理、方案优化、工程数量控制、项目经费控制、资金控制、成本核算和分析、考核兑现等成本管控制度，建立项目管理体系。 2.建立成本管理报表台帐：项目提前规划并建立日常管理报表及台账等，规范项目日常管理以及过程管控工作。 2-1劳务计价 2-2 劳务拨款审批单 2-3 物资消耗核算表 2-4 拌合站考核表 …

地产成本岗工作经验分享-10目标成本(方案设计阶段)9.项目方案版目标成本编制说明

XXXX项目方案阶段目标成本编制说明 1、编制依据：设计部提供的旭辉朗香郡方案阶段平面图纸及经济技术指标（2014年1月14日市长会通过， 2014年3月25日内部方案调整完成）。 2、范围说明：本项目包含高层住宅（18F）、洋房（6、10F）、商业（含公建配套）、和地下车库四种物业形态，总建筑面积为213922.85平米，总可售面积为165176.2平米，可售面积与总建筑面积相比为77.21%（旭辉澜悦湾为84.97%，嘉兴御府为74.5%），可售比偏低。 3、地下车库面积为47487.6平米，与总建筑面积相比为22.2%（旭辉澜悦湾为10.38%，嘉兴御府24.49%）；地下单个车位的平均面积30.1m2/个，符合限额设计指标31m2/个。 4、本次测算按照住宅地上纯毛坯房计算，无批量精装修工程； 5、朗香郡项目总目标成本：可售面积单方造价为6470.9元/m2，包括土地成本、前期费用、建安费用、基础设施费用、公建配套费用、开发间接费、期间费用，不包括营业税及附加、所得税等；包含前期费用、建安费用、基础设施费用、公建配套费用等四项费用可售面积单方造价为：4030.26元/m2 ，建筑面积单方造价：3111.88元/m2； 6、建安成本中，主体工程建筑安装费中价格及消耗量指标主要参考总包招标价格、集团战略价格、嘉兴御府项目价格及嘉兴市场行情，方案版图纸计算的消耗量。 7、开发间接费按总货值的2.8%计取；其中开发间接费占70%；管理费占30%。 8、销售费用：2488.61万元，按总销总额138255.96万元的1.8%提取（营销部提供）。 9、开发间接费用中贷款费用1838.85万元（开发贷款2.3亿元，基准利率6.15%上浮30%使用1年。 10、土地成本：32115万元（按土地购置费、土地契税、土地登记费、土地滞纳金之和计算，其中土地滞纳金205.59万元，招商引资返款350万元）。 11、四项建面成本费用主要说明： 1)前期建面费用：212.59元/m2，其中设计费为62.57元/m2（其中方案设计费21元/m2，施工图设计费24元/m2），竣工办理费108.26元/ m2； 2)建安建面费用：2465.4元/ m2，其中18F高层建面成本为2033.21元/ m2；洋房建面成本为2315.44元 /m2；沿街商铺建面成本2779.14元/m2；地库建面成本3444.55元/m2；具体消耗量指标见关键指标表； 3)外立面说明如下： A.18F高层外立面考虑为平涂（暂估单价35元/平米）+局部线条及空调位普通平涂（暂估单价30 元/平米）；1-3F做真石漆（暂估单价85元/平米）；保温按照35厚外墙无机保温砂浆II型（暂估

《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》

《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

目标成本管理作业指引

第二章目标成本管理作业指引1.流程概况

工作程序 1.1.资料准备阶段 1.1.1.成本控制中心收集以下相关资料： 1)规划设计草案、建造标准及以前竣工的类似工程的数据指标。 2)收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息。 1.2.编制阶段 1.2.1.初步设计阶段的成本概算经评审确定后3日内，成本控制中心组织总工室、营销策划中心、工程管理中心和财务管理中心召开成本分析会，提出各项成本测算要求。开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理中心负责提供数据，土地费用由集团投资管理中心提供，政府报建报批费用由项目开发中心提供数据，勘查设计费用由总工室负责提供数据，营销费用由营销策划中心提供，工程前期费用（拆造补偿、外围协调等）由工程管理中心提供数据，其他各项由成本控制中心负责按照类似工程的经验数据进行测算。 1.2.2.测算过程中遵从个下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。 1.2.3.原则上初步设计审批完成后15天内目标成本必须定稿，成本控制中心编制完成后及时报分管领导审批，报总经理审定，需要上报集团及时报集团确定。 1.2.4.目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。 1.2.5.成本控制中心汇总各项成本科目测算数据，编制《目标成本控制指导书》并交分管领导审核，最终经总经理批准，作为项目实施阶段正式的成本控制目标。《项目初步设计阶段建安成本概算》审批完成后1月内，成本控制中心应完成《目标成本控制指导书》编制。 1.3.对比分析阶段 1.3.1.目标成本测算完成后，成本控制中心负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。 1.4.确定目标成本应遵循的基本原则 1.4.1.标杆瞄准 1.4. 2.在项目选择和项目策划阶段，营销策划中心通过市场研究提供销售价格市场标杆，成本控制中心应通过工程成本市场标杆以及非工程成本市场标杆确定目标成本。

某地产股份有限公司目标成本管理作业指引

目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期

一、作业指引目的提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。二、适用范围适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。三、定义 3.1目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。四、职责 4.1成本监控中心 4.1.1成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门； 4.1.2审核核算中心编制的目标成本； 4.1.3监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告； 4.1.4负责成本数据库的建立和维护工作。 4.2地区核算部 4.2.1地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门； 4.2.2负责编制地区公司的项目目标成本； 4.2.3负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。 4.3工程、设计、开发等各专业职能部门 4.3.1按权限参与项目目标成本的评审； 4.3.2提供项目目标成本测算所需资料。

五、关键活动描述 5.1目标成本的组成和内容 5.1.1目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》； 5.1.2《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。 5.2目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。 5.3目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制 5.3.1项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。 5.3.2各地区公司应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行目标成本编制。 5.3.3编制依据： 1)可研版成本测算资料及地块地质等资料； 2)经政府审批的规划指标及规划设计方案； 3)各产品类型的建造标准、交楼标准； 4)政府对房地产相关的收费标准； 5)财务部提供的财务费用、各项税费等； 6)以往类似项目的造价指标和当地的市场价信息。 5.3.4编制要求： 1)目标成本应采用公司统一的《目标成本测算表》进行测算。 2)目标成本按项目开发期分期编制。 3)目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。 4)目标阶段成本测算与可研阶段成本测算不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。 5)目标成本的制定应具备可追溯性，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。 5.3.5注意事项： 1)目标成本的测算应充分考虑到各项风险因素，设置详细的风险费用项，以风险概率形式体现项目成本的风险。

施工成本计划的编制依据、原则和编制方法

工程施工环节成本控制原则。（1）采用全面控制的原则。全面控制包括两个涵义，即全员控制和全过程控制。第一，全员控制。建安成本控制涉及项目组织中所有部门、班组和员工的工作，并与每一位员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工来控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，才能有效的控制成本。第二，全过程成本控制。项目建安成本发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束，因此成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，我们只有在项目的每一阶段都做好控制工作，才能使工程建设成本处在有效控制之下。（2）采用目标控制原则。目标控制原则是管理活动的基本技术和方法，它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门，班组、甚至个人，目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任，做到责权利相结合，对责任部门（个人）的业绩进行检查和考评，并同其工资奖金挂钩，做到赏罚分明。（3）动态控制原则。建安成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，所谓动态控制原则就是将工、料、机投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，如无偏离，在继续进行，否则找到具体原因，采取相应措施。

施工成本计划的编制依据和编制方法建设工程项目施工成本控制的主要依据有工程承包合同、进度报告、施工成本计划、工程变更。在施工阶段，项目经理的一个基本的任务就是保持对项目现场施工成本控制，并将其与建筑师/工程师的设计成本相区别，施工成本总额是下列这些项目的函数：为项目配备的现场工作人员的数量和类型，现场办公管理费用，材料和服务，来自总公司的支持服务，汽车租赁和燃料费用，公司一般成本和管理成本分摊给工地办公室的份额，外部咨询服务或合同服务，以及工作利润等。把预算和实际现场服务成本的月度累积制成表格，而且在时间与成本图标上标出每一个数量，这样绘制的图表在形式上与传统的建筑S曲线图相似，可以进行可视化比较，这种比较不仅能够清楚地表明合同在任何给定的时间的状态，而且还能显示在于预期的节约或者费用超支的变化趋势方面的任何变化。也可以通过画曲线图表示为这样的现场服务而给业主开发票的数量的方式，提供一种不同的表示方法。施工成本计划是施工项目成本控制的一个重要环节，是实现降低施工成本任务的指导性文件。如果针对施工项目所编制的成本计划达不到目标成本要求时，就必须组织施工项目管理班子的有关人员重新研究寻找降低成本的途径，重新进行编制。同时，编制成本计划的过程也是动员全体施工项目管理人员的过程，是挖掘降低成本潜力的过程，是检验施工技术质量管理、工期管理、物资消耗和劳动力消耗管理等是否落实的过程。编制施工成本计划，需要广泛收集相关资料并进行整理，以作为施工成本计划编制的依据。在此基础上，根据有关设计文件、工程承包合同、施工组织设计、施工成本预测资料等，按照施行工项目应投入的生产要素，结合各种因素的变化和拟采取的各种措施，估算项目生产费用支出的总水平，进而提出施工项目的成本计划控制指标，确定目标总成本。目标成本确定后，应将总目标分解落实到各个机构、班驵、便于进行控制的子项目或工序。最后，通过综合平衡，编制完成施工成本计划。施工成本计划编制依据包括： 1）、投标报价文件 2）、企业定额、施工预算 3）、施工组织设计或施工方案文件 4）、人工、材料、机械台班的市场价 5）、企业颁布的材料指导价、企业内部台班价格、劳动力内部挂牌价格

目标成本测算编制说明

目标成本测算编制说明一、测算依据：根据报规图及现场部分施工图进行测算二、价格依据：根据市场价及定额价进行测算 1、对总建筑面积进行了调整，新的报规图面积为172389.67㎡，二次上报目标成本测算按照新的面积进行测算总建筑面积为172389.67平米，主体结构为全现浇剪力墙，断桥铝合金门窗，商业墙按玻璃幕墙考虑，外墙为暖色人造石。以下为建安成本的数据来源（按建筑面积算）一、土地成本：新增加的地块为两地，1圣灯公园按1：1比例补偿完我公司后还有约14亩需购买，2、另一块是敬老院地块有24亩需购买，按市场价200万/亩暂估土地款，共需7600万元。契税按土地款的3%计取，印花税按土地款的0.5‰计取二、前期费用： 2.1.1可行性研究费含可行性研究报告费3万元，可研报告编制及评审费 3.64万元共计6.64万 2.1.5招投标代理费：原合同为28.5万（包括勘察设计场平监理和施工总承包等）根据合同总每每增加一次增加5万，暂估增加2次10万元共计38.5万元此项费用暂定为甲方支会，待签订总包合同后再确定是否与总包共同承担。 2.1.6工程造价咨询费原合同为112.11万元，由于面积增加相应增加咨询费用合每平米7.5元*172389.67㎡=129.29万元 2.1.7工程监理费合同价169万，原面积14.86万平米，合每平米11.38元由于面积增加相应费用也增172389.67*11.38=196.055万元 2.1.9其他费用包括：公司开办费29.5万，（开立基本户，增资验资办理工商注册登记、开发资质办理，税务登记变更等手续费）

2.2.1土地评估费暂估15万元 2.2.3环境评估费：环境评估报告费8.4万元 2.2.5消防性能化评估暂无 2.2.6节能评估按建筑面积每平米0.8元计算 2.2.7地震评估按建筑面积每平米0.8元计算 2.2.8地质灾害安全评估按每平米1.5元计算（常规是1.5-3元） 2.2.10其他费用（含新增地块的补充立项备案费）暂估5万元 2.3.1勘察费（含初勘12万，详勘合同75.9万，补勘暂估30万） 2.3.3测绘费（含地形测量合同3万，增加地块后加0.8万（0.32元/㎡），增加地块后建设用地定桩费50万共计53.8万） 2.4.8主体施工图设计（含主体结构设计1174.1万元，弱电设计费40万元）2.4.12园林景观设计：含园林景观设计费299.34万元，景观护坡及挡土墙结构设计费10万元，园区内市政道路设计36万，市政路灯设计费 23万，红线外护坡绿化，景观设计费50万元）共计418.34万元 2.4.13市政专项工程咨询（含市政咨询费30万，其他咨询费5万元） 2.4.15样板间精装修设计费：（LA-1）42万,（H）110万（L3）20万（S1）户型60万共计232万 2.4.16会所及售楼处精装修设计，售楼处50.2万元，会所560万（参照之前几个户型的精装修暂估每平米设计费1100元） 2.4.18其他费用：含单体方案建筑设计咨询费124万，建筑泛光照明设计费25万共计149万 2.5.1.3规划手续费：按配套费每平米30元，总面积172389.67㎡ *30=5171690.1元 2.5.1.5 根据当地文件质量监督费为免费。 2.5.1.8招投标管理费为建安总价的0.2%计取 2.5.1.9档案管理费：根据当地档案管收费标准为每建筑平米0.1元 2.5.1.10散装水泥费用及新型墙体费用：新型墙体费用为8元/m2，考虑到散装水泥费用，按10/m2计算，预计能够部分返还。 2.5.1.12人防异地建设费：4656万，（按当地文件规定，按现规划设计方案，

目标成本指导书编制作业指引

流程目标: 流程时间要求编制审核批准流程主要责任岗位修订状态 2002-10-18 A/1 2004-4-9 A/2 唐激杨刘荣先 5.1.1 日期日期日期流程要素修订记录修改内容 2、3、5.4、5.5 2002-08-21 2002-08-21 2002-08-22 流程监控点数目流程涉及职位数目修改人审核人批准人唐激扬刘荣先唐激扬刘荣先

1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。 2.适用范围适用于公司开发的所有工程。 3.术语和定义 3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，，是项目成本控制的基准。 4.职责 4.1.万创公司 4.1.1.提供详细的初步设计方案。 4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。 4.1.3.以上资料需经万创公司有权人确认。 4.2.成本管理部 4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。 4.2.2.根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本管理指导书，对成本进行控制。 4.3 .总经理

4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》 5.工作程序 5.1.资料准备阶段 5.1.1.成本管理部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。 5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。 5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。 5.2.编制阶段 5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制。 5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据，政府报建报批由项目发展部负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。 5.2.3.测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。 5.2.4.目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分

成本计划编制程序

工程项目成本计划编制的基本程序及参考依据一、工程项目成本管理的意义工程项目成本管理是企业管理的基础工作，它包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本考核等内容。以施工过程中直接耗费为原则，对项目从开工到竣工所发生的各项收支进行全面系统的管理，以实现项目施工成本最优化目的的过程。施工项目管理是一项系统工程，项目成本又是项目管理的中心工作，这项工作要求项目班子全员共同参与。而成本计划工作就是作好成本管理的基础工作，是先算后干，边干边算，干完再算工作的具体体现；是把粗放管理、经验管理向规范化、流程化的模式发展的指导方向。二、工程项目成本计划编制的基本程序根据项目成本管理的基本程序和集团公司现行运作体系的要求，工程项目成本计划编制应遵循以下程序：（一）主体责任: 项目经理是承担编制成本支出计划的主体责任。项目部建立成本控制台帐，明确成本计划实施责任人。（二）编制主要内容 1、人工费 2、材料费 3、机械使用费

4、间接费用和其它费用（三）编制原则根据工程特点和合同条款的约定，项目部应首先对预算造价进行二次分解，把预算书中实耗成本和费用摘开，如：综合基价含人工费、材料费、机械费、综合费用，这些均为现场实际发生的实耗成本，各项规费和税金作为费用发生。项目部按照集团公司承包办法，确定出该项目预算额、收入额，在研究优化方案的基础上，确定出分部分项工程成本计划开支数额，并全过程实施动态控制。三、编制成本计划的参考依据：一．人工费（一）编制内容 1、现场所有生产工人在整个工程施工过程中直接为工程施工所发生的各种计件、计时、杂工工资及各种补贴。 2、项目辅助生产人员（如搅拌机手、塔吊机手、卷扬机手、电工、过磅员等）的工资及各种补贴。 3、项目部管理服务人员（含警卫）工资及各种补贴。 4、与集团公司签订劳动合同的员工工资，在施工期间内的工伤假、病假工资及婚丧产假工资。 5、分包工程中所含的工资费用。（二）遵循原则 1、量价分离，所结工资工程量按照核准后的预算量分项单

目标成本管理制度

目标成本管理制度成本是反映一个企业工作质量的综合性指标，是衡量企业管理水平的标尺；为了提高成本控制及管理水平，建立行业先进合理的目标成本管理体系；制定成本管理办法为目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。目标成本：目标成本是企业综合市场及行业造价水平、考虑未来市场波动及结合本企业管理水平和历史经验制定的，在一定时期内经过努力索要实现的成本目标，是项目成本的控制线动态成本：动态成本反映的事项目实施过程中的预期成本，动态管理是通过实时反映目标成本和动态成本的差异，从而在过程中及早预警，以便研究分析问题、制定对策，以期达到控制成本的目的。阶段目标成本：按项目开发的不同，依据各阶段的规划指标、图纸等资料而编制的各个阶段性控制成本，分为投资测算阶段目标成本、方案阶段目标成本、主体施工图阶段目标成本。一、职责 1、实施执行成本管理制度 2、及时、准确编制项目目标成本 3、及时对合同、设计变更、现场签证洽商变化进行统计，在目标成本及动态成本中及时体现。 4、按时上报动态月报目标成本管理二、编制原则 1、各阶段目标成本应遵循后阶段小于前阶段的原则（即：投资测算成本>方案阶段目标成本>施工图阶段目标成本） 2、成本合约部负责建造成本的编制，包括前期开发费用（报建报批费用明细由投资部门提供）、主体建安工程、室外工程、配套工程、间接费（含工程管理、物业管理完善中的公用设施维修基金和物管用房装饰、其它间接费用，其它不含在建造成本中） 3、编制目标成本前，应先进行市场及行业调研，依据市场行情、国家政策及项目特征等因素进行调整而形成目标成本。 4、工程项目成本控制对象：以单位工程或分部、分项工程成本为控制对象。 5、成本核算对象一经确定不得擅自变动。三、目标成本控制直接成本的构成 1、人工费：指直接从事建筑安装工程施工工人（包括施工现场制作构件人工，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的基本工资、生产工人辅助工资、奖金、津（补）贴、职工福利费、生产工人劳动保护费、工人个人缴纳的社保费。 2、材料费：

XX房地产公司目标成本编制指引

目标成本编制指引编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人

1目的规范目标成本编制工作，提升目标成本编制质量及效率。 2适用范围适用于XX置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及XX集团孵化的地产开发项目目标成本编制。 3编制依据依据《XX置地开发成本管理制度（2014年1月版）》及《XX置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》编制。 4术语与定义 4.1目标成本：是公司基于市场状况、项目定位及规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线，是成本分析、考核、控制及预测的重要基础依据。 4.2目标成本调整：是指在目标成本批复完成后，由于项目定位发生颠覆性调整或其他不可抗力因素，需对目标成本进行调整的行为。 4.3全成本：包括土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用和税金全科目成本费用。 4.4开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。 5关键活动描述 5.1编制依据准备各部门在目标成本编制过程中需准备的资料及测算成果如下：部门准备资料成果设计管理部项目规划指标、项目产品标准、项目方案图纸 /100%DD图纸、建筑做法设计费目标成本及编制依据

开发部（或报建主责部门）当地报批报建收费标准、基础设施费收费标准前后期报批报建费用、基础设施费用目标成本及编制依据财务部地价分摊表、税务筹划方案土地成本、财务费、管理费、税费营销管理部项目定位、样板间、售楼处、会所需求、销售费用、推广费、产品规划建议书（住宅项目）销售费目标成本及编制依据投资运营部投资批复书- 酒店事业部- 酒店开业采购及筹备费项目部项目工期计划、特殊工艺需求等- 合约管理部物业类型划分、限额指标、对标资料收集建安工程、公共配套、环境景观工程目标成本及编制依据物业公司/物业主责部门 - 物业开办费、开荒保洁费特别强调： 1.住宅项目在方案设计通过总部产品管理部审核后（商业项目为100%DD图通过后）为目标成本编制的起始时间点，合约管理部书面知会各部门在5天内提供各自主责的目标成本及编制依据资料。鉴于目标成本编制时间较短，合约管理部可提前通知相关部门收集数据，以不影响编制时间和进度为准。 2.如果个别项目分期规划方案政府审核通过时间较晚，可在目标成本在大区审批通过后报送置地总部进行预评审，待规划方案政府审核通过后进行目标成本的调整和正式评审。 3.住宅项目在方案设计通过总部产品管理部评审后20天内，商业项目在初步设计100%成果通过总部审批后30天内，合约管理部上报目标成本。 4.各责任部门根据“目标成本编制模板”要求完成的成果资料需要经部门负责人签字确认后提交合约管理部。 5.合约管理部负责项目分期投资额的编制，财务部负责项目分期核算额及利润率的测算工作。5.2目标成本编制 5.2.1编制主体

工程施工项目成本计划的编制步骤和方法(精)

施工项目成本计划的编制步骤和方法一、施工项目成本计划的编制程序施工项目的成本计划工作，是一项非常重要的工作，不应仅仅把它看作是几张计划表的编制，更重要的是项目成本管理的决策过程，即选定技术上可行、经济上合理的最优降低成本方案。同时，通过成本计划把目标成本层层分解，落实到施工过程的每个环节，以调动全体职工的积极性，有效地进行成本控制。编制成本计划的程序，因项目的规模大小、管理要求不同而不同，大中型项目一般采用分级编制的方式，即先由各部门提出部门成本计划，再由项目经理部汇总编制全项目工程的成本计划;小型项目一般采用集中编制方式，即由项目经理部先编制各部门成本计划，再汇总编制全项目的成本计划。无论采用哪种方式，其编制的基本程序如下: (一)搜集和整理资料广泛搜集资料并进行归纳整理是编制成本计划的必要步骤。所需搜集的资料也即是编制成本计划的依据。这些资料主要包括: (1)国家和上级部门有关编制成本计划的规定 (2)几项目经理部与企业签订的承包合同及企业下达的成本降低额、降低率和其他有关技术经济指标; (3)有关成本预测·决策的资料; (4)施工项目的施工图预算、施工预算; (5)施工组织设计 (6)施工项目使用的机械设备生产能力及其利用情况; (7)施工项目的材料消耗、物资供应、劳动工资及劳动效率等计划资料; (8)计划期内的物资消耗定额、劳动工时定额、费用定额等资料; (9)以往同类项目成本计划的实际执行情况及有关技术经济指标完成情况的分析资料; (10)同行业同类项目的成本、定额、技术经济指标资料及增产节约的经验和有效措施; (11)本企业的历史先进水平和当时的先进经验及采取的措施; (12)国外同类项目的先进成本水平情况等资料。此外，还应深入分析当前情况和未来的发展趋势，了解影响成本升降的各种有利和不利因素，研究如何克服不利因素和降低成本的具体措施，为编制成本计划提供丰富具体和可靠的成本资料。 (二)估算计划成本，即确定目标成本财务部门在掌握了丰富的资料，并加以整理分析，特别是在对基期成本计划完成情况进行分析的基础上，根据有关的设计、施工等计划，按照工程项目应投入的物资、材料、劳动力、机械、能源及各种设施等等，结合计划期内各种因素的变化和准备采取的各种增产节约措施，进行反复测算、修订、平衡后，估算生产费用支出的

目标成本编制管理规定

目标成本编制管理规定文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

目标成本编制管理制度一、适用范围适用于各项目目标成本形成及审批执行。二、职责（一）成本部 1.组织编制成本管理相关标准模板、模型，并负责成本管理模板、模型的完善和维护。 2.协助发展部编制可研阶段的目标成本测算。 3.负责概念设计阶段多方案成本测算比较。 4.负责项目方案设计阶段成本测算，编制方案阶段目标成本，参与方案设计成果评审，提出成本优化意见。 5.负责项目扩初设计阶段成本测算，编制扩初阶段目标成本，参与评审扩初阶段设计成果，提出成本优化意见。 6.根据扩初阶段目标成本，协同各部门编制《项目合约规划》，会同扩初阶段目标成本上报审批，作为成本控制依据。 7.负责编制施工图阶段的目标成本，并将成果在ERP平台的动态成本中体现。 8.负责项目动态成本监控及反馈，填写项目动态成本月报，评估各项目的成本执行情况，在ERP平台上进行。 9.提出或审批其他部门上报的目标成本调整申请。（二）采购部 1.配合成本部编制各阶段成本测算，提供材料设备市场价格。 2.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。（三）发展部 1.负责编制项目可行性分析报告。

2.根据需要组织设计部、营销部、成本控制中心、财务管理中心等相关部门人员对重要项目调研。（四）设计部 1.负责提供概念阶段、方案阶段的设计资料。 2.负责提供概念阶段、方案阶段《项目用地技术经济指标》、《项目建造标准》。 3.负责提供方案阶段《项目材料设备部品清单》。 4在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。 5.负责提供施工图阶段设计资料。（五）营销部 1.负责提供项目定位、产品定位资料。 2.负责提供概念阶段编制《产品深化建议书》。 3.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。（六）财务管理中心 1.负责概念阶段、方案阶段的投资分析。 2.结合税务策划编制确定跨期成本分摊和各期产品成本分摊原则。 3.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。（七）运营管理中心 1.负责提供概念阶段、方案阶段的项目关键节点计划（至少包括项目启动、开工、开盘、竣工、交付等节点时间）。（八）前期部 1.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。三、工作程序（一）目标成本的概念

目标成本测算表使用指引万科版

施工项目成本计划的编制步骤和方法

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一、施工项目成本计划的编制程序施工项目的成本计划工作，是一项非常重要的工作，不应仅仅把它看作是几张计划表的编制，更重要的是项目成本管理的决策过程，即选定技术上可行、经济上合理的最优降低成本方案。同时，通过成本计划把目标成本层层分解，落实到施工过程的每个环节，以调动全体职工的积极性，有效地进行成本控制。编制成本计划的程序，因项目的规模大小、管理要求不同而不同，大中型项目一般采用分级编制的方式，即先由各部门提出部门成本计划，再由项目经理部汇总编制全项目工程的成本计划;小型项目一般采用集中编制方式，即由项目经理部先编制各部门成本计划，再汇总编制全项目的成本计划。无论采用哪种方式，其编制的基本程序如下: (一)搜集和整理资料广泛搜集资料并进行归纳整理是编制成本计划的必要步骤。所需搜集的资料也即是编制成本计划的依据。这些资料主要包括: (1)国家和上级部门有关编制成本计划的规定 (2)几项目经理部与企业签订的承包合同及企业下达的成本降低额、降低率和其他有关技术经济指标; (3)有关成本预测·决策的资料; (4)施工项目的施工图预算、施工预算; (5)施工组织设计 (6)施工项目使用的机械设备生产能力及其利用情况; (7)施工项目的材料消耗、物资供应、劳动工资及劳动效率等计划资料; (8)计划期内的物资消耗定额、劳动工时定额、费用定额等资料; (9)以往同类项目成本计划的实际执行情况及有关技术经济指标完成情况的分析资料; (10)同行业同类项目的成本、定额、技术经济指标资料及增产节约的经验和有效措施; (11)本企业的历史先进水平和当时的先进经验及采取的措施; (12)国外同类项目的先进成本水平情况等资料。此外，还应深入分析当前情况和未来的发展趋势，了解影响成本升降的各种有利和不利因素，研究如何克服不利因素和降低成本的具体措施，为编制成本计划提供丰富具体和可靠的成本资料。 (二)估算计划成本，即确定目标成本财务部门在掌握了丰富的资料，并加以整理分析，特别是在对基期成本计划完成情况进行分析的基础上，根据有关的设计、施工等计划，按照工程项目应投入的物资、材料、劳动力、机械、能源及各种设施等等，结合计划期内各种因素的变化和准备采取的各种增产节约措施，进行反复测算、修订、平衡后，估算生产费用支出的总水平，进而提出全项目的成本计划控制指标，最终确定目标成本。确定目标成本以及把总的目标分解落实到各相关部门、班组大多采用工作分解法。工作分解法又称工程分解结构，在国外被简称为WBS(WorkBreakdownStructure)，它的特点是以施工图设计为基础，以本企业做出的项目施工组织设计及技术方案为依据，以实际价格和计划的物资、材料、人工、机械等消耗量为基准，估算工程项目的实际成本费用，据以确定成本目标。具体步骤是:首先把整个工程项目逐级分解为内容单一一，便于进行单位工料成本估算的小项或工序，然后按小项自下而上估算、汇总，从而得到整个工

房地产公司目标成本审核指引

目标成本审核指引编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人

1目的规范目标成本审核工作，统一解决目标成本审核过程的疑问，提高目标成本评审环节的工作效率和质量。 2适用范围适用于XX置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及XX集团孵化的地产开发项目目标成本审核。 3编制依据依据《XX置地开发成本管理制度（2014年1月版）》及《XX置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》编制。 4术语与定义无。 5关键活动描述 5.1目标成本审核主体各大区合约管理部负责审核城市公司提交的所有目标成本资料。 5.2目标成本审核要点 5.2.1目标成本审核要点包括合规性、专业性两类合规性包括：资料齐全性、基础数据逻辑、成本核算对象、成本归集原则、限额指标对标口径。专业性包括：前序阶段要点、单方成本指标、建安成本组成。合规性保证指标口径统一、专业性保证指标合理。 5.2.2合规性审核城市公司合约主责部门应将编制依据、图纸信息、目标成本编制表单及编制说明等完整资料报大区合约管理部审核。合约管理部需要对目标成本编制资料的完整性、数据的一致性、核算对象/成本分类及归集/限额指标成本归集/方案成果/限额指标对标口径的合规性进行全面审核。审核时限为5个工作日。 5.2.3专业性审核 1.对前序阶段置地总部审核意见的落实情况进行审核，确保前序阶段各项意见均已落实，如未落

实应说明原因； 2.成本指标审核：成本指标有限额指标按限额执行，无限额参照建议区间值：（1）开发成本范围的指标：持有物业GLA 单方、销售物业可售单方。（2）建筑安装工程范围的指标，按以下业态部位展开给出相应指标值：独立地下室（地下车库、地下后勤）；购物中心（地下商业、裙楼商业）；写字楼（塔楼）；住宅（多层、小高层、高层、超高层）；可售商业（底商、独立商业、商业街）。（3）建筑安装工程分项明细主材价格指标：钢筋、混凝土安装单价。目标成本编制时参照各项指标值，合约管理部在进行审核时应重点关注，原则上须满足各项指标值，不满足要求应做优化、调整，指标合理后报总部。新报项目成本指标原则上应优于已评审项目成本指标。成本指标的确定应结合售价、利润率情况适当选配，若利润率情况不好时，应注重成本优化。 6目标成本审核参考体系总部统一设置FTP 资源共享平台，将以往下发的制度文件、日常工作中的疑问案例库、成本数据库等知识性文件在大区间共享，以供大区在编制及审核目标成本过程中参考。合约管理部负责填写《共享平台需开通权限的人员清单填报模板》并报置地总部申请开通FTP共享平台权限。 6.1疑问案例库总部定期汇总目标成本审核过程中及大区日常反馈的问题，分类形成疑问案例库，解决目标成本编制过程中易出现的错误，对于共性问题由总部定期修订相关工具文件。 6.2成本数据库总部将已审批目标成本项目的成本数据分析整理，形成成本数据库，供大区编制及审核目标成本参考使用。对于已竣工项目，由大区完成成本后评估，总部分析整理后评估成本数据，形成后评估案例库，在FTP 资料共享平台发布。 7支持性文件下述文件如有更新则参照最新文件实施。 7.1《共享平台需开通权限的人员清单填报模板》

绿城地产集团成本造价 -目标成本测算(可研版)编制指引

绿城集团目标成本测算（可研版）编制指引编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________ 修订记录

1目的： 1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和积累； 1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。 2适用范围：公司所有项目可研阶段目标成本的编制。 3术语及定义： 3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取土地提供参考依据。 4职责： 4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工程、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等目标成本测算； 4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本； 4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本之外的目标成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、规费，工程间接费、工程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间费用等目标成本测算，汇集工程目标成本形成可研阶段目标成本测算； 4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总

制作审核批准责任部门造价咨询公司体规划指标》； 5集团、片区或项目公司：工作程序： 5.1确定规划指标测算前，首先填写“总体规划指标表”。可研阶段规划指标为项目总体规划指标。由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。