万科企业战略环境分析及战略选择

万科企业战略环境分析及战略选择

专业：冷链技术与管理

班级：冷一

姓名：吴震

学号：20150314019

集团规模

全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。万科成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。由于它及时捕捉市场机会，业务迅速上升，占领了国内同类产品市场的60%，成为该市场重要的销售商之一。

外部环境分析

政治法律环境分析

房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

经济环境分析

国家出台的一系列宏观调控政策试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引发的社会潜在问题，但是，这些金融调控政策对于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。

社会环境分析

(1) 城市化进程加快。目前我国城市化率还比较低，为了在短期内提

高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。(2) 人口老龄化加快。人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。

(3) 城市旧城改造规模大。鉴于以往相对落后的建筑技术和缺乏适当的维修等原因，我国六、七十年代建造的房屋现在开始出现不同程度的质量问题。因此，政府必须对这些房子进行整修或重建。

技术环境分析

我国房地产业产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产数字化创新工程进一步推进。购房者自我意识的觉醒，对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点，一环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。内部环境分析

完整科学的职业经理人文化

万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也在很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。中国新兴企业发展非常快，

到最后没有后劲是因为它没有形成职业经理人队伍。都是以一个人为代表，一旦因为这个人年龄或者身体原因，不能投入到企业，这个企业就迅速衰落，举个最典型的例子，像中国最大的彩电企业长虹，如果倪润峰一旦思想老化、身体原因退下来，整个企业就迅速进入衰退状态。再比如海尔，现在海尔在上升趋势，但到底张瑞敏之后怎样，就不是很清楚。相对来说，万科致力于建立现代企业制度，经营权和所有权分离，在建立企业团队方面显得比较坚强。我想这也是华润整合业务选择万科作为地产业务发展主力的一个原因。

通过减法形成准确的公司战略

观察万科，任凭风浪起，我自有章法。10多年前就上市，有Ａ股、Ｂ股，但并没宣称是“资本经营”；明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶级的普通住宅，今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品、部件都在总部设计，通过住宅产业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，万科近10年来却始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。一个人要有成就，坚定、坚强、毅力是第一位的，这种伟大忍耐的力量源泉就是伟大的理想，而伟大的理想就是他的人生战略。所谓先有“坚忍不拔之志”，方可蓄积“坚忍不拔之力”。办公司、做企业同样如此。如果不对自己“是什么？为什么？做什么？怎么做？做多少？和谁做？何时做？”等一系列问题做出明确的判断，形成准确的公司战略，就难免脚跟不稳，缺少定力，薄积乱发。

优秀的管理团队和组织结构

公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队；万科的治理结构是有优势的。由于万

科最早一批股份化改制和上市，加之股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚。更重要的是，万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，从而避免了许多民营企业创始、合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且养成了系统的经理人文化。

价值链分析（VCA）

内部条件分析的目的就是要寻找和识别出企业的竞争优势和劣势。而企业的核心竞争力则可能会出现在企业运营的各个环节，因此我们可以通过价值链法（Value Chain Analysis）去寻找那些真正创造价值的活动，也就是价值链上的“战略环节”。企业要保持竞争优势，关键就是要保持企业在战略环节上的竞争力。而价值链分析法的目的就是要确定企业的核心竞争力。价值链法将企业的经营活动分为两大类：基本活动和支持活动。基本活动包括生产、销售等；而支持性活动则是对基本活动进行辅助，其包括技术研发、人力资源管理等。万科差异化战略

产品名称、形象和声誉的差异化

作为万科的金色系列代表产品，万科金域华府项目地理优越，自然资源丰富。项目地处杏林大桥桥头南侧，紧邻世界上最大的水上园博苑及4.4公里的人造沙滩。通过杏林大桥、成功大道，只需15-20

分钟就可畅享厦门岛精彩生活。金域华府依托百年集美文教优势，坐享杏东30年繁华沉淀，社区规划2.5万平米的商业体，片区前景可瞻。此外，在不久的将来，杏林湾片区将崛起近150万平米建筑规模，规划5万人口，良好的区位前景和成熟的配套，使其未来居住氛围可与瑞景、中山路生活圈相媲美。未来都市生活，当下即可享受。万科森林度假公园位于唯一大学城区，周边环绕长江商学院、三亚学院、三亚理工学院、琼州学院三亚分院等各类知名高等院校，片区人文气质浓厚，同时万科森林度假公园周边规划三亚市政府、三亚体育中心等市政设施，吸引众多高端人群，成就三亚高素质人群文化片区。该项目一期规划指标：总建面约7万平方米；楼高度：公寓12-16层；别墅层高：3米；净空2.8米，建筑密度(覆盖率)约：20%。单房36平方米，双房68平方米，别墅(洋房)户型三种，均为125平方米左右。万科的进驻将为三亚赋予城市灵魂。一直以来万科走的是高端产品的道路，与其他主打经济实用房、商品房的企业区别开来，精益求精，追求高端产品一流的品质和服务，力求为顾客带来不一样的享受。虽然万科房产的价格相比同行业而言要高，但认为大众接受，认为物有所值，享受到高额利润的同时液晶企业品牌提升了档次。

高端产品的进入壁垒高，没有一定规模和资本优势难以进入。随着人均GDP的增长，任命的物质文化需求越来越着重品质而对价格的敏感度大大降低，，高端产品恰好满足人们追求物质享受追求舒适的心理。替代品，如经济适用房、廉价出租房等对别墅类高档住房几乎

不存在威胁，纵使数量上稍显不如，但其成交价格和利润率是经济适用房和廉价出租房所无法企及的。

住宅开发的多元化战略

在不同的发展阶段，城市的发展和住宅市场需求会呈现出不同的特点。例如，近年来我们注意到，中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。

对万科的建议

（1）明确发展方向

（2）制定清晰的产品战略

（3）升级文化

结束语

此次战略分析作业，把《管理理论与实务》课上的理论知识运用实际的分析过程中，让我对相关理论知识有更深入的认识。同时，作业中结合了自己平时对房地产公司的观察与认识。当然，在这次课程作业中，自己搜集材料与整理资料的能力也得到了一定的提升。