成都市年度商铺市场分析报告文案
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2011年成都市商铺市场
分析报告
四川中原物业顾问有限公司
目录
图表目录
注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。
一. 市场环境分析
1. 宏观经济环境
1.1 GDP及第三产业平稳增长
近年来，宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-9月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年GDP将达到6800亿，跻身全国10强。1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。在东部产业向西部转移过程中，扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户。经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。
图 1：市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月）
数据来源：市统计局
1.2 社会零售商品销售总额节节攀升
2011年1-11月，市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，批发零售业实现销售额2230.0亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费品市场呈现持续繁荣景象。
图 2：市社会消费品零售情况（2004-2011年11月）
数据来源：市统计局
1.3 居民购买力继续增强
2011年1-9月市城镇居民人均可支配收入达到18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨因素，实际增长
约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。同时，2011年1-9月城镇居民人均消费性支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人均消费支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。
图 3：市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月）
数据来源：市统计局
1.4 商铺建设加快
2010年商铺施工面积634.98万平方米，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方米，同比增长155.2%，出现大幅增长。竣工面积80.84万平米，同比增加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，未来竣工面积将继续出现增长。住宅市场宏观调控不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商增加商业地产开发比重，商业项目加快建设，未来商铺供应将持续处于高位。
图 4：市商铺建设情况（2004年-2010年）
数据来源：市统计局
2. 市场动态
?麦格理收购凯丹广场
2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金 III号 (MGPA Asia Fund III) 收购凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。凯丹广场建筑面积达53619平方米。该物业由环达通房产中国 (下称环达通，GTC China Real Estate Holdings) 开发，该公司持有商场50%的权益。
?领盛收购瑞安建业城北新天地49%股权
2011年9月，仲量联行集团成员领盛投资管理表示，通过旗下领盛亚洲机会III基金以4.4亿元人民币向瑞安建业成功收购一地块之49%股权?项目位于市青牛区的东北部二环，地块及所属区域已经被市政府纳入旧城改造计划的目标区域。该项目计划建设成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体。包含一个48400平方米的购物中心，33000平米的办公室楼面，2550个高层住宅单位，以及会所、游泳池和幼儿园等。项目原名金牛购物中心，由金牛置业在2002年8月开始开发。2008年2月，瑞安建业和中华汇房产斥资7.87亿，通过收购家园金牛置业所得。
?鹏瑞利收购龙之梦购物中心
2011年11月，鹏瑞利中国商用信托22亿8000万元人民币）的价格，向长峰集团总裁童锦泉等人提出收购一综合性购物中心龙之梦（Chengdu Longemont Mall）的50％股权独立房地产咨询公司世邦理仕，给予的估价是每平方米1万2500人民币。龙之梦购物中心的共有45万5260平方米的总建筑楼面，大约有36万5000平方米预计作为零售楼面，也是规模达170万平方米的龙之梦综合发展项目的组成部分。
二．销售市场分析
1. 整体特征
2011年市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。
图 5：市商铺供需情况（2004-2011年）
数据来源：中原地产数据库
2. 供应特征
2.1供应逐渐趋热年末井喷
2011年商铺的供应量明显上升，供求关系出现缓解，出现供大于求。尤以下半年供应增幅最大，月均供应达到10.88万平米，上半年月均仅为4.63万平米，月度供应波动较大，年度峰值出现12月，供应达到19.57万平米。
供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商因住宅市场遇冷资金链趋紧，纷纷加大商铺供应，以期快速回笼资金；另一方面，大量的城市综合体项目处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖时代天街、雄飞中心等项目均包含较大体量商业面积，这批项目的集中涌现对全年商铺供应贡献十分明显，导致市场供应“井喷”。
图 6：市商铺月度供应情况（2011年1-12月）
数据来源：中原地产数据库
2.2社区型商铺为主导形态
社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。社区型商铺一般以住宅底商的形式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。社区型商铺面积较小，价格相对较低，分布面广，通常以分散销售的方式进入销售市场。
商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。由于单体体量较大，通常为2-4万平方米，因此面积占比较大。大型住宅项目中开始出现大型集中商业的趋势，较大规模的集中商业，但通常单价较高，分割面积较大。
写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务
等方面需求。
图 7：市商铺供应类型（2010-2011年）
数据来源：中原地产数据库
2.3 新增供应外移加剧三环外唱主角
从商铺供应环域分来来看，向三环外扩展的趋势明显加剧。2010年三环外商铺供应量为22.32万平米，占到全年40.44%，2011年三环外供应量达到55.58万平米，占到2011全年的59.00%，比例上浮十分明显。其他环域波动不大，表现平稳，与新建住宅分布大致相似，向次中心发展加快。
由于中心城区土地资源稀缺，生活配套成熟，新建商业项目极为有限，商铺供应较少。随着住宅向外扩展，商业配套紧随之，销售市场上的新增商铺呈现不断外移趋势，且这种趋势有进一步加剧的趋势。其中不乏有龙湖时代天街，新世纪环球中心等大型城市综合体分布在三环外等次中心区域。
图 8：市商铺供应环域分析（2010-2011年）
数据来源：中原地产数据库
2.4 城南供应继续领先城西不甘示弱
2011年新增商铺供应中有36.24万平米来自城南，30.73万平米来自城西，占比分别为38.5%和32.6%，牢牢占据市场的主力，成为商铺供应的集中区域。其他区域变化不大，供应集中在7-11万平之间，表现平稳。由于城市加快向南发展，城南商铺供应势必继续占据市场主力，在相当长的时间，不会发生实质性的变化。同时，城西的高新西区建设不断加快，未来商铺供应同样较为乐观。
图 9：市商铺供应方位分析（2010年-2011年）
数据来源：中原地产数据库
3. 需求特征
3.1 销售波动明显后期平稳
2011年上半年商铺成交量跌宕起伏，月均成交量为7.42万平米，年初延续2010年火爆态势，成交为12.57万平米，成为年度最高销售水平，3月成交仅为3.90万平米，成为年度低谷。下半年销售相对较为平稳，整体来看，下半年成交量并未因商铺供应增长而增长，一方面信贷持续紧缩，利率上浮，商业地产未能幸免，购房成本上升投资回报率下降导致需求有所抑制，而另一方面，商铺价格快速上涨，投资门槛提高一定程度上制约了成交量的上升。
图 10：市商铺月度销售情况（2011年1-12月）
数据来源：中原地产数据库