监理分户验收操作细则(万科项目)

无锡万科魅力之城三期工程

监理细则

（分户检查验收）

内容提要：

专业工程特点

监理工作流程

监理工作控制目标及控制要点

监理工作方法及措施

项目监理部（章）：

专业监理工程师：

总监理工程师：

日期：2007年10月5日

江苏省建设厅监制

目录

一、专业工程特点

二、监理工作范围及依据

三、监理工作控制目标

四、分户验收监理组织机构

五、监理分户验收工作流程

六、监理分户验收检查内容和标准及方法

七、监理分户验收工作控制要点及措施

八、住宅工程质量分户验收表（内表）

九、分户验收质量问题整改通知单（外表）

C16组团监理分户验收操作细则

一、专业工程特点

（一）工程概况

本工程由1＃～14＃楼和一个单层地下车库（分为五个防火分区）组成，6＃楼在地库上，为局部两层的社区服务用房。1、2、5、7、8、9号楼为多层住宅，3、4、10、11、12、13、14号楼中高层住宅，其中3、4号楼为精装修。

本工程结构合理使用年限为50年，建筑物安全等级为二级，抗震设防烈度为6度，屋面防水等级为Ⅲ级，建筑物耐火等级为二级。

1、室内装饰：根据使用功能的不同，门厅、电梯厅、多层楼梯间及中高层二层以下楼梯间楼地面铺贴地砖，厅房架空板处及商业用房实铺地面采用细石混凝土地面，其余均为水泥砂浆楼地面，卫生间带防水层；公共部位天棚、内墙为内墙涂料饰面，一般厅、房及商铺为混合砂浆粉面，刮腻子两度；厨房、卫生间墙面为水泥砂浆粉面，表面拉毛处理；入户花园、阳台顶棚采用外墙涂料饰面。

2、室外装饰：外墙设保温层，表面刷外墙涂料或贴面砖；不上人屋面为细石混凝土屋面带保温层，上人屋面为APP防水卷材上置细石混凝土，带保温层，部分屋面为佛甲草种植屋面。

3、室外工程包括沿街铺装、景观、围墙、场地、道路、路灯、地下管网等。

（二）分户验收特点

1、为配合万科加强住宅质量的控制和管理，提高客户对产品质量的满意度，创建卓越绩效管理模式，根据相关国家规范、《江苏省住宅分户验收规则》、《无锡市住宅工程质量分户验收管理办法》、《无锡万科物业细部检查标准》及监理合同为依据，制定本细则。

2、本工程特点是：工期紧、高层多、验收标准高、配套单位多，分户验

收工序繁琐，工作量较大。无论从管理、协调、监控及验收的角度，都对我监理带来了难度、压力和挑战，为此，我们事前做好分户验收交底工作，加强过程控制和平行检查，督促施工单位严格按规范要求施工，尽量减少返工，确保施工质量满足业主要求。

二、监理工作范围及依据

（一）适用范围

本细则适用于无锡万科魅力之城三期C16组团各单体的分户验收。

（二）监理工作依据

1、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）

2、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）

3、《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）

4、《无锡市住宅工程质量分户验收管理办法》锡建工（2006）22号

5、《江苏省住宅工程质量分户验收规则》苏建质（2006）448号

6、《毛坯房检查范围和标准》《毛坯房交楼标准》无锡万科合同附件

7、《全装修房毛坯交付标准》《全装修房检查标准》无锡万科合同附件

8、《住宅工程质量通病控制标准》DGJ32/J16-2005

9、其它有效的建筑工程质量管理法规、文件、规定

10、本工程的监理规划、委托合同和总承包施工合同

三、监理工作控制目标

确保施工质量满足设计及规范要求，力争达到万科户户精品要求。

四、分户验收监理组织机构

1、分户验收小组成员：

组长：徐正昌副组长：黄克俭、倪冠忠

组员：傅占国、王帮怀、马喜良、李守义、包秀飞、季建良、孙振南

2、主要职责：

徐正昌、黄克俭：全面负责工作的指挥及指导，并做好对各方的协调工作。倪冠忠、傅占国：为专职验收人员，全面负责具体工作的开展和实施。

郁灵凯：负责各楼号检查问题的汇总及整改单的拟文和收发。

王帮怀：负责1＃、2＃、10＃、11＃楼的分户验收工作；

马喜良：负责7＃、8＃楼的分户验收工作；

区域分管监理师王帮怀、马喜良配合专职验收人员与总包单位的金锋、陆宏兵、周金锋、丁建兵组成西区分户验收小组，开展1、2、7、8、10、11号楼的分户验收工作。

包秀飞：负责5＃、9＃、14＃楼的分户验收工作；

李守义：负责12＃、13＃楼的分户验收工作；

区域分管监理师包秀飞、李守义配合专职验收人员与总包单位的喻有仪、许锋、陶易亮、曹金忠组成东区分户验收小组，开展5、9、12、13、14号楼的分户验收工作。

季建良：负责东区的水电安装分户验收工作；

孙振南：负责西区的水电安装分户验收工作；

季建良、孙振南与总包单位的陈明、王志飞、钱锋组成水电安装分户验收检查小组，开展东西区各单体的分户验收工作。

李守义、马喜良：负责3＃、4＃楼的分户验收工作；

3＃、4＃楼为精装修，情况比较特殊，由李守义、马喜良与总包单位的唐广武、金锋组成分户验收专门小组，开展3、4＃号楼的毛坯房工序交接和分户验收工作。

（注：上述监理人员为暂定人员，视现场实际情况再作适当增补和调整）

五、监理分户验收工作流程

监理分户验收过程控制程序表

六、监理分户验收检查内容、检查标准、检查方法

（一）监理工作内容

根据有关规范、标准及合同要求，监理单位组织施工单位组成三个验收小组和一个精装修特别验收小组，分组分别对C16组团各单体的屋面、外墙面、各房间进行检查，管道通球、通水、外墙喷淋等同步进行，并作好原始检查记录。对不符合要求的，以质量问题检查整改单的形式发送施工单位并督促其限时整改，并做好复查记录，如此循环操作，直至整改内容达到要求。在竣工前由建设单位组织质检站、施工单位、监理单位、物业公司等单位的主要负责人及管理人员进行终验工作。

（二）主要验收内容：

1）地面、墙面和顶棚面层质量

2）门窗安装质量

3）护栏安装质量

4）房间空间尺寸（开间尺寸、净高）

5）给排水工程安装质量

6）电气工程安装质量

7）防水工程质量

8）外墙及喷淋试验

9）公共部位

10）屋面工程

11）其它（烟道、防火门、管道透气孔等）

（三）检查内容、验收标准及检查方法

1、地坪检查内容、检查标准、检查方法

13、其他内容、检查标准、检查方法

七、监理分户验收工作要点及措施

（一）监理分户验收工作顺序

根据本工程的施工流程和特点，按先外后内，自上而下的顺序进行验收。

1、外墙：施工过程中对每道施工工序进行验收，合格后再进入下道工序施工。在外架拆除以前，对外墙装饰、门窗安装、预留洞、落水管、栏杆、沉降缝等进行全数检查验收，并进行淋水试验，确保无渗漏，对所有不符合要求的问题必须整改合格后，再进入外架拆除。

2、屋面：在施工过程中督促施工单位分别对结构层、找平层、防水层进行盛水试验，确保不渗不漏后再进入隐蔽，并做好隐蔽验收记录。对排水沟、出屋面管道、排烟道、山墙根部、分格缝、沉降缝等的防水处理重点检查验收。

3、内部：原则上在施工单位自检合格后再进入初验，这样可以避免未完成工作列入验收缺陷。但为压缩工期，可视现场实践情况提前介入，按楼层、分项进行分户验收。如：某一层内墙抹灰完成，可提前进行这一层房间的开间尺寸、墙面平整度、垂直度和空鼓开裂的分户验收；某一层地坪完成，可提前进入这一层房间的净高、地坪平整度和空鼓开裂的分户验收。

（二）监理分户验收工作方法

1）编排初验表格，组织人员学习一户一验的具体内容、工作方法及要求，提高查验效率，减少重复工作量。

2）采用自备查验工具，公正、真实记录《住宅工程质量分户验收表》（内表001-012号）（详见第八部分内容），作为原始检查资料备案，并向业主反馈

现场检查验收情况及提供有效数据。

3）对分户验收每天检查发现的问题及时汇总以《分户验收质量问题整改通知单A单》（外表及附表01-12）（详见第九部分内容）的形式发送施工方，督促施工方限时落实整改，并及时反馈建设方。

4）发送施工方的《分户验收质量问题整改通知单A单》内容，经施工方整改并自检合格后书面通知监理复查，合格的在《住宅工程质量分户验收表》（内表001-012号）中勾除，对不合格的问题再次汇总，并发出《分户验收质量问题整改通知单B单》，督促施工方继续限时整改。

5）发送施工方的《分户验收质量问题整改通知单B单》内容，经施工方整改并自检合格后书面通知监理复查，合格的继续在《住宅工程质量分户验收表》（内表001-012号）中勾除，对不合格的问题最后汇总，并发出《分户验收质量问题整改通知单C单》，强调施工方最后限时整改，合格率达到100％。经过三次排查，逐一消除各项质量问题，从而达到最终目的。

6）配合万科物业的检查验收，跟踪质量问题的整改落实和复查，并书面回复复查情况。

7）终验前，完善涉及结构安全和使用功能的设计变更情况一览表，并结合工程实际核实签字。检查后期每户的管线走向标识和合格铭牌张贴情况。

9）积极参加建设方组织的一户一验的终验。

8）督促施工方完善分户终验需递交质监部门的资料，以备质监部门现场核实。

（三）监理分户验收工作要点

1）督促施工单位加强对各班组的施工质量技术交底，严格按有关标准、规范做好过程控制，监理严格按有关质量标准进行各分项的检查验收，对施工过程中的质量通病要从源头抓起，尽量减少后期的返工量，提高分户验收合格率。

2）部分分户验收项目应提前介入，否则后期将无法进行整改处理。如房间开间尺寸须在灰饼制作时介入，根据灰饼和控制线进行开间尺寸的检查复核；房间净高须在结构支模时介入，进行标高的复核，确保后期施工时的开

间尺寸、净高达到标准要求。

3）整改复查要与分户验收同步进行，分户验收发现的问题，督促施工单位及时整改，同步复查，缩短分户验收时间，降低为分户验收而投入的人力和财力。

4）分户验收要与成品保护相结合，在分户验收和整改过程中，要切实做好对成品的防护，确保成品不被破坏或污染，直至顺利竣工，交付入住，尽量减少小业主的投诉率。

（四）监理分户验收工作措施

1）分户验收监理内容将具体落实到每个监理工程师。

2）提前准备好如：测距仪、靠尺、塞尺、直角检测仪、卡尺、小锤、钢卷尺、记号笔等各种检测工具。

3）编排各项分户验收计划。

4）督促施工单位制定和提交分户验收具体方案。

5）加强防渗漏及使用功能的查验，提前做好淋水、通球、灌水的试验工作，给分户验收打好基础。

5）组织和指导施工单位切实开展分户验收。

6）督促施工单位制定整改计划，对墙面、地面、顶棚的空鼓、开裂，开间尺寸、净高、防水工程、水电安装等方面检查出的问题，在限定的整改时间内落实整改完成。

7）制定分户验收检查整改处罚制度。

（1）对《分户验收质量问题整改通知单（A单）》的质量问题，在发单后10天内整改完成，整改率达到90％以上，合格率达到80％以上。如在规定的时间内未整改完成，逾期予以200元/天的罚款，整改合格率未达到80％，予以50元/每不合格点的罚款。

（2）对《分户验收质量问题整改通知单（B单）》的质量问题，在发单后7天内整改完成，整改率达到100％，合格率达到90％以上。如在规定的时间内未整改完成，逾期予以500元/天的罚款，整改合格率未达到90％，予以100元/每不合格点的罚款。

（3）对《分户验收质量问题整改通知单（C单）》的质量问题，在发单后

5天内整改完成，整改率达到100％，合格率达到100％。如在规定的时间内未整改完成，逾期予以1000元/天的罚款，整改合格率未达到100％，予以200元/每不合格点的罚款。

（4）对确实无法在规定时间内完成整改的问题，必须及时书面统计后上报监理，经监理现场核实确认后，将问题另行记录备案，待后处理。否则视为未整改。

八、住宅工程质量分户验收表（内表）

楼、地面工程质量分户检查验收表（表-01）

检查部位：C16－号楼单元检查日期：第页

表-01相关操作说明：

1、检查标准为“国标”和“江苏住宅工程质量分户验收规则”及合同内容“毛坯房检查范围和标准”中的严格者。（详见第六部分-3检查标准）

2、空鼓检查：沿自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击，无空鼓开裂。

3、观感质量：以目测高度为1.5米左右，俯视地坪观察，面层不应有裂纹、脱皮、起砂等缺陷。

4、地面平整度：2米靠尺允许偏差小于4mm 。

5、踢脚线部位：无外撇、内斜，与整体墙面顺直平整；高度一致，无空鼓开裂，上下接槎平整，分色清楚。

6、把每间地坪平均分为九部分，发现问题的部位在表格相应部位记录，便于快速地复查问题的存在位置。

7、检查表记录示意图：

7、不规则房间示意图：