保险基金投资养老地产的现状分析

保险基金投资养老地产的现状分析

从网友算账养老要花300万元，到人社部提出弹性延迟领取基本养老金年龄政策，“养老话题”引起了广泛关注。随着中国老年化进程的加快，截至2015年，全国60岁以上人口达到多少万人。近几年，保险基金投资养老地产热情高涨，投资形式多样，合作形式丰富，或通过自有平台，如泰康人寿通过旗下的泰康置地公司，中国平安通过其平安信托平台投资养老地产，或通过股权投资，成立养老地产基金，集合多方力量和资金进行养老地产投资。

一、经营形式

目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务，服务商去评估是否能够盈利。

（一）自营

通过土地划拨的形式，获得政府支持的土地用地，价格较住宅用地和商业用地要低得多。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。

事实上，作为布局养老社区最早的寿险公司，目前泰康人寿第二家社区上海松江店也在建设中，广州、三亚也已经选址完成。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升日前在成都财富论坛向网易财经如此表示，“这次来成都开会的一个重要内容就是在成都和武汉选择建立养老社区的地址。”他介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。

“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。

很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。

（二）购买

通过购买现成的写字楼。

（三）与地方政府合作

与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。

而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。

此外，中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城也已在河北廊坊开工，投资规模约100亿元；中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动，总投资170亿元；而合众人寿此前亦曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。

二、保险企业投资养老地产的实施可能性

高洋亦表示，目前险资进入的方式主要是通过设立子公司全资进入。而理论上，险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

1.与保险业务紧密联系

业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。

在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票”，陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

2.与客户群息息相关

目前启动的养老社区主要面向的都还是高端客户。而保险公司掌握了大量的高端客户，具备大量的高端客户的养老保险资金和信息。目前国内的高档养老地

产运营模式尚在摸索之中，普遍采用的是会费制，像泰康人寿通过设计养老保险产品来锁定高档客户群，也算是一种新型模式。

3.租售搭配，回避政策风险

在某险企投资负责人看来，平安养老产业股权投资基金的形式或许可以带给业内启发。“除险企自有资金外，按照险资股权投资的相关规定，险资可以投资养老产业基金，或者按照投资不动产的相关规定，可以投资不动产金融产品，如果通过这些产品的形式投资，可以规避‘只租不售’的限制，也可以使无能力全资投养老地产的险企通过认购分得一杯羹。”

媒体报道，中国人保投资控股有限公司(简称“人保投控”)也计划与中信医疗健康产业集团有限公司(简称“中信医疗”)设立规模300亿元的不动产投资基金，专投养老项目。是否涉及保险资金尚不得知。

中国平安进军养老地产将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。

三、保险基金投资养老地产的困境

1.前期成本高，无成熟盈利模式借鉴

某险企董事长曾表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。

目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。

由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

2.思想观念转变问题

目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。

3.政策模糊

另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。

从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。

某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”

今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。

对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。

首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。

对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场

的环境。

4.回报周期长

申银万国报告显示，养老地产的盈利来源主要有五个方面，开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。

作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家?燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%~90%可能又要三年。”

5.拿地成本高

养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。

目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。

6.对资金量要求大、期限要求长

与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。

根据险资投资相关规定，保险资金投资不动产，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。因此目前新华、泰康、合众等保险公司养老社区项目前端大多是全资投入，与养老产品对接，后端选择长期持有出租的模式。