如何解决中低收入家庭住房问题12月2日

如何解决中低收入水平家庭住房问题

一、问题引出

住房问题关系到千家万户，是人民群众所关心的切身利益。解决中低收入家庭住房问题是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果，促进社会和谐稳定的迫切需要。随着经济的高速发展和城市化建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。近年来，在我国的大中城市和经济发达的城市，房价上涨过快。以北京为例，2005年新建商品房住宅均价约为12000元/平方米，至2010年突破30000元/平方米，个别楼盘已突破100000元/平方米，而同期城镇居民人均月收入约为3000元，与房价相比，实在是很不对称。普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担，这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。由此可见，住房问题不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。近几年来，针对房价上涨过快的现象，国家适时地作出了对房地产市场进行调控的一系列决策，同时，为了建立与我国社会主义初级阶段相适应的住房保障体系，出台了许多政策措施，进行了一些有益的探索。但住房保障面仍相对狭窄，一个完善的住房保障体系还未形成，特别是对城镇中低收入家庭而言，买房难、住房难的问题更为突出，引起了人们的关注和思考。

二、我国城市住房存在的问题

(一)住房紧缺的问题

我国住房问题的主要方面在于住房的供求不能达到平衡，这是由市场潜在需求大于有效需求量所引起的。

第一，需求不断增大。以下几个方面导致了住房的潜在需求的增加：一是因住房的自然更新形成的需求；二是人口增长形成的需求。进入1990年代，我国城镇人口的出生率与自然死亡率增长率呈下降趋势，但由于1970-80年代人口相继进入婚育期，人口的年自然增长量明显增加，从而引致了对住房大量的需求；三是城市化进程形成的需求；四是生活水平提高形成的需要。

随着我国市场经济的快速发展，人们的生活水平快速提高，住房条件的要求逐步提高，从而对住房的需求也进一步扩大。同时由于我国现今土地征用的严格要求以及开发商资金来源的不足，导致了现有的住房满足不了消费者日益增长的住房需求。

第二，购买能力不足导致的住房闲置。尽管我国住房市场的潜在需求巨大，但因房价过高，存在支付能力的障碍，致使有效需求大大小于潜在需求，根据中国统计局2006年11

月统计数据现示，商品房空置面积分类指数为105.43，比10月份上升2.14点，比去年同月上升6.51点。截止到11月底，全国商品房空置面积为12,355万平方米，同比增长7.9%。其中，空置商品住宅6,723万平方米，增长6.4%。商品房的空置并不表示我国居民的潜在需求已经得到满足，而是因为中低收入者支付能力的限制导致的房屋的空置。据有关部门统计，在大量商品房空置的同时，人均居住面积低于4万平方米的住房特困户仍大量存在。

(二)住房的社会公平性问题

我国城镇住房供应紧张的问题还仍未根本解决。在近几年的住房改革中又暴露出了一些新的问题。最突出的问题是在仍然存在许多住房困难户的同时，大量新建商品住房空置。这是因为，在我国一部分人由于房价或者租金过高居住拥挤甚至无房可居，而另外一部分人却拥有豪宅或者房屋闲置。

住房问题的社会公平性不仅涉及到中国市场经济体制建设过程中基本核心的制度价值取向，同时也是衡量我国社会主义公共治理水平的重要标准。上述对于市场经济与住房问题关系的认识，如果不能基于社会主义和谐社会应有内涵理论高度给予回答，就不可能明确中国社会主义市场经济未来发展模式和价值取向。

三、国外住房政策借鉴和解决中国城市低收入家庭住房的政策建议

(一)国外住房政策的借鉴

德国的政策目标在以前以为人口的绝大部分提供社会住房为中心目标，现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲家庭提供支持转变。“二战”后的一段时间里，德国政府大力

推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951-1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。20 世纪80 年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3,400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。联邦住宅法对这类住宅有供应对象(租户)、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。目前，约14%的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。1986年，联邦德国共有170 万户，约占总住户的6%，领取共计33.8 亿马克的房租补贴。1998年，有300 万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。

(二)完善我国城市低收入家庭住房政策的建议

相比较而言，我国自1994年实行住房市场化改革后，住房的私有化目前已经达到80%左右，远高于世界平均水平，甚至比美国这样的“自由市场经济”国家还要高。住房的私有化，不仅带动了住房市场投资消费的快速增长，同时也带来了城市中低收入和外省到北京寻求发展等人群的住房问题。处理好我国城市中低收入人群的住房问题，不仅关系到我国社会发展的公平性，更关系到和谐社会目标的实现。因此解决我国住房问题的方向、房改的目标应该基于适应社会主义市场经济的要求，建立现代城镇住房新体制，不断满足居民日益增长的住房需求。显然，对各个国家而言，公共住房政策都是解决城市低收入者居住问题的核心福利政策。

1．建立覆盖全体城镇居民的住房保障体系

（1）住房保障对象的确定。家庭是确定住房保障对象的基本单位。社会住房保障的对象，从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象；从广义上讲，它应包括所有无法从市场获得住房的中低收入家庭，既包括具有城镇户口的“城镇居民”，也包括城镇中大量流动的非户籍人群。现在，不少城市都在逐步扩大住房保障对象的范围，即逐步由户籍最低收入家庭扩大到中低收入家庭。然而，对于非户籍的外来流动人口都也有涉及。解决好中低收入人群，包括外来人口低收入人群的安居问题，对社会的健康和谐和经济的可持续发展至关重要。因此，政府所制定的住房保障政策不应以户籍为界限，而应积极主动地制定长远规划和有效措施解决中低收入人群的住房问题。在具体的政策实施时，应当将住房保障的对象扩大为城镇所有的中、低收入家庭。

（2）住房保障标准的设立。在完善住房保障体系时，应结合当地的社会和经济发展状况，动态地解决好住房保障的标准划分问题。在住房保障的收入线划分上，应采用三条标准线进行控制。这三条线分别是：城镇最低收入保障标准线；城镇最低工资标准线；城镇人均收入标准线。之所以利用这三条线进行控制，是因为城镇最低收入保障标准线是当地最低居民生活标准线（即维护生存需要的保证），这条线正好可以将户籍以及非户籍的最低收入人群划分出来。城镇最低工资标准线是城市供职人员低收入家庭的收入标准线，可以区分低收入与最低收入家庭。城镇人均收入标准线可以划分出中低收入家庭的范围。目前，由于缺乏客观有效的低收入核定标准，工作上程序模糊、监控不严、违规交易等，使廉租房住进了高收入者，很多经济适用住房落入了并不缺房而只着眼于升值赚钱的“炒房团”手里。这不但违背了住房保障政策的初衷，给国家造成了经济损失，同时也制造了“黑色市场”，使违规投机者抢占了真正低收入者的住房资源。因此，政府当务之急是要完善管理监督机制，合理界定城镇低收入人群，对违规住房进行全面的清理整顿。而要解决这个问题，各地政府可根据当地城镇居民的实际收入水平，制定租购的标准。这个标准不仅要考虑租购者家庭年收入的多少，还要结合基层社区组织，对其日常生活进行摸底调查来综合评定，并实行动态管理（每年审核一次），在新闻媒体、所在单位、社区进行公示，以提高政府保障用房分配的透明度。对不符合廉租住房保障条件的，应当取消其资格，停发租赁住房补贴，收回廉租住房。同时，应建立经济适用住房退小换大机制，退出的小户型再用于解决最低收入家庭的住房问题，以此避免多头占房和分配不公的现象。

2．增加廉租房源，严格控制经济适用住房户型标准。

近年来，不少城市进行大规模的城市建设和旧城改造，使大批平房和小户型旧楼房被列入拆迁范围内，城区内低价可供出租的房源逐年减少；采用货币化补偿又造成了部分低收入被拆迁户无力购买商品房，只有在市场中租房而居。低价住房需求急剧增加造成了廉租房的有效房源不足。一些大城市的住房租赁市场价格偏高，很多城镇最低收入者获得了廉租房配租资格后，经常找不到房子或无力租住，而政府也没有足够的财力新建足够的廉租住房供廉租家庭使用，这已成为政府廉租住房政策遭遇的最大瓶颈。尽管国家出台有关政策规定，要求各地每年应按照该城市建设商品住宅的一定比例来建设经济适用住房和廉租住房，但由于一些地方政府对住房保障政策贯彻执行不力，还有一些房地产开发商打着建设经济适用住房的幌子开发豪宅，致使经济适用住房和廉租住房的开发量大打折扣，其户型面积越来越大，建设标准越来越高，偏离了中低收入家庭的真实需求，也加重了政府的负担。

要想方设法增加廉租住房房源，严格控制经济适用住房户型标准。对于行政事业单位的闲置房、房改腾退房和直管公房清退房等都应纳入今后的廉租住房供应体系。同时，政府还可以出资向社会收购配套设施比较齐全、交通较为便捷、价格适中、小户型为主的二手住房和普通商品住房用来补充实物配租的廉租住房房源，以扩大廉租住房的供应量，缩短廉租住房的供应周期。为了使经济适用住房真正体现经济、适用，政府在审批开发建设经济适用住房时，必须严格按照《经济适用住房管理办法》的规定，中套户型面积控制在80平方米左右，小套户型面积控制在60平方米左右。