中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展的关系

中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展的关系

原文作者：李瑞、季小江、刘立昆

摘要：近十年来，我国中心城市房价快速上涨与区域经济一体化滞后息息相关。一是区域内各自为战的“诸侯经济”形态和以GDP为政绩考核的行政制度双重约束下，中心城市更多地是利用自身优势单向度地吸附区域周边的人力与资本而缺少参与区域合作的动力；二是区域内的“福利差异”导致中心城市拥有诸多优于中小城市的福利待遇吸引外来人员，两者相加引起人口过度集中。因此，只有使经济区划与行政区划相统一，将区域内原有的省（市）间影响一体化进程的种种利益矛盾通过内部化的方式加以解决，才能实现产业与人口的合理流动，进而发挥中小城市的空间优势，最终减缓中心城市房价过高的问题。

关键词：极化效应；回程效应；诸侯经济；福利差别；行政区划

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（20XX）05-0005-05

一、问题的提出：中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展

众所周知，近年来我国的房价上涨过快主要是来自中心城市，如北京、上海、天津、广州和重庆等。虽然20XX年3月底各地先后公布了20XX年房地产调控目标，但是实际效果有限。国家统计局公布的6月份数据显示，与去年同月相比，70个大中城市价格下降的只有3个，绝大部分城市房价仍在上涨。

根源何在？当前，有关房价上涨过快的研究文献多如牛毛，本文不再一一回顾与评述。我们主要是从区域经济非均衡发展导致中心城市与中小城市产业与人口分布极不均衡的视角，探究大城市房价上涨的根源。

按照一般国际经验，现代化初期的进程也是城市化进程，人口向中心城市集中是一个必然趋势。由于极化效应，中心城市劳动效率更高，收入增长更快是吸引人们的根本因素，也是导致住房需求强劲的内在推动力。但在我国，中心城市对外来人口的吸引力还不止于此。其背后还有区域经济非协调发展的制度性原因。其一是在现行体制下，各省（市）地方政府为了实现GDP高增长的目标，形成了相互竞争、各自为战的格局，我们不妨称之为“诸侯经济”。中心城市，如北京、上海、天津等地不惜与周边省份争夺资源，导致产业雷同、人口持续膨胀。政府过度干预使市场机制无法发挥中心城市的辐射效应。相反，中心城市的发展更多地引发了回程效应，即资源进一步回归大城市，如京津地区对外地人员的吸引力。其次，区域内福利差异造成人口过度集中在中心城市。所谓的福利差异是

指由历史、制度等因素造成的城乡之间，大城市与中小城市之间在收入、医疗、文化、娱乐、机会、视野、教育水平等方面的差距。这无疑进一步导致中心城市人口过快增长，而中小城市基础设施薄弱，对产业、人口的吸附力不强，两者相加就造成一个人所共知的普遍现象：人口流动偏向中心城市。而常住人口的持续增加又为中心城市房价的上涨提供了刚性需求。

本文立足于这个简明的表象，首先通过实证确认中心城市人口增加与房价增长的同步关系。其次，分析区域经济非均衡发展诱导下的中心城市人口持续膨胀的历史、制度和政策性根源，并以京津冀为例加以说明。国际经验表明，区域经济均衡发展问题属于宏观经济范畴，无法脱离政府这只“看得见的手”的推动，因此我们最后提出的解决方法是，重新规划行政区域版图，使行政区划与经济区划相统一，确保区域内经济协调发展，促使资源在区域内大、中、小城市之间合理流动，这才是解决我国高房价的终极出路。

二、中心城市人口增加与房价上升的同步关系

本文通过比较两次①全国人口普查数据，对5个中心城市的人口数量、结构进行分析。数据表明10年间样本城市人口的增长速度远远快于全国平均水平，并且主要由外来人口数量的快速增长所引起，同时这10年也是中国城市房价高涨的10年，因而人口数量和结构的变化与中心城市的房价增长是同步的。

表1为两次人口普查相关城市的人口数据，从人口的总量来看，20XX年11月1日零时我国常住人口亿人，比10年前第五次人口普查亿人多了7 0万人，增长%，年均增长%。同时各地区人口增长的速度并不一致，呈现出大城市人口增长快，农村和中小城镇人口增长相对较慢的趋势。[论文]

从人口的结构来看，大城市外来人口持续增加，成为常住人口增加的主要原因。北京市常住人口中，外省来京人员共计万人②，与20XX年第五次全国人口普查相比，增加万人，平均每年增加万人，年平均增长率为%。外来人口在常住人口中的比重由20XX年的%陡升至20XX年的%。和北京相似，从20XX年到20XX 年间外省市来沪常住人口增长%，平均每年增加万人，年平均增长率为%，与20XX 年相比，上海市常住人口增量中，有%是外省来沪人员。

过去的事实也验证了上述说法，人口的增加与城市房价具有趋同性。表2中两次人口普查期间中心城市房价的数据选自中国指数研究院中房住宅指数，该修正指数是以20XX年12月北京市商品房价格为基期值1 000点，各城市在报告期内的平均价格与基期值相比较，从而计算出各城市在报告期内中房住宅指数值，属于定基指数。修正后的中房价格指数是以月度为单位向外公布的，考虑数据的可比性，本文选取5个国家级中心城市基期和报告期12月份的中房指数作为年末数据，用以衡量样本时期的住宅价格。

10年来，伴随着中国一线城市人口的快速增长，房价也随之飙升。表2所列城市20XX年底与20XX年相比，房价指数平均每年增长%，楼市增长不可谓不猛烈。北京市房价增长最快，年均增长%，增长相对较慢的广州市10年间房价也增长了%，平均每年增长%。

由上面的分析可以看出，城市人口与房价虽然增长的速度不同，但具有相同的变化方向。10年里中心城市人口的膨胀伴随着房价的攀升，而人口的波动是与这些年来外来人口大量流入密不可分的。作为三大城市群的长三角、珠三角以及京津冀区域的楼市发展水平高于全国其余地区，究其原因，经济发展水平与速度是一方面，但外来居民住房需求旺盛无疑是推动这些区域房价猛涨的重要因素之一。控制房价的快速上涨与控制人口向中心城市过度聚集是分不开的，区域内人口的流动受到内在制度性因素的影响。

三、“诸侯经济”形态与中心城市人口的增长

著名的制度经济学家道格拉斯·C·诺斯曾经阐述过一段精辟的思想：历史总是重要的。它的重要性不仅仅在于我们可以向过去索取经验，而且还因为现在和未来是通过一个社会制度的连续性与过去连接起来。今天和明天的选择是由过去决定的。诺斯启示我们，观察一切制度现象都离不开历史维度，而所有变革的前提也都离不开对现行制度弊端的形成的历史性反思。

回溯历史，上个世纪计划经济时期我国的经济结构与前苏联中央政府一统天下极端模式有很大的区别，六、七十年代我国各省市先后建立了独立的工业体系，即所谓“大而全”、“小而全”的格局。包括在上个世纪80年

代大部分省市都独自建立洗衣机、冰箱、彩电等家庭消费品产业，由于市场经济的逐步建立和发展，而后的市场调节机制促使各地只能发挥资源的比较优势，逐步使地方性“大而全”、“小而全”工业体系解体。这无疑是市场经济带来有效的社会分工的结果。

但是，进入新世纪之后，由于区域经济一体化，制度变革跟不上市场分工深化的要求，导致在新的一轮产业升级阶段，市场机制形成的自动分工机制被地方政府强大的行政力量所扭曲。因为，在现行的政绩考核制度下，地方政府实际上形成了以追求GDP为核心的目标函数，环境污染、人口密度和交通堵塞等影响本地居民福利的问题统统被置于次要性目标。相应地，区域内地方政府之间必然表现为非合作博弈特征，即相互竞争与排斥的力量大于合作的力量。因为GDP 的大小取决于本地的产业的数量和规模，区域合作意味着区域内各省市之间必须进行产业分工和调整，在短期内就可能导致一方GDP受损，另一方GDP增多，因而违背了地方政府的目标函数。这就是“诸侯经济”的根本特征。

对此，王健等人在20XX年就指出：“因行政区划分割而形成的行政壁垒对区域经济形成了一种刚性约束，产生了一种与区域经济一体化相悖的行政区经济现象。这是一种由计划经济向市场经济转轨过程中出现的特有现象。”

为实现GDP最大化，地方政府人为地设置了诸多行政壁垒，包括采取隐蔽的地方保护主义，限制外地产品进入本地，保护和提高本地的竞争力等措施，特别是在招商引资中竞相降低门槛，大大地削弱了区域内资源配置的整体效率。以往相关的文献对此做过大量的研究。

各自为战的“诸侯经济”导致各省市区产业雷同且相互竞争现象严重，彭代彦、杜德军利用20XX年全国最新的普查数据计算出各省市工业结构相似系数，指出：“相似系数在以上的有广西、河南、江西、湖北、辽宁、广东、浙江、湖南，陕西、山东、安徽、四川、福建、北京、天津、上海和江苏17个省市区，其中后14个省市区在以上，占50%，而天津、上海和江苏甚至高达以上。表明这些省市与全国的平均产业结构高度相似。”

京津冀就是一个典型区域，中心城市与周边城市相互竞争而不是分工合作，导致产业雷同。张子麟、武建奇（20XX）指出“在京津冀地区内，由于合作观念的缺乏、行政边界的阻隔以及由此形成的区域壁垒和特殊的财政、金融、投资体制等方面的制度障碍，在争取各自利益的过程中，出现了明显的产业趋同现象，京津两市尤为严重，其占工业产值半数的行业几乎完全相同。”在他们各自的“十二五”规划中，三地都有装备制造业、汽车制造业、医药业、新能源、新材料等。三地之间的竞争十分激烈，资源得不到整合。如北京和天津都不断扩建航空港，天津与河北竞相扩大出海港口的吞吐能力。在京津冀地区开发区建设布局中，以发展工业为主的开发区遍地开花。天津滨海新区成为国家级开发区后，河北唐山也开始计划申报国家级开发区。他们为了争夺客源，竞相在土地使用、税费、市场准入和环境保护等方面降低门槛，结果造成资源的流失和优势的相互抵消，无序竞争使得各类开发区整体规模都不大，开发区中产业分布的指向性和集中性均不明显，各类分布在众多的开发区中，而没有形成相关产业集群。

地方政府不仅具有强势诱导和推进本地GDP增长的内在动力，还可以动用手中的强大的行政资源实现这一目标。今天，由于计划经济体制变革尚未完成，地方政府始终没有完全进入“守夜人”的角色，而是从过去执行上级经济计划命令的配角转而成为地方经济发展的主角，有人对此称之为地方政府行为“公司化”，即不断追求本地GDP的数量从而为官员本身带来利益最大化。1978年，中央与地方实行分权改革后，打破了中央和地方政府利益一体化的利益制度模式，特别是1994年出台分税制之后，地方政府独立的利益主体地位得到不断加强。首先是他们掌控着地方自然资源与制度资源的配置权，诸如土地、税收等；

其次是地方政府投资市场强劲，不仅可以利用外资和国内信贷发展地方产业，还可以组织大型的控股集团发展地方经济。中心城市也不例外，为了实现GDP增长的需要，他们有意愿强烈地阻碍传统产业向外进行有序的梯度转移。

基于地方产业规模扩大的需要，在京津冀区域内，北京、天津自然要利用自己的先天优势，吸收人才、资金等要素壮大自己，因而产业越做越大，人口越来越多就成为一个必然的结果。而河北则无力阻碍和约束资源向这两个大都市流动，特别是高端人才随着京津产业同构与竞争不断，必然流向两大都会。以北京为例，第六次人口普查的相关数据显示，20XX年常住人口中，每3个人中就有1个是外地来京人员。与此同时，20XX年北京市完成住房竣工面积还是较高的年份，达到200万平米，但这样的供给又如何能满足每年新增40万人口的需要？房价焉能不涨！

四、福利差异诱导下的中心城市人口的增长

人员流动不仅是随着产业走，也是随着福利走的。从一般意义上说，中心城市的极化效应必然导致其经济效率、福利水平高于中小城市。我们所说的福利是广义意义上的有形和无形的福利，除了工资收入差别之外，就业机会、医疗和教育水平等方面的差异也必然影响到居民个人效用的总体水平。今天，有关城乡福利差异的研究颇多，但是大城市与中小城市的差异方面的文献几乎为空白。众所周知，今天几乎没人愿意把户口从大城市迁徙到中小城市。还有，全球绝无仅有的另一个事实是，北京户口的地下交易价格已达18万之多，尽管价格不菲，很多人还是趋之若鹜，这些足以说明福利对人员流动的吸引力。根据20XX年5月18日《世界经济导报》报道，因户籍制度的差异，城乡收入差距达33万元，而大城市达到50万元以上。

造成这个问题的根源与我国几十年来实行的“举国体制”下的战略选择息息相关。其一，福利差别起始于上个世纪50年代开始的计划经济。新中国初期出于追赶现代化的历史目标，我们追随前苏联的计划经济体制，把重工业优先发展作为核心战略。因而形成优先发展城市的相关思路，即生活资料供应、劳动就业、社会保障、财政投资等集中于城市，特别是重工业集中的大城市。迄今为止，“举国体制”造成的公共福利资源分配不均状况尚未得到改善，不仅强化了本地居民对此的依赖，还大大加强了对外地居民的吸引力。

其二，改革开放以后，中国的大城市依旧受到历史机缘发展的惠顾。1980年至今，由于我国优先发展东部地区的战略和其后的城市化进程这两项任务，使国家财政进一步向分布在沿海的大都市倾斜。首先是重点发展广州和深圳为龙头的珠三角地区，其后是以上海为龙头的长三角地区，今天政策又开始向京津为龙头的环渤海地区倾斜。中央对这些城市的发展都投入了大量财力。北京作为首都

始终受到特殊的照顾，从20XX年开始到北京奥运会结束这7年多时间，中央财政对20XX年北京奥运会总投入达到数千亿元③。

其三，中央与地方财权与事权不对称造成中小城市发展缓慢。1994年分税制改革后，财政权力开始向上移，而地方的事权则向下移。地方承担75%的财政支出而财政收入仅占45%。财权与事权的不对称导致地方政府发展建设困难重重，特别是各级政府的

权力也代表着公共财政分配的权力。政府财力重点向大城市倾斜，大城市、中心城市得到更多公共财政的支持，而中小城市和广大农村非但很少得到财政支持，甚至还要为大城市的发展间接输送资金。财力往往被上级政府汲取用于发展更具形象意义的中心城市。这种财政资源配套上面的倾斜政策，必然造成大城市畸形发展，而中小城市的广阔空间得不到合理的利用和发挥。

古人言：物极必反。今天中心城市房价快速上涨是对其优势惯性的一种反向抑制。这意味着只有加强区域经济协调发展，合理布局产业结构，发展中小城市，才可能真正解决大城市人口集中导致高房价的痼疾。

五、问题的解决：建立行政区划与经济区划相统一的行政格局

实现城市房价回归于合理水平，区域内人口和资源的有效配置，需要政府在其中发挥更加积极的作用。经验证明，即使成熟的市场经济国家区域发展也离不开政府的规划和参与。一是制定相关配套的法案，如日本上个世纪60年代出台的《全国综合开发计划》；二是建立相关机构，如美国的联邦政府和各州政府共同建立的“阿巴拉契亚地区委员会”等，而我国政府在这方面做得远远不够。

目前，我国学术界也有人呼吁在高层或地方之间建立京津冀区域合作的协调机制。但核心障碍在于，中国与西方的体制不同，我国地方经济发展的重大决策取决于省（市）政府的行政首脑而非地方人大。因官员任期有限，所以短期内没人愿意承担因本地产业结构调整带来GDP下降的责任。因此，基于地方政府在推动经济中的强势地位、特点和作用，在现行体制下不妨根据国内区域经济发展的新趋势，通过扩大、重组行政区域，使新的行政区划与经济区划相统一。以京津冀区域为例，可以建立统一的中央行政大区，即将区域内原有的省（市）之间影响一体化进程的种种利益冲突的矛盾通过内部化的方式加以解决。

这样做一是可以减少地方政府间合作的谈判成本；二是区域内产业可以统一规划，避免产业的重复与恶性竞争；三是资源合理流动的行政障碍会自动取消，确保要素、商品、服务、人口、信息等在空间上的自由流动。四是可以加速本地产业的重组以提高规模经济。

按照国际经验，中心城市应该以发展高端服务业诸如信息、金融、贸易和

产业研发等为主，而中小城市则围绕着大城市发展专业制造业。北京可以借鉴新加坡总部经济的发展模式，大力吸引全球、全国各大公司的总部或地区性总部，以此带动产业升级。并通过“总部-制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展。而天津则应该在国内贸易和海外贸易、高端制造业方面有所作为，河北作为京津腹地则应该是以传统制造业为核心，通过接收京津传统产业成为区域内主要产业的制造业基地。

但还需要四个条件才可能实现上述目标。其一，决策者观念的转变。今天普遍流行的观念是，城市越大，现代化程度就越高。追求城市的大就成了许多执政者的核心理念。其实不然，以德国为例，中小城市占到76%，而一百万人的城市仅有三座。在今天，发展城市的专业特色、文化特色才是第一重要的事情。美国的底特律、纽约、芝加哥和华盛顿等无不是以专业分工特色而取胜的。

其二，地方政府职能必须转变。这意味着以GDP为考核目标的制度体系必须打破，要以科学发展观为指导，重新制定考核目标，逐步使地方政府的角色从“经济人”转向“守夜人”，让市场自动发挥要素的配置机制。

其三，财政分配均等化的转变。促进中小城市的发展是区域经济均衡发展的一个重要组成部分。要逐步实现财政分配均等化，确保中小城市的财政资源不被剥夺。此外，中央政府还应通过转移支付的手段，加大对中小城市的投入，以补偿这些年的亏欠。只有中小城市基础设施、产业发展和文化教育水平不断得到改善，才可能接续中心城市产业的有序转移。

其四，大城市发展思路的转变。中心城市必须努力成为创新型城市，才可能自觉加速对传统产业的转移。我们注意到，京津这样的中心城市之所以把持着传统产业不放手，不仅和GDP短期效应相关，也是和他们自身创新能力不足分不开的。因此中心城市的发展应着眼于高端创新才是其根本出路。

只有完成上述变革，各类要素才可能在大、中、小城市之间自由流动与配置，区域经济才可能得到均衡发展。特别是要充分发挥中、小城市的空间吸附能力，最终形成合理的人口布局，这也是治理我国高房价的长期有效策略之一。

注释：

①第五次全国人口普查截止时点为20XX年11月1日零时，第六次全国人口普查截止时点为20XX年11月1日零时。

②文中人口数据均来自相关城市第六次全国人口普查主要数据公告，经笔者整理计算而得。

③北京市发改委奥运经济高级顾问黄为20XX年3月28日接受《东方早报》记者采访时指出，我国对20XX年北京奥运会总投入将达到5 200亿元，其中大部分为中央政府投资。

参考文献：

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【英】阿姆斯特朗，泰勒.区域经济学与区域政策（第三版）[M].刘乃全，等译.上海：上海人民出版社，20XX：4.

欧阳峣，王良健.区域经济学的演变、体系及前沿问题[M].北京：经济科学出版社，20XX：5.

王健，鲍静，刘小康，王佃利.“复合行政”的提出——解决当代中国区域经济一体化与行政区划冲突的新思路[J].中国行政管理，20XX，（3）.

彭代彦，杜德军.从经普看经济增长对产业结构和就业结构趋同的影响[J].中国统计，20XX，（12）.

张子麟，武建奇.京津冀地区产业协作存在的问题与发展方向[J].经济与管理，20XX，（2）.

责任编辑、校对：张云

A Study on the Relationship between Rising of Housing Price in

Central City and Regional Imbalance Development

——Concurrently Discuss the Outlet of Integration of Beijing，Tianjin and Hebei

Li Rui， Ji Xiaojiang， Liu Likun

（Hebei Finance University， The department of Economics &Trade，Baoding 071051， China）

Abstract： During the period of ten years from 20XX to 20XX， fast rise of the price of the house in central cities is closely linked with the lag of Regional Economic Integration in

China. On the one hand， under the dual restriction of self-side economy and local GDP assessment system for government performance， central city usually utilize its own superiorities in the attraction to the human and capital in peripheral areas and they lack of motivation in participating the regional cooperation. On the other hand， central cities have more attracting welfare treatment than small urban because of welfare disparity in intra-region，which impel excessive population concentration. Only by making economic division consistent to administrative division and soling interest contradiction among cities in intra-region which may influence the process of integration by the way

of internalization that can realize the rational flow of industry and population. By let small cities give full play in the space superiority，that can against population pressure and the problem of high housing price for central cities.

Key words： Polarization effect； Backhaul effect； Feadual economy；welfare disparity； administrative division