商贸中心建设项目可行性研究报告

商贸中心建设项目建议书

一、项目概况

1、项目名称：广德县柏垫东晨1＃商贸中心建设项目

2、项目建设单位：广德县东晨置业有限公司

3、项目法人代表：

4、项目技术负责人：

5、建设性质：新建

6、项目建设地址：柏垫镇新镇区B-3-1（北区）宗地（广宁路以西金政商贸城以北）

7、项目总投资规模：3178万元

8、项目建设期限： 2年

二、项目编制的依据

1、《广德县柏垫镇总体规划》

2、《广德县域城镇体系规划》

3、《广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

4、《广德生态县建设总体规划》

5、《城市居住区公共服务设施设置规定》

6、本项目规划设计文件

7、本项目国有建设用地使用权出让合同

8、本项目挂牌出让成交确认书

9、本项目规划用地红线图

10、广德县建委规划设计条件通知书

三、项目编制的原则

本项目编制遵循：掌握环境要素，充分体现当地乡土特色，又努力创造清新、明快、简洁的现代建筑气息，使各个空间出于自然而融于自然。充分表达自然生态这一人类生活方式的趋向性。设计先进实用，实施方案可靠，投资节省，环保高效，生态良性循环的原则。精心研究设计与实施的技术方案，引进先进施工技术，加强施工管理，最大限度的节约投资，保证施工质量，为消费者提供最佳居住环境，将政府对居民的服务落实到实处，为居民办好事、办实事。

1、贯彻“超前性”与“务实性”相结合的原则，结合规划学科的最新理念，设计有鲜明的时代性和前瞻性的健康社区，设计体现新理念，新手法，使用新材料、新工艺，以高起点达到高标准、高水平。

2、遵循“以人为本”的原则，强调人居环境与建筑的共存融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住空间为目标，满足商住楼的商业性、居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优雅的现代商住区。

3、强化“现代商住区”概念，体现现代新型城镇社区的精神内涵，以建设商住文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾，满足居民在知识经济时代的全新需求。

4、坚持“可持续发展”的原则，注重商住区建设与社区建设相结合。通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设施工、市场营销和物业管理中。

5、坚持“布局合理，用地经济”的规划原则，兼顾适宜的建筑风格、品位和档次。综合考虑社会、经济、环境三者效益的协调关系，注重建筑空间与景观相协调的有机统一。

6、坚持“节能、高效”的原则，节能降耗是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，本项目认真贯彻这一理念，在保证质量的前提下，注重使用节能材料，最大限度的节约原材料，降低投资成本，促进建筑节能效益和经济效益双赢。

环境保护是我国经济建设必须遵循的又一项基本国策，党和政府历来重视环境保护工作，本项目的编制严格执行国家有关环境保护的政策、法令，加强项目的工程管理，以达到预期

目的。

四、项目提出的背景和依据

广德县柏垫东晨1＃商贸中心建设项目用地，于2009年07月13日至2009年07月22日上午9时30分期间，在广德县招投标中心举办的广德县柏垫新镇区商住用地国有土地使用权挂牌出让活动中，由广德县东晨置业有限公司法人代表卢献光（竞得人）摘牌获得柏垫镇新镇区B-3-1（北区）宗地（广宁路以西金政商贸城以北）地块国有土地使用权。广德县东晨置业有限公司根据柏垫镇集镇新区总体规划及广德县建设委员会规划设计条件通知书（广2009规字011号）要求，在2009年底委托广德恒星建筑设计有限公司，对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于2010年03月完成勘察设计工作。

柏垫镇位于广德县南部山区。东与卢村乡毗邻，南与四合乡接壤，西与杨滩乡相交，北及东北与誓节及桃州两镇相连。

“柏垫镇”以镇政府所在地“柏垫”命名。柏垫镇总面积252平方公里，镇区面积2.5平方公里。现辖柏垫镇现辖14个行政村，418个村民小组，1个居民委员会，5个居民小组。全镇人口4.6万。

新中国成立以来，柏垫镇行政区划经过了几次较大的变革。

1958年9月成立为“先锋人民公社”；1959年2月更名为“柏垫人民公社”；1983年6月更名为“柏垫乡”(各生产大队改为行政村)；1987年5月“柏垫乡”更名为“柏垫镇”，辖柏垫、刘村、桥头、福巡、中畈、姚村、梅村、燕塘、余家坝9个行政村。柏垫街道于1958年3月建制居民委员会。

2001年10月，全县进行区划调整，原梨山乡整建制并入柏垫镇，镇辖行政村增加藻塘、梓冲、下阳、双龙、梨山、张复、查园、粮长8个，共计17个行政村，1个街道居委会。 2003年4月，在全县进行并村工作中，柏垫镇将原来的17个行政村合并为8个行政村，即粮长(粮长、查园)、张复、梨山(梨山、双龙)、茅田(藻塘、下阳、梓冲)、姚村、前程(燕塘、余家坝)、柏垫(柏垫、梅村、中畈)、刘福桥(刘村、福巡、桥头)。

2005年12月，全县又一次撤乡并镇，原凤桥乡整建制并入柏垫镇，镇辖行政村增加6个，即西坞(西坞、祥里)、杨冲(杨冲、范村)、三河(牡塘、田里、毛村)、凤桥(永桥、石香炉)、同心、土桥(土桥、沈村)。柏垫镇现辖14个行政村，418个村民小组，1个居民委员会，5个居民小组。

柏垫镇现有耕地面积24360亩，其中水田20145亩；山场

面积282750亩，其中竹林113488.5亩，板栗林55240亩。

广宁路（S215）贯穿境内全长23.1公里，是该镇南进北出的主要交通干道。

柏垫镇集镇新区距宣（城）杭（州）高速广德入口22km，距宣（城）杭（州）铁路广德站27km。距皖赣铁路宁国站30km。东邻杭嘉湖，北倚苏锡常，交通便利，是广德城镇发展的一类乡镇。

自2000年以来，柏垫镇以适应广德县经济社会快速发展的形势，加快了柏垫镇基础设施建设，先后完成了梨柏公路工程、村村通公路工程和柏垫镇政务新区—金政商贸城工程建设以及集镇基础设施建设和农村电网改造（改造面100%）。镇政府所在地柏垫集镇经过几年的规划建设，已使其发展成为全镇的政治、经济、商贸、文化娱乐中心。集镇的基础设施配套建设渐具规模，镇容镇貌有了很大改观，随着农贸市场、竹木交易市场、中心集贸市场的形成发展，市场日益繁荣，人们经济收入逐年增加，农民生活水平逐年提高，农民向中心集镇聚集从事经商、办厂日渐增多。

柏垫集镇新区规划，在县委、县政府的关心下，已于2007年2月完成。2008起，该规划已付诸实施。因此，广德县柏垫东晨1＃商贸中心建设项目，是继广德县柏垫金政商贸城建设项目之后，在柏垫镇政务新区拟建的又一个开发建设项目，

也是付诸实施柏垫镇政务新区规划的第二个基础设施规模项目。

五、项目建设的必要性与可行性

1、项目建设的必要性

柏垫镇党委和镇政府对镇政府所在地的集镇建设高度重视，经过几年的努力，集镇建设虽然取得了较明显的成效，但已不能适应全镇经济文化发展的需要。从总体上看，一是规模偏小，导致集镇辐射力不大；二是基础建设比较薄弱，公用基础设施的建设和服务供给形不成规模效益，进而滞后、制约了集镇的进一步发展；三是住房建设特别是集镇商住房建设与主干道路建设及其综合性开发利用相对滞后，影响各种要素向中心集镇的合理聚集，制约了农业人口向非农产业的转移。本项目实施的广德县柏垫东晨1＃商贸中心建设项目，有效的将居民居住房建设和与之相配套的商贸城建设有机的结合，综合性开发利用有效自源，提高中心集镇的城镇化水平，有利于逐步走出一条实现农民市民化和农村工业化的道路。同时，将吸引一部分农村剩余劳动力迁入中心集镇并从事非农产业，减少农业人口，给农业结构调整带来宽松的环境，为农民增加收益创造条件，因此，本项目的实施有利于柏垫镇的经济社会发展和

柏垫中心集镇进一步走向繁荣，是十分必要的。

2、项目建设的可行性

本项目的开发建设，依山傍水，将使柏垫镇集镇新、老区景观大道沿线形成具有一定特色、密度适中、布局恰当、环境优美、功能安排设置合理的沿街建筑景观，且在设计理念上坚持较高起点的原则，综合考虑道路、溪流、生态等环境小品设计，以充分体现现代乡村集镇气息，并带动一方经济与社会的协调发展。项目的实施是可行的。

柏垫镇为广德县山水镇，项目设计坚持尊重自然，掌握环境要素，建筑整体风格充分吸收当地居民的风格特色，努力创造清新、明快、简洁的现代气息，使建筑空间融入柏垫镇的空间环境中。

项目充分体现以人为本的精神，注重住宅的实用性、经济性和舒适性。功能布局合理、空间利用得当、合理适用。以此塑造出整体、清雅又有时代感的高品位、高质量的商住小区。

该项目通过方和圆的元素，以优美的景观绿化，形成不同层次，各具特色的景点，从而形成别具一格的景观体系，带动一方经济与社会的协调发展。因此，建设项目是可行的。

六、项目建设内容与规模

（一）项目拟建内容

广德县柏垫东晨1＃商贸中心建设项目，以开发建设商住房、底层临街营业铺面房并举，兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统等基础设施建设。

1、结构规划建设

本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，合理设计住房结构比例。根据总量与需求相结合的原则，充分考虑农村居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑与习惯适用性建筑住房面积比例，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构。

2、功能布局

⑴总平面布置

本项目占地面积为13082.5㎡（19.6亩），东向面临广宁路西侧为政务区，四面环路可充分发挥其商业价值。总体布局为一轴一点两区开敞式营业空间。

一轴：以中心道路为轴有机联系各个分割空间的交通，提

高区域内的整体性。

两区：一建筑围合出两个独立的空间在内部进行合理的景观设计是商贸区的主要步行场所，既是社区的商业中心也是居民活动的中心。

一点：本项目三面环路可以很好的发挥其在柏垫镇新区与老区之间的连接作用。

开敞性空间：规划设计时设置多个出入口。可更好的提高各个区域的人流量，尽量减少各个商铺之间的效益差别。

⑵道路交通建设

新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。本项目道路建设宽度以10m-15m为宜。道路建设形式采用砼路面，厚0.18m。机动车道宽12m，非机动车道宽3m（1.5m ×2），采用划线隔离（白色），人行道高于车道15cm，宽2m （1m×2）。

本项目四面环路，交通流畅，项目区内通过中心主干道的连接把各个组团有机的联系起来。小区的道路以环形和带状连接入户的方式，解决人车分流的问题。小区以地面停车为主，自行车停放结合住宅底层架空停放。庭院中间设置停车场以及进行景观设计使景观与车位有机结合。最大限度的使组团内的商铺面对道路。小区内共设置停车位65个，停车率达到50%。满足配件指标要求。

⑶地势环境建设

本项目地势相对平缓，平面高差不超过20㎝。设计时以中心道路轴为最高向两边递减，防止雨水倒灌。

⑷绿化景观建设

绿化系统重点建设中心绿地。庭院内为重点绿化单位。点、线、面三结合，调高景观利用系数。全面考虑到景观的层次，使整体环境规划富有层次感。灌木、草木以及各种乔木因其不同的生物特性和生态习性从而呈现出不同的风景，充分考虑各种植物的配置及其对四季景色的变换更替，做到四季有绿。有助于建筑小品的配置、遮蔽和使用。

项目规划，将整个楼盘有机的联系起来，相互渗透，相互融合。使住户能包容于集中绿地之中。充分做到绿化景观的“均号性”和贯通性，营造十分舒适的人文居住环境，让每户居民都能享受到优美的自然环境。

（二）建设规模

该项目总用地13082.5㎡（19.6亩），总建筑面积15161㎡。

主要经济技术指标

商住房的大小按农村集镇适用性套型设置。

（三）其他

给水、雨污水排放、电力、电讯、宽带信息网、有线电视、路灯、环卫、消防、建筑小品、停车位、交通标志等同步配套建设。

七、项目选址及建设条件

（一）项目选址

广德县柏垫东晨1＃商贸中心建设项目位于广德县柏垫镇街道西侧政务新区，东临广宁路，西靠柏垫镇政府新区；南侧为金龙大道。

项目区属北亚热带南缘季风区湿润气候，特点是气候温和，光照充足，雨量丰富，四季分明。年平均气温15.4℃，年降雨量1392.7mm，无霜期229天。最多风向ESE，次多风向WNW，年平均风速2.3米/秒，适宜于项目选址要求。

根据《中国地震烈度区划图（1990）》和GB19306-2001《安徽地震动参数区划图》确定，项目区属非地震区，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速为0.05G。抗震设防类别为丙类。

随着地方经济的快速发展，新区主干道广宁路日益繁华，该地作为柏垫镇的商贸中心而价值也将不断提升，对新区开发将起到积极的推动作用。因此，该项目必将成为柏垫镇新区的优美人居环境和繁华的商业中心之一。

（二）项目建设的有利条件

1、项目自然条件：基地内地势平坦，现状以农田为主，自然环境良好，周围没有污染源。

2、项目规划条件：基地东侧为广宁路，西临柏垫新政区，

南临金龙大道，基地现状为空置地，无居民拆迁任务。

3、项目建设条件：该项目规划用地面积19.6亩（13082.5㎡），地理位置十分优越，用地完整，整体式布局开发性好。可形成集商贸、商住为一体的十分优雅的小区。

4、交通条件好。该项目所处位置S215省道，交通十分便利。

5、水、电供应有保障。项目区属柏垫镇集镇自来水厂供水范围，饮、用水供给有保证，且水质无污染，符合饮用水水质国家标准GB5749-2005《生活饮用水卫生标准》的有关要求。

柏垫镇于“十五”期间完成农电网络改造，项目所在地属镇电网供电范围，供电状况良好。

6、政府、政策的强力支持。柏垫镇政府对该项目的启动和建设高度重视，并给予了大力支持；中央对新农村建设，对城乡集镇建设均给予政策上的支持。这些是该项目建设的基本保障。

八、项目工程设计方案

（一）项目规划设计

1、设计依据

⑴《居住区规划设计规范》

⑵《住宅设计规范》

⑶《广德县城市规划管理技术规定》

⑷项目单位提供的规划设计文件

⑸项目单位提供的规划用地红线图

⑹广德县建委规划设计条件通知书

2、设计理念

本项目将以如下设计理念，体现现代民居的优越性与示范性。

⑴强化精品设计：创造具有时代特色的民居模式；

⑵提升科技含量：采用新材料、新技术、新设备，倡导节能、节水、节材设计；

⑶突出人本思想：规划应充分满足人的行为模式和心理需求，建立居房消费者的认同感及归属感，创造多功能而非复杂化的民居条件；

⑷注重环境质量：优化项目区内环境，精心营造绿化景观，合理规划交通网络，完善配套及服务设施；

⑸追求务实作风：从维护消费者的权益出发，关注民居消费需求，对民居的定位、档次作多层次的综合考虑。

3、设计指导思想

本项目的设计力图实现以下目标：

（1）主体性—人对自身自主体性的把握，对自身价值的