经济学开题报告

一、国内外研究现状及评价

（一）土地储备及其融资方式种类

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

土地储备制度最早于1896年始于荷兰，称为“土地银行”，后在德国、瑞典、英国、美国等国家得到推广，我国土地制度起步较晚。

土地储备制度是政府有效控制城市土地开发利用的一种手段，各个国家都利用土地储备的手段解决了城市化发展进程中的一些问题，中国也不例外。我国土地收储自有资金不足、单纯依赖银行贷款的做法,造成资本结构严重失衡,带来财务风险、信用风险、持续经营风险。利率变动、宏观经济政策调整,给土地收储活动带来不确定性,影响到区域经济、直至国家经济的平稳发展。减少行政干预、优化资本结构、创新融资方式、加强贷款资金管理、按市场经济规律办事,是解决目前难题的有效方法。目前，土地储备融资渠道单一，已成为制约土地储备的瓶颈。而现在国内大量的存量资金缺乏多样化的投资渠道，这为拓宽储备土地融资渠道提供了市场基础。我国社会有大量的储蓄存款寻找投资渠道，只要宣传得当，组织措施有力，拓宽土地储备的融资渠道完全是可行的。

由于土地储备融资按照不同方法划分有许多种类，本文按照土地储备融资的来源渠道不同基本上可分为财政拨款、举借贷款、预收土地款以及其他资金。

1.财政拨款

财政拨款是政府无偿拨付给企业的资金，通常在拨款时明确规定了资金用途。其资金来源一般为本级政府财政收入，一般用于公共事业（教育、卫生、交通、市政、科研、国家大中型建设项目等）的资金。土地储备融资中的财政拨款又可分为：财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金费用。

2.举借贷款

举借贷款又包括银行贷款和其它金融机构的贷款。银行贷款是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。

3.预收土地款

预收土地款是土地储备机构先与受让人签订土地出让合同，预收土地受让人的款项，然后再向被收购的土地原使用人进行收购。

4.其他资金

财政部门批准的可用于土地储备的其他资金主要包括土地出让金的返还金、出租和出让土地的收益、发型土地债券筹资以及有偿使用其它社会资金等方式。

（二）土地储备制度的相关理论

1.土地储备评价理论

土地储备工作现阶段比较重视实际操作，往往忽视了对城市化过程中占据重要地位的房地产业的发展趋势和市场风险防范的理论研究。土地收购储备的资金渠道不够多元化，储备风险比较集中于银行业和房地产业。现阶段由于城市房地产行业的繁荣发展，土地需求逐年增加，但如果房地产行业发展遇到困境，土地储备机构土地收益下降，资金链断流，可能导致土地储备机构陷入困境。国家和地方政府尚未颁布与之相配套的法律、法规，相关政策也缺乏明确性和广泛应用性，使土地储备的运作存在诸多的风险因素。建立土地储备评价制度对土地储备工作降低风险，促进土地储备制度健康、有序发展是十分重要的。

2.土地供需理论

土地资源的合理配置在市场经济的情况下，主要通过市场调节供给来实现。供求理论是现代资源合理配置的重要理论基础。土地作为一种稀缺资源，其供给在的市场经济条件下显得尤为珍贵。由于土地资源的重要性，人们不能没有节制的乱占土地，将农用地改为建设用地。土地的供给必须是适当的、合理的。随着人口的逐年增加和社会经济的不断发展以及城市化进程的加快，人们对耕地和建设用地的需求都在急剧增加。如何在土地总量有限的的情况下，充分利用好土地资源，实现土地的供需平衡，是关系到人类生存与发展的关键。土地储备制度应该以土地供需平衡理论为依据:首先，将城市存量土地和新增土地全部纳入城市储备土地，实现土地的垄断供应;其次，再根据土地市场的需要，采取招标、拍卖、出让等方式，将城市储备的土地投放土地市场，土地需求者通过市场获取土地。土地供需理论是土地储备的最基本的理论基础之一。

3.可持续发展理论

可持续发展理论可以说是城市可持续发展的核心理论，而土地储备制度是城市发展的重要保障，因此可持续发展理论是土地储备制度的基础理论。人类发展至今，产生了两种截然不同的发展观:传统的发展观和可持续的发展观。历史证明，传统的发展观片面追逐经济的发展，这种指导观念在工业化的初级阶段占据主流地位，其带来的惨重代价就是环境污染、资源浪费，其发展的最后结果就是自然资源的枯竭、环境的恶化。而与此相反，

可持续发展观是为了避免或者缓和发展带来种种矛盾而产生的新的发展理念。其强调人、社会、环境和谐相处的理念逐渐被当代所接受，并成为社会发展的根本理论。根据1992年联合国环境与发展大会首脑会议通过的《21世纪议程》等文件的定义，可持续发展是“一种满足当代生活需求，但不危害子孙实现其生活需求的发展模式”。土地储备制度的理论基础可持续发展理论对于城市发展，以及土地‘储备的运行都具有根本性的指导意义。土地储备的目的就是为了城市的可持续发展，因此必须将可持续理论作为土地储备工作的指导理论和衡量标准。

二、所选题目的理论意义和现实意义

土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。土地储备机构的资金融通管理不仅关系到储备机制能否运行顺畅,也关系到国家城市土地基金的积累和发展,因此,土地储备融资问题是财政工作的重要问题。最近几年,随着市场经济的日趋完善和发展,我国对土地资产的重要性的认识逐步提高,如何加强国有土地资产的管理,利用和支配好土地资产总量,不断地发挥土地资产在经济社会发展中的作用,进一步优化融资渠道,已成为我们认真研究和探讨的课题。

政府通过土地储备调控城市土地市场,有利于科学规划城市发展。目前,我国城市土地储备的运作资金主要靠银行贷款,融资渠道狭窄。土地储备与供应过程中存在由于政策变动、储量不当、变现力差、地价波动等因素导致的多种财务风险。应拓宽土地储备融资的渠道,优化土地储备资本结构,加强储备土地经营管理,并努力提高土地出让年度计划的科学合理性,以抵御存在的风险,更好地发挥土地储备的作用。从土地本身来看土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范——土地储备制度，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以其实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备制度融资方式正是这种社会客观需要催生之必然结果。

三、本课题拟采用的研究方法

（一）文献综述法。本文写作过程中，通过调查文献获得大量资料，从而正确的、相

对全面的获得了关于中国土地储备制度融资方式的相关内容。了解了有关于土地储备的历史和现状。

（二）案例研究法。以中国的个别城市为例，通个个别城市具体方案、政策反映出中国土地储备制度融资方式的意义。

（三）比较研究法。不同城市之间对比，体现出中国土地储备制度融资方式的多样性。

四、论文的基本结构

引言

一、土地储备制度的起源

二、土地储备制度理论基础

（一）土地储备评价理论

（二）土地供需理论

（三）可持续发展理论

三、目前我国常用的土地储备制度融资方式及其风险

（一）财政拨款

（二）银行贷款

（三）预收土地款

四、不同城市土地储备制度融资方式的比较

（一）兰州市土地储备制度融资方式分析

（二）岳阳土地储备融资方式分析

（三）浦东土地储备制度融资方式分析

（四）雅安市雨城区土地储备制度融资方式分析

五、拓宽土地储备制度融资方式的有效途径

六、结论

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