2019年中国房地产行业投资前景分析

——预计2019年开发投资增速为4-5%

一、调控政策基调不变，地方调整更灵活

1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕

2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。

2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。

进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。

与年初相比，中央关于流动性的措辞由保持流动性“合理稳定”转为“合理充裕”，并且伴随着降准以及银行间市场利率的持续走低。展望2019年，前期货币政策收紧的滞后影响以及贸易战的冲击对稳增长造成的压力较大，预计去杠杆节奏及力度将有所放缓，房企融资难度有望随着流动性改善而有所减轻。

按揭利率方面，截至10月底，多个热点一、二线城市，如北京、广州、杭州、武汉、南京等房贷按揭利率出现了松动：杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅少数银行上浮20%。，之前首套房整体维持在15%~20%；北京首套利率普遍执行基准上浮10%，个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%；广州早在七月底就有多家银行下调首套房贷利率；武汉首套房、二套房贷款平均利率环比均下降；南京首套房贷利率平均值环比下降0.84%。此外，上海、深圳首套房贷款平均利率虽然与9月份持平，但放款速度都有所加快。2018年11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，与10月份持平，结束了连续22个月的上涨。随着年底中央经济工作会议定调“保持流动性合理充裕”，且按揭贷款利率已处于高位，需求也随着市场降温而逐步减少，预计2019年一季度首套房贷平均利率将出现回落。首套房贷款平均利率结束上涨

首套房贷款平均利率结束上涨

2、中央坚持房住不炒定位，加快构建长效机制

进入2018年，房地产调控延续“房住不炒”的基调不变。中央多次明确坚持房地产调控不放松，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；地方继续实行因城施策、差别化调控，因地制宜推进棚改货币化安置，夯实地方城市政府主体责任。2018年3月，两会政

府工作报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。具体来看，在刚需以及租赁住房方面，提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。棚改方面，明确了2018年新开工580万套的目标，肯定了棚改货币化对去库存、促进供求平衡的贡献。备受关注的房地产税方面，提到了健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。年初的两会定调了2018年房地产调控将继续围绕“房住不炒”和“长效机制”进行。在“房住不炒”的贯彻上，5月份住建部《住房和城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出重申坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。上半年，部分地区楼市由于调控较宽松，加上多个人才引进政策变相放松限购，房价上涨较快。对此，7月份的中央政治局会议作出“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”的强硬表态。住建部在五一前后约谈了12个房价上涨较快的二线城市，随即多数城市作出回应，出台了新的限购、限售政策。由此可见，中央对楼市调控的态度依然坚决，并未有放松迹象。

长效机制构建方面，关于租赁及保障性住房的供给，住建部提出在3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上的目标。银保监会在6月份发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》中，提出支持符合条件的保险公司参与长租市场建设。

作为构建长效机制过程中不可或缺的基础性制度改革之一，房地产税制改革在2018年多次被提及。其中，3月5日两会政府工作报告中明确提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列入预备审议项目。9月7日的全国人大常委会立法工作会议上，房地产税被列入五年立法规划之中。2018年7月，住建部表示要因地制宜推进棚改货币化安置，打破了市场关于棚改货币化要一刀切废止的传闻。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。8月份，长春市宣布新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策。随后的国务院常务会议明确，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。棚改货币化近两年带动了三四线城市房价上涨潮，虽然多部门明确不会完全取消货币化安置，但其比例逐步削减已是大势所趋。

年底的中央经济工作会议再次提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，本次会议对于房地产的口径与过去两年工作会议基本一致，预计2019年行业政策基调依旧围绕“房住不炒”和“长效机制”两个核心。若经济基本面波动较大，对于稳房地产投资的要求或带动行业政策在不改变基调的前提下做出边际改善。

3、地方因城施策，分类指导

年末的中央经济工作会议在地方调控方面提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，地方政府被赋予了更多的自主权。预计2019年将有更多城市执行差异化的政策，而不是一刀切式调控。因城施策允许地方政府在不违反原则的基础上，根据各地宏观经济变化和房价变化做出政策微调，避免了一刀切式调控带来的一些不可控的风险。

2018年，热点城市房地产调控政策全面加码，同时部分三四线城市相继出台调控政策，加强与扩围并存。从调控手段来看，还是以之前常用的限购、限售和限贷为主。以海南省为例，2018年4月，海南实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。在海南省建设自由贸易港之际，调控政策的加码有利于打击投机炒房行为，促使当地房地产市场健康发展。

对于之前调控覆盖较少的中西部地区，多个城市在2018年相继实现了调控扩围。以二线城市为主，其中太原实施差别化限购限贷政策，并将限售范围扩大到全市；成都实施全市范围内的限售政策，以及差别化限购政策；重庆对闲置土地征收相关费用，并实施限售限贷政策；长沙提高购房限制标准，延长限售年限，并暂停企事业单位购房；西安将限制区域商品房限售年限调整为2年，暂停企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。三四线城市中，西双版纳景洪市对中心城区住房首次出台限售政策；宜昌针对城区住房出台限售政策，同时强化价格监管。

除了针对热点城市的调控升级、扩围，2018年以二线城市为主的多个地区相继出台了人才引进政策，内容根据各地方需求有所不同，但基本分为住房保障、人才落户、人才奖励、子女入学以及亲属安置五个类别。人才引进政策变相放宽了当地的限购要求，同时对购房刚需群体提供了有力支持。

各省市相继出台人才引进政策

展望2019年，在行业政策坚持“房住不炒”基调不变的前提下，因城施策、分类指导将为地方政府调节房地产市场提供更多的灵活性。2018年底菏泽、广州、珠海等城市的政策边际宽松预计会对其他房地产市场情况类似的城市造成较强的示范效应，并紧随其后做出相应调整。全国大部分热点城市房价在2018年的强调控之下得到了有效控制，随着行业基本面的下行，预计未来调控政策继续加码的可能性不大，更多为各地政府根据自身的情况做出或松或紧的微调。

二、2018年基本面下行压力较大

2018年上半年，在部分二线城市放宽落户限制，三四线城市棚改货币化安置热度不减的环境下，商品房销售跑出了超预期的增速。但随着下半年传出棚改货币化安置收紧以及各部门

对房地产调控从严的表态，商品房销售面积增速开始持续回落，并且在9月至11月连续三个月单月同比增速为负。其他方面，全国房地产开发投资增速上升，新开工增速大幅提升，土地市场受销售走弱影响前高后低，调控政策效果延续，重点城市房价总体平稳。2019年行业政策总体基调预期不变，一二线城市房地产市场销量有望持续修复，三四线城市受棚改货币化安置比例削减的影响，销量继续回落的可能性较大，或带动总体销量小幅下行。2018年房地产板块集中度进一步提升，前十以及前二十房企的市场占有率提升尤为明显，强者恒强，随着房企品牌效应的提升，土地市场竞争加剧，未来这一趋势将愈演愈烈。

1、房地产开发投资增速提升

2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比名义增长9.7%，增速与1-10月份持平。2018年以来，受前期拿地费用的支撑，房地产投资增速维持较高水平，全年增速相比去年有望实现较大增长。

全国房地产开发投资增速提升

2、新开工大幅增长

2018年前11月，房屋新开工面积188895万平方米，增长16.8%，增速比前10月提高0.5个百分点。2018年房屋新开工面积增速持续攀升，明显领先于销售面积增速，全年新开工面积增速相比去年有望大幅提升。

全国房屋新开工面积大幅增长

2018年前11月，房地产开发企业房屋施工面积804886万平方米，同比增长4.7%，2018年施工面积增速下半年回升明显。

全国房屋施工面积增速回升

3、销售增速回落

2018年前11月，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%。受三四线城市销售下行的影

响，商品房销售面积增速较上年大幅回落，销售额增速在房价支撑下降幅较小，年中有所回升后，下半年维持下滑趋势。

全国商品房销售面积增速回落

全国商品房销售额增速回落

数据来源：公开资料整理

4、部分二三线城市房价同比涨幅较大

2018年11月，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅环比上涨0.3%，二手住宅环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分

别上涨0.1%和0.3%，涨幅均与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

本轮房地产调控政策效果正在显现，重点一二线城市房价总体平稳，三四线城市房价涨幅下半年逐步放缓，房价的平稳有利于政策预期的稳定，也有利于房地产长效机制的推出。70大中城市平均新建商品住宅价格指数环比

70大中城市平均新建商品住宅价格指数环比

70大中城市平均新建商品住宅价格指数同比

5、房地产行业资金同比增速小幅回落

从房地产开发投资资金来源来看，2018年前11月，房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1-10月份减低0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，降低3.7%；利用外资102亿元，降低30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；其他资金77549亿元，增长9.7%。在其他资金中，定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。

受销售增速回落影响，房地产开发到位资金同比增速小幅回落，定金及预收款同比增速保持较高水平，体现出行业对销售回款的依赖，但由于市场去化率的下行，未来房企资金面压力或将提升。

前11月房地产开发资金来源合计

定金及预收款同比增长

个人按揭贷款同比增长

6、土地成交同比增速降低

从统计的100个大中城市土地成交来看，前11月成交土地规划建筑面积10.85亿平方米，同比增长8.75%。其中，一线城市土地成交面积同比下降12.55%，二线城市土地成交面积同比上涨8.50%，三线城市土地成交面积上涨11.53%。2018年下半年土地成交同比增速持续走低，一方面原因在于销售的走弱导致房企拿地意愿降低，另一方面在于开发商资金压力普遍较大，土地投资趋于理性。

100大中城市成交土地规划建筑面积累计同比

7、重点城市商品房成交面积同比降幅收窄

2018年的房地产市场如期回落，虽然累计销售面积在三四线城市的支撑下仍然录得正增长，但棚改货币化对三四线成交量的推动正逐步减弱，在一二线市场逐渐修复的同时，三四线市场2018年有所降温。从重点关注的30个大中城市房地产成交来看，前11月商品房成交面积累计同比下降6.92%，其中一线城市下降5.27%，降幅较去年同期大幅收窄。一二线重点城市在2017年是调控政策的集中区域，政策继续收紧的空间十分有限，并且在2018

年年初，部分二线城市放宽落户限制，变相放松了限购，全年一二线成交量处于修复阶段。与此同时，三四线城市的去库存已接近尾声，并且随着棚改货币化的收紧，成交量增速在2018年明显回落，并带动全国销售增速在下半年持续下降。

30大中城市商品房成交面积同比降幅收窄

8、一二线城市存销比处于合理水平

从库存去化周期来看，目前十大城市存销比为38周，为2018年以来的较低水平，其中一线城市存销比为34周，二线城市存销比为41周。虽然重点城市成交量下滑，但由于较低的库存水平，一二线城市存销比仍然较低。

一二线城市存销比处于较低水平

三、2019年投资前景：增速显著下行，2019年开发投资增速预计4-5%

1、2019年开发投资增速预计4-5%

对2019年开发投资保持乐观，预计同比增长4-5%。

1998-2019年房地产开发投资完成额及其增速

1）地区结构法：三四线投资下行大于一二线

分城市预测，预计2019年全国开发投资增速4.7%。其中，一线、二线和三四线城市分别占比11%、40.7%和48.3%，同比增速分别为5%、3%和6%，增速分别回落1、2和7个百分点。

分能级城市预测2019年房地产开发投资

一线城市投资2018年以来回暖，增速从2017年末的3.1%回升至2018年10月6.4%。预计低库存、叠加租赁住房和共有产权房等增量供应，2019年仍有较高韧性。

二线城市投资从2018年下半年起持续下滑，预计在严调控、弱需求下，2019年投资继续回落，但受益于租赁住房建设和优质土地供应，回落幅度有限。我们测算，2019年14城继续推进发展租赁住房试点，将增加2200亿元房地产投资，预计将拉动一二线投资3.7个百分点。

三四线城市2018年以来投资保持高位，高基数叠加去库存政策退出，预计2019年投资下滑明显。但仍可维持正增长，主要因为品牌房企布局下沉、精装占比提升；随着棚改红利结束，开发商在最后热销窗口抢开工、加推货量。

2）成本构成法：土地购置增速回落，建安支出企稳回升

分项目预测，预计2019年全国开发投资增速4.7%。其中，土地购置费、建安投资分别占比29.6%、70.4%，同比增速分别为5%、4.5%，增速分别回落50、提升7.8个百分点。分项目预测2019年房地产开发投资

预计2019年土地购置费增速5%。土地购置费仍将维持正增长，主要有三因素支撑。第一，2019年土地市场降温、基建投资力度加大以及防范地方政府债务风险三因素叠加，地方政府财政压力增加，将推出更优质的地块，并降低起拍价、减少限制条件，促进土地成交。第二，2019年宏观金融宽货币向宽信用传导，房地产融资环境有望改善。第三，当前可售库存降至2011年以来低位，房企具有较强补库存需求。土地购置费增速大幅回落50个百分点，主要因为2018年高基数，以及销售回落下土拍市场降温。土地购置费以当期实

际发生额计入投资，由于土地款分期支付，土地购置费一般滞后于合同口径的土地成交价款。2018年以来土地成交价款增速下行，由去年末的49%回落至2018年11月20.2%，预计将逐步传导至土地购置费增速；全国范围内的土地出让合同金额从2018年6月开始增速显著下滑，9月开始由增转降。

土地成交价款增速是土地购置费增速的先行指标

预计2019年建安投资同比增长4.5%。建安投资受两因素支撑：第一，得益于低能级城市房企抢开盘，施工面积维持2%增长；第二，房价平稳城市限价有望放松、精装改毛坯现象减少，大量仅进行前期投资的已预售房屋后续投资增加，以及一二线城市施工面积占比提升，单位建安成本回升2.5%。

全国及各能级城市施工面积增速

3）发展租赁住房支撑一二线投资

2019年租赁试点城市迎中期考核，将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的时间表，2017年11月前各城市编制实施方案上报、2019年11月前试点城市中期评估、2020年底总结试点工作并形成可推广经验。2018年起，租赁住房边际影响开始展现；2019年，影响将继续提升。我们测算，发展租赁住房，2018-2020年年均增加新开工3707万平、增加房地产投资2202亿元。由于目前租赁房试点集中在一二线城市，保守估计，租赁房投资可拉动一二线投资3.7%、拉动全国投资1.8%。发展租赁住房对房地产新开工、投资影响汇总表

发展租赁住房对房地产新开工、投资影响汇总表

2、本轮周期投资持续强劲

房地产投资在本轮小周期中表现出较强的韧性。在史上“最严调控”下，房地产销售自16年底高位回落；但投资增速中枢却持续抬升，18年1-11月累计同增9.7%，较15、16和17年同期分别提高8.4、3.2和2.2个百分点。

分区域看，三四线城市投资强劲支撑全国高位增长。18年1-10月，一线城市房地产开发投资同增6.4%，二线城市降至5.8%，三四线城市表现强劲，累计同增14.2%。出现区域分化，主要在于：一是因城施策下热点一二线城市调控收紧力度更大，导致市场降温明显，叠加土地出让限制条件增加，影响房企投资意愿；二是棚改货币化安置刺激三四线城市销售热度持续，带动投资走高。

三四线投资强劲拉动18年整体投资上涨

分项目看，土地购置费高增是投资向上的主要原因。2018年1-10月投资同增9.7%，其中：土地购置费累计同比高达63.4%，拉动投资增长13.2%，但建安等其他投资小幅回落4%，拖累投资回落-3.3%。土地购置费高增，主要原因有二：第一是在于2017年以来三四线持续热销、去库存充分，补库存需求释放；第二是土地成交价格快速上涨。建安投资回落，主要因为单位建安成本降低8%，有四个原因：一是低能级三四线施工面积占比提升；二是部分城市严格限价导致精装改毛坯；三是房企抢开盘、资金集中用于大量项目的少量前期投资；四是房企资金紧张，出现延期支付工程款情况，导致建安投资进度受到影响。

土地购置费用高增长是18年投资高位的主要原因

相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国写字楼行业深度调研及投资前景分析报告》

房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比

房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介公司发展前景及思路房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素：第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面：第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

2020年中国经济现状与未来走势

2020年中国经济现状与未来走势 2020年春节期间中国遭遇“新冠疫情”爆发，零售业、旅游业、餐饮业等均受打击，市场蒸发过万亿元。新冠疫情对我国经济发展和世界政经格局造成重大冲击。 2020年中国经济现状分析内部来看，一季度，国内生产总值大幅下滑，消费、投资增速出现断崖式下跌。随着我国对疫情的有效防控，二季度实现大部分复工复产，消费、投资、工业企业利润等的降幅均出现不同程度收窄。但受全球疫情蔓延及世界变局的进一步影响，疫情不仅对中国对外贸易增速形成拖累，也导致全球产业链和供应链重新调整及贸易保护主义叠加，进一步加剧了经济下行压力，我国经济复苏的前景仍不明朗，具有较大不确定性。劳动力市场冲击大，就业、收入、劳动力流动影响明显，用人需求与求职人数均有较大幅度下降，城乡居民收入不平等加大，复工复产仍需稳步推进，不同地区、群体和行业的影响差异较大，再加上包括南方部分地区洪涝等自然灾害，稳就业、保民生的压力仍不容忽视。家庭债务持续累积，受疫情冲击影响，不同收入群体间家庭流动性差异加大，低收入家庭流动性面临枯竭风险。劳动力市场的震荡和收入不确定性的增加导致消费恢复缓慢。受抗疫所采取的区域隔离和政策调控举措的影响，中小银行区域性经营的局限性进一步凸显，其风险加速积聚。同时，为对冲疫情影响，稳定地方经济，地方政府债务扩张压力持续增加，极易与影子银行等金融风险交织传染，需警惕财政金融风险反弹回潮。银行风险溢出自2 月以来连续上升，尤其是中小银行的风险溢出比例上升速度高于平均水平，银行系统的总体稳定性有恶化的苗头。疫情冲击导致国

际金融市场大幅震荡，尽管当前人民币汇率在合理区间内双向波动，人民币长期贬值压力不可忽视。从外部环境看，世界经济在新冠疫情冲击下正陷入衰退境地，加上全球性、地域性政经摩擦和冲突导致的不确定性急剧上升，更对下半年经济运行提出了严峻挑战。中国在应对外部挑战的同时，应立足于形成以国内大循环为主，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局。正如课题组一直分析强调的，当前中国经济的主要矛盾依然是内部的结构性失调，长期增长潜力仍未得到充分释放。通过高水平的对外开放，倒逼深层次的结构性、体制性改革，构建国内国际双循环并能够实现内外部相互促进，同时辅以一定的财政政策、货币政策等对冲政策，将有助于释放经济增长潜力、稳定就业保障民生。 2020年中国经济发展展望中国拥有超大规模经济体的优势，经济发展具有韧性和潜力，综合考虑国内外经济发展环境和中国的宏观调控政策，预计2020年中国经济将增长6%左右，全年呈现前低后稳走势。（一）2020年中国内需企稳从政策效应看，2019年以来积极的财政政策和稳健的货币政策会对2020年的制造业投资、基建投资产生一定的拉动作用。2020年，中国的积极财政政策和减税降费预计可拉动经济增长0.4个百分点左右。综合考虑各种因素，预计2020年中国固定资产投资增长6%左右，社会消费品零售额增长7.5%，库存对经济呈现正拉动，内需总体稳定。（二）中美经贸摩擦效应持续显现

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

房地产行业未来发展趋势

房地产行业未来发展趋势第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。

虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前买不起房的人就可以买得起了。至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政府与房地产商博弈的过程。

【房地产年报】2019中国商业地产长租公寓研究报告

2019中国商业地产长租公寓研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。摘要： ?资金压力待解，长租公寓的轻重抉择在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。 ?长租公寓作为底层资产：稳定但不优质长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。 ?长租公寓REITs难点：投资吸引力不足理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。

观点指数盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。据报道称，上海证券交易所在2019新年致辞中表示，“上交所推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs”。 2月9日，《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2019～2020年）》发布，明确指出要大力发展公募 REITs。随后的3月21日，据外媒报道，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金 REITs项目，以期推出上交所第一批试点。目前为止，中国内地还没有发展出真正意义上的公募REITs。那么，假设在政策等条件成熟的情况下，在长租公寓领域推出公募 REITs的可能性有多大？目前长租公寓行业满足了哪些条件，还有哪些难点是需要突破的？ 2 资金压力待解，长租公寓的轻重抉择理想情况下，长租公寓本身具有 “资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，在政策带动下租赁住房市场的发展为 REITs提供了大量可选择的基础资产。根据国际经验，基础资产应当为优质的、能够产生稳定真实、持续、稳定现金流的资产，物业的毛租金收益率需达到6%以上。这对于不足3%的长租公寓行业来说，

房地产行业最新发展趋势和投资策略分析(DOC 7)

宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。一、今年以来房地产行业发展回顾今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。图1：国房景气指数数据来源：国家统计局 1、房地产开发投资额增幅回落 1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。 2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落 1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。 3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升 1-7月份，全国商品房完成销售面积1.34亿平方米，同比增长25.2%；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41.4%；全国商品房平均销售价格为2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。分地区看，全国有12个地区商品房平均销售

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。中国商业地产的三大现状第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。四大问题第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳

襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测

襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020

2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统

国内经济发展趋势分析

2019年国内经济发展趋势分析 2018年国家步调：统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，经济运行总体平稳、稳中有进，质量效益稳步提升，人民生活持续改善，保持了经济持续健康发展和社会大局稳定 1、国家统计局统计科学研究所宏观经济预测分析小组日前发布2018、2019年我国宏观经济主要指标分析预测。预计2018年我国GDP增速为6.6%,2019年GDP增速为6.3%。 2、上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组12月29日发布报告预测称，基准情景下，2019年CPI 增长1.8%，PPI增长1.6%,实际感观今年所有物价上浮10-20%左右； 3、由于国际形势严峻，外贸遭受严寒，汽车工业发展滞后，销售受到强烈打压，全国大部分汽车制造厂商都有减员现象出现，今年的第二产业受到的冲击非常大； 4、近几年，由于全民整体素质的提高，政府对农业提倡规模化、成片化、地方优质经济作物并结合互联网+的发展有一定成效，但是未能有效支撑中国的庞大经济体，第一产业未来还有一定发展潜力可挖； 5、中国建设、中国重汽、中国制造的过度还需要漫长的时间，由于技术含量较低，淘汰大量加工企业的同时，产生技术性、创造

性、科学性企业需要漫长的时间； 6、基建拉动内需的办法逐渐突显颓势，中国的大型基建项目逐渐外移的同时，收益周期较长，导致目前对国内经济的增长贡献较小； 7、货币政策逐渐放宽，特别是针对中小企业，但是货币的流向还是向房地产流入，导致银行的大量资金最终还是在房地产业，预计未来中国房地产还有5-10年红利，西部地区周期可能会长一点； 8、税收问题逐渐突显，中小企业难以承担目前人力、社会福利、税收等成本，很对企业都被拖死；后续需要大量改善企业竞争力，加大核心成本的投入，提升利润空间；改变企业技术、科技、创新含量，减少人工、税收等成本； 9、就业问题，失业人口的增加影响社会稳定与治安，政府一直对目前就业问题比较重视，但是由于社会发展，人员年龄结构的变化，每年公布的新增就业人口保持在1300万左右，但是由于人工成本和生活成本的增加，人员的就业问题已经开始突显，后续农业可能会作为就业发展的突破口； 10、老年化问题开始呈现

2019年中国房地产行业投资前景分析

2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。

商业地产未来发展趋势分享

未来中国商业地产发展趋势一、几种有开发潜质的商业地产总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。（1）中等规模的购物中心虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。（2）社区商业社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。（3）旅游地产目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

中国未来20年的经济大趋势(2019年底)

中国未来20年的经济大趋势（2019年底）今天我想谈谈我们通常不谈论的话题。我们是自下而上的投资者，主要关注公司、估值、生意和行业。但在过去的几年里，特别是2018年，很多人对中国宏观环境忧心忡忡，悲观情绪蔓延。我猜这也是在座有些人千里迢迢来到这儿的原因。所以我们今天就破例谈谈宏观环境。说到底，当我们投资一个国家的一家企业时，从某种意义而言，我们也是在投资这个国家。我们需要对这个国家有大致的了解。另外需要说明的是，作为投资人，我们关注的是对未来大概率正确的预测。我们的分析尽量保持客观理性，摒弃任何意识形态及情感带来的偏见。我们要描述的是“真实”，而不是“理想”或“希望”。下面是我今天演讲的提纲，分为五个部分： 1.中西方的历史文化差异； 2. 中国的现代化历程及近四十年的经济奇迹； 3. 当前投资人尤其是海外投资人对中国的悲观情绪； 4. 经济发展的三个不同阶段：今天中国与西方的位置； 5. 中国经济的增长潜力。首先我们会讨论中国和西方有何差异，各自有何独特之处，是什么原因导致了这些差异和独特之处。大多数西方人都是以西方眼光看中国，而大多数中国人都是以中国眼光看其他国家。这种差异性导致了许多迷茫和误解。如果你不了解中西方的历史差异和这些差异性的根源所在，你就无法真正深入理解并对它们的发展进行预测。第二部分，我们会简述中国的现代化历程，并解释近四十年中国经历的经济奇迹，即超长期的经济超高速增长。第三部分，我们会讨论今天投资人普遍关注的中国政治经济环境，当下这个时代到底有什么特征，意味着什么。第四部分，我们会讨论经济发展的三个不同阶段。最后，在这些讨论的基础之上，我们就可以估测未来5年、10年甚至20年中国经济的增长前景。

中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超唐山市国文建筑有限责任公司摘要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消