房地产的概念

一、房地产的概念

1、房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体

上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包

括：

1）土地

2）建筑物及地上附着物

3）房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典

当权等。

2、房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土

地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地

产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a)二者属性不同；

b)二者增值规律不同；

c)权属性质不同；

d)二者价格构成不同。

3、商业房地产的含义

人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

二、商业地产的类型

1、商业物业分类表

2、房屋建筑结构分类

1税收基本概念

第一章税收基本概念第一部分学习目的与要求、知识点、重点与难点一、学习目的与要求通过本章的学习，要求掌握：马克思主义关于税收的概念，公共经济学和法学的税收概念，中外学者关于税收概念的不同表述；税收“三性”基本特征及对税收“三性”特征的基本认识，通过税收与财政收入其他形式的比较，进一步理解税收的形式特征。熟悉税收术语，特别是课税对象、纳税人、税率等税收要素术语和有关非税收要素术语。建议本章的学时数为2课时。二、本章知识点 1．税收的概念。马克思主义认为，税收是国家凭借政治权力，按照法律预定的对象和标准，非惩罚性地参与社会剩余产品价值分配的一种方式；公共经济学认为税收是公共产品的价格；法学上的税概念是指，作为法律上的权利与义务主体的纳税者（公民），以自己的给付是用于宪法规定的其享有各项权利为前提，并在此范围内，依照遵从宪法制定的税法为依据，承担的物质性给付义务。古今中外的学者关于税收概念还有许多不同的表述。 2．税收“三性”基本特征及对税收“三性”特征的基本认识。税收的“三性”特征即强制性、无偿性和规定性。“三性”之间是不可分割的统一体，也正是这个统一体，才构成完整意义上的税收，才构成各种社会形态下国家税收的共同特征，即共性。 3．税收与其他财政收入形式的比较。主要包括税收与行政性收费的比较、税收与公债的比较、税收与罚没收入的比较、税收与财政发行的比较、税收与公共资产、公共资源收入的比较。 4．税源、税基、税本。税源是税收收入的来源；税基有两种涵义：一是指征税的基础，二是指计税依据；税本，即税收收入的根本，是产生税源的事和物。 5．课税对象、纳税人、税率。课税对象是指对什么征税，即征税的标的物或行为；纳税人是税法上规定的直接负有纳税义务的单位和个人；税率是税法上对征税对象或税目从价或从量规定的征收比率或征收额度。 6．起征点和免征额。起征点即征税对象数额达到开始征税的起点；免征额即征税对象总额中免予征税的数额。 7．偷税、骗税、抗税。偷税即纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通讯申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款；抗税即以暴力、威胁方法拒不缴纳税款；骗税：亦称骗取出口退税，指企业事业单位采取对所生产或者经营的商品假报出口等欺骗手段，骗取国家出口退税款。三、本章重点与难点本章重点：税收的形式特征本书对税收“三性”的表述不同于一般“三性”表述之处在于用“规定性”取代了“固定性”。虽然“固定性”与“规定性”内涵相同，但“规定性”表述

房地产相关理论和概念

一、房地产的概念 ▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分： a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层? 小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准类型内容

房地产基础知识[链家地产]讲课讲稿

房地产基础知识课程目的:了解房地产的基础概念，熟悉房地产的分类，能够辨别房屋的基本类型。计划用时:3小时; 课程内容: 一、房地产相关概念 (一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式: 1、单纯的土地; 2、单纯的建筑物; 3、土地与建筑物结合的房产; (二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为: 1、一级市场(土地市场); 2、二级市场(房地产增量房市场); 3、三级市场(房地产存量房市场); (三)土地及土地所有权: 1、土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域. 2、土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权; 3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押. (四)土地使用权获取方式: 1、土地使用权出让: ●指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为; ●土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式； ●国有土地使用权出让年限: ?商业、旅游、娱乐用地40年; ?工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年; ?住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响. 2、土地使用权划拨: ●指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为; ●以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制; ●下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: ?国家机关用地和军事用地; ?城市基础设施用地和公益事业用地; ?国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; ?法律、行政法规规定的其他用地; (五)建筑概念 1、建筑:建筑物和构筑物的总称; 2、狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等; 3、合格建筑物的标准:适用、经济、美观; ●适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理; ●经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高; ●美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

税收概念

税收的概念

一、概念、定义——是什么（一）税收概念的内涵税收是以实现国家公共财政职能为目的，基于政治权力和法律规定，由政府专门机构向居民和非居民就其财产或特定行为实施强制、非罚与不直接偿还的金钱或实物课征，是国家最主要的一种财政收入形式。 1. 税收分配的主体是国家税收，又称国家税收，是国家为了履行其满足社会公共需要的职能而存在的，是随着国家的产生而产生，并随着国家的消亡而消亡的。因此，税收分配的主体是国家，征税是国家独有的专属权，只能由国家授权的专门机关如税务机关、海关等来行使。这也就是说，对什么征税、对谁征税、征多少税、如何征税等都是由国家通过颁布税收法律的形式规定的，即税收法律由国家制定，征税活动由国家组织实施，税收收入由国家支配管理。 2. 税收分配的目的是实现国家职能税收作为一种特定分配形式，其根本目的是为了实现国家的各种职能，满足社会公共需要。如果没有社会公共需要自然也就不会存在税收。社会公共需要一般包括四个方面：一是维护国家主权和 2

领土完整的需要，如国防、外交等；二是维持社会安定秩序的需要，如警察、法庭、行政管理等；三是扩大社会再生产的需要，如兴建农田、水利、交通、通讯设施等；四是提高和保障人类自身发展的需要，如举办文化、教育、卫生、社会保障等各项公益事业。而国家作为一个非物质生产部门，其为满足社会公共需要而投入的社会产品只能通过公共财政收入（主要是税收）来予以解决。 3. 税收分配的前提是国家的政治权力虽然行使征税权的主体是国家，但国家征税凭借的是政治权力，而并非依照等价原则和所有权原则。税收属于分配范畴，但税收并不是一般的分配，而是国家凭借政治权力实现的特殊分配。马克思曾高度概括了国家所拥有的两种权力：一种是财产权力，也就是所有者的权力；另一种是政治权力，即国家的权力。国家征税凭借的是政治权力，而不是财产权力。因为从税收本身的运行轨迹来看，税收的取得和使用与财产的所有权状况并没有关系。纵观人类社会发展的历史，任何国家、任何社会的税收都是国家凭借政治权力实现的特殊分配，这也体现了税收的本质。 4.税收分配的依据是税法预先规定的标准税法预先规定的标准作为税收分配的依据，体现了税收的强制性特征和固定性特征。税收与国家取得财政收入的其他形式如债、利、费等相比，具有强制性、无偿性和固定性三个特征，又称税收“三性”。其中，强制性即税收征收的强制性，是指国家通过颁布税收法律依法 3

房地产的基本概念

房地产专业术语培训对象：售楼经理、售楼主管、售楼员关键词：术语主要内容：专业术语名词解释作用：熟知房地产基本知识，使售楼行为更为专业 1．用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 2．建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 3．建筑面积：指建筑物处墙或结构外围水平投影面积。 4．总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地而以下各层建筑面积之总和。 5．套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱了等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定： 6．室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内尺寸计算； 7．烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 8．非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；9．住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。 10．公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 11．建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）12．建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。 13．绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 14、地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度1/2者。 15、半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度/3且不超过1/2者。二、建筑面积的计算原则 1、计算一半建筑面积的范围 l建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。 l有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算。l未封闭的凸阳台、柱廊，按其水平投影面积一半计算。 2、建筑容积率的计算建筑容积率＝（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率+地面以上建筑面积/建设用地面积三、土地使用权

房地产基础知识培训材料

房地产基础知识一、基本概念（一）房地产的概念：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》； ◆一表：《商品房竣工验收备案表》（二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。（三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对

应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。（五）建筑密度也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。（六）新型住宅类型 1、生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅

房地产开发基本概念总汇

房地产基础知识一、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。二、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。三、房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。四、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。五、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。六、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。七、土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。八、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。九、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用围的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。十、土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的

房地产的定义

1. 房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 2. 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 5. 房地产特征房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。 6. 土地单价土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。 7. 房地产评估原则对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则. 1、正常流通的市场价原则； 2、估计时点原则，既设定某个时间点为估计基准日； 3、标得物在估价时点完好，可以正常使用； 4、产权清楚，无他项权限（无抵押，借用等）。“一般会是现在价值的60%——80% “不是评估原则，是银行将评估价格保守打折后的价格，或者是银行在按评估值计算放贷金额的比例。 5建设用地的取得方式主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式

出租屋租赁税

出租屋租赁税出租屋租赁税以月租5000元为例计算各税额? 单位出租计算：(1)营业税=5000*5%=250元(2)城建税 =250*7%=17.5元(3)教育费附加=250*3%=7.5元(4)房产税 =5000*12%=600元营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下： (1)按期纳税的，为月营业额1000-5000元; (2)按次纳税的，为每次(日)营业额100元。省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。 2、房租收入涉及缴纳个人所得税。问：我一直搞不懂房屋出租税费是咋算，能不能给举个例子，比如70平方米自有产权的房子，占地面积是10平方米，租赁价格是2000元，出租方应该缴纳的税费是咋算的?最后是多少? 答：出租方每月出租该套房产应缴纳的税费包括(以下等号后数字单位均为元)， (1)营业税：月租金收入×3%，即2000×3%=60; (2)城建税：营业税×(1%或5%或7%)(在市区的，税率为7%;在县城、镇的，税率为5%;所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%;外籍和港澳台人员不征)，按照在市区标准计算即60×7%=4.2;

(3)教育费附加：营业税×3%(外籍和港澳台人员不征)，即 60×3%=1.8;(4)地方教育附加：营业税×1%，即60×1%=0.6; (5)房产税：月租金收入×4%，即2000×4%=80; (6)土地使用税：每平方米土地年税额÷12个月×占地面积，岛内土地使用税为每平方米6元，6÷12个月×10=5(每月); (7)印花税：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述(1)-(7)项合计税费为：153.6。 (8)个人所得税=(2000-153.6-800)×10%=104.64。 1、房屋租金收入的认定 (1)房屋租金收入的认定原则房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。 ①合同租金与指导租金孰高原则 ②核定租金收入原则 (2)居民自建房租金收入核定的方法和程序 ①核定租金收入的计算公式核定租金收入=住宅租金收入商业租金收入住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率可出租住宅面积=(整栋房屋层数—业主自用层数)×每层平均建筑面积居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表

房地产知识讲座

第一讲房地产和房地产市场一、房地产和房地产开发的基本概念 1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指土地及其上下的一定空间。 2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。特殊性有： A、空间的固定性 B、生产和使用的长期性 C、高额度的投资性 D、保值与增值的稳定性 E、社会生活的影响性 F、受政府宏观经济政策限制导向的从属性二、房地产业的基本概念它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。房产业的经营活动：生产、流通、消费 1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋） 2、流通包括买卖土地房屋、租赁、抵押——统称房地产经营 3、消费对产品进行社会化管理和服务三、房地产业的地位和作用第二讲我国房地产业发展的状况

一、成就 1、开发企业日益增多，外商投资踊跃； 2、土地出让成片开发步伐加快； 3、住宅成为消费的热点； 4、房地产市场价格迅速上扬。二、展望 1、经营的利润减少； 2、房地产大量空置； 3、耕地的保护制约； 4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）第三讲房地产市场的体系一、土地投资市场：土地所有权——土地所有者土地租用——第一承租人房产开发市场：房产开发管理——开发商建楼——建筑商二、房地产市场的构成买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。一级市场：国有土地使用权的出让二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租三级市场：各使用者之间的交易

商铺租赁税怎么计算按照国家标准

商铺租赁税怎么计算按照国家标准房产税税率12%应交房产税=租金*12% 总共要20%税费营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下： (1)按期纳税的，为月营业额1000-5000元; (2)按次纳税的，为每次(日)营业额100元。省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。 2、房租收入涉及缴纳个人所得税。房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收。 1、房屋租金收入的认定 (1)房屋租金收入的认定原则房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。 ①合同租金与指导租金孰高原则 ②核定租金收入原则

(2)居民自建房租金收入核定的方法和程序 ①核定租金收入的计算公式核定租金收入=住宅租金收入商业租金收入住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率可出租住宅面积=(整栋房屋层数—业主自用层数)×每层平均建筑面积商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。住宅出租率和商铺出租率为该房屋所属区域的已出租房屋面积占可出租房屋面积的比例。应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率 ②核定租金收入的方法和程序 a、申报登记。凡是本辖区范围内的居民自建房屋，无论出租与否，一律如实登记，纳入管理的范围。 b、核定出租率。每年初，由租赁管理所和税务所组织成立联合审定小组，在分片选点的基础上，对各片区房屋出租情况进行典型调查，审核确定出租比率，并以报表形式报区租赁管理办和区地税局备案。

房地产行业--房地产市场概念及分类(DOC 65页)

第一章绪论 1.1房地产市场概念及分类房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。改革开放20年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。 1.2房地产企业的发展历程

企业的房地产投资开发是房地产市场中最活跃的因素。应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间 1.2.1房地产开发经营企业的发展 (1) 土地制度的发展土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通。在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。土地无偿使用，其弊端是极为明显的。首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。 80年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。1986年10月，市政府根据全国人大颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，指定发布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费[1]。这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了一个崭新的土地租赁市场，突破了无偿使用土地的禁区。一年以后，1987年11月，市政府又颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地

房地产基本知识概念

房地产基本知识及概念一、什么是房地产 1、房地产的概念房产是房屋及其权利的总称。地产指土地及其权利的总称。房地产是房产和地产的总称。同时又被称为“不动产”。目前，我国商品房最完整的权益包含房屋所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、典权等。 1)房屋所有权：指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。中国现行的土地政策、制度社会主义公有制：①、全民所有制（国有） ②、劳动群众集体所有制（集体） ③、个人所有制此外，对外还有涉外房产。 2)土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部份处置的权利。 A、国有土地使用权的获取途径 ①、行政划拨（在政府允许的情况下，无偿（确属必须）使用土地） ②、国家出让国家出让土地使用权出让的方式：招标、拍卖、协议出让土地使用权的出让年限居住用地：70年

工业用地：50年综合用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年 ③、房地产转让：⑴买卖；⑵赠予；⑶其他合法方式；⑷租赁 B、集体用地（农地：土地承包经营权、宅基地使用权）征地：基本农田，基本农田除外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷要报国务院审批。 ★土地使用权的续期：应在到期前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。《物权法》对此做出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 3)租赁权：是指房地产使用权获得者在其有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。 A、有下列情况之一的房屋不能出租： a)未取得房屋产权证，若产权证未办理下来，需持购房合同 b)被司法、行政机关裁定、查封或限制使用的（限制权利）限制权利：使用、占用、处分、收益 c)共有房屋未取得共有人同意的 d)权属关系有争议的 e)违章建筑 f)不符合安全标准

房地产基本概念

房地产基本概念第一章：房地产基本概念第一节：一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。第二节：一、房地产市场广义与狭义的概念区别二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。第三节：一、购房者购买意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异第二章：建筑基础知识第一节：一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。‘ 二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。第二节：一、各种主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。 1、基础的种类、特点及适用范围 2、墙体的作用分类及各种尺寸规格 3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布 4、地面的构造 5、楼板按制作工艺的分类 6、门与窗的工艺类别及其使用范围 7、各种类型屋顶的基本概念第三节：一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。其中，平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。第三章：房地产交易知识

租税国理论及意义初探

租税国理论及意义初探在人民相对于国家的各种金钱给付义务中，以量能平等负担为基础的税收，相较与其他收入而言，由于采取以金钱代替劳役的方式，国家可避免过度介入社会运作，而保持中立性的自由主义传统，对人民基本权利的影响可降至最低。因此，现代国家无不以租税国为表现形态。在租税国体制下，一方面承认并保障人民拥有经济的自主权，有助于建立理性的人格与自我发展的经济基础，另一方面则透过征税的方式获得财源，尽可能减少国家对人民经济活动与市场运作的干预。标签：租税国；理论；意义租税国是指国家的财政收入主要来源于税收，企业和公民在纳税之外没有其他名目繁多的各种收费负担的国家。租税国的概念，系相对于“所有权者国家”或“企业者国家”的概念。古代国家以所有权人身份，于其领土之内行使统治权，对于一切经济才具有获取、分配及使用之权，故称为“所有权者国家”。“企业者国家”是将生产工具收归国有，独占企业经营权，并以其收入作为财政主要来源。相对地，租税国家则承认：“在全世界的一切政府中，公家都是只消费而不生产的。……正是个人的剩余，才提供了公家的所需。”学者指出，当代资本主义国家普遍采行“租税国”体制，表现为“无产国家”，意指国家无产而私人有产，国家借由征税分享私人之经济收益以为国用。而这种“租税国”体制是资本主义法治与自由的基础，被称为“宪法国体”。一、租税国的概念与特征租税国概念最早由著名经济学家熊彼特在与奥地利财政学者Rudolf Goldscheid论战中所提出。Rudolf Goldscheid面对第一次世界大战后奥地利的财政困境，提出了“是国家资本主义?或是国家社会主义”的问题，他认为：对于战争所带来的财务负担，国家的租税制度已没有能力承担，需改造公共财政的秩序，另外寻求一套财政系统，即在公共财政学的领域，必须将公共财(public property)的理论发挥到极致，进而成为法律秩序的基础，借以保障、增益公共财，并提高其生产能力。此外，Goldscheid还认为，从财政社会学的观点来看，社会自然发展的结果，将会是国家向人民的需求愈趋减少，而给予人民者却愈益增加，因此一个规划完善的公经济体系，对于全体社会的所得来源而言，将是必要的。针对以上观点，熊彼特认为，“一战”后德国的财务危机是战争所引发，并非租税国的危机，租税国的体制，并不会因战争而暴露它在本质上、结构上的缺陷，顶多只是突显租税国家受到了外在的冲击而已。租税国家在面对危机时的处理方式，自然是透过租税的方式为之。因此，熊彼特力求经济自由度的确保，主张运用租税国家的体制，即足以应付得宜；反之，倘国家欲侵入私经济领域攫取财货，反而可能破坏市场机制，使经济发展趋缓。依德国学者Isensee的分析，租税国的特征与要件主要包括：(1)租税国国民不负有实物给付之义务。现代国家为信用经济，以货币经济为基础。租税国租税

圣地房地产,房地产开发基本知识

房地产开发基本知识第一节房地产与房地产业一、房地产 1、地产业的概念与分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2、房地产的特性（一）地产位置的固定性（二）房地产地域的差别性（三）房地产的高值耐久性（四）房地产的保值增值性二、房地产业 1、房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 2、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。三、我国住宅产业的发展前景 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅

@房地产概念有广义和狭义之分

房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产的特征 The furthest distance in the world Is not between life and death But when I stand in front of you Yet you don't know that I love you. The furthest distance in the world Is not when I stand in front of you Yet you can't see my love But when undoubtedly knowing the love from both Yet cannot be together.

租赁税由那个部门收

租赁税由那个部门收房产税属地税局管辖。各地税务局都设有征收分局负责征收，分局下有办税厅接受纳税申报，同时也有咨询窗口，可以去办税厅询问。很多的地方对私人出租房征税有委托街道办派出所等代征的，到附近的出租屋管理小组也能问得一二。分开计算房屋租赁税所含税项的税率：营业税的税率为租金收入总额的5%，起征点为20000元;城市维护建设税税率为实际缴纳的营业税额的7%，但这个有地区之分，纳税人所在地是市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%; 教育费附加则为实际缴纳的营业税额的3%; 房产税则为租金收入总额的12%;印花税是租赁合同总金额的 0.1%，但不足1元按1元贴花;城镇土地使用税按出租房屋占地面积乘以地段适用单位税额来计算，地方教育附加按实际缴纳营业税税额的2%来收。个人所得税的应纳税额就是应纳税所得额的10%。但应纳税额则分两种情况，主要分割点在每次/月收入是否超过4000元。每次/月收入额不超过4000元(含4000元)的，应纳税所得额是每次/月收入额扣除住房出租过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的出租住房实际开支的修缮费用、准予扣除的捐赠额，再减去800元。若每次/月收入额在4000元以上的，则应纳税所得额中减去的800就换成减去收入的20%。合并计算

房屋租赁涉及的营业税及个人所得税、房产税、土地使用税，也可合并计算，如湖北将其归并为“房屋租赁税”进行征收。针对个人出租住宅、非住宅，企业事业单位出租房屋等情况，又分不同综合税率。个人出租住宅，月租金5000元以下的，税率为4%;5000元(含)-2万元的，为5%;2万元(含)以上的，为7.68%。如个人出租一套月租金3000元的住宅，每月的税负为120元。个人出租非住宅，月租金5000元以下的，税率为6.1%;5000元(含)-2万元的，为8.1%;2万元(含)以上的，为15.7%。对于企事业单位出租房屋，若租给个人用于居住的住房，按月租金收入的9.7%征收;出租非住房的，按13.7%征收。从租赁业务实施来看，除非租房费用可报销，租客会要求房东备案，基本上所有房东担心税收，都不会主动备案。虽然房租税的缴税主体是业主，但实际上，大多数房东都会将这部分成本转嫁给租客。相当多的出租屋主坦承，征税后首先会保证自己的收入不减少，把租房税转嫁给租客也理所当然。

租赋税的区别中国古代

中国古代“税”、“租”、“赋”的区别我国历史上税收有过各种各样的名称。除“税”这个词外，还称作赋、租、捐、课、调、算、庸、粮、榷布、钱等等。有时它们之间还发生混用或联用的现象。在中国历史上混用或联用最多的词是“赋税”、“租税”和“捐税”。久而久之,人们逐渐模糊了他们之间的概念而混为一谈，其实它们的起源和含义有着严格的区别，可以说是个税种问题，只是由于不同朝代不同的税制，逐渐模糊了三者之间的界限。（一）税 “税”字最早出现在《春秋》所记鲁宣公十五年的“初税亩”（公元前594年），这是春秋时期鲁国对农业赋税制度的改革。在国家产生的同时，也就出现了保证国家实现其职能的财政。在我国古代的第一个奴隶制国家夏朝，最早出现的财政征收方式是“贡”，即臣属将物品进献给君王。当时，虽然臣属必须履行这一义务，但由于贡的数量、时间尚不确定，所以，“贡”只是税的雏形。实行“初税亩”后，土地所有者只要交税，全部收获就可以归自己支配，首次以法律形式承认了土地私有。“税”字是由“禾”、“兑”两个字组成。“禾”指农产品，“兑”有送达和交换的意思，因而送交农产品的为税。当然在现代，税的范围决不仅限于对农产品的征收，而是国家对整个社会产品和国民收入再分配的一种手段。（二）租租在现代与税的含义是不同的。租是指财产的所有者，在一定时期内让渡财产使用权而取得的代价和报酬。租是经济利益的有偿交换，税是国家无偿的征收，二者的概念是有区别

的。因此把租和税合起来（称为租税）概括税收这种特殊分配形式，显然是不合适的。但是在古代，税与租是通用的。这是因为在我国奴隶社会，有一种土地公有制的概念，即“普天之下，莫非圣土，率土之滨，莫非王巨”。在这种观念下，国家向诸侯、公卿、大夫征税，同天子以土地所有者的身份，向诸侯、公卿、大夫收租是等同的。这就是所谓的租税合一，在很长一段时期里人们一直使用“租税”这个名称。现在看来，使用这个名称是不科学的。（三）赋赋在古代有特定的含义。税收产生初期用来满足军事需要征收的军需品叫做赋。如征用的兵车、武器、衣甲等。所以赋字由“贝”加“武”二字组成，即货币用于战争的意思。而中国古代的税最早是指对土地产品和工商业的征收。用于国家一般经费。正如《汉书〃刑法志》的记载：有税有赋，税以足食，赋以足兵。“赋”远指军赋，即君主向臣属征集的军役和军用品。但事实上，国家征集的收入不仅限于军赋，还包括用于国家其他方面支出的产品。此外，国家对关口、集市、山地、水面等征集的收入也称“赋”。所以，“赋”已不仅指国家征集的军用品，而且具有了“税”的涵义了。实行”初税亩”以后，军赋改为接田亩征用，如鲁国的丘甲规定方一里为井，十六并为丘，每丘出成于一匹，牛三头。由于按田亩征收军赋，赋和税的名称才逐渐混用，统称赋税。以上仅指一般情况下租、赋与税各自的含义，但也有以下几种特例： 1、称赋为租或田租封建社会前期，征自农业的税即田赋多称田租或租。《汉书食货志上》董仲舒说秦“田租、口赋、盐铁之利二十倍于古”，此处的“田租”指的正是田赋。两汉赋役制度中十五税一或三十税一的“田租”指的也是田赋。宋