2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告

2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告

一、办办视点

1. 政策风向标

① 沪进行土拍资金审核，加强土拍监管力度

10月14日，上海市土地交易市场官网发布公告，针对11月即将拍卖的三宗地块，增加了出让权补充公告。公告强调，竞买申请文件增加经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

② 黄浦发展规划：打造金融城，从CBD到CAZ

10月27日，上海市政府公布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》，其中中央活动区的规划最引人注目，而黄浦区正处于中央活动区域范围内。根据规划，黄浦区将从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”（中央活动区），从空间布局和功能上将金融、创意产业、文化以及旅游融合发展、相辅相成。

③ 上海暂时将不再进行公寓式办公楼审批

上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。

2. 市场动态

① 李嘉诚出售上海写字楼物业，正式撤出浦东

10月26日，长实地产发布公告称，间接全资附属公司、李嘉诚海外基金会直接全资附属公司就出售Mapleleaf Developments立买卖协议。长江实业旗下的HPL、chinex以及李嘉诚海外基金会附属公司champ，共同持有的Mapleleaf Developments100%股权，后者间接拥有和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司，而和黄地产陆家嘴拥有上海世纪汇广场。这也是此番交易的标的项目，交易价格为200亿元人民币。

② 万丈资本以23.75亿收购上海中区广场项目

北京时间10月28日晚间，万丈资本有限公司以人民币23.75亿元的物业价值，收购凯雷地产基金旗下Central Land Estate Limited公司100%股权，进而持有位于上海市人民广场的Central Plaza中区广场项目。

③ 金茂出售北外滩写字楼，一平方高达8万元

12月6日，中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心的一栋写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过8万元/平方米。该栋写字楼是上海国际航运中心1号楼，高达200多米，是北外滩的地标性建筑。

④ 红星美凯龙增长业务，21亿置业上海办公楼

12月19日，红星美凯龙家居集团股份有限公司公告宣布，收购上海极富房地产开发有限公司若干位于中国上海闵行区申长路1466弄2号及5号的办公室物业，总建筑面积约为57873.55平方米，总代价为21亿元。

⑤ 上海没收旭辉集团土拍违约金，高达3.7亿

12月12日，上海市土地事务交易中心发布一则公示，旭辉集团旗下的上海旭备实业有限公司在参加青浦区西虹桥徐民东路南侧39-04、40-02、41-02、43-01地块、40-01地下空间及地块之间连通地块的国有建设用地使用权出让活动中，违反出让文件的规定，未于出让须知规定的时间内投标。为此，该公司已提交的3.7亿元保证金被没收，还将被记入诚信档案，这笔被没收的违约保证金是上海没收的第一笔违约金。

⑥ 上海中止三宗土拍，审查房企资金来源

继旭辉控股因违规被土地交易中心罚没3.7亿保证金之后，12月16日，上海土地市场紧急发布一则“关于奉贤区庄行镇29-02区域地块等6幅商品住房用地交易资金来源审核情况的公告”，中止本月下旬奉贤区三幅住宅用地的出让。

二、土地市场

2016年第四季度，办办网数据研究中心观察到：上海土地市场新增经

营性用地挂牌供应70幅，出让面积总计为3217842平方米。其中商办用地为8幅，出让面积合计为302296平方米，环比三季度下降38.73%。

从地块分布情况来看，第四季度全市共有5个区域有新增商办用地挂牌出让，其中虹口区有4幅商办用地推出，其余青浦、普陀、长宁和徐汇各有1幅商办用地推出。

而在成交方面，据办办网数据研究中心统计：2016年第四季度，上海土地市场共成交61宗土地,成交总面积为2732699平方米，环比三季度下降7.05%；成交总金额为2785358万元，环比三季度下降62.83%。

其中，商办用地成交10宗，成交总面积377214平方米，环比三季度下降42.85%，同比去年四季度上升24.63%；成交总金额为1711723万元，环比上升3.69%，同比去年四季度上升39.42%。

三、市场需求

1. 区域需求

根据办办网数据统计，2016年第四季度上海市写字楼市场租赁需求个体最多的区域依然是徐汇，占整个写字楼需求市场的17.48%。自2015年第二季度以来，徐汇区已经连续7个季度成为租赁需求个体最多的区域。紧随其后的分别是浦东（16.45%）和新静安（11.73%）。在租赁面积需求方面，浦东则是本季度租赁需求面积最大的区域，占比达28.28%。紧随其后的是徐汇（18.04%）和闵行（8.75%）。

2. 租金需求

办办网同时观测到，在本季度的租赁市场中，租金在3元/平方米·天以下的楼盘依然是最受关注的目标，需求占比达到60%左右。同时，租金在4-5元/平方米·天的楼盘需求占比在本季达到年度峰值。

3. 面积需求

而在租赁面积的需求上，500平方米以上的中大户型在本季的需求占比为17.9%，环比三季度增长3.34%，达到年度峰值。同时，150平方米以下的小户型依然占据市场需求主流，占比为52.79%。

四、市场热门项目

根据分析用户的搜索次数及浏览轨迹，办办网统计出本季度上海写字楼租赁市场最受关注的5个写字楼项目。

五、市场供存量及空置率

截止到第四季度，核心商务区甲级写字楼的总存量达到约613万平方米，由于市场净吸纳量表现乏力，核心商务区本季度的平均空置率达到了10.2%，其中，浦东核心商务区的空置率为6.8%，而浦西核心商务区的空置率则达到11.5%。

六、市场租金走势

受市场空置率攀升的影响，众多业主纷纷以优惠的租金来吸引租客，从而抑制了租金的增幅，本季度浦西核心商务区的平均租金约在9.8元/平方米·天，同比2015年四季度仅增长1.03%；相比之下，浦东核心商务区的需求

依然强劲，本季度的平均租金同比上升6.31%至11.8元/平方米·天。

七、共享办公市场

共享办公是近期市场上一个比较热门的办公模式，主要包含商务中心和联合办公这两种类型。据办办网数据统计，截止到2016年第四季度，全市的共享办公空间已超过500家，分布在14个行政区，其中，浦东的数量规模是最大的，紧随其后的是黄埔和新静安。

另据办办网统计，第四季度租客最为青睐的区域则是黄浦、徐汇和闵行，这三个区域将近占了当季上海共享办公市场一半的成交份额。

在租金方面，各区价格差异不同，同时由于空间类型的不同，商务中心的价格高于联合办公，单间办公室的工位价格也高于开放式工位。第四季度，共享办公市场平均租金最高的区域分别是黄浦、浦东和徐汇。

八、2017年市场展望

2017年上海办公物业市场将有超过200万平方米的新增供应量，近六成位于浦东，虽然浦东市场历来需求活跃，但巨大的新增量将逾越市场当前的吸纳能力，有可能导致2017年的空置率进一步攀升，相应的，市场租金也将会有一个短期调整。对租户来说，充裕的可租空间将带来更多选择，同时在租金谈判过程中也掌握更多主动权。