个人住房贷款业务的风险及其防范研究
目录
摘要 (2)
一、个人住房贷款业务发展现状及趋势 (2)
（一）业务品种由单一趋向多样化 (2)
（二）个人房贷业务不断创新 (3)
二、个人住房贷款业务主要风险 (3)
（一）贷款信用风险 (3)
（二）银行贷款市场风险 (3)
（三）银行贷款道德风险 (4)
三、个人住房贷款风险产生的原因 (4)
（一）房产市场角度分析贷款业务风险 (4)
（二）贷款需求者角度贷款业务风险 (5)
四、个人住房贷款风险防范措施 (5)
（一）加强贷款后管理 (5)
（二）防范“假个贷”发生 (5)
结论 (6)
参考文献 (6)
个人住房贷款业务的风险及其防范研究
摘要：随着我国的城市化改革及城市化进程的加快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，我国的个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房按揭贷款已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。从按揭市场规范发展的角度来看，我国个人住房按揭制度与其他发达国家的按揭制度相比，有很多不完善的地方，由此加大了银行贷款业务的风险。
关键字：个人贷款；贷款业务；风险防范
一、个人住房贷款业务发展现状及趋势
由于个人住房贷款期限长、利率低、手续简便、客户负担费用少、银行综合经营成本低，而且个人住房贷款涉及面广，风险分散而且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整银行信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。加上近几年来国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使得我国个人住房贷款呈现高速增长态势。经过十几年发展，中国个人贷款业务得到了长足的发展，2019年信贷井喷更是让个贷也进入了超常规发展轨道。截止到2019年12月31日，全国金融机构的个人消费贷款余额达到555398亿元，2019年一年以上新增中长期个人消费贷款为1.6万亿元，其中个人消费性住房贷款新增超过1.4万亿元，年末余额同比增47.9%，增速比上年末加快37.4%。
（一）业务品种由单一趋向多样化
除了按揭房贷业务之外，各家银行也在其他个贷业务品种上下工夫，商业银行在个人贷款业务结构上越来越多元化。业务品种发展的创新，显示了部分银行个贷业务政策的差异化，不断开拓新的市场，抢占更多的市场份额。
在车贷业务方面，2019年深发展的车贷业务，新增超过60亿元，增幅超过180%；在个人经营性贷款方面，除了民生银行2010年重点投放“商贷通”之外，招商银行2010年初也及时增加了一款个人经营性贷款的新产品“商铺贷”；在个人信用贷款方面，光大银行沈阳分行在业内率先推出的“先保险、再放贷”的个人消费信用贷款，银行与保险公司合作，客户在保险公司投保一份“个人消费信贷保证保险”，银行就可以提供小额无抵押信用贷款。
（二）个人房贷业务不断创新
以前各银行的房贷业务还款方式时间利率等都比较固定单一，客户没有多少比较选择的余地。目前，各银行已经充分认识到要以客户需求为基础来设计房贷产品，从利率调整到房贷组合，从还贷方式到客户需求，不断创新房贷产品，对购房所提供的贷款业务越来越人性化，也更符合市场需求。
二、个人住房贷款业务主要风险
（一）贷款信用风险
信用风险即借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致贷款不能按期收回而造成损失的可能性。信用风险包括借款人风险和开发商风险。借款人个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗分流压力加大，借款人未来收入难以预测。借款人如果购买商铺，就属于投资经营性质，因商铺的收入具有较大的不确定性，一旦收益下降，将导致无力偿还贷款。借款人因失业、疾病等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿还贷款。借款人以保值、投资、投机为目的购房，一旦判断失误，就有可能拖延还款或弃楼不还贷款。借款人素质低下，因种种原因，不愿还款而把风险转嫁给银行。借款人违反管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，骗取银行贷款。
（二）银行贷款市场风险
市场风险市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性，主要包括利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整期间，银行利息收入减少，导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能
性。如外汇住房按揭贷款发放后，由于利率变化有可能使银行在货币兑换中以及因存、贷款货币匹配不当而遭受汇率损失，从而导致信用风险激增，影响信贷资产安全。随着经济环境、市场状况的变化，抵押物价值低于抵押贷款本息价值，若借款人不还款，银行在处理抵押品时将会受到损失。尤其在借款人购房投机的情况下出现的可能性更大。抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，如抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就可能产生不能足额收回贷款本息的风险。
（三）银行贷款道德风险
道德风险即由于道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性，道德风险可分为银行内部人员道德风险和第三方道德风险。银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款，致使贷款损失产生。银行人员为了自身利益或明哲保身，对他人损害信贷资产质量的违规行为不反映、不报告。开发商与借款人串通，故意向银行提供不真实的资料，或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行，致使信贷人员作出错误的判断，形成贷款风险。中介评估机构在接受银行委托评估抵押物价值时，不顾职业操守与借款人串通，故意高估抵押物价值，造成银行贷款抵押不足而导致损失。
三、个人住房贷款风险产生的原因
个人住房贷款市场风险是由于房价变动而导致金融机构发生损失的可能性。由于房价变动的因素很多，涉及宏观经济形势、国家经济政策、国际资金流动状况、居民收入分配状况、土地价格、开发商等，造成个人住房贷款市场风险的原因自然也是错综复杂。
（一）房产市场角度分析贷款业务风险
房地产周期波动在经济学中，经济周期是指国民收入、就业和生产的波动，是繁荣时期和萧条时期的更迭。房地产行业与经济周期存在高度正相关关系，同宏观经济波动相适应，房屋价格也产生周期性波动，形成房地产周期。房地产周期波动导致房地产价格发生波动，而房地产与金融部门的信贷活动关系紧密，任何一个环节发生变动都会传导到金融部门，影响信贷资产质量。当房地产周期处于衰退阶段，房地产市场降温，房价大幅跳水，房屋空置率上升，市场房屋供过于求，伴随着房地产抵押贷款各方主体情绪和预期的变化，被迫违约风险和恶意
违约风险越来越大。同时当房价下跌到一定程度时，理性违约风险也开始增加。这样，在经济衰退过程中借款人风险是处于不断增大状态的，这些不断增大的借款人风险会越来越大的可能成为现实，从而使得发放住房贷款的金融机构因此遭受损失①。
（二）贷款需求者角度贷款业务风险
贷款人投机心理当前相当部分购房者属于投机购房，是冲着物业在短期内的资本收益，其行为特征是购房者短期内多次大量吸纳和抛售所购房产或购房权利证明，赚取低吸高抛的差价，类似于炒股，所以也称为炒房。投机买房者的判断能力和行为模式是欠成熟的，体现为对市场的判断不够理性，盲目跟风炒作，追涨杀跌，普遍有“捞一把就走”的心态，更有甚者，为了摄取暴利，不惜铤而走险，玩“空手道”的把戏，故意造假骗取银行的信贷资金去冒险。
四、个人住房贷款风险防范措施
（一）加强贷款后管理
加强贷款后的项目管理工作，对于未完工的工程，要对其工程进度进行实时监控，随时注意开发商的经营、管理等情况，一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况，要及时停止放贷，并要求房地产开发商留足保证金，一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时，立即扣划该保证金以清偿银行债权。
要切实制定对现存个人住房不良贷款的处置计划，逐户找出不良原因，制定清理方案，并做到对症下药、一户一策、一户多策，综合运用清收、还原、诉讼、核销等各种手段，多管齐下、多策并举，力争快速、有效压缩不良贷款。除此之外，在贷后管理手段上要有所改进，除传统的电话催收、发函催收、上门催收形式外，要积极与法规部门配合依法收贷。推行并执行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理工作的稳健运行，以此加强个人住房贷款风险控制②。
（二）防范“假个贷”发生
个人住房贷款风险控制的前提是必须坚持规范经营，按章操作，强化审批，防止“假个贷”发生。
银行要重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、
①郑杲娉.韩冬.周星宇.商业银行表外业务的风险问题[J].成都大学学报(社会科学版).2006年03期
②王依军.乌鲁木齐市房地产市场非均衡发展实证研究[D].新疆财经大学.2019年
是否卷入诉讼或纠纷、与建设银行业务合作情况等。
加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等，防止开发商套取、挪用个人住房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造成项目风险。
结论
个人住房贷款是各商业银行信贷资产中涉及面最广、质量最好的产品之一。在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头，谁抓这个龙头，谁就占领个人贷款业务发展的制高点。由于其期限长、数额小、客户数量多等特点，管理起来确有较大的难度。但从已有的经验来看，加强对个人住房贷款风险的研究，保持清醒的头脑，正视存在的问题，建立完善的制度，严格操作程序，只要商业银行在此项业务上做到人员到位、管理到位、结算手续到位，个人住房贷款风险便能得到有效的防范，逐步使其成为优良资产。
参考文献
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[3]郑杲娉.韩冬.周星宇.商业银行表外业务的风险问题[J].成都大学学报(社会科学版).2016年03期
[4]王依军.乌鲁木齐市房地产市场非均衡发展实证研究[D].新疆财经大学.2019年
[5]李春姬.延边州商业银行个人住房贷款风险分析[D].延边大学.2019年
[6]石缨.商业银行住房消费信贷风险控制研究[D].西北农林科技大学.2019年
[7]马晶.我国房地产业金融风险问题研究[D].山西财经大学.2019年
[8]俞承璋，孙谦.浅谈商业信贷中的信用风险[J].上海交通大学学报(社会科学版).2019年04期
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