房地产行业深度分析报告
中国房地产的三个故事
----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事
城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间
的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素
如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包
括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这
类因素亦适用于中国的城市化进程当中。
改善性需求
中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商
品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分
房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设
计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促
成中国人民对住屋的改善性需求。
漏斗–特殊性需求
中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣
诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数
量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这
个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市
流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源：美国人口普查局
以上三个因素促成了中国城市化的趋向，结果是中国大城市对住房的要求不断增加，住宅将继续供不应求。
国际大都市房地产发展规律及特点
----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 在西方的谚语当中，「罗马并不是一天建成的」是其中一句最为人熟悉的话。当然，国际大都市亦非一天或是短时间，而是经过岁月不断的沉殿和外力因素如政府政策等演变而成。目前中国的主要城市如北京和上海的房地产价格高企不下，而未来的发展极有可能趋向为三个中心区域(泛珠三角、泛珠三角和环渤海)。透过研究已发展国家国际大都市中房地产与社会各环节的关系、探寻其房地产发展的规律及特点，我们或可对未来中国房地产的发展得出一些端倪。
房地产与社会的关系
1 住房存量应与人口规模基本相适应
确保住房存量与人口规模，以及由此决定的家庭户总数基本适应，甚至略微超过家庭户总数，是保证房地产市场健康稳定发展的根本条件之一，也是保证居民有良好生活品质的前提条件。在这方面，国际大都市有较成功的做法和经验。如纽约，2008年全市有303.3万户家庭，住宅332.8万套，住宅存量与家庭户数基本保持一致，住房空置率为8.9%。宽松的住房供应保障了居民较好的居住条件，91.9%的住宅平均每个卧室居住人数低于1个人，5.3%的住宅平均每个卧室居住人数在1~1.5个人之间，仅2.8%的住宅平均每个卧室居住人数在2个人以上。
2 房价变动与购房适龄人口的变化趋势正相关
发达国家的房价增长与购房适龄人口（指25~44岁人口）的增长有显着的正相关关系，该特点在美国和日本表现尤为明显。上世纪70年代以来，美国的购房适龄人口呈现持续上涨态势，从1980年的6323万人增加到1995年的8476万人，房价也表现出持续上涨态势。日本从上世纪90年代开始购房适龄人口总体呈现出下降态势，从1990年的3558万人下降到1995年的3374万人，2010年为3464万人，房价也表现为持续下跌。
3 房价收入比处于合理区间
国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中位数，除以家庭年收入的中位数。世界银行认可的合理的房价收入比在4~6之间。以这一标准衡量，纽约等国际大都市居民的住房支出处于相对合理区间。瑞士、德国、瑞典等房价收入比长期在2~3之间。伦敦的房价收入比自1990年以来一直保持在5以下。
4 城市化率和人口迁移
国际经验表明，当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。当城市化率处于30%~50%之间时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近。当城市化率处于50%~70%之间时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅，这一阶段大城市的房价涨幅将会明显高于中小城市。
日本城市人口增长率
从首尔与釜山的例子说明当城市化进行到一定地步时，如上文提及50%-70%时，人口迁移将以城市之间的相互移动为主。较次城市的增长将会放缓甚至横行，以较大的城市将持续发展。参考人口变动的数据，首尔于1980年至2008年时人口量急速增长，但较次城市如釜山于1970年至1980年经历增长后，其人口数量直到2008年则相对地没有多大变化。然而虽然巨大城市的形成是势在必行，但其人口数量最后仍受地理因素及公共交通等客观原因影响。参考日本的数据，在大城市地区人口的增长率的变化看，日本人口在减少，但是东京等大城市人口集中度还在增加。
房地产市场内部关系
1 存量房比例高，新建房比例低
纽约等国际大都市都非常注重存量房的维修和保护，以促进存量资源的可持续利用。这些城市的新建住房市场较小，起主要作用的是二手房交易市场。在这些城市的住房总量中，新建房的比例极低。如纽约，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世纪40~70年代，1970年后建设的住宅仅占18.5%，其中2000年后建设的仅占3.6%。
2 自有与租赁并重
自有住房与租赁房并重是纽约等国际大都市房地产市场的主要特征之一。由于受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%，而租
户数约占非空置住宅总户数的一半以上，租房比例位居全日本首位。
政府与房地产市场关系
1在住房供给短缺阶段，政府大规模兴建保障性住房
上世纪50~80年代，随着工业化和城市化快速推进，大多数发达国家（地区）均面临严重的住宅短缺，为缓解供需矛盾，各国（地区）政府均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。发达国家住房保障体系发展过程中，大多先发展适用于低收入人群的廉租房，其次才发展适用于中低收入人群的限价房。美国廉租房占住房总量的比重为17%，欧盟国家平均为18%左右。法国则规定，人口超过5万的城镇中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。
2 政府采用多种手段调控房地产市场
美国等发达国家（地区）政府均综合运用立法、财政、税收、金融等各种手段，实施增加和保持高住民住宅所有率（65%以上）目标保证居民对社区的拥有感，稳定社会，保护公民居住权的效果。
3 政府对市场进行严格监管
政府干预行为主要包括引入多元化的市场主体、监管市场主体及其行为、抑制投机和炒作、惩戒失信等，也有直接使用价格管制等极端手段的。如德国，按照法律规定房租涨幅在三年内不得超过20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”。
从国际比较看中国房地产发展的机遇与挑战
----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大城市有许多优势，如高收入、高教育（可付高价）、多元化经济（防房价下泄风险）。在2008年全球金融海啸过程中，美国房地产业遭遇严重打击，底特律城市人口减40%，拉斯维加斯赌城房价下跌50%，但是作为核心城市的纽约在金融海啸中房价只降了10-15%。我们可借助国际发展的经验去看中国房地产发展的机遇与挑战。
城市化快速推进、人口扩张集聚对住房需求形成较大压力
北京、上海等大城市的常住人口和购房适龄人口呈持续增加态势
当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。在城市化率处于50%~70%之间时，更多的人口迁移发生在城市之间的相互移动。以北京为例，近几年，北京市常住人口及购房适龄人口均呈现持续增长趋势。根据抽样调查数据估算，2009年北京购房适龄人口为667.3万人，比2000年增加143.2万人。
目前住房存量相对城镇人口总量明显不足
以北京为例，2009年，全市城镇人口1491.8万人。若以户均2.6人测算，相当于有573.8万户城镇常住人口，需要的住房存量在570万套以上。而据2007年房屋普查数据显示，全市国有土地上成套住宅仅为378.57万套，平房78.45万间。
城市处于扩张期，存量建筑寿命短，替代性需求显着
近30年来，中国城市建成区迅速扩大，老城区进行了较大规模的改造，城市房屋主体是新近建成的建筑，部分建筑物使用寿命较短。具体来说，我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。据2007年房屋普查数据，当年全市国有土地上存量房屋中，仅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。
房价收入比高
以北京为例，近几年来，北京房价上涨较快。2010年，四环以内的期房住宅达到了3.4万元/平方米，四环至五环也达到了2万元/平方米。而2009年，全市城镇居民人均可支配收入为2.7万元，家庭平均可支配收入约为8万元（以3口之家计算）。对于一个年收入8万元的家庭来说，要购买一套四环以内的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五环内也需要22.5年。
下图比较了全世界具有代表性的城市的房地产指标，具体包括房价收入比，城市中心及郊区租金回报率，房价租金比等，最终总结出房地产的负担能力指数。通过数据我们可以看出中国一线城市的房价收入比普遍在30左右，这一数据在亚洲只有香
遍较低，最高的伦敦也只有14.87，大多数城市该数值低于5。中国一线城市市中心房价租金比例在25-36之间，而亚洲其他城市普遍高于该数值，而欧美国家普遍较低。数据显示中国一线城市老百姓房屋负担能力指数都在0.4左右，亚洲国家中，香港岛该数值为0.52，九龙为1.86。欧美城市该项指数除了核心城市伦敦为0.89以外，其他城市均在1以上，对于欧美大多数城市居民来说，买房子对他们毫无压力。
City 房价收
入比市中心
租金回
报率
郊区租
金回报
率
市中心
房价租
金比
郊区房
价租金
比
抵押占收入
百分比（%）
负担能力指
数
Shenzhen, China 41.15 3.55 6.42 28.15 15.56 273.88 0.37
Shanghai, China 30.36 2.77 2.92 36.12 34.25 247.89 0.4 Beijing, China 28.64 3.69 3.34 27.07 29.97 250.2 0.4 Guangzhou, China 28.14 3.99 2.3 25.09 43.4 241.95 0.41 Chengdu, China 19.64 3.24 3.58 30.89 27.96 172.52 0.58
Changchun, China 10.97 3.85 2.68 26 37.27 79.29 1.26 Hong Kong, Hong
Kong
30.71 2.13 2.58 47.03 38.73 193.94 0.52
Kowloon, Hong
Kong
8.08 2.37 2.74 42.14 36.43 53.75 1.86
Tokyo, Japan 18.96 2.8 2.85 35.69 35.1 116.09 0.86 Seoul, South Korea 10.96 2.72 2.96 36.82 33.81 79.68 1.26 Taipei, Taiwan 27.75 1.24 1.82 80.85 54.95 161.74 0.62 London, United
Kingdom
14.87 3.75 4.09 26.63 24.46 111.95 0.89
Liverpool, United
Kingdom
3.66 9.33 8.36 10.72 11.96 26.71 3.74
Munich, Germany 9.62 3.06 3.93 32.71 25.43 76.22 1.31 Berlin, Germany 5.75 3.21 5.91 31.15 16.91 41.78 2.39 New York, NY,
United States
10.65 5.68 6.26 17.6 15.98 84.7 1.18
San Francisco, CA,
United States
8.74 7.94 6.81 12.59 14.69 71.52 1.4
Chicago, IL, United
States
2.66 1
3.89 13.49 7.2 7.41 21.8
4.59 资料来源：Numbeo
保障性住房供给不足
我国住房供应体系的主体一直是完全市场化运作的商品房，经济适用房居于次要地
位，且其比重持续下降，限价房和廉租住房目前供应量还未形成规模。以经济适用
房为例，1999年经济适用房完成投资占当年全部商品住宅投资的比重为11.3%，此
后总体处于下降趋势，2007年曾一度下降到2.9%。市场上的商品房价格远高于普
通居民收入水平，与人民收入相对合理的住房供给不足。
政府“监管角色”和“参与角色”冲突
作为管理者和监管者，政府希望人人享有适当住房。作为参与者和受益者，政府希
望房地产业蓬勃发展。这两种角色产生冲突时，有可能弱化住房保障功能的发挥。
从政府内部看，中央政府是市场的干预者，而地方政府是地方房地产市场的直接参
与者，在利益格局下对房地产业依赖度高。因而，在中央的调控和地方利益有冲突
的情况下，房地产市场调控又极易产生博弈。比如在香港，政府一面以高地价政策
控制土地的供应，使香港岛的房价收入比达到30倍以上，同时供给工房给一般低收
入民众，使九龙房价收入比只有8倍。
集中式增长和分布式增长
集中式增长和分布式增长为两种的城市发展模式。美国一直以来以分布式增长的模
式发展，目前中国各地亦以类似的模式发展城市。如果中国作出决策，考虑若集中
式增长将在提高生产力和效率等方面带来很多积极的经济影响，推动更加集中化的
城市化发展战略，将有可能出现以下结果：
人均GDP最高—“超大城市”和“中心辐射”情境都是相对较为集中的增长模型，人均GDP将高出目前趋势线和分布式情境20%。规模效应和较高的生产率是导致这
一差别的主要原因。有资料显示，在集中式城市化的情景下，这一现象更为严重。集中增长情境将产生最高的人均GDP
能源使用更高效—集中式城市化模式的能源效率将比其他选择高出近20%，但是
“中心辐射”模式的总能耗最高。
集中式增长将消耗更多能源，但能效也会提高
资料来源：麦肯锡全球研究所
耕地流失率最低—采取更为集中的城市化模式可将耕地流失量降低到当前总量的7
- 8%的水平，而更为分散的城市化模式则会使耕地流失率超过20%。
集中式增长将抑制耕地流失
大众交通更高效—集中式的城市化情境将以较低的成本获得必要的大众交通能力，同时拥有较高的成功机率。（在“超大城市”情境中，中国只需要把现有的地铁系统扩大8倍；但在“分布式增长”情境下，轻轨系统将需要增长将近300倍。）事实上，“分布式增长”模式在大众交通、市内道路以及城市公交方面的投资需求是最大的。
污染控制更有力—虽然在“超大城市”情境下发展起来的巨型城市将面临严重的污染问题（例如氮氧化合物），麦肯锡全球研究所研究表明，污染控制措施在大城市比在小城市执行范围更广，效率更高。但“分布式增长”模式在全国范围内的污染排放量却是最大的。特别是，分布式增长的两种模式都将比集中式模式产生更多的水污染。
人才的可得性—人才将倾向于在大城市聚集，我们预计在中小城市将要出现大量的劳动力短缺（这一趋势在今天已经很明显）。因此，集中式城市化情境将拥有人才的优势，作为经济增长引擎的城市中心将吸引丰富的各类人才，从而加速向更高附加值工作的转型。
核心城市城市化发展趋势
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随着中国经济发展，城市化进程不断深入
中国经济发展目标和城市化密不可分。在过去二十年间，中国城市的扩张速度不断
加快；在未来二十年，这种趋势还将继续。中产阶级和一系列富裕阶层消费者的兴
起，为企业界提供了前所未有的投资机会。城市化的规模将非常巨大，其中流动人
口将成为主要推动因素。随着城市化的发展，中国将在城市化基本投入方面面临严
峻的压力，包括土地、资金、自然资源和人力资源。
麦肯锡全球研究院预测，按照目前的发展趋势，中国的城市人口将从2005年的5.72
亿增加到2025年的9.26亿。可以从下面的比较看出，这一规模之巨。新增的3.5亿
多城市居民相当于今天美国的全国人口。到2030年，中国的城市人口有望达到10
亿。
按城市规模划分的人口（百万人，百分比）
资料来源：麦肯锡中国城市化报告
按城市规模分布（城市的数量）
资料来源：麦肯锡中国城市化报告
中国的规模优势—上海案例
在中国，大城市具有更强的经济影响力。在总共849个城市（包括正式和非正式城市）之中，目前仅有14个城市的人口超过五百万人，但是它们占到中国2007年GDP 总量的33%。为什么中国的城市规模越大，城市就越成功呢？毫无疑问，历史因素、地域、规模经济以及中央政府给予的广泛的优惠政策（如经济特区地位），都造就了这些城市超越其它城市的成功。
●大城市吸引更多的人才
上海拥有可以满足其当前增长所需的各种技能和人才。每年全国各地的许多高中毕业生来到上海接受高等教育，而上海的本地学生则不愿去其它城市。上海每年接受来自60所高等院校的10万名以上的毕业生。在北京，一位刚刚毕业的大学生告诉我们：“中国所有的大学毕业生都想去北京或者上海找工作。这就是为什么在这些城市，人才供过于求。”正如某著名学者所言：“每个人都想去上海。”结果，上海超过1/4（28%）的劳动力拥有大学学历—比十年前提高了一倍。上海还开始吸引海外人才—外籍驻沪人员已达50万人。外来人口也大量涌入，填补了制造业、服务业等低工资职位。由于外来劳工的大量涌入，上海现在设计并采用了一种记分制的户口系统，只把居留权发放给那些具有足够技能的外来劳工，这样上海就只接纳最优秀的人才。
●大城市吸引更多的投资—外国直接投资（FDI）已经严重向大城市倾斜
至少初步看来，新兴市场的外商直接投资有可能流向那些能够进入且具有较好的基础设施、较高服务水平以及税收和其他金融优惠政策的领域。中国的大型城市在这些方面比小城市更具竞争力，且具有更好的优惠政策。上海就是其中之一。建立外国投资社区降低了人们所设想的投资风险。此外，大城市往往也会吸引相当高比例
度较高，融资渠道也更为广泛（如大城市可以利用债券市场）。
城市网络效应刺激经济增长—大城市往往处于一群小城市的簇拥之中
经济网络效应刺激经济增长与生产力的提高。在中国，上海与长江三角洲地区也许堪称高效的中心辐射型城市化模式的最佳典范。上海坐落于长三角众多密集的经济城市的中间，并带动了整个地区的增长。
到底住房是投资品还是消费品是围绕中国房地产市场的一个重要课题。在投资品的角度，房地产的价格继续上涨将对已购房的市民带来资本增值。然而持续的涨价则对视楼房为消费品的群众压力倍感增加。在通胀的压力下，日常消费品和房价往上将是无可避免的事实。虽然部份农民的无效投资(即于70–80年代所建的楼房直到现在亦没有升值)从中抵消了部份通胀对城市房价上调的压力，但急速的城市化与各种具中国特色的因素做成大城市的住宅供不应求。考虑此情况，大城市的房价将持续增长。然而持续增长的背后，是否所有的中国民众都能负担得起呢？
“当1名富人与1名穷人共同分享2碗白饭，引用新加坡前总理李光耀的一个比喻，
虽然穷人只能吃半碗或三份之一碗，但只要穷人能吃饱问题就不会出现。然而当富人把饭都全吃光时，穷人就会翻桌子。”中国的房地产价格，最后必须能找到一个社会大众都能接受的平衡点。
参考文献
[1] Lan Harris, Market failure and the London Housing Market, Greater London Authority，2003.3.
[2] Focus of London, Greater London Authority, 2009.
[3] Christopher J.Mayer,C.Tsuriel Somerville,Residential Construction:Using the Urban Growth Model to Estimate Housing Supply,Journal of Urban Economics 48,P85-109.
[4] 北京市统计局，国际大都市房地产发展规律及对北京的启示
[5] 麦肯锡-迎接10亿城市大军
顾客满意度的统计分析报告
顾客满意度的统计分析 一、目的 为把顾客满意度的监视与测量作为对质量管理体系的一种业绩测量，并为质量管理体系的持续改进提供信息和分析依据。 二、调查目标 调查的核心是确定产品和服务在多大程度上满足了顾客的欲望和需求。就其调研目标来说，应该达到以下四个目标： 1、确定导致顾客满意的关键绩效因素； 2、评估公司的满意度指标及主要竞争者的满意度指标； 3、判断轻重缓急，采取正确行动； 4、控制全过程。 三、容分类 就调查的容来说，又可分为顾客感受调查和市场地位调查两部分。顾客感受调查只针对公司自己的顾客，操作简便。主要测量顾客对产品或服务的满意程度，比较公司表现与顾客预期之间的差距，为基本措施的改善提供依据。市场地位调查涉及所有产品或服务的消费者，对公司形象的考察更有客观性。不仅问及顾客对公司的看法，还问及他们对同行业竞争对手的看法。比起顾客感受调查，市场地位调查不仅能确定整体经营状况的排名，还能考察顾客满意的每一个因素，确定公司和竞争对手间的优劣，以采取措施提高市场份额。在进行满意度指标确定和分析应用的过程中，始终应紧扣和体现满意度调查的目标和容要求。 四、调查的作用 1、能具体体现“以顾客为中心”这个理念 企业依存于其顾窖，因此应理解顾客当前和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。现在国际上普遍实施的质量管理体系能够帮助企业增进顾客满意，如顾客要求产品具有满足其需求和期望的特性，在任何情况下，产品的可接受性由顾客最终确定。但是，顾客的需求和期望是随时不断变化的，顾客当时满意不等于以后都满意，如顾客提出要求才去满足，企业就已经处于被动了，且必然会有被忽略的方面。要获得主动，企业必须通过定期和不定期的顾客满意度调查来了解不断变化的顾客需求和期望，并持续不断地改进产品和提供产品的过程，真正做到以顾客为中心。
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
环保产业细分行业深度分析报告
环保子行业及细分行业（不含环境咨询业）
附件........环保子行业及细分行业资料整理一、环保产业分类 二、环保子行业之大气污染治理 大气污染物来源及主要治理技术：
1、环保细分行业 - 大气污染治理之脱硫 1.1 现状 我国电力行业脱硫发展的高峰期已过，2008年我国电力SO2排放绩效已经超过美国。截止2010年底，火电脱硫装机容量占火电装机容量的比例已达81%，未来电力脱硫市场主要在新建火电机组和现有火电机组的改造。脱硫行业已经进入平稳发展的时代，未来脱硫市场拓展的领域主要在钢厂脱硫。 历年中美电力SO2 排放绩效情况（克/千瓦时） 1.2、火电脱硫 我国脱硫行业的发展起步较晚，2003-2004 年才进入快速发展期，技术基本依靠从国外引进，现有十多种脱硫工艺，包括石灰石-石膏湿法、循环流化床干法烟气脱硫、海水法烟气脱硫、湿式氨法烟气脱硫等等，其中石灰石-石膏湿法以运行成本优势，占据了火电脱硫市场90%以上的市场份额。 脱硫技术介绍
全国已投运烟气脱硫机组脱硫方法分布情况 1.3、钢铁行业脱硫 1.3.1 钢铁烧结机烟气脱硫难度高于火电行业脱硫 钢铁烧结项目的脱硫和火电行业的脱硫在处理的烟气成分及烟气量波动等方面有较大的不同，具有以下特点：一是烟气量大，一吨烧结矿产生烟气在4,000－6,000m3；二是二氧化硫浓度变化大，范围在400－5,000mg/Nm3之间；三是温度变化大，一般为80℃到180℃；四是流量变化大，变化幅度高达40%以上；五是水分含量大且不稳定，一般为10－13%；六是含氧量高，一般为15-18%；七是含有多种污染成份，除含有二氧化硫、粉尘外，还含有重金属、二噁英类、氮氧化物等。这些特点都在一定程度上增加了钢铁烧结烟气二氧化硫治理的难度，对脱硫技术和工艺提出了更高的要求。因此，烧结机得延期脱硫、净化工艺的设施，必须针对烧结机的上述运行特点来进行选择和设计，具体要求有：（1）必须有处理大烟气量得能力；(2)为降低脱硫成本而进行选择性脱硫时，其脱硫效率必须达90%以上；（3）必须能适应烟气量、SO2浓度的大幅度变化和波动；（4）脱硫设施必须具有高的可靠性以适应烧结机长期连续运行。 1.3.2、钢铁烧结机脱硫方法 已投入运行的烧结烟气脱硫装置采用的工艺主要有石灰石——石膏湿法、循环流化床法、氨——硫铵法、密相干塔法、吸附法等。这些工艺在我国处于研发和试用阶段，主流工艺尚未形成。
房地产业中国房地产行业研究深度报告
? 房地产业中国房地产行业研究深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住
华为深度分析报告
一个70岁的商业思想家，10多位40岁出头的战略企业家，几千位30-40岁出头的中高层管理者， 率领着10多万20-30岁的以中高级青年知识分子为主体的知识型劳动大军，孤独行走在全球五大 洲的每个角落。华为，一个以“狼性文化”著称的全球通信设备制造企业，它的成功绝非偶然。 一个70岁的商业思想家，10多位40岁出头的战略企业家，几千位30-40岁出头的中高层管理者，率领着10多万20-30岁的以中高级青年知识分子为主体的知识型劳动大军，孤独行走在全球五大洲的每个角落。华为，一个以“狼性文化”著称的全球通信设备制造企业，它的成功绝非偶然。 本文来源：商界作者：白勇图片来源：网易 这确实是一家“怪异”的企业。若干年前，当华为第一次进入世界500强时，公司一位高管一大早走进会议室，他说，告诉大家一个坏消息，公司进入世界500强了。没有人有欣悦感，更没有人倡议搞什么庆典。 东方幽灵的“上甘岭” 2012年，华为的年销售额达到了惊人的2202亿元——超越爱立信成为全球最大的电信设备供应商。 同年，华为宣布利润突破154亿元(这还不包括用来给员工发奖金的125亿元红包)。同样是在这一年，华为的研发费用高达299亿元，相当于中国许多顶级企业的年产值。 这是中国最优质的一家民营企业，没有之一。
如果单从数据上看，创立25年来，华为从6名员工发展到15万名员工(其中外籍员工3万多名)，从2万元创业起家到销售额2202亿元，作为一家无背景、无资源、缺资本的民营企业，华为将西方众多百年巨头纷纷斩落马下。它被众多跨国对手视作“东方幽灵”。 事实上，就在华为开始创业的20 世纪80 年代中后期，国内诞生了400 多家通信制造类企业，但这个行业注定是场死亡竞赛，赢者一定是死得最晚的那个。华为活到了最后。 华为为什么可以活到最后？背景论、关系论等纷纷出笼，是这样吗？不然华为为什么不上市呢，为什么不接受采访呢？
客户分析分析报告 ()
客户分析报告 (1)
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XX企业客户分析报告 姓名：周含璟 学号：1203021036 班级：营销一班
一、分析背景及数据来源 二、客户基本资料 （一）、基本信息分析 如上图所示，本公司此次的主要营销地点在云南省，打算开发广东省的市场，所以在广东省设置了一个销售网点作为试运行。 （二）、区域分析
从上图分析，昆明的客户对我公司商品需求最大其次是西双版纳地区和玉溪，昆明销售次数所占百分比为50.00%，销售额为48.84%，占了一半左右，说明公司可以加大昆明的进货量，并维持市场占有率。西双版纳地区的销售次数为16.67%，销售金额为28.63%，该地区的销售次数虽少，但是销售金额较大，说明该地区是值得公司加大力度开发该地区的市场，并且增加该地区的销售网点以扩大市场的占有率。宝山地区的 （三）、行业分析 （四）、趋势分析 （五）、贡献分析 （六）、机会分析 （七）、后期维护分析 （八）、项目分析 （九）、客户等级分析 …… 三、渠道分析
（二）、趋势分析 （三）、更近分析 …… 四、销售分析 （一）、销售明细分析 （二）、销售汇总 （三）、分类分析 （四）、趋势分析 （五）、销售排名 （六）、销售利润分析 1、客户销售利润分析 2、商品销售利润分析 3、按业务人员利润分析 4、按利润明细表分析 …… 五、商品与服务分析 （一）、明细分析 （二）、汇总分析 （三）、分类分析 …… 六、供应商分析
回访客户分析报告
回访客户分析报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
电话回访总结 为加强我公司与顾客之间的沟通，了解我们服务上的不足和缺陷，我们对停奶的用户进 行了电话回访，更好的了解我们公司整体存在的一些问题。 一调查总结 此次确定回访人数 653人其中回访人数515人无法回访人数138人回访率为78.86% 其中21.13%的人为电话关机停机未接等等！从通过电话回访的效果来看，缩短了我公司和顾客之间的距离，加强了我们与顾客之间的情感沟通。在回访中，受访顾客表示感到我公司对顾客的关心以及人性化管理模式，表示很赞同以及以后有需要优先选择我公司的意向！ 二情况分析 1. 在此次回访中，重新开始喝奶的为16户（其中3户为以前的顾客，业务出去开户重新填写了资料）占据回访到的顾客比例是3.10% 这一部分顾客表示对公司还是很认可的，其中出现了一些误会，通过解释沟通表示可以理解！ 2. 在此次回访中，感觉咱们公司配送服务这一块服务不到位的有10户占据回访到顾客比例是1.94% 这一部分顾客敢于实话实说强烈的表达了对公司服务人员的不满（奶按时送不到，说话不礼貌，乱记账等等...）虽已解释道歉但以后会订购的机会微乎其微！ 3.在此次回访中，对奶的口感不太满意的人有24人占据回访顾客比例是 4.66% 这一部分顾客表示对奶的口感很不习惯，对咱们这个奶的日期觉得不新鲜！虽已解释，但是以后会订购的机会微乎其微！ 4. 在此次回访中，不在榆次的和搬家了的有73人占据回访到顾客的比例是14.17% 这部分顾客对产品和服务没有什么意见，觉得都挺好的，等回来榆次会继续订购的概率还是相对来说有百分之三十到五十的几率！ 5. 在此次回访中，觉得咱们奶的价格比较贵的有20人占据顾客比例是 3.88% 这部分顾客基本已订购古城或者榆次本地的散户奶，再次订购我们的奶的机会很低！ 6. 在此次回访中，天气冷了.孩子不想喝的人有161人占据顾客比例的31.26% 这部分顾客大多数是应为天凉了酸奶不愿意喝，鲜奶又不爱喝！还有部分是孩子喝的时间长了，有点腻了，孩子去外地上学了等...这一部分人来年开春了订购的机率在百分之五十及其以上! 7. 在此次回访中，应为个人原因喝不惯或者以后都不需要的以及从来没有订购过！这样的顾客有210 占据顾客比例占据 40.77% 这部分顾客很明确的已表态不需要了，再次订购也不是没有可能，但是目前是不需要了！ 三改进措施 通过此次电话回访的情况分析，提出如下建议： 1. 员工上岗要统一培训，多进行沟通，使他们思想稳定，加强对我公司的认同感，避免人员流失造成的损失！
房地产行业调研分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
客户分析报告-模板
客户分析报告模板 客户分析的目的： - 与客户产生共鸣，让我们从他们的视角看问题，也就是说，当我们更充分地理解他们的需求并知道如何帮助他们时，我们就可以更好地为他们服务 - 判断该客户对我们的有多大的吸引力，也就是说，我们是否值得花费更多的时间和资金赢得和推动与该客户的业务发展呢 - 判断我们有多大的可能性赢得和推动与他们的业务发展，也就是说，我们的资源和能力是否充分；我们自身的成长情况，是否足以持续地向提供客户需要的产品、服务和满足其他方面的要求。 - 使我们掌握了解和分析客户情况的方法,获得查询信息的广泛渠道。 客户基本信息： - 公司名称： - 国家： - 业务类型： - 员工数 - 营业额： - 增长率：（过去5年的每年度营业额） - 经营场地和资产情况： - 股本结构和主要股东及其背景资料： - 客户的企业组织结构： - 与我司联系人：（姓名、年龄、性别、个性、爱好等） - 采购决策流程及相关人员： - 分支机构： - 其他方面： 客户关系： - 与我司联络起始时间： - 与我司首份合约起始时间： - 历年来按月的出货统计： - 上年度和本年度客户来访中国的人员和时间： - 历年来客户重大投诉和索赔情况： - 其他方面： 业务信息： - 产品线及产品组合情况： - 向我司采购产品情况： - 对产品的特殊要求、设计和品质标准等： - 交货时间： - 支付条件： - 定价情况：
- 物流情况： - 历年来每年的平均每个订单的金额: - 客户对其供应商的要求： - 竞争对手情况及其在客户方的地位： - 其他方面： 促销和采购节奏： 我方满足客户需求的能力： - 数量： - 交货时间： - 定价： - 质量： - 设计/特殊要求： - 符合其它要求： - 有助于客户的业务发展： - 相对与客户的要求，我方供应厂商所必须具备的能力： - 与竞争对手相比的优势和不足： - 其他方面： 深入剖析： - 客户的客户（如零售商-细分市场及其定位）： - 客户的价值主张： - 客户的主要竞争对手： - 客户目前的业绩： - 客户的市场地位和份额：（包括其整体产品和服务的情况，我司相关产品的情况）- 客户的关键成功因素： - 客户对供应商要求和期望： - 近期财务年报： - 近期媒体报道： - 其他方面： 客户评估： - 对我们公司的吸引力： - 如何巩固和增进客户关系： - 赢利成长性： - 保持长期业务来往的可能性： - 我方资源和能力的适应性、改进和提高要求： - 其他方面： 本分析报告的修订计划： -
2020年房地产市场分析报告范文
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
2016年HTML5行业深度分析报告
２０１６年ＨＴＭＬ５行业深度分析报告
目录 1HTML5, 最新一代网页标准通用标记语言 (5) 1.1专为移动互联网而生的HTML5 (5) 1.1.1HTML5动态多媒体交互特性契合移动互联网标准 (5) 1.1.2国际互联网组织、移动厂商与各大浏览器巨头积极参与推动HTML5标准的最终确立 (6) 1.2HTML5搭载微信平台实现二次爆发 (8) 1.2.1首次国外投资失利，却借国内微信平台实现二次爆发 (8) 1.2.2二次爆发成功时机俱备 (12) 1.3HTML5改变网页前端内容呈现形式及产品分发渠道 (15) 1.3.1网页内容形式由动态图片向视频制作演变 (15) 1.3.2应用商店渠道商角色弱化 (16) 2移动互联网端多场景应用 (17) 2.1HTML5营销助推移动营销新增长 (17) 2.1.1移动营销新形态---HTML5营销 (17) 2.1.2HTML5的网页多媒体交互特征契合移动营销 (19) 2.1.3营销传播路径实现病毒式营销闭环 (20) 2.1.4行业格局初显，内容端由动态图片交互视频转换 (23) 2.1.5HTML5营销企业：易企秀与兔展 (24) 2.2HTML5游戏是游戏行业新的绿洲 (25) 2.2.1手游后的新蓝海----HTML5游戏 (25) 2.2.2HTML5游戏占巨大流量渠道，即点即玩即分享解决用户痛点 (27) 2.2.3中重度和社交化发展方向，多渠道分发 (28) 2.2.4新一轮游戏行业市场启动 (33) 2.2.5HTML5游戏企业：白鹭科技--引擎平台联运商 (33) 2.2.6国外HTML5游戏厂商研发先行，发行商数量集中 (35) 2.3HTML5视频有效替代FLASH，实现跨平台网页视频直接调用 (36) 2.3.1移动互联网视频增长迅速，流量占比过半 (36) 2.3.2FLASH是PC视频编码霸主，HTML5从移动端实现逆转 (37) 2.3.3HTML5契合移动互联网视频需求，巨头支持 (40) 2.3.4HTML5除占领FLASH存量市场，还形成新的增量市场 (42) 2.4HTML5嵌入APP实现HYBRID APP与轻应用平台结合的形式 (43) 2.4.1类似PC端桌面应用向浏览器转换，移动端也经由native app向web app的转换 (43) 2.4.2Web app实现hybrid app与轻应用平台相结合的形式 (44) 2.4.3微信小程序是仿HTML5语言改编的特殊封闭系统 (46) 3HTML5是移动终端新绿洲，WEB领域新蓝海 (48) 3.1HTML5发展趋势展望 (48) 3.1.1设备端由移动设备终端向物联网设备渗透,跨多种平台终端 (48) 3.1.2垂直领域细化 (49) 3.1.3与3D/VR/无人驾驶新技术结合，提升用户体验 (50) 3.2HTML5资源整合企业 (51) 3.2.1云适配：移动办公领域全平台方案解决商 (51) 3.2.2火速轻应用：全平台资源整合 (54)
意向客户分析报告
蓝湾印象成交客户分析报告 一、销售情况 各占比例： 通过置业顾问的一线销售情况反馈再结合上述表格，可看出，我们开盘前两天的实际成交量为32套房源，其中住宅30套，店铺1间。交成交总金额18430786。具体分析如下： ★通过开盘全方位的项目宣传和推广，合理的制定价格策略，以及置业顾问的不断的客户跟踪，在政策紧缩的情况下使开盘销 售超过了预期的效果。 ★本项目B栋两房的成交量远远大于其他几栋，可以看出成交客户更看重两房。从所占比例为72%不难看出这点。客户选择的 两房的面积区间为80-100㎡，其中面积在92㎡的户型居多。 分析其原因有三点：一是B栋的建筑面积小，总价低。二是成
交客户刚性需求的客户居多。三是开盘时的价格策略吸引了购房者的目光。 ★C、D、E栋都是三房，面积区间在11-134㎡，共销售7套，E 栋还没售出。销售比例占到总销售数量的21%。 ★结合以上分析得出结论：本项目在现阶段所推房源中面积小的两房户型比面积较大的三房户型更加受到客户的青睐。在二期的价格调整中可以把这一点重视起来。 ★结合本项目推出房源的比例来看。两房的户型占32%，三房的户型占67%，两房小面积户型的销售比例却远远大于三房，故现阶段应调整策略，主要针对三房进行销售。 二、成交客户分析 （一）年龄段分析 注：3批是单位名义购房。 各年龄段所购户型： 1、19-30岁全部是成交B栋92㎡的两房。
2、31-40岁成交B栋小户型6批，成交C栋三房2批。 3、41-50岁成交B栋小户型5批，D栋三房1批 4、50岁以上成交D栋三房1批。 结合表格和数字分析如下： ★开盘两天中主力客户集中在19-30岁和31-40岁这两个年龄段。明确这一点我们下阶段可针对性的进行推广和宣传。 ★19-30岁这个年龄段多半为购置婚房或者家庭结构发生变化，全部选择小户型，面积小，总价低。 ★31-40岁这个年龄段占相当一部分比重，这部分客户也偏向选择小户型，分析原因是这部分客户大多是刚性需求客户和改善性需求客户，经济能力一般，消费水平不高，故选择经济实用的小户型。这个年龄段存在原居地在县城，却在赣州市区做生意却无住房，又有一定的经济能力的客户。所以这个年龄阶段的客户是我们需要大力气挖掘的客户。 ★40-50岁这个年龄阶段的客户相对有一定的经济基础，所以在满足自身需求的同时比较偏重于面积较大的户型。 ★50岁以上的客户只成交了一套，为C栋的三房户型。多为改善型客户。从数量上来说此类客户也有待挖掘。 综上所述： 1、19-30岁和31-40岁这两个年龄段为本案的主力客户，41-50岁也占一定的比例，50岁为少数。为此，我可以把19-30岁和41岁至50岁的客户结合起来，因为19-30岁这个年龄段的
2019年安防行业分析报告
2019年安防行业分析 报告 2019年10月
目录 一、安防产业概况 (5) （一）安防产业总览 (5) （二）安防行业发展四个阶段 (8) 1、模拟监控时代 (9) 2、数字监控时代 (10) 3、网络高清监控时代 (11) 4、智能监控时代 (11) （三）安防行业产业链 (12) 1、上游技术不断革新 (13) 2、中游龙头产商占据场景应用 (20) 3、下游产业优势不明显 (21) 4、终端应用逐步拓展 (21) 二、行业需求 (22) （一）一线城市安防基础设施建设已趋完善，系统升级改造成新的增长点 22（二）需求渠道下沉，二三四线市场发力 (24) （三）民用市场成为新的增量市场 (25) （四）海外市场不可小觑 (26) 三、进击智能领域 (28) （一）政策持续加码 (28) （二）技术革新，推动人工智能安防产业化落地 (30) （三）人工智能与安防相结合 (31) （四）智能安防当前的痛点 (33) 1、成本高昂是制约智能安防发展的一个主要瓶颈 (34)
2、人工智能识别技术对视频内容的成像质量有较高要求 (34) 3、深度应用不足 (35) 4、行业资源分散，难以为人工智能提供丰富的数据支撑和大数据分析 (35) 四、产业趋势：产品-解决方案-开放生态圈 (35) 五、安防产业格局 (37) （一）产业整合进入深水，龙头企业受益 (37) （二）跨行业新老技术迭代与融合 (39) 六、关键结论 (39)
行业概况：安防行业是随着现代社会安全需求应运而生的产业，围绕着视频监控技术的改革创新，行业从“看得见、看得远、看得清到看得懂”，一共经历模拟监控、数字监控、网络高清监控和智能监控4个阶段，每一阶段的突破，都由上游技术的革新引领。截至2017年底，中国安防企业约为2.1万家，行业总收入达6016亿元左右，年均增长14.4%。预计2020年我国安防行业总收入将突破8000亿元大关，达到了8212亿元左右。 行业需求：一线城市依靠产品升级，二、三、四线城市渠道下沉。我国一线城市安防基础设施布局目前已趋完善，安防市场规模也趋于见顶，上升空间不大，未来几年内，智能安防系统的替代更新，将成为安防行业在一线城市的主要增长点。行业总体需求下沉到一二线城市的各个片区以及三四线城市的县级地区。随着内陆和小城市公众安全意识的加强，国内视频安防行业规模必将进一步扩大。民用市场和海外市场不容小觑。中国民用安防占整体安防市场约11%，相对于美国50%的民用安防普及率，当前安防产业市场在民用领域还有很大的上升空间。海外安防市场规模是国内市场的3倍以上,从全球市场布局来看，亚太地区尤其是印度和东南亚安防市场将成为未来我国安防企业海外布局的重点。 进军智能领域：当前安防行业正处于智能化拐点。随着人工智能技术的落地，安防成为其产业化的主赛道。在过去几年，人工智能热度很高，但实际上只完成了“概念模型”的建立，尚未达到“有效利用”的理想效果，人工智能真正赋能安防尚需等待。
房地产市场分析报告模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。
（2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。
2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房地产项目的价格涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房）； 3）区域住宅（商业）市场的发展特点。 政府对市场的调皮鬼理调控力强（相关房地产政策及区域房地产政策的出台及作用）;
奶茶行业深度分析报告
奶茶行业深度分析报告2020年4月
—01 — ███████ 龙头，模式 ▼ 香飘飘，成立于2005 年，从事奶茶产品的研发、生产及销售。目前，旗下共有四个生产基地，分别在湖州、成都、天津、江门。它在2017 年登陆上交所，创始人蒋建琪持股56.26%，此外其女儿（4.29%）、妻子（6.87%）、弟弟（8.58%）也持有公司股份。本案的前十大股东中有社保基金、中国香港结算等，2019 年三季报显示社保基金减持，而中国香港结算（港资）为新进入的投资。 2015 年到2019 年三季度，其营业收入为19.52 亿元、23.90 亿元、26.40 亿元、32.51 亿元，23.80 亿元；净利润分别为2.03 亿元、3.03 亿元、3.17 亿元、4.02 亿元、1.57 亿元；经营活动产生的现金流净额分别为1.12 亿元、3.66 亿元、1.05 亿元、6.13 亿元、3.63 亿元；毛利率分别为42.87%、44.88%、40.20%、40.39%、39.22%，净利率分别为10.42%、11.14%、10.14%、9.68%、5.56%。 从业绩增速来看，近三年营业收入年复合增速为18.54%，净利润年复合增速为15.56%，2019 年三季度营业收入同比增速为22.74%，净利润同比增速为66.05%。从收入结构来看，42.74%来自果汁茶，33.95%来自经典系列，17.74% 来自好料系列，4.55%来自液体奶茶系列。其中经典系列是指以椰果为主的奶茶，而好料系列是指以红豆、桂圆、燕麦等非椰果为主的奶茶产品。
从历史上看，它的收入结构中，经典系列占比逐年下降，从2012 年的86.60%下滑 到33.93%。而近两年来新品类“果汁茶”的占比出现大幅提升，从 6.18%上升到42.74%，并且仅用了1 年半的时间，增速极快。 图：收入结构（单位：%）来源：并购优塾 它的销售模式是“以销定产”、“经销为主”，2018 年经销渠道贡献96.52%的收入，电商渠道贡献2.42%的收入。本案，位于软饮料产业链的中游，上游为原材料提供 商（脱脂奶粉、白糖、椰果等）代表企业有熊猫乳品，毛利率28.52%，下游为超市、 便利店等，代表企业为永辉超市，毛利率21.88%。
四平市房地产行业研究报告
四平市房地产行业研究报告
四平市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。
对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。
此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
2018年房地产基金市场研究报告
2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月
目录 前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)
图表目录 图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)
2012年安防行业研究报告
2012年安防行业研究报告 本次市场调研项目主要针对安防产品生产商、工程商、经销商三类企业，慧聪邓白氏希望通过对该市场主体经营状况、研发状况、所面临的行业问题、对市场的未来预期等方面的了解和行业声音的倾听，从而把握安防行业发展的脉搏。 本项目主要通过面对面访谈与电话访谈两种方式，通过要求被访企业填写调研问卷获取最终信息。本项目最终回收生产商样本124份，工程商样本125份，经销商样本49份，不同问题的有效样本数量略有不同，对于所获得的数据按照每个问题的实际有效样本进行频数分析。 一、2012年安防行业现状调查 1.安防生产商调查 1.1 经营情况 1.1.1生产产品类别 在针对安防生产商的访问中，慧聪邓白氏访问了124家企业，此题最终有效样本115家。在这115家中生产摄像机/高速球的企业最多，占到全部企业的68%，其次生产较多的产品为DVR与网络视频服务器/矩阵。
图表 1：生产商主要生产的安防产品 （N=115，此题为多选） 备注：其他选项主要包括防雷器、镜头座、安防电源、DVR配件 1.1.2企业性质 在此题回收的120份生产商的有效样本中，有88.3%的企业属于私营企业，其次为股份企业，合资企业与国有企业仅占到2.5%与0.8%，比例非常小。可见在安防生产企业中，私营企业占据了大多数。
图表 2：生产商企业性质 （N=120，此题为单选） 1.1.3企业规模 企业规模从人数上来看，50人以下的企业占到了47.1%，接近一半，50-99人的企业占到了33.1%，可见安防生产企业主要以中小型企业为主导。 图表 3：生产商人数规模 （N=121，此题为单选）