深圳某房地产项目工程管理策划书_secret

******项目

工程管理策划书

编制：******项目部

年月日

目录

第一章：工程概况及项目总平面图 (1)

1.1项目概况 (1)

1.2项目总平面图 (1)

1.3项目工程管理的特点和难点 (1)

第二章：项目的组织架构与岗位职责 (2)

2.1项目部组织架构及岗位职责 (2)

2.1.1项目部组织架构 (2)

2.1.2项目部工程口工作职责及岗位职责 (2)

2.2项目部对总包单位及监理单位的管理原则 (2)

第三章：项目的范围划分 (7)

3.1项目总平面图 (7)

3.2总承包商施工范围划分 (7)

3.2.1标段划分图及概况 (7)

3.2.2施工范围划分原则 (8)

3.2.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单 (8)

第四章：工程进度管理 (10)

4.1×××项目总体开发计划 (10)

4.2×××项目部工程施工进度节点计划 (10)

4.3工程进度计划的特点 (10)

4.4工程进度控制措施 (10)

4.4.1总包施工进度计划审核 (10)

4.4.2 施工过程中施工进度计划审核 (10)

4.4.3 总包施工协调管理 (10)

4.4.4 奖惩机制 (11)

4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制 (11)

4.4.6 项目部内部计划协调 (11)

4.4.7 现场交通情况 (12)

4.4.8 民扰情况 (12)

4.4.9 对外协调工作 (12)

第五章：工程质量及安全文明管理 (13)

5.1工程质量与安全管理目标 (13)

5.1.1工程质量管理目标 (13)

5.1.2安全文明施工管理目标 (13)

5.1.3 质量与安全管理奖罚措施 (13)

5.2质量与安全管理指导思想 (13)

5.2.1优选队伍，杜绝多层转包 (13)

5.2.2强化过程监督 (13)

5.2.3利用监理的力量，强化质量及安全控制 (14)

5.2.4沟通与支持 (14)

5.3工程质量管理措施 (14)

5.3.1 图纸审查制度 (14)

5.3.2 施工单位质量保证体系 (16)

5.3.3 设备材料进场验收制度 (17)

5.3.4 战前培训制度 (17)

5.3.5 样板验收制度 (19)

5.3.6项目质量管理要点 (21)

5.3.7技术方案先行制度 (21)

5.3.8质量通病处理 (22)

5.3.9日常质量管理 (22)

5.3.10设计协调问题 (22)

5.3.11质量事故处理 (22)

5.3.12分户验收――把握竣工验收最后防线 (22)

5.3.13入住前质量检查和维修 (23)

5.3.13成品保护措施 (23)

5.4安全文明施工管理 (24)

5.4.1安全文明施工控制要点 (24)

5.4.2安全文明施工检查制度 (25)

第六章：工程成本管理 (26)

6.1项目成本控制目标 (26)

6.2项目成本控制措施 (26)

6.2.1招投标及材料采购方式 (26)

6.2.2推行限额设计 (26)

6.2.3设计奖罚制度 (26)

6.2.4部品部件调查研究 (26)

6.2.5图纸审查 (26)

6.2.6变更签证管理 (27)

6.2.7进度款支付 (27)

第七章：采购与招标管理 (28)

7.1监理招标 (28)

7.1.1入围资格 (28)

7.1.2监理人员的资质审查 (28)

7.1.3检查现场办公设备 (28)

7.2总包招标 (29)

7.2.1入围资格 (29)

7.3分包管理与甲供材料协调 (29)

7.3.1总包管理工作包括： (29)

7.3.2总包配合工作包括： (29)

7.3.3甲供、甲定乙购材料管理 (30)

7.4配套专业分包工程招标 (30)

第八章：项目的沟通管理 (32)

8.1进场知会 (32)

8.2周例会 (32)

某某集团深圳公司·工程管理策划书模版

8.3工程月报 (32)

8.4里程碑形象进度 (32)

8.5文件的收发、传阅 (32)

8.6文件的归档 (32)

第九章：项目的风险与对策 (35)

9.1进度控制风险与对策 (35)

9.2质量控制风险与对策 (35)

9.3成本控制风险与对策 (37)

9.4其它 (38)

第十章：项目的总体协调 (39)

10.1场地条件 (39)

10.2销售开放展示要求 (39)

10.3施工场地平面布置 (39)

第一章：工程概况及项目总平面图

1.1项目概况

注：——可引用规划说明书内容

1.2项目总平面图

注：总平面布置原则：

1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；

2.根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；

3.与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，

不影响销售展示；

4.现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；

5.水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；

6.应满足文明施工及消防要求。

1.3项目工程管理的特点和难点

注——项目工程特点、难点从以下两方面考虑：

1.从项目地理位置充分考虑施工特点、难点。以香蜜山为例，香蜜山为山体建筑，应考虑做永久支护、

水土保持等，同时，地下室地板可不做防水，地块中存在过境水源管，需合理处理，等等；

2.从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。以香蜜山为例，项目中高层、小高层建筑类型并存，标高

交错，故应把标高测量作为一个重点；营销需要先展示8层以下外立面，故应编制合理的施工方案，先做悬挑架，8层高度预埋钢板，等等。

第二章：项目的组织架构与岗位职责

2.1项目部组织架构及岗位职责

2.1.1项目部组织架构

注：——以构架图形式表示，具体到员工个人的岗位及姓名

2.1.2项目部工程口工作职责及岗位职责

详见《某某（集团）深圳公司项目制规范》

2.2 项目部对总包单位及监理单位的管理原则

2.2.1总包单位管理原则

1)总包单位管理原则：利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动施

工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。

2)对总包项目班子的管理：要求总包单位项目班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，项目经理和

技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗；

3)对项目管理程序的管理：项目施工应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施工合

同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定，工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。

4)现场配合协调的原则：总包单位负责项目施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位，为

各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。总包单位应对甲方各种销售行为进行配合和提供协助

5)文函往来管理原则：总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对加方发文应

在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进行书面回函。总包单位发出函件

6)安全文明施工管理原则：总包总体负责施工现场安全文明施工管理，应制定专项安全文明施工管理方

案，成立安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗；协调管理现场参与建设各单位的安全文明施工，接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查。

2.2.2监理单位管理原则

项目部应为监理机构创造良好的工作条件，明确工作授权，使监理机构能按照我司工程管理思想和要求开展监理工作。

监理机构在按《建设工程监理规范》、监理合同、经甲方审批的监理规划及细则开展现场监理工作的同时，接受甲方项目工程组的现场管理和指令。项目总监理工程师受甲方工程经理的直接领导，项目总监和甲方项目工程组专业工程师共同统筹管理监理机构其他监理人员的监理工作。工程经理每月考核项目总监的工作，项目总监和甲方项目工程组专业工程师每月共同考核监理人员的工作。

总监职责：《建设工程监理规范》规定的监理职责；甲方工程经理关于工程管理指派的其他工作。

监理人员职责：《建设工程监理规范》规定的监理职责；甲方工程组关于工程管理而指派的其他工作，甲方工程现场指令。

激励机制：根据监理合同制定相应的激励机制和现场补贴方案，鼓励监理机构各监理人员。

监理工作检查要点：附后，供参考

项目总监考核标准、坚持“公正、诚信、科学、求实”的宗旨，维护国家和业主利益，

全心全意为工程建设服务。

项目总监考核表

被考核人：考核人：考核时间：年月日总分：

设计单位、质量监督站等各方面的关系。无投诉。

、加强业务学习，熟读图纸、规范及合同。工作需要时居住现场，旁站监理、坚守

同心协力,共同做好工程质量的监督

、工作积极主动，办事不拖拉，有协作精神。办事效率高，敢于负责任。

监理人员考核标准

、是否登记承建商特殊岗位人员并收信有效资质证明。

、使用的检测设备是否在检定有效期内，并填写检定记录。设备或使用后未填写记录一次扣

低得

、合同文件、及监理档案资料是否整齐、完整。

编制：审批：

监理人员考核表

被考核人：考核人：考核时间：年月日总分：

、是否按期进行安全检查，并填写相关记录。

《监理日志》中工程进度、质量、问题处理结果是否记录完全，记录人

次，每次巡视所负责的各个部位，对发现问题及时

第三章：项目的范围划分3.1项目总平面图

见1.2：项目总平面图

3.2总承包商施工范围划分

注：——若项目划分若干标段，则在此节作一定的描述

3.2.1标段划分图及概况

3.2.1.1标段划分图

3.2.1.2各标段概况

注：——按下表列明各标段概况，并对标段特点作分析

表格某标段概况

该标段特点分析：注——视具体情况填写

该标段估算总包造价：注——视具体情况填写

3.2.2施工范围划分原则

在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。

3.2.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单

3.2.3.1专业分包工程清单（以香蜜山为例，供参考）

市政绿化带临时围栏工程

44

45

3.2.3.1甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单（以香蜜山为例，供参考）

甲购材料设备清单

材料（设备）名称

室外工程的环境雕塑、小品、黄蜡

甲定乙购材料设备清单

第四章：工程进度管理

4.1×××项目总体开发计划

注：——附上经深圳公司评审通过的项目总体开发计划

4.2×××项目部工程施工进度节点计划

4.3 工程进度计划的特点

4.4 工程进度控制措施

4.4.1总包施工进度计划审核

总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目部审核。

项目部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《施工组织设计》的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应由具体的安排。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。

4.4.2 施工过程中施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，项目部工程组予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

4.4.3 总包施工协调管理

对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

项目部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。

每周监理例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目部存档。

每月总承包商提交《工程月报》，项目部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目部存档。

4.4.4 奖惩机制

除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚20000元。每一栋楼设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。

1)整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚5万元，不足一天按一天算。提前一天奖励5万元。

4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制

各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。

4.4.6 项目部内部计划协调

项目部与成本部、设计部、营销部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据《项目总控制计划》要求，编制切实可行的相关工作计划：

当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，项目部组织召开工程协调会，在不影响公司《项目总体计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目总体计划》关键目标的，应上报公司总经理层。

项目部将调整后的《项目实施计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。

附：

◆《部品招标及考察计划》

◆《出图计划》

4.4.7 现场交通情况

4.4.8 民扰情况

总包作业时间和施工噪音按照深圳市（具体城市应作相应调整）安全文明有关规定执行，减少扰民现象。项目部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。

4.4.9 对外协调工作

项目部积极与质量监督安全监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目实施计划》的顺利实现。

第五章：工程质量及安全文明管理

5.1工程质量与安全管理目标

5.1.1工程质量管理目标

（注：——应以量化指标说明，如有效投诉率等）

5.1.2安全文明施工管理目标

5.1.3 质量与安全管理奖罚措施

例，仅供参考

1)质量目标奖罚措施

2栋多层住宅需达到区优质结构标准，否则罚款10万元；单体工程质量达到市优质结构标准，则奖励5万元；单体工程被评为金牛奖，则奖励10万元。

2)文明施工的目标处罚措施

工程必须获得区文明工地称号，否则罚款10万元；工程若获得市级文明工地的称号，则奖励10万元。

工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于70分，罚1000元。月平均得分低于70分，罚10000元。月平均得分高于90分，每月奖励10000元。

5.2质量与安全管理指导思想

5.2.1优选队伍，杜绝多层转包

1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。

2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低

的工程公司。

3)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整

合。

4)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。

5.2.2强化过程监督

1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。

2)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。

3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评

5.2.3利用监理的力量，强化质量及安全控制

1)监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目部进行成

本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。

2)现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合

拍。

3)现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部

环境。

5.2.4沟通与支持

1)沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。

2)管理与技术支持：

设计交底；

施工节点与细部交底；

技术标准交底；

施工工艺交底；

施工组织与配合交底；

质量控制点交底；

样板验收交底。

3)财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包

方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支付条款也不要太苛刻）及时支付。

5.3工程质量管理措施

5.3.1 图纸审查制度

施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

开工前，由项目部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。

5.3.1.1 建筑专业施工图纸核查要点

1)房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

2)建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

3)平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是

否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。

4)校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水

倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

5)楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排

烟时，必须有对外的窗户等。

6)屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

7)配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的

处理。

8)门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。

9)如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。

10)外阳台和卫生间的地坪比室内要低。

11)屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

12)图纸必须交待的节点有无遗漏。

13)图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。

14)建筑节点作法是否与《现行建筑施工规范》中的规定有冲突。

5.3.1.2结构专业施工图纸核查要点

1)结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。

2)复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

3)校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

4)校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、

扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

5)如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住

集中力作用构件的钢筋。

6)电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。

7)各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

8)楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

9)所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

10)防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

11)构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足

的要提出增补。

12)凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

13)避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。

5.3.1.3给排水专业施工图纸核查要点

1)校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。

2)校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

3)进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

4)核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

5)检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二

个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

6)校对所有系统图的管径尺寸和标高。

7)校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

8)排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小

于0.3％。

9)校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是

否做坡度。

10)凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

11)屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

12)注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。

13)化粪池的型号和数量按排放量定。

5.3.1.4 煤气专业施工图纸核查要点

1)煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。

2)煤气管道是否设计到厨房及浴室。

3)校对煤气管道的平面图和系统图。

4)对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。

5)设计应考虑煤气加热器的排气管。

5.3.1.5 强电专业施工图纸核查要点

1)校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。

2)校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。

3)进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。

4)根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。

5)检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。

6)动力与照明线路必须分开。

7)校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

8)校对所有平面图的设计。

9)校对高压及低压的配电系统图。

10)电缆沟的设计是否符合规范。

11)防雷系统的设计是否遗漏。

12)对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。

5.3.1.6弱电专业施工图纸核查要点

1)是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。

2)进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。

3)卫生间应设置一电话分线盒。

4)校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

5.3.2 施工单位质量保证体系

总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量计划》，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。