房地产销售佣金结算通知书
佣金结算通知书
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____月____日前支付以下的佣金金额，本司会在收款后立即开具发票送呈贵司，谢谢合作！
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房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳
山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办
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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目
为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税
房地产项目销售清盘方案
永盛家居清盘方案 一、现有房源分析 剩余总套数： 截止至2011年9月28日为止，永盛家居共剩余49套房源，以110㎡-171㎡房源为主，虽然剩余115-124㎡㎡房源较多，户型面积也居中，但大多集中于顶层与底层，竞争力较弱，给销售带来了一些困难。 按面积区分： 按楼层区分： 总结： 由上表分析，所剩房源122㎡-125㎡占大多数，但根据近期销售的实际情况，此面积段房源销售可观，但现阶段所余房源大多集中在顶层或底层，需结合营销活动进行去化；顶层与底层所余房源是清盘中的难题，所以需要配合一部分营销活动进行销售。 二、营销重点 由于近期推广力度偏弱，成交量有所下滑，加之项目所剩房源无论在面积、
楼层、总价等方面都不具备议价能力。假如拉长销售期保价销售，一方面会减弱销售氛围，同时也增加了场地、人员等方面的销售成本，形成得不偿失的局面。所以，采取一系列的营销手段，可达成快速清盘，减缓拖延的效果，为项目的销售完结工作提供保障。 三、营销策略： 根据项目情况特制定以下营销策略，目的在于尽快完成清盘工作，减短销售周期，为资金回笼提供保障。 1、总裁签售 根据客户想见最高领导索要折扣的心理，可推出一批房源采取“总裁签售”的方法，使客户对价格方面的疑议减至最低。 具体方法： A：通过单页的一部分体现“总裁签售”的内容，通过派单、电话邀约老客户的方式向外界传达信息，告知其近期将有可与总裁一对一交谈并商议优惠的活动，邀请客户届时到访； B：视郭总（或项目其他老总）时间而定，安排时间与地点，确定大致优惠力度； C：集中邀约客户到访，以排卡形式确定先后顺序，并逐一与总裁进行交谈，通过客户与总裁面对面交谈的方式，促进客户与项目的好感度。使其相信这将是最大的优惠力度，此外，遵照不同客户可释放不同的折扣力度，实行一户一价的优惠政策。 目标： 利用此活动实现15-20套的消化量 2、买房送房 针对171㎡的大户型，需销售员从语言进行引导，突出171㎡单价低、买房即多送一间的概念，强化客户对本户型的认知。 具体方法：
佣金确认书.doc
佣金确认书 前缘房产 佣金支付人（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿佣金收受人（乙方）：上海前缘房产经纪事务所 甲方经乙方居间介绍，与交易相对进行上述物业的租住交易，现甲方确认：甲方应按照上述表格所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金。 1、若佣金以美元计，而甲方以人民币支付，则按佣金汇出当日中国人民币银行公布的人民币兑换美元中间价结算； 按固定汇率：1美元兑换＿＿＿＿元人民币结算。 2、支付日期以实际交付日期即汇出凭证日期为准。甲方在汇款后应及时汇出凭证传真给乙方。 3、收到甲方支付的佣金后，乙方将出具收款凭证给甲方。 4、甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（每日按 照延迟支付佣金数额的0.5%计算）。 5、佣金收取人特别告知：为保障您的利益，在您为本公司支付任何一笔款项时，务必要求我方业务 人员，提供印有本公司财务专用章或发票专用章的收款凭据，以确认本公司收到该款项。除现金外，支付给本公司的任何款项务必存入本公司指定的银行账户。 6、本确认书一式两份，经双方盖章后即为生效，甲、乙双方各执壹份。 佣金支付人（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿佣金收受人（乙方）：上海前缘房产 代理人（代表人）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 身份证件号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿承办人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 联络地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联络地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 电话/传真：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话/传真：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。 房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应 包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业 人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等； 2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、 占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等； 3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31 号文件的规定确定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）； 4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说 明
5、《开发总成本审核明细表》及相关说明 6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开 发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）； 7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳 税调整金额。 参考格式如下： 完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额 差异调整的鉴证报告参考格式 税鉴字（201 ）第号 ＸＸ公司： 我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托， 对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛 利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实 性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行 房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其
房地产项目清算大全
) 建议收藏(纯干货,房地产项目清算大全房地产财税2016-09-06 一、土地增值税的减免税规定法定免税。1. 条）有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8 ，增值率超20%（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 的，应就其全部增值额按规定计税。过20%以上、单套建筑面积1.0 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 允倍以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2在120平方米以下；20%。许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房2. 地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住3. 年的，减半征收土地增值税。53年未满年及以上的，免征土地增值税；居住满满5 12年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第条）未满3合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例4. ］1995应征收土地增值税。（财税字［暂免征土地增值税。分房自用的，建成后转让的，2条）号第48互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免5. 号）］征土地增值税。（财税字［199548专业文档供参考，如有帮助请下载。． 日起，对居民个人转让其拥有的普通1年8月 6.个人转让普通住宅免税。从1999 号第五条）1999］210住宅，暂免征土地增值税。（财税字［赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权
房地产开发项目土增清算单位的深度剖析(老会计人的经验)
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 房地产开发项目土增清算单位的深度剖析（老会计人的经验） 土地增值税清算过程中，清算单位是一个关键问题，清算单位的范围大小直接影响到清算结果和税负高低。 一、现有税法对清算单位的说明 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 这段话是目前关于清算单位的最经典解释，但实务中存在两个问题，一个是项目如何界定？另一个是分期如何界定？ 二、房地产开发项目如何界定 这好像是个不需要讨论的问题，但实务中依然问题多多。究竟是以土地界定项目？还是报建手续界定项目？还是其他？ 我们认为应当以立项作为判断项目的标志。所谓项目立项，指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可。我国项目立项通常在政府的发改委，对于动用政府资金的需要审批，对于不动用政府资金的项目实施核准或者备案。《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）的通知》（国发〔2016〕72号）文件中列举了十二种需要政府核准的项目类别，地产不在其中，因此只需要进行立项备案即可。 房地产开发项目立项成功的标志是取得《立项备案通知书》（由于各地政府机构实施差异，该文件名称可能不同），上面会注明什么项目，需要花多少钱，在哪里干，谁来投资等关键信息。 有了立项文件，项目的范围、性质、投资额、投资人等核心数据均基本明确，后续的所有项目手续均是建立在立项文件基础上。因此一立项文件作为判断项目的标志最为准确。 三、房地产项目如何判断分期？ 房地产开发项目由于投资额大，可能在实施过程中分为几期开发。问题又来了，187号文说了如
土地增值税清算鉴证服务方案
XXX 房地产开发有限公司 XXX 项目土地增值税清算鉴证服务方案 房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。 本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查： XX 开发项目土地增值税清算鉴证服务 一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。 二、组织保证 我公司如成功签约，参与本次XX 房地产开发公司xx 项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的
人员5 人，项目支持税务专家4 人（市级1 人，区级3 人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。 三、服务容 （一）清算鉴证前期准备 （1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位； （2 ）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。 全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90 日向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续； 纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85% 以上的，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1 年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起9 0 日，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。 （3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90 日或者接到主管税务机关清算通知书之日起9 0 日的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。 （二）中期清算鉴证工作 1、收入的鉴证服务 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的
房地产企业土地增值税清算说明书
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析 一、有关销售发票开具与否的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 （三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定 （四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。 (二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 (二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。 (三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。 应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定 应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。 二、房地产代收费用的收入确认 一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定 （二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认 （一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数 根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）
《房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿 土地增值税清算的涉税处理 第一部分土地增值税清算基础知识 第二部分清算收入的审核 第三部分税前扣除原则 第四部分转让税金的审核 第五部分利息支出的审核 第六部分期间费用的审核 第七部分开发成本的审核 第一部分:土地增值税清算基础知识 一、土地增值税清算概念 二、增值额和扣除项目 三、开发成本的口径 四、税率的形式 五、清算对象（重点） 六、清算条件 七、清算审核 八、补缴土地增值税 九、清算后再转让 一、土地增值税清算概念
2０09国税发91号土地增值税清算管理规程 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、增值额和扣除项目 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。 具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括： 1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等； 2、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等； 3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等,不包括印花税金; ４、与转让房地产有关的期间费用,包括管理费用、销售费用和财务费用等. ?其中，上述（1）（2)项可以加计扣除２0％，第（3）项据实扣除，第（４）项按照(1）(2）合计数的一定比例内据实扣除. 三、开发成本的口径 会计口径：包括土地和资本化利息 ?土地增值税法:不含土地、资本化利息 ?加计扣除基数：会计口径－资本化利息 ?20１０国税函２20号关于土地增值税清算有关问题的通知 四、税率的形式 1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式,主要应用于土地使用税和车船使用税,在消费税和印花税
房地产项目税收清算说明
房地产项目税收清算说明 一、所需清算税种 营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税 二、所需财务资料 项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证 三、起算依据 以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。 四、具体税种 （一）营业税 以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。 （二）城市维护建设税和教育税金及附加 按实际应纳营业税额的10%计算。 （三）契税 契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。 （四）企业所得税 企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率
计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意： ⑴利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。 ⑵计税工资的扣除。条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。 ⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 ⑷捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。超过12%的部分则不得扣除。 ⑸业务招待费的扣除。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除。《企业所得税法实施条例》第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业收入的5‰，也就是说，税法采用的是“两头卡”的方式。一方面，企业发生的业务招待费只允许列支60%，是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费，通过设计一个统一的比例，将业务招待费中的个人消费部分去掉；另一方面，最高扣除额限制为当年销售（营业）收入的5‰，这是用来防止有些企业为不调增40%
土地增值税清算规范指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
已清算房地产项目后续管理风险分析
已清算房地产项目后续管理风险分析 一、已清算房地产项目后续管理现状 房地产行业具有生产周期长、受宏观经济影响大、涉及税种多等特点。特别是已清算房地产项目，工程总体基本结束、开发重心基本转移、财务管理开始放松、涉及税款逐渐减少等情况，要求我们税收管理员责任心强、素质高、业务好，不断加强后续管理，不断适应房地产新政策、新变化。 特别是“营改增”后，地税部门对已清算房地产项目的生产经营状况不能再像以前那样及时掌控，税源的有效管控将要付出更多努力，倘若企业所得税属于国税部门管辖，征管难度更大，纳税人认为土地增值税已经清算，后续产生税款国税部门居多,对地方税收不够重视,对于已清算房地产项目剩余“未售商品房”发生再销售行为，其申报缴纳的土地增值税计算方法各异,前期的留存利润不翼而飞,应纳的小税种未及时申报缴纳。另外,地税部门对已清算房地产项目逐渐疏于管理，职能慢慢弱化，且第三方信息平台尚未完善,信息传递不够畅通。 二、已清算房地产项目后续管理存在的风险及原因分析 目前，已清算房地产项目后续涉及税种多,包括土地增值税和个人所得税主要税种,房产税、土地使用税和印花税等小税种，各税种存在的风险不同,产生原因各异。 (一)纳税人对税收政策不了解,个别纳税意识差 我市房地产企业建设规模不大,中小型房地产企业居多,财务人员流动性大,在基本销售完毕后企业处于半停业、半解散状态,仅留下个别销售和出纳人员负责尾盘的零星销售，开发商重心转移到另外工程项目。已清算房地产项目后续税收特殊政策不多，宣传较少，纳税人了解不够，大多数已清算的房地产企业普遍认为土地增值税已清算完毕,认为销售剩余商品房缴纳的土地增值税还是和清算前一样，按预征率预征
湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法-鄂地税发(2008)207号
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 的通知 （鄂地税发〔2008〕207号） 各市、州、林区、县（市、区）地方税务局： 现将《湖北省房地产企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请各地遵照执行。 湖北省地方税务局 二〇〇八年九月十二日 湖北省房地产开发企业土地增值税 清算管理办法 第一章总则 第一条为了加强对房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条在本省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。 对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。 第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。 第二章清算条件 第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关进行查账征收。
土地增值税清算中建筑面积审核的4个步骤
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。 土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤： （一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分
期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。 北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。 将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。 将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。 （三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。 按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、
房地产项目清算大全
2016-09-06房地产财税 一、土地增值税的减免税规定 1.法定免税。 有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条） （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。 3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条） 4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号第2条） 5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税字［1995］48号）
6.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210号第五条） 7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条） 8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条） 9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号） 第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。【房企财税微信：fdccspx】 二、土地增值税清算单位的确定 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 三、土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得
土地增值税清算鉴证提供资料清单.doc
土地增值税清算鉴证应提供的资料清单：一、确认纳税主体和经营行为的有关资料 （1）营业执照副本复印件； （2）税务登记证（国、地税）副本复印件； （3）《土地增值税项目登记表》复印件； （4）《建设用地规划许可证》复印件； （5）《建设工程规划许可证》复印件； （6）《销售许可证》复印件； （7）《建设工程施工许可证》复印件； （8）《国有土地使用证》复印件； （9）合作开发协议； 二、确认清算单位的有关资料 （10）项目竣工清算报表； （11）税务机关出具的普通住宅的确认文件； （12）项目建议书的批复； （13）房屋土地管理局测绘面积报告书； （14）商品住房建筑面积情况明细表； （15）商品住房建筑面积情况明细表<附表>； （16）已完工开发项目成本表； （17）清算项目的工程竣工验收报告。 三、确认清算条件的有关资料 （18）直接转让土地使用权的转让合同；
（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注 销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据； （21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并 加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、 销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； （22）清算项目的工程竣工验收报告； （23）主要开发产品(工程)销售明细表； 注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。 四、确认收入总额的有关资料 （24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等； （25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票； （26）银行明细对账单； 注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主 要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料， 直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。 五、确认扣除项目总额的有关资料 （27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明； （28）合作开发协议；
房地产企业土地增值税清算案例
房地产企业土地增值税清 算案例 Prepared on 22 November 2020
企业土地清算案例 是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据国家现行法
律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。 一、基本案情 某房地产企业，成立于2002年9月；经济类型为其他有限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目： （一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 （二）经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及