土地经济学考题

土地利用的基本原则：1、农业优先，统筹安排用地结构。2、集约利用为主与保证适量的更低面积相结合。3、专业化利用与综合利用相结合。4、经济效益与生态效益及社会效益相统一。5、开发利用与合理保护相结合。

土地集约利用

报酬变化的阶段定量分析（时间、特征、结论）

第一阶段：从原点至边际报酬最大的投入量点，为边际报酬递增阶段并达到最大，平均报酬处于上升阶段，总报酬增长迅速。

特征：三种报酬均处于上升阶段，在此阶段不应停止投入，否则，造成其他要素（固定要素）浪费。

第二阶段：从边际报酬最大点至边际报酬为零的投入量点。

特征：边际报酬处于递减状态，平均报酬由递增到递减，总报酬缓慢递增至边界点，总报酬达最大值。

第三阶段：从边际报酬零点至负值。

特征：边际报酬为负值，总报酬减小。

结论：变动要素的投入既不能停在第一阶段，又不能推进至第三阶段，最佳投入量存在于第二阶段。追求总量最大化，应在边际收益=0的点。

土地分区利用

工业区位论原理

运输、劳动力、集聚因子的相互作用，决定了工业产品生产成本最低点作为工业企业的理论区位。当集聚因子对成本的节约大于由于区位变化增加的运输和劳动力成本时，工业企业趋向于集聚区位。

运输、劳动力、集聚因子是怎么影响工业区位选择的

1）运费对工业区位选择的影响。运费差异的产生由于a运输距离b原材料性质：地方性原材料（纯重原材料和失重原材料）和常见性原材料。

原材料系数=地方性原材料总重量/制成品总重量

原材料系数<1：即运进工厂的物质总量<运出工厂的总重量，为节省运费计，工厂设在产品的中心消费区，如制冰厂、酒厂、汽水等饮料厂，及砖瓦、水泥厂等。

原材料系数>1：运进工厂的物质总量>运出工厂的总重量，为节省运费计，工厂设在地方性原材料产区，如金属冶炼业，食品加工业。

原材料系数=1：工厂设在原材料产地与产品消费区之间任一点。

2）劳动成本对工业区位选择的影响。原理是当一地单位产品中劳动力费用节约大于运费增加时，工业趋向于布局在该地。

劳动系数=劳动成本/地域重量。

劳动成本是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资。地域重量是指每生产一单位产品所需运输的重量。

劳动系数大，厂址应选择离开运输成本最低点，偏向劳动成本较低点。

3）集聚因子可使运输和劳动力定向的区位产生偏离，形成由3个因子共同决定的区位。

土地规模利用

扩大农业土地经营规模的经济动因

1、随着工业化的进展，小规模农业经营与非农业之间的劳动生产率差距越来越大，造成农民的收入显著低于非农产业的从业者，农民为了缩小收入差距，提高农业劳动生产率而扩大

土地经营规模

2、随着工业化的进展，农产品的商品率大大提高，农产品的市场竞争变得越来越激烈，而大规模经营在竞争市场中处于有利地位，农民为了摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济而扩大土地规模经营。

3、随着工业化的进展，农业剩余劳动力转移到非农产业，劳动力工资开始上涨，劳动相对于资本变得越来越昂贵，促使农业实现以资本替代劳动的机械化，农业生产中不可分割的生产要素投入量迅速增大，农民为了充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经济而扩大土地经营规模。

扩大农业土地规模经营的条件

1、非农产业发达，农业劳动力大量转移到非农产业就业，且转以后获得相对长期稳定的职业和收入。这样，农业劳动力人均负担的耕地面积才增加，扩大农业土地经营规模才成为可能。

2、农机化水平提高。农机化水平提高，一方面要求通过扩大土地经营面积来实现农机的充分利用，同时也为以少量的家庭劳动力经营较大规模的土地成为可能。

3、农业社会化服务加强。一般来说，较大规模经营能否成功，在相当程度上取决于农业产前、产中、产后的社会化服务状况。这种服务的项目越多，质量越高，农业土地适度经营规模实现的可能性越大。

4、农业经营者素质提高。这些素质包括经营者科技知识、管理能力等。国内外的实践都证明，在其他条件相同时，经营者素质的差别，对成功的规模经营影响很大。

用适度城市规模原理解释为什么要严格控制大城市的规模。

适度城市规模（或称最佳城市规模）：

如图，如果用城市居民人均效用水平的变化反映集聚经济和集聚不经济的综合作用的结果，那么在其他条件完全相同的情况下，城市居民的人均效用水平U就会随着城市规模P的扩大而呈现如下的变化：开始随着城市规模的增大而增加，到达一定城市规模P0后，效用反而随着城市规模的增加而下降。城市人均效用水平U最高时的规模P0，就是适度城市规模。

当城市规模扩大到已经超过适度城市规模时，增加城市的数量，使现有城市人口分流到其他城市，无疑可以提高现有城市人口的效用水平。但在市场经济条件下，存在着城市规模过大化的趋向。假设所有城市的规模与效应之间的关系都如图所示，那么当城市规模大于P0时，人口流入城市，因为城市规模扩大，效用水平会降低。而人口流出城市，因为城市规模缩小效用水平会上升。所以，人口流入城市，会因为效用水平的下降，而发出向其他城市的流出，使得城市规模回到原来的均衡水平。由此可知，大于适度城市规模的城市规模是稳定的市场均衡，市场经济不存在对这种状况进行自我修正的机制。所以，在城市建设中，采取控制大城市的做法，具有经济合理性。

减少过大城市的方法是建设新城市。但是建设巨大的新城市必须同时集中许多的企业。实际上这非常困难，因为成百上千的企业要在短时间内达成同时移动协议所需要的交易费用，将会大的无法想象。在不可能集中很多企业的情况下，新城市就只能从少数企业开始，新建城市的规模将比现有城市的规模小得多。将城市规模小于P0时，城市规模是一种不稳定的市场均衡。因为某一原因，一个企业移向其他城市时，流入人口的城市因为人口的增加，

居民的效用水平上升，会引起更多的人口流入。与此相反，人口流出城市，因为人口的流出使得效用水平下降，就会使得更多的人进一步流出。越是小规模城市，因为其人均效用水平较低，所以也就越容易成为人口流出城市。特别是当城市规模小于P1时，因为城市居民效用水平明显低于规模P0在P2和之间的大城市，所以人口还可能流向有已经超过适度规模的大城市。从而使得大城市越来越拥挤。因此，在控制大城市发展的同时，迅速使小城市的规模扩大，达到适度城市规模，也必须同样引起关注。

1997年，即使不把1.8万个平均人口不足万人的镇包括在内，我国城市的平均规模也才30万人。这与表所表示的规模净效益较大的城市规模100万~400万人相比，不能不认为我国绝大部分中小城市的规模都远远小于适度城市规模。因此，我们必须正确理解我国程十发展中，“严格控制大城市规模、合理发展中小城市、积极发展小城镇”的基本方针，不能绝对化。在注意克服大城市过于膨胀带来的聚集不经济，即所谓的“城市病”问题的同时，不能因为要控制大城市的规模，而单纯追求小城镇数量的扩大。应关注其人口数量的增长，尽快达到适度规模，实现最大的规模效益。

中国现行土地使用制

农地流转存在的问题

1、土地流转市场不发达。

2、经济发展水平以及非农就业机会制约了承包地的流转，农户承包地流转与经济发展水平及劳动力转移紧密相关。

3、农村承包土地频繁调整严重制约了农地市场发展。

4、中介服务组织发育滞后制约了承包地流转的发展。

农村集体建设用地流转存在的问题

一是缓解城市国有土地市场供求矛盾。二是提高集体建设用地集约利用水平。三是增加农民集体收入和缓解征地矛盾。

存在的问题：一是收益分配不合理。二是行政干预较大。三是流转纠纷频繁发生，交易违约风险加大。四是削弱了国家的宏观调控能力。五是一些地方领导急功近利，不从长远利益考虑土地资产的增值保值，而是将集体建设用地流转作为补充财政收入的应急办法。六是农民集体超前出售土地，未给集体经济发展留下足够的用地，影响集体经济长远发展。

综上所述，无论是承包农地流转还是集体建设用地流转，都是城乡经济发展的客观需要。农村土地流转问题的根源在于土地产权关系不明晰和政府管制不到位。要解决上述问题，必须进一步明晰土地产权关系，发育规范农村土地市场，尽快出台相关法律法规，强化农村土地市场管理。

地租理论及其应用

极差地租Ⅰ产生原理

1、在投资相同的条件下，不同质量和位置的土地上的劳动生产率不同，即较优土地上产量高（成本低），产品的个别生产价格较低，反之相反，但在市场上产品是按同一价格销售的。

2、由于土地的有限性，人类需求不断扩大，如像工业品那样由中等生产条件决定市场价格（社会生产价格）。则经营劣等地的农业资本家得不到平均利润，放弃经营。农产品产量不能满足社会需求，导致农产品价格上涨，当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润

时，劣等地重新投入农业生产。因此，农产品的社会生产价格由劣等地的个别生产价格决定，经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格，获得超额利润。

极差地租Ⅱ产生前提、产生实质、结果（为什么承包经营权要延长）

级差地租Ⅱ形成的原理：由于土地的有限性，人类需要不断扩大，如像工业品那样由中等生产条件决定市场价格（社会市场价格），则经营劣等地的农业资本家得不到平均利润，泛起经营，农产品产量不能满足社会需求，导致农产品价格上涨，当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润时，劣等地重新投入农业生产。

产生前提条件：土地的有限性和人类需求的增加，导致人类活动直接形成的。

产生实质：在一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水平，就会产生超额利润，由追加投资到来的超额利润是级差地租Ⅱ的实体。

导致的结果：1、农业资本家追求长租期，以获Ⅱ。

2、土地所有者追求短周期，以尽可能多获Ⅱ。

原因：由于追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。不论优等低还是劣等地，只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润，在资本主义土地私有制条件下，最终都会转化为级差地租Ⅱ，落入土地所有者手中。

级差地租Ⅰ、Ⅱ的关系

相同点：由个别生产价格低于社会生产价格所获得的超额利润转化而成。

不同点：第一，级差地租一时天然产生的；第二，级差地租一是人类获得间接产生的；第三，级差地租Ⅱ是人类活动直接产生的。

关系：级差地租Ⅰ是Ⅱ产生的前提和基础。级差地租Ⅰ的产生先与级差地租Ⅱ，也是级差地租Ⅱ的出发点。

绝对地租的来源

1、当（农业）资本有机构成（c/v）低于社会平均水平时，来源于产品的价值高于生产价格

的差额所形成的超额利润，是农业工人创造的剩余价值的一部分。

2、当（农业）资本有机构成不低于社会平均水平时，来源于市场的价格超过价值和生产价

格的余额（垄断价格），是其它部门创造的剩余价值的一部分，市场价格的产生来源于土地所有权的垄断，受土地供求关系制约。

社会主义社会也存在地租的原因

1、社会主义制度下，形成级差地租的客观物质条件存在。

（1）土壤的肥沃程度--Ⅰ。（2）位置差异--Ⅱ。（3）人多地少，存在连续追加投资--Ⅱ。

2、存在形成级差地租的社会经济条件。

（1）存在相对独立的商品者，各种利益调节需价值规律。（2）存在“两权”分离和国家集体利益的分配。

地价理论及其应用

地价基本原理

1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。

2、土地价格的实质是地租的资本化。

3、土地资本的折旧和利息同样决定土地价格。

影响土地价格的因素（论述）

影响土地价格的因素很多，凡是影响土地的供给与需求，或影响土地纯收益（地租）和土地还原利率的因素都是影响地价的因素。这些因素可分为以下三类：

（一）一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般的、普通的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响。

1、经济发展状况

这主要指经济发展速度、财政收支情况、储蓄投资水平、居民消费能力等。经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，因建设需要而增加对土地的需求，地价就会上涨；反之，如果经济不景气，投资减少，对土地的需求就会减少，地价就会下降。居民收入越高，消费能力越强，住房需求及其他生活配套设施需求就会增加，地价也会上涨。

2、财税体制

国家的财税体制不同，对土地的供给与需求也不同。在政府收益主要用于公共服务的财政体制下，政府对经济发展速度的影响能力有限，投资主要受市场引导、由私人进行，在正常情况下对土地需求会较为平稳；若政府收入主要用于发展经济的投资，政府通过财政对经济的干预程度较大。

3、相关政策

相关政策主要有房地产开发政策、地价政策、金融政策、税收政策等，对地价影响较大。如目前中国政府对协议出让土地实行最低限价政策，就是一种地价控制政策，它在一定程度上能遏制低价出让行为。

4、城市规划

城市规划对于城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，从而在整体上影响城市地价水平。城市规划决定了不同区位的土地用途及土地利用强度，地价因其用途和利用强度不同具有不同的收益能力，因此，会形成不同的地租、地价水平。

5、城市化发展速度

在发展中国家，随着经济的发展，达到一定水平之后就会进入城镇化的快速发展期，城镇人口会在较短时间之内快速增长，随之增加对城镇建设用地的需求，从而提高地价水平；反之，城镇化发展速度较慢，对城镇土地需求减少，地价增长就会较为平缓。

6、土地资源禀赋

一个国家、一个地区的土地资源禀赋，决定了土地资源的总供给水平。我国人多地少，特别是耕地资源匮乏，且优质耕地又主要分布在东中部地区，这决定了我国耕地资源的供给和东中部城镇建设用地的供给压力很大，地价水平总体上必成上涨趋势。

7、土地产权状况

土地产权界定明晰，土地交易就会依市场规则正常进行，土地的价格一般能较准确的反应土地产权的价值，土地的财产价值也能得到有效地保障。

（二）区域因素

区域因素是指对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。区域是一个均质区域概念，在这一区域内，土地的利用条件和利用方向大体一致。

1、区段位置

区段位置是指该区域在市场中所处的经济区位，它用空间距离和行程时间来衡量。如距商业中心的距离、距离污染的距离等。一般来讲，与正效应因素距离越近，地价就越高，反之就越低；距负效应因素距离越远，地价就越高，反之则越低。

2、基础设施条件

主要指对外交通、供水、供电、通信等基础设施和医院、学校等公用设施的状况。这些投资有的含于土地之中，对地价产生直接影响；有的则通过影响区域周围的环境，直接影响土地价格。

3、规划限制

城市规划对低价的作用主要表现在对区段的土地利用性质、用地结构、用地限制条件等方面，往往对区域低价有决定性作用。

4、环境质量

主要指自然环境、社会环境和人文环境质量，包括地质、地势、水文、气候、社会治安、居民素质、人口密度、景观等。同一区域因素对不同用途土地价格有不同影响。如区段位置就商业用途而言最佳者，就居住、工业而言则不一定最好。

（三）个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征对宗地地价的影响。如宗地面积、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。土地用途不同，个别因素对地价的影响程度也不同。如宗地位置和临街宽度对商业用途特别重要；而地质条件和土地规划限制对居住用地影响较大；土壤肥力对农地价格影响较大，而对建设用地却没有影响。