《服装零售管理》读后感暨大连地区FILA品牌分析

《服装零售管理》读后感暨大连地区FILA品牌分析
《服装零售管理》读后感暨大连地区FILA品牌分析

FILA,开启华洛元年

——《服装零售管理》感悟暨大连地区FILA品牌分析

东北区域管培生:张哲

2016.2.13

一、前言

二、FILA零售环境分析

1.分析意义

2.宏观分析

3.消费者分析

4.FILA中国SWOT分析

三、FILA商圈与店址选择1,商圈环境

2,店址概况

3,选址事项总结

四、店铺设计

1.店面

2.布局

3.陈列

4.设计概述

五、定价策略分析

1.定价方法小结

2.定价策略分析

六、促销策略

七、网络零售

一、前言

大学期间所学专业为工商管理,主攻

方向战略管理、市场营销和公司治理。第

一次在没有导师讲解的前提下独立学习

《服装零售管理》。两个感觉,第一是运

用习惯性的管理思维去思考全新领域理

论的亲切感;第二是自己通过实践调研深

入理解分析的充实感。纸上得来终觉浅啊,对于我这样一个没有零售经验的新手来说,实践调研无疑是最好的方

法。零售业已经成为了中国经济最活跃的领域之一。传统的零售业态

呈现新的发展特点,互联网+的时代又会带来更多新的变化。只有不

断地学习新的知识,在实践中总结新的方法,才能不再飞速发展、日

益激烈的行业体系中被淘汰。我将结合对大连地区FILA品牌店的实

地调研来谈谈我对《服装零售管理》中一些重点理论的理解。

附图:与大连麦凯乐总店FILA店长(左)合影。

二、FILA零售环境分析

1、分析的意义与目的

社会各行各业都是在不停地飞速发展当中,所谓逆水行舟不进则退。

不同的零售企业将受到不同环境的影响,而这些环境又总是处于一种

变化的状态之中。企业必须对不断的变化的环境具有一定的弹性和适

应性,能够及时根据环境调整经营策略显得尤为重要。主要侧重在三

个基本点上:第一,对于消费者市场进行分析,总结出营销环境的变化,这样才能了解消费者的需求所在,进而使

企业更好的满足社会需求并指导社会消费;第二,通过研究营销环

境,收集各种信息,为企业决策提供可靠的数据;第三,使企业更好地了解自身,所谓知己知彼百战不殆,进一步提高企业的适应能力和应变能力,增强企业活力。

2、大连地区FILA宏观分析

企业的宏观环境,大多

数都是企业本身不可控制的

环境因素,但是对于企业这

些信息又是非常重要的。积

极主动地去预测和分析宏观

环境的变化特点和趋势能够使企业领先竞争对手进行调整。(附图:大连新玛特FILA店。)中国服装行业目前最大的问题在于供需失衡,库存仍处于行业高峰期。从各子行业看,休闲服子行业库存较去年状况较好,男装调整尚需时日。预计2016年上半年将逐渐改善;女装仍处于库存消化调整期,而户外行业在需求带动下仍保持低库存状况,这也是户外运动行业近年来发展势头迅猛的主要原因。虽然快时尚下滑了,但是并不代表消费者降低了对服装设计的需求,反而是提高了。最近有一批设计师品牌涌现出来,且获得了消费者的认可。从发展趋势来看,设计师品牌和私人定制的C2B模式会成为未来的发展方向。从服装行业的发展

趋势来看,现在的服装行业从原材料、生产代工、供需情况表现都不如人意。但是大量企业和经销商的退出反而可能给新进者带来更多的机会。比如更低的加盟门槛,更高的产品利润,更多的支持力度,说是“抄底服装”的好时机也并不夸张。同时我们也发现,服装行业也有结构性增长的特点,比如户外运动的细分领域,比如设计师品牌和定制类服装项目,发展势头仍然十分强劲。

3、消费者分析

消费者对于零售商的微观环境分析极其重要。他是零售企业最终为其提供产品和服务的目标市场,消费者的需求是企业制定经营策略得出发点,对消费者的分析对零售企业的有直接的影响。

大连作为一个魅力时尚之都,可以说是各年龄阶层对于品牌服饰的需求都非常的关注,并且特点就是在经济能力可以承受的前提下追求高端时尚并且需求量大。其中对于FILA品牌而言,主要年龄层次影响在于儿童、青年和中年消费者。他们有各自的特点,儿童消费者成长速度快,需求也就随之呈现多样性。这个年龄阶段的实际服装消费量很大。所以FILA KIDS品牌在大连的发展前景无疑非常好。青年消费者,特点是经济能力一般但是极其追求时尚,他们更关注新的电商消费模式和倾向于品牌知名度非常高的服装品牌进行消费。这一点使得FILA在青年消费者群体中两极分化较为严重,一部分或者说大部分青年消费者对于FILA并不了解,另一部分则对于FILA极其钟爱(例如我就是)。中年消费群体则又是FILA的强项,因为FILA毕竟在大多数消费者心中也算是小贵。所以具有一定经济基础的中年人

在被FILA精美的服装吸引之后还是能够承担起消费的。

4、FILA中国swot分析

根据SWOT分析,FILA品牌在国内依旧是有着极强的竞争力和巨大的发展空间。FILA品牌的服装在广大消费者的心目中属于轻奢

品牌,对于他的质量和外观都有着极高的认可程度。只是他的知名度现在还不够,相比较竞争对手而言在广告推广这一方面还欠缺力度。然后在机遇方面,FILA同所有的传统零售企业一样,都面临着互联网电商异军突起的颠覆。这是机遇也同样是威胁。只有能够适应这些变化和抓住机遇的企业,才能够更好地生存下去。

三、FILA商圈与店址分析

1、商圈环境分析

附图:大连地区主要商圈分布状况

FILA基本上全面覆盖了大连地区的各大商圈。商圈的主要形态一般包括商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区。大连作为一个非环装布局的城市,主要商圈模式为混合区和商业区。社区功能趋于多元化,具备单一商圈形态的消费特色,属于多元化的消费习性。

2、店址概况

FILA品牌在大连地区各大购物中心的店址,基本都是和其他竞争对手一样,在同一楼层比较集中。都在同一局部区域,店址的选择也是具有一定的技巧性。地点的选择往往决定了零售店面的未来发展,对于企业的影响往往更是具体。一个新设商店在做好区域位置选择以后,还要切实考虑多种影响和制约因素,做出具体设计地点的选择。一是交通是否足够便利,在企业方面来看交通的便利能够大大提升运营经营的效率,包括装卸货的便利性,运货费用等等。在顾客的角度来看,便利的交通也就意味着巨大的客流量,而客流量的大小是一个零售店成功与否的关键因素。尽量选择现有客流量和潜在客流量最大的地点开设店铺。

3、店铺商圈店址选取感悟总结

尽量选择商圈中心,这种地区通常也是商业中心、闹市区,商业活动频繁,营业额必然较高。这样的店址那就所谓“寸金之地”。对服饰业来说,服饰的流行趋势很快,商业活动频率高的地区对服饰店店址的选择来说是绝佳的地点。

在居民区附近开店,人口比较集中,人口密度较高,则人们光顾店铺的频率相对高,生意好做。在这类地区,各年龄层和社会阶层的人都有,会有较多的顾客,对选择卖哪种款式或类型的服饰比较容易。而且,由于人口的流动量都很大,容易控制每天的销售额,所以销售额不会骤起骤落,能够保证店铺稳定丰厚的收入。

同类店铺聚集的街区,对服饰这类选购性商品,若能集中在某一地段或街区,则更能招揽顾客。因为经营同类商品的店铺好些,顾客

可在这里有更多的机会进行比较和选择。

具有这些条件的地点通常租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒,而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。通常只要开店构想对啦,都是高投入高回报,因此要舍得在店址上投资。

四、店铺设计

1、店面

FILA品牌的店面设计在我看来,相较于其竞争对手,丝毫不落下风。甚至在我个人的心目中,是比竞品更要优秀的。在现在各大购物中心里,灯光照明绝对不是问题。每个店面与其他店的区别就在于

各家独具匠心的设计上。

除此以外,能够形成自

己独特风格的店面设计

我认为是最好的。很多

时候我们甚至不需要看

头顶上的品牌商标,光是扫一眼门口店面的设计和气氛我们就能看出来那是哪一个品牌。能够做到这一点,我觉得就是最成功的。而FILA就是这样的一家,每个FILA的点,就是蓝白橙等这样颜色绚丽的门面,富有充实饱满的色彩感和活力。真正的表现出一个体育品牌应该拥有的气息。(附图:大连新玛特FILA店面)

店面设计包括以下五个方面设计:招牌设计,店门设计,橱窗设计,外部照明设计,壁面照明。店面设计是店面给人的整体感觉,

能够体现店面的档次和个性。在繁华的商业区里,消费者往往首先浏览的是大大小小、各式各样的商店招牌,寻找实现自己购买目标或值得逛游的商业服务场所。因此,具有高度概括力和强烈吸引力的商店招牌;对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。在现代商业活动中,橱窗既是一种重要的广告形式,也是装饰商店店面的重要手段。一个构思新颖、主题鲜明、风格独特、手法脱俗、装饰美观、色调和谐的商店橱窗,与整个商店建筑结构和内外环境构成的立体画面,能起美化商店的作用。

2、布局

FILA店内布局呈自由流动布局分布,这种布局形式顾客能够通过许多不同的路线进入商店的所有部分。大面积的开放空间和多样化的购物路线,大大提高了消费者的体验。顾客自由浏览,不会产生急

切感,增加量顾客逗留时间和购物机

会。员工也可以利用与购物者的近距

离沟通,准确把握顾客需求,使推销

手段得以成功实施。缺点就是不能充

分利用卖场面积,销售效率降低。零

售商对于顾客的控制能力也打了折

扣。有效合理的店铺布局与服装陈列,能够恰当的展现服装的特性、质感与理念,从而使整个终端生机盎然,为你的品牌增光添彩。一家服装店的布局所影响的效益不会短时间体现出来,只要时间一长,便能看得出服装店的布局是能影响到店面的

相关效益的。所以,服装店布局的重要性不可忽略,只有有效合理的服装店布局才能恰当地展现出服装产品的特性、质感和理念,让消费者全面看到产品的信息,了解产品的功能,刺激消费者的购买欲望。

3、陈列

店铺的基本陈列方法有很多,但是仅仅考虑基本陈列方法来进行店铺陈列的安排是绝对不够用的。FILA根据自己的服装特点,在陈列的选择上主要采用的是场景陈列、系列陈列和色彩陈列。情侣套装的场景感让过往的顾客看一眼就有想和自己另一半试穿一下的感

觉,而系列陈列则兼顾了商品的

整体协调和层次感,从而显示出

富有层次、和谐统一的产品印象。

FILA服装强烈的色彩感,通过色

彩陈列的方式更能显得朝气有

活力。

4、店铺设计概述

店铺设计是项具体而细致的工作,要考虑到经营者和消费者的双重需求,尽可能高效率的利用有限的空间展示商品,通过店铺的外观、形象、整体风格和内部设计为消费者提供舒适的购物环境,形成美好的购物经历。首先要能够给消费者留下深刻的印象,店铺便于识记,不但有利于吸引消费者进店购物,还减少了消费者二次购物的寻觅时间,有利于拉回头客。在口问传诵时也利于消费者描述。店铺的风格、店铺内外上下的设计应当与店铺的市场定位、经营理念、品牌

理念和产品风格保持一致。员工的衣着、导购行为、服务态度及服装的档次、配套用品等也要能传递店铺的经营理念和定位。遵从一致性原则有利于树立品牌形象,增强顾客的信任感,吸引目标顾客。营造独特的氛围,烘托出所售商品的特色,是对其进行装饰时的原则。吸引顾客零售店铺外部和内部环境的设计要依照经营商品的范围、类别以及目标顾客的习惯和特点来确定,应以别具一格的经营特色,将目标顾客牢牢地吸引到店铺里来。要使顾客一看外观,就驻足观望并产生进店购物的欲望;一进店内,就产生强烈的购买欲望和新奇感受。顾客已不再把“逛商场”看作一种纯粹性的购买活动,而是把它作为一种集购物、休闲、娱乐及社交为一体的综合性活动。因此,零售店铺不仅要有丰富的商品,还要创造出一种舒适的购物环境,使顾客享受到完美的服务。合理组织商品经营管理工作,使进、存、运、销各个环节紧密配合,能够节约劳动时间,提高工作效率,增加经济效益和社会效益。

五、定价策略分析

1.定价方法小结

成本加成定价法是指服装企业在确定了服装的生产成本之后,在成本的基础上按目标成本利润率来确定服装的销售价格。其计算公式如下:服装的出厂价格=服装的生产成本*(1+目标成本利润率);服装的销售价格=服装的商业成本*(1+目标成本利润率)。

2、定价策略分析

需求导向定价法是指企业在制定产品的价格时,以消费者需

求状况为依据的一种定价方法,企业产品的价格水平是否合理,最终取决于消费者和用户,而不取决于生产者和销售者,这是一种伴随市场营销观念更新而产生的一种新型定价方法。

需求导向定价中常用的一种方法是消费者理解价值定价,采用这种定价方法,服装企业首先要测试消费者对服装价格的理解,确定服装产品的零售价格,然后从零售价倒推计算批发价和出厂价。

需求导向定价法中的另一种定价方法就是根据市场需求的差别进行差别定价。即对同一种产品采用两种或两种以上的不同价格。

竞争导向定价法是以竞争者的同类产品价格为定价依据,并根据竞争状况的变化进行调整。采用这种定价方法,企业可以根据同类服装产品的价格水平,结合本企业的实力,确定符合企业经营特点的营销组合策略,从而避免同行业在价格方面的激烈竞争。

服装企业无论采用成本导向定价法,还是采用需求导向定价法,在实际运用中,还可以根据市场环境、产品特点、交易条件和消费者心理等因素,采取适当的定价策略,对一种定价方法做出灵活调整,使企业的服装价格更容易被消费者所接受,获得更高的利润。这些定价策略包括:服装价格的定价策略、弹性定价策略、折扣定价策略和服装组合定价。转移定价、促销定价、网上订价和心理定价策略。

六、促销策略

FILA服装的促销策略众所周知,并不是十分花样繁多。但是确实极其有效和典型性的。FILA品牌的服饰在大连地区来看,一般分为两种促销手段。第一种,新玛特店跟随新玛特商场的各项活动进行

促销,比如赠券,可以用来抵值购买其他商品的赠券。很少跟随商场活动进行全面打折。第二种,麦凯乐FILA店购买服装积分活动,麦凯乐的积分能够当做倩使用的,购买FILA服装虽然小贵,但是积分同样也丰厚,是麦凯乐店的优势所在。除了上述两个促销策略之外,就是我们手中拥有的红蓝两种会员卡,持卡打折并且办卡有一定的限制条件。通过以上的三种促销策略我们可以总结出FILA的促销策略特点。

(1) 促销偏重于建立形象或理念定位

服装的穿着意义,主要已不在于保暖、遮体等功能性方面,而是一种象征,表达了自我价值、理想和追求。这固然要用色彩、款式和面料等要素来表达,但更需要准确的诠释以确立形象,表达设计师的理念定位,并将其传递给目标顾客。

(2) 提高品牌知名度和顾客忠诚度是服装促销的目标

时装名牌需要长期的促销活动,才能取得成效,形成忠诚的顾客群,进而扩大销售额。

(3) 促销规划常以季节为周期和主题

促销活动总体规划应以季节为主题进行策划。一年的时装季节通常为2~4季,服装设计师和服装生产商针对零售商的促销常在季节前进行,如夏季时装发布安排在1月份或2月份,春季时装发布则在上一年的10月份或11月份;而零售商的促销则滞后些。服装的面料、色彩、款式和穿着搭配是促销内容的要素。

(4) 视觉传播媒介是主要促销媒介

服装的美学意义主要在于视觉方面,要表达这种流动的艺术,采用视觉传播媒介如出版物、电视、广告牌等是很理想的;其中杂志彩印画页、电视和时装表演最能传达服装风格和表现服装感染力;服装摄影也因此成为商业摄影业中的一个重要分支。

七、网络零售

随着互联网的发展,传统行业迎来了线上电子商务的大肆瓜分,线下实体店沦为众所周知的“试衣间”。在线上电商疯狂增长的同时,线下实体店却遭遇消费低迷和关店潮。但就在实体百货店服装柜台销售冷清、服装专卖店关店调整的现状下,在“双11”、手机淘宝三八生活节、微信购物等新型购物模式和营销大促激起的网购热情中,服装一直是其中最热闹的主角。

这说明市场低迷只是一种假象,人们对于服装的消费热情还远未得到满足,新的消费需求和期望正在不断产生。业内认为,消费升级和社会转型同时给予服装业诸多的消费盲点和商业机会。以前购物都是在线下一个场景中实现,而现在则是在很多场景里购物。对消费者而言,O2O可以更随意,到店更多是一种体验,而不是亦步亦趋的导购在身边。这意味着服装市场将出现迅速分化,O2O将改变整个服装零售行业的发展版图。对一部分懂得消费位移的企业而言,能分到线上销售的增长红利;而对不懂得变通的传统服企而言,却意味着对顾客的掌握不再似原来那般简单,意味着既有份额的分流。

O2O核心在大数据技术,来源于社交网站的数据是大量的、鲜活的,代表了一个个具体网民的真实想法,反映了他们想做的事情。

服装企业重视这些数据的力量,就能使品牌更贴近消费者,深刻理解消费者的需求,进而创造引领消费者需求。

对于O2O时代的服装业而言,“消费者”不再是一个笼统模糊的群体,而是一个个由海量而碎片化的数据支撑起来的“整体的人”。传统的服装企业没有办法掌控到终端消费者的详细信息,品牌的会员资料很难去收集。但是在O2O全渠道下,能够掌控所有消费者的数据,进行有效分析之后,可以很好地进行客户分层,针对客户喜好来推送商品。而随着4G的正式商用,wifi接入的普及,消费者越发依赖手机、平板等移动设备,随时随地在线成为常态,拥有移动终端的消费者不再需要“去购物”,他们随时随地都“在购物”。面对快速移动的消费者,服装企业也需要快速移动起来,跟上消费者前进的脚步。

如上所述,O2O核心在于实现精准营销,能告知品牌“顾客在哪儿”,他们的真正需求是什么。借助大数据工具,线下实体品牌能融合最新的消费习惯,用新技术打通线上线下连接渠道,做到与消费者建立真正的连接。但问题是,对于O2O的转型,传统服装业最担心的是企业互联网化后,线下加盟商怎么办?传统加盟商店铺积极性如何调动?如何解决线上线下的互博挑战?

对服装厂商而言,O2O的核心问题是怎样更好地服务消费者,优势不仅在于门店,关键还在于供应链,后者必须能设计出、做出让消费者更喜欢的商品。其认为,在O2O落地中,应该回归做服装的本质上来,以产品和设计为主,找准品牌自身的价值观和品牌文化。

对实体服装企业而言,O2O已不是“玩概念”,而是一项产业价值链改造、零售升级的“系统工程”。服饰企业要想打通并真正实现O2O,需要做好四方面的基建工程,包括商品打通、门店打通、会员体系打通和利益分配体系。用户体验的提升应体现在三方面:缩短浏览的路径,支付体验更便捷;跟品牌互动更好。

服装企业的O2O是企业POS移动化和数据分析系统的终端化,是线下零售店面的信息化。比如在门店植入了WiFi,和互联网平台打通,并运用营销工具。这不是零售核心,只是零售的表现形式而已。对服装厂商而言,O2O的核心问题是怎样更好地服务消费者,优势不仅在于门店,关键还在于供应链,后者必须能设计出、做出让消费者更喜欢的商品。在O2O落地中,应该回归做服装的本质上来,以产品和设计为主,找准品牌自身的价值观和品牌文化。

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录:

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》预计2003年(广州)GDP将达3544亿元,比2002年增长15%;2004年GDP将达4141亿元,增长13.5%(数据来源:广州经济蓝皮书《2004:广州经济形势分析与预测》)。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势,工业生产强劲增长,市场销售逐步活跃,市场价格稳中有升,居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》 自1998年以来,广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力,广州的投资环境已经有了很大的改善,实际利用外资数量开始回升,增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元,较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源:广州年鉴 1999年,广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口,之后保持稳定发展,每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源:广州市统计局

2003年1-11月份,广州市完成房地产投资亿元,同比增长%,而“九五”时期房地产开发年平均增长%,2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄,主要原因是,2003年以来,国家对房地产开发调控力度加大,从政策上、银行贷款上加强调控,如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等,加之我市房地产开发经过近年来快速增长,目前已进入稳步发展期,因此,2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位:万平方米;金额单位:亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米,较2002年同期增长了%(2002年为%)。其中,预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关,达万平方米,同比增长%(2002年为%);二手房屋成交登记面积为万平方米,同比增长%(2002年为%),已是连续六年增幅超过20%,二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用,并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

中国本土运动品牌市场规模及竞争策略

中国本土运动品牌市场规模及竞争策略 四年前借北京奥运东风,让中国体育产业本土品牌乘着五环快速成长.然而,过度扩张分销网路、产品同质性太高以及宏观环境收紧,令运动品牌行业於2011年初即开始疲态渐生,至今仍在挣扎求存. 随着国际品牌如耐克(Nike)(NK E.N: )、阿迪达斯(Adidas)(ADSGn.DE: )意图抢进内地品牌最擅长的二三线城市.分析及行业人士表示,中国本地运动品牌留强汰弱的擂台赛正要开打,预计中小型及二线品牌将受到较大的挑战. 有分析师预期,在这场本地运动品牌的淘汰战中,最终会由目前的 1、"20家品牌,集中至五至六家. 根据谘询机构ResearchInChina数据,2011年中国运动用品市场规模为1,247亿元人民币,较前一年成长 16."32%,2007及2008时成长率达到约35%. 以营业额计,2011年耐克在中国市占率达到 10."50%,位居 第一."其次是阿迪达斯的 7.90%(大中华区),李宁( 2331."HK: )、安踏以 7."2 0、"

7.10%紧追其後. 以下是2008年北京奥运及2011年中国六大运动品牌门店数比较,以及各家清理库存的策略整理: 门店数: 2011年2008年三年来增长% 1.李宁( 2331."HK: ) 8,255 6,245 32."19% (市值:约 6."79亿美元) 2.匹克体育( 1968."HK: ) 7,806 5,179 50."72% (市值:约 3."89亿美元) 3.安踏( 20."HK: ) 7,778 5,667 37."25%

约18亿美元) 4. 361度( 1361."HK: ) 7,681 6,055 26."85% (市值:约 5."14亿美元) 5.特步( 1368."HK: ) 7,596 5,056 50."24% (市值:约 8."81亿美元) 6.中国动向( 3818."HK: ) 3,119 2,808 11."08% (市值:约 5."71亿美元) 对於清理库存以及面对国际品牌竞争的策略:

大连房地产市场概况

新区大窑湾港项目机会研究报告 一、项目背景 1、项目来源 近年来,港发展相对较为缓慢,发展速度落后于省的港。在此背景下,省和市要求港集团加快发展,加强港口建设,重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前,大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营,北岸则专门成立大窑湾北岸建设负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于年启动,大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程,目前资金紧,欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。 大窑湾北岸后备用地共约亩,规划为用地,全部为填海造田土地。目前亩已具有海域使用权证。海域使用权规大窑湾北岸建设。如转变为国有建设用地,还需省里报批。 2、合作方介绍 港集团于2003年正式组建成立,注册资本40亿元,隶属于市国资委。2005年11月16日正式成立港股份,并于翌年4月28日在联合交易所主板成功上市后,又于2010年12月6日在证券交易所成功上市,系国首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。 港股份公司2011年末资产总额271.7亿元,净资产136.3亿元,资产负债率64.6%,同比大幅增加174.9%。2011年实现营业收入39.6亿元,同比增长18.5%,净利润8.2亿元,同比下滑17.4%。净利润的減少,主要是受油品吞吐量同比大幅下降,油品装卸毛利大幅減少,

另外大幅举债投资,致使财务费用增加而影响利润。港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。 二、地理位置 大窑湾位于新区东部,小窑湾南侧,西侧紧邻经济开发区,距离老城区1小时车程。由于是半岛城市,陆路交通主要通过海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接,新区正位于市对外通道的咽喉,因此大窑湾地区对外交通非常便利。与老城区交通连接除几条城市干道外,还有已运行的轻轨3号线(区域中心距最近站点双D港站3.2公里),以及计划建设的跨海大桥连接。跨海大桥对的发展具有极大的拉升作用,建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。(图) 三、宗地状况 1.2素质及现状:含地理位置、四至围、土地面积、地面现 状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地 下情况、规划控制条件等。

大连市房地产市场投资环境分析

大连市房地产市场投资环境分析 北京中铁华升房地产开发有限公司 投资发展部 日期:2013年11月8日

目录 前言 (2) 一、大连市房地产政策回顾 (3) 1. 国家2013年调控政策 (3) 2. 大连2013年调控政策 (4) 二、大连市土地市场近四年运行情况分析 (6) 1. 全市整体经营性用地供应及成交价格分析 (6) 2. 全市商品住宅用地供应及成交分析 (7) 3. 全市商办用地供应及成交分析 (10) 4. 大连市土地市场分析小结 (12) (1)住宅用地层面 (12) (2)商业办公用地层面 (12) 三、新建商品房销售市场运行情况分析 (13) 1. 大连市内四区新建商品住宅供应及 (13) 2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点 (15) 3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势 (18) 4. 大连市商业办公类产品成交情况 (19) 四、结论 (21)

前言 大连位于辽宁省东南部沿海,是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市(简称:计划单列市)之一,是辽宁沿海经济带的金融中心,东北亚国际航运中心,也是东北地区最大的港口城市和旅游城市。 全市总面积12574平方公里。全市现辖6个市辖区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区和金州区)、3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)。2010年全国第六次人口普查公报显示,大连市常住人口为6690432人。 大连市近年来社会经济保持平稳较快发展,持续引领东北地区经济发展。2012年地区生产总值(GDP)为7002.8亿,人均生产总值(GDP)101844元,折合16203美元,所有区市县人均生产总值(GDP)均高于全国平均水平,同比增长14%;全社会固定资产投资额5654亿元,其中房地产开发投资额1104亿元,占比达19.52%。2012年全市人均可支配收入27480元,同比增长13%。 自2008年起,伴随着城市综合竞争力的提升,大连市房地产市场迎来了一个较快的发展阶段,根据中房指数系统的数据计算,2008年至2012年,全市商品房新增供应面积年均增幅达17.6%,在我公司投资发展部编制的《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》中,大连市在全国40个主要大中城市中,房地产投资价值排名第19位。目前区域内已有亿达、中海、大华等诸多实力品牌开发商进驻。 2010年至2013年10月,大连市内四区和高新区总的商品住宅供应面积达2702万㎡,特别是2010年,新增土地的建筑面积近1000万㎡,而近四年来总销售面积仅为987万㎡,库存值较大,大部分在售项目采取“以价换量”的策略,致使全市商品住宅销售均价持续走低。另一方面,全市商品住宅供给连年缩减,截止至2013年1-10月,商品住宅销供比已经恢复正常水平,预计未来1-2年,大连市将逐步摆脱消化“库存”的局面,房地产重新回归健康平稳发展,城市核心几个区域的土地相比较而言更具投资价值。

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录: 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》可能2003年(广州)GDP将达3544亿元,比2002年增长15%;2004年GDP将达4141亿元,增长13.5%(数据来源:广州经济蓝皮书《2004:广州经济形势分析与预测》)。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势,工业生产强劲增长,市场销售逐步活跃,市场价格稳中有升,居民收支稳步增长。

某地房地产市场调研报告

西安住宅房地产市场调研报告: 目录: 第一部分: 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分: 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况(知识文化水平) 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分: 1、各个区域(城东、城西、城南、城北、城中)的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析(区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从:

政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。)(附第四部分):西安几家实力比较大的开发商评价 正文: 第一部分: 1、西安的自然历史情况: 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里,南北116公里,面积9983平方公里,其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候,冬季最低温度在零下10摄氏度左右,夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人,其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里,其次为新城区15147人/平方公里,莲湖为15127人/平方公里,郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里,其次为未央区,1455人/平方公里,再次霸桥区,1298人/平方公里。大连市总人口数为545万,而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见,不论从总人口还是从人口密度上相比较,西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况:

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里,全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长,预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元,实现历史性突破,全年经济增 长率将达到8%,高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开,也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测,如果不出现意外,2003 年中国经济发展将保持强劲势头,预计增长速度将达到7.9%至8.2%。;世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中,中国经济的“三驾马车”,投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元,比去年同期增长21.9%。住宅投资118亿元,同比增长28.3%,房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出:自2002年7 月1日起,商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地,将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题,使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地,严重损害了市场的公平性,也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性,加大了土地招投标行为的投机性,阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定,进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地,在确定其供地计划并公布后,同一宗地有两个以上意向用地者,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日,中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25%。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27%;各项贷款年利率平均下调0.5%。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54%。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16%;中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54%。 一时间,降息的利好在市场上不绝于耳,房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体,在降息的背景下,总体成本随之会降低,这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款,降息后,财务成本下降,产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低,付出部分相对减少,这对刺激和促动居民购房消费,拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆,特别是在局部地区出现了泡沫的成分,为了防止92年房 地产泡沫的再次出现,10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日

2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 (一)商品房供应总体情况 (二)商品住宅供应的季度结构分析 (三)商品住宅供应的区域结构分析 (四)商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 (一)商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 (二)商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 (三)存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 (四)存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 (一)商品住宅供应面积与销售面积对比分析 (二)商品住宅可售房源的月度分析 (三)商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 (一)成交土地的用途结构分析 (二)成交土地的区域结构分析 (三)全国性典型房企拿地情况 (四)2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜(Top10) 七、2013年房地产市场走势预测

2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年,武汉市大力推进国家中心城市建设,在严峻复杂的宏观经济背景下,努力“稳中求进、好中求快”,抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生,国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注:数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年,武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时,积极保持土地供应,落实保障性住房建设任务,全面强化市场监管,确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势,开发投资平稳增长,住房成交量明显回升,价格波动趋稳,结构更趋合理。 (一)房地产开发投资继续保持较快增长 2012年,武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元,同比增长22.8%。其中,住宅开发完成投资991.41亿元,同比增长32.6%。 (二)房屋施工面积平稳增长 2012年,武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米,同比增长15.1%。其中,新开工面积为2141.68万平方米,同比增长2.1%。住宅施工面积5068.97万平方米,同比增长12.6%;其中,住宅新开工面积为1617.07万平方米,同比增长2.2%,占房屋新开工面积的75.5%。 (三)商品房销量明显回升 2012年,武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米,同比增长11.73%;成交套数173190套,同比增长16.77%。其中,商品住宅销售面积为1331.04万平方米,同比增长22.64%,占商品房总销售面积的78.63%;成交套数为134953套,同比增长24.73%(以上

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉,广州拟从4月1日起,提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算,此次调整标准,全市城镇平均低保标准为515.83元(平均提高10.44%),农村平均低保标准为445.71元(平均提高18.18%),提高低保标准后,农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上,《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》(征求意见稿,下称《方案》)正在公示,征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》,城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金,按当地低保标准上浮30%计算。同时,提高低收入困难家庭认定标准,低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称,广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露,今天的确收到相关文件,暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业,包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼,现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心,对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区,她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在,只是细则没确定因此一直没出台,今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后,记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所,对方表示已在昨日接到正式通知,3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时,对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定,暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”,限制境外人士购买非居住性物业,对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示,在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法,正式执行是从3月1日起,境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外,已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

世界十大运动鞋品牌排名.

世界十大运动鞋品牌排名 随着人们生活水平的提高,人们对于品牌的追求也上了一个档次;在大街上溜达一圈下来至少可以数出不下 5 种运动鞋品牌。很多人对于品牌都已经有了自己“最爱”!那么现在让我们来细数世界十大运动鞋品牌。 1.Nike 耐克 美国著名品牌 1972 年 NIKE 公司正式成立。其前身是由现任NIKE 总裁菲尔耐特以及比尔鲍尔曼教练投资的蓝带体育公司。 1973 年全美 2000 米到 10000米跑记录创造者佩里方庭成为第一个穿NIKE 运动鞋的田径运动员。 1978 年 NIKE 国际公司正式成立。 NIKE 鞋开始进入加拿大、澳大利亚、欧洲和南美等海外市场。 1979 年第一款运用 NIKE 专利气垫技术的 Thaiwind 跑步鞋诞生。第一条 NIKE 服装生产线开始上马。 1980 年 NIKE 进入中国 ,在北京设立了第一个NIKE 生产联络代表处。之后 ,NIKE 秉承“Local for Local 在哪”(里 ,为哪里的观念,不仅将先进技术引入中国 ,而且全心致力于本地人才、生产技术、销售观念的培 养 ,取之本地 ,用之本地 ,在中国取得了飞速进展。 1996 年正式在中国成立了全资子公司 NIKE( 苏州体育用品有限公司 ,总部设于上海 ,并在北京、广州设立分公司 (香港也于 2002 年 1 月作为分公司并入中国区。 2002 年 5 月 NIKE 开始在全国范围内举办NIKE 蝎斗 3 对 3 足球赛 ,数百支青少年球队在广州、上海、北京三地分别角逐14、16、18 岁三个级别的奖牌。这是NIKE 公司为中国青少年体育发展做出的又一盛举。

2008年大连市房地产市场分析报告

2008年大连市房地产月报(1月) 市场营销部 2008年3月

目录 1、宏观政策及规划信息 (1) 2、土地供应量 (1) 2.1本月土地挂牌明细表 (1) 2.2本月土地成交明细表 (2) 3、商品房市场状况 (3) 3.1 成交状况 (3) 3.2 供应状况 (5) 3.3成交比例 (9) 3.4热点分析 (9) 4、结语 (10)

2008年1月大连市房地产报告1、宏观政策及规划信息 2、土地供应量 2.1本月土地挂牌明细表 (仅指住宅、公建)

数据来源:大连市国土资源局 新年伊始的土地供应较为稀缺,08年1月份共挂牌商住土地7宗,总占地面积为298726.8平方米,总建筑面积为424593.52平方米。主要集中在新城区,其中旅顺口区一幅地块总建筑面积达205916平方米,约占挂牌总量的48.5%;开发区也放量不小,共挂牌115768.8平方米,约占总挂牌量的27.3%;另外,金州区和普兰店也分别有77074.72和25834平方米的商住用地入市。 2.2本月土地成交明细表 (仅指住宅、公建)

去年岁尾的挂牌土地有1162597.09平方米在今年得到成交,其中市内四区239100平方米,约占总体土地成交面积的20.6%;其余923497.09平方米位于旅顺口区,占比达79.4%。2007年的大连市内四区挂牌出让土地中,位于甘井子区光明路西侧的编号2007-41地块遭遇流拍,据业内人士分析,主要原因受周边限价房的影响,相对较高的土地成本造成了开发商摘牌该地块的心理阻碍。截至月末,该地块依然无人问津,这同时也为模糊不清的08年地产市场蒙上了一团迷雾。 3、商品房市场状况 3.1 成交状况 3.1.1 成交量 数据来源:大连市房地产市场 本月市内四区共成交2266套,环比下降29.42%,其中甘井子区本月成交1677套;沙河口区成交量为307套;中山区成交217套;西岗区成交量严重萎缩仅为65套。整体来看,在政策、市场的双重作用下,1月份的商品房成交量有所萎缩,市场有所降温。

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升,物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现,多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速,房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落,自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年,成都市场一扫前期的阴霾,积累的刚性需求大量释放,成都市场出现“小阳春”。2010年,市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火,成交喜人,但限购政策出台后,大量需求被限,成交大幅下挫,截至6月,市场成交量锐减,使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年,主城区共成交住宅用地1236.71亩,商业用地1128亩,住宅和商业的成交量几乎不相上下,这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系,品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有,可以预见在相当长的一段时间内,商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题,加快推盘速度,供应量或将持续高位,从成交走势看,市场仍处于低位,购房者仍为持币观望态度,预计后期波动不大,短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地,成交面积1004.54万平方米,成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗,成交面积155.1392万平方米,分别占成交量面积的15.4%。,成交额54.4891亿,占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区,平均楼面地价最高的是锦江区,而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 (1)2011上半年成都土地成交量走势

武汉市房地产项目开发

武汉市房地产项目开发 策划书

目录一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位 (一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议 (六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议 五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP就已经到达3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场更加 活跃。 (二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨, 房价重站高位。由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在短时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之乡之感;小区背临著名学府——中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升,新老项目供应量加大,供求比平衡,市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快,诸多高新企业及高新项目不断推进,入住人口不断增加,区域面貌得到进一步改善。区域配套完善,地铁2号线2010年开通,光谷步行街容量进一步扩大,

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 (一)宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元,同比增长7.0% ,从环比看,一季度国内生产总值增长1.3% ,增速持续放缓,国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月,全国固定资产投资(不含农户)77511 亿元,同比名义增长13.5% ,增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元,同比名义增长8.5% ,增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中,住宅投资11156 亿元,增长5.9% ,增速回落3.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见,2015 年一季度全国固定资产投资持续回落,特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下,创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整,住宅投资占比逐渐减小,增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月,房地产开发企业到位资金27892 亿元,同比下降2.90% ,下降幅度较上季度有所增加。整体来看,今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看,自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道,其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看,2015 年第一季度与上季度相比,个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加,而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度,除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外,其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加,为2014 年4 月以来首次回升正增长,而自筹资金和利用外资虽然为正增长,但增长幅度明显下滑;其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

武汉市房地产市场情况调查

城市建设工程学部2011~2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查

2011年1月~11月武汉市房地产市场情况调查 一.宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后,全国的房地产市场的疯涨状态,开始在2011年出现一定缓和,根据公开数据的统计显示,今年1-11月,全国130座城市共计出让土地24200块,出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块,出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月,这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元,由此计算,今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元,降幅达30.5%。 数据显示,130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月,这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米,与2010年同期的1810元/平方米相比,下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后,我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果,房地产价格的增速放缓,新增楼盘数量减少,并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐,维持限购令,同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税,而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份~2011年11月份,国家主要的宏观调控政策汇总

武汉市地方在2011年1月~11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调,且调

运动品牌市场调查报告范文

运动品牌市场调查报告范文 篇一:李宁运动品牌调研报告 李宁运动品牌调研报告 报告日期:2014/6/17 一、前言 李宁有限公司于1990年在广东三水起步。作为中国市场第一个站出来说话的运动品牌,李宁通过体育用品事业推动中国体育发展。1995年,李宁公司成为中国体育用品行业的领跑者,并向着国际一流品牌的目标冲刺。虽然李宁品牌取得如此成功,但李宁公司在品牌管理以及消费上的问题也层出不穷。虽然中国体育事业正在不断发展,但中国体育用品消费依然远未成熟,随着安踏,阿迪达斯,耐克等运动品牌的相继出现,体育用品市场竞争愈发激烈,李宁不再独当一面。面对如此严峻的形式,李宁公司该如何选择其品牌发展战略,该如

何适应这优胜劣汰的竞争市场,这便需要进行消费者市场问卷调查,从而找出问题所在。 我们针对李宁品牌在高校的消费情况做了一次问卷调查,将此次调查作为一次相互交流学习的机会。 二、概述 调查目的:调查李宁运动品牌在大学生市场中的消费情况,了解新一代年轻人对李宁品牌的认知度。李宁品牌面对新生一代年轻人的品牌战略及路线、价格定位等方面。 调查对象及调查内容: 调查时间为:2014年6月12日至6月15日。主要调查地点为芜湖几所高校,对象主要为在校大学生,调查要点是通过调查在校大学生得知李宁运动品牌在当今大学生群体中的购买情况,及大学生对李宁的品牌形象认知。 调查方法:由于是针对大学生的调查,以采用问卷调查为主,访问为辅。本次调查共发放了30份问卷,回收30

份,其中有效问卷为30份。 三、调查结果分析 1.大学生购买服装偏好 据调查统计,大部分的大学生偏向于购买休闲装,30%的学生偏好购买运动装,4%的人倾向于正装或者礼服,余下8%则选择其他服装。由此可见,打造实力品牌对李宁公司至关重要,并且李宁品牌应该追逐时代的脚步,树立一个流行,时尚的品牌形象。 2.李宁品牌的消费市场据调查显示,此次问卷调查中约有60%的大学生购买过李宁品牌。46%的人了解李宁品牌是通过电视,杂志,广告等媒体方式,而有31%的大学生是通过李宁本人知名度得知,余下的则是依靠网络传媒或者其他方式得知。 另外,关于大学生对品牌重视度调查显示大部分的大学生是重视品牌的。由此观之,李宁公司在网络宣传方面做的远远不够,李宁不仅要重视打造品牌,还要重视品牌的质量,因为在上表显示

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录 一:南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1)南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划(2006-2010)...............................................................10-11 1)城市规划 (10) 2)交通规划.......................................................................................10-11 二:南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1)万科府前一号 (18) 2)茗荔雅苑 (19) 3)优山美墅 (20) 4)广晟海韵兰庭 (21) 5)碧桂园豪 (22) 6)南沙奥园 (23)

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响,土地供应量有所放慢,传统热点区域强势依然,主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗,其中主城区供应75宗,郊区109宗;总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。成交土地共165宗,其中主城区成交76宗,郊区89宗;总成交面积688.52万㎡,合计10327.69372亩;以成交价格来看,2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩,成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡,2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩,成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖,开发商库存减少,土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 (1)2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗,总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。在今年的土地供应中,郊区的供应略多于主城区,其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中,供应面积郊区和主城区的比例为1:1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中,城东93万㎡供应面积最多,城西居于第二位,城南和城北并列第三,城中约4万㎡土地供应。 (2)2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大,商业用地50

浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究

目录 1 摘要 (2) 2 绪论 (4) 2.1选题的目的和意义 2.2国内外文献综述 2.3研究内容 3 武汉房地产营销存在的问题及原因分析 (7) 3.1 营销功利味太重 3.1.1 轻前期规划设计,重后期营销推广 3.1.2 在销售模式中以自我为中心 3.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 3.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 3.3 缺乏独特卖点和创意 3.4 认为“低开高走”无往不胜 4 完善房地产营销的对策 (10) 4.1 转变营销观念 4.1.1 重视市场调研和前期营销,实施全过程营销 4.1.2 注重长期利益 4.2 精确定位市场需求 4.4 提升营销水平,创新营销方式 4.4.1 加强营销策略的创新 4.4.2 加强营销过程中的管理创新 4.6 树立品牌意识以求可持续发展 5 结论 (14) 致谢 (15) 参考文献 (16)

摘要 当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划的市场分析、销售问题、诚信问题、营销方式等问题,提出了房地产营销策划的一些建议,希望能有助于房地产销售行业更好的发展。 关键词房地产营销现状对策

Abstract at present, the real estate market has entered the era of intense competition, marketing is regarded as the lifeline of the operation of the real estate business and real estate marketing planning also constantly, but in the real estate marketing planning is still often there are some typical problems. In this paper, starting from the connotation of the real estate marketing planning, through the analysis of the market analysis of China's real estate marketing planning, sales, integrity issue, the problem such as marketing, real estate marketing planning is proposed some Suggestions, hoping to help the better development of real estate sales industry. key words real estateMarketing The status quo Countermeasures

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