2018年1月全国典型城市房地产市场分析报告
本期题目：调控并未放松，楼市延续稳定
——2018年1月
摘要
市场政策：1月22日，国家发改委新闻发言人严鹏程在新闻发布会中谈到，2018年将全力做好8项工作，而加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度则为其中三项。同时，针对兰州、合肥将放松房地产市场限购措施的消息，住建部和当地政府均明确否认，可见自去年开始的调控政策仍在延续，短期内放松可能性不大。2018年初，预计房地产市场严控不会放松，但部分城市可能会分类调控、因城施策，同时探索更多长效机制，以促进房地产市场健康发展。
土地市场：2018年1月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约2421.54万平方米，成交金额共计1731.81亿元；相比2017年12月，太原、北京、厦门和广州成交面积均环比增大，其中太原以129.76%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中昆明环比降78.25%，下降幅度最大。
住宅市场：1）存量住宅，2018年1月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、上海和厦门，其余城市环比继续上涨。其中太原涨幅最大，本月存量住宅均价为8428元/㎡，环比上涨2.88%；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄和厦门，其中厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价36800元/㎡，相比上月下降0.47%。
2）新建住宅：2018年1月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54240元/㎡。同比、环比均微降。环比涨幅最大的为石家庄，达到15.13%。同比涨幅最大的为南昌，达到34.91%。受调控政策影响，北京新建住宅成交面积同比和环比降幅均超过50，环比降幅居首，为58.61%。石家庄新建住宅成交面积同比涨幅最大，为246.71%。
3）新建住宅出清周期：2018年1月厦门出清周期最大，为25.26个月；南京出清周期最小，为4.69个月。天津出清周期同比增加7.75，增加居首。厦门出清周期环比减少3.24，减少最多。
4）新建住宅供销比：2018年1月所监测城市中，供大于求的城市有郑州、上海、武汉、南昌、西安、南京、天津、成都；供小于求的城市有广州、北京和重庆。南昌供求比最大，为3.28；重庆供求比最小，为0.62.南京供销比同比降低2.77，降低最多。成都供销比环比降低1.36，降低最多。
新建商办市场方面：2018年1月，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为广州和深圳，涨幅分别为122.63%和135.26%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为昆明和北京，涨幅分别为29.95%和24.57%。
一、宏观经济和政策
1、2018年1月份，CPI及PPI同比增幅均下降。
根据国家统计局数据：2017年12月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨0.6%，同比上涨1.5%；PPI环比上涨0.3%，同比上涨4.3%。
2、2018年1月，M2增速小幅回升。
1月末，广义货币(M2)余额172.08万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点。狭义货币(M1)余额54.32万亿元,同比增长15%，增速比上月末高3.2个百分点。
二、政策研判
1、经济基本面分析：2018年1月，经济运行稳中有进、稳中向好、好于预期，经济社会保持平稳健康发展。2018年1月份，2018年1月份，CPI及PPI同比增幅均下降。2018年1月，M2增速小幅回升。
全年国内生产总值827122亿元，比上年增长6.9%。其中，第一产业增加值65468亿元，增长3.9%；第二产业增加值334623亿元，增长6.1%；第三产业增加值427032亿元，增长8.0%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为7.9%，第二产业增加值比重为40.5%，第三产业增加值比重为51.6%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%，资本形成总额贡献率为32.1%，货物和服务净出口贡献率为9.1%。全年人均国内生产总值59660元，比上年增长6.3%。全年国民总收入[3]825016亿元，比上年增长7.0%。
2、楼市现状及预测：
1）2018年1月份商品住宅销售价格稳中有降
1月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平，有7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；深圳、杭州和福州3个城市持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至3.4个百分点之间。70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，二三线城市涨幅回落，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落，本月比上月回落0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点；三线城市同比涨幅分别回落0.4和0.3个百分点。70个大中城市中一线城市住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降，二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月回落0.3和0.2个百分点；三线城市环比涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。
2）2018年1月，调控精准不放松成主调
针对兰州、合肥将放松房地产市场限购措施的消息，住建部明确表示，2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。2018年，预计房地产市场严控不会放松，但部分城市可能会落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。
三、重要政策及事件
四、土地市场分析
土地成交情况：2018年1月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约2421.54万平方米，成交金额共计1731.81亿元；相比2017年1月，太原、北京、厦门和广州成交面积均环比增大，其中太原以129.76%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中昆明环比降78.25%，下降幅度最大。
土地溢价率情况：2018年1月份，合肥溢价105.39%位居第一。上海，厦门，西安和深圳溢价率为0。
住宅用地楼面价情况：2018年1月份，北京住宅用地成交楼面价排名第一，为25271元/平，南京、厦门和深圳暂无住宅用地成交。
五、住宅市场分析
存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测14城的数据反馈，2018年1月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄和厦门，其余城市环比继续上涨。其中太原涨幅最大，本月存量住宅均价为8428元/㎡，环比上涨2.88%；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄、上海和厦门，其中厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价36800元/㎡，相比上月下降0.47%。
存量住宅成交面积：2018年1月，上海存量房成交面积居首，为92.59万㎡；北京成交92.26万㎡，小幅反弹，存量房环比增幅最大，为3.57%。深圳存量房销售面积同比增幅最大，为114.78%。
监测城市价格指数预测：2018年1月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，一月武汉和成都走势较上月上扬明显；深圳、北京、南京、广州、南昌和西安走势较上月相对平缓；厦门和石家庄价格指数较上月下降。监测城市预测趋势线（虚线）武汉和成都上扬幅度继续保持领先，北京、南京和广州走势平稳上升；南昌和西安走势相对平缓；石家庄、厦门和太原等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。
新建住宅销售价格及涨幅：2018年1月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54240元/㎡。同比、环比均微降。环比涨幅最大的为石家庄，达到15.13%。同比涨幅最大的为南昌，达到34.91%。
新建住宅成交面积：2018年1月，受调控政策影响，北京同比环比降幅均超过50，环比降幅居首，为58.61%。石家庄新建住宅成交面积同比涨幅最大，为246.71%。
新建住宅出清周期：2018年1月厦门出清周期最大，为25.26个月；南京出清周期最小，为4.69个月。天津出清周期同比增加7.75，增加量居首。厦门出清周期环比减少3.24，减少量最多。
新建住宅供销比：2018年1月所监测城市中，供大于求的城市有郑州、上海、武汉、南昌、西安、南京、天津、成都；供小于求的城市有广州北京和重庆。南昌供求比最大，为 3.28；重庆供求比最小，为0.62.南京供销比同比降低2.77，降低最多。成都供销比环比降低1.36，降低最多。
六、商办市场分析
新建办公楼：2018年1月份，北京、上海、深圳、武汉、郑州、南昌和昆明新建办公交易面积环比下跌，南昌成交面积6.48万㎡，环比下降64.71%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中广州涨幅最大，本月成交21.15万㎡，环比上涨122.63%；2018年1月，北京、上海、重庆、广州和西安销售均价均环比下降，其中北京降幅最大，本月销售均价26690元/㎡，环比下降41.96%，其余监测城市销售均价均上涨，深圳涨幅最大，本月销售均价49241元/㎡，环比上涨35.26%。
新建商业：2018年1月，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、武汉、郑州和南昌新建商业销售面积环比下降，南昌销售面积4.45万㎡，环比下降达81.93%；仅昆明和西安新建商业销售面积均上涨，其中昆明涨幅最大，本月销售面积2.56万㎡，环比上涨29.95%；2018年1月，天津、重庆、深圳、广州、武汉和昆明环比下降，其中天津跌幅最大，本月新建商业销售均价14588元/㎡，环比下降26.90%，其余监测城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，本月销售均价40938元/㎡，环比上涨24.57%。
报告说明
本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。
存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十八个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。
V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。
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