房地产案例分析
2018年是王先生来到北京打拼的第五年了。五年前，大学刚毕业的他和无数年轻人一样，怀揣着梦想带着一腔热血来到北京，希望能凭借自己的能力在北京创造出属于自己的一片天地。在这五年间，王先生凭借着其出色的能力和不懈的努力，从最初的数据分析员升职到了如今的项目经理，工资也从最初的7000元每月上升到了20000元每月。
和大多数在北京打拼的年轻工作者一样，早在2013年刚来北京的时候，房价已经让初入社会的王先生望而却步，只能与其他人合租。在这五年里，王先生一直为在某一天拥有自己的一套房子而努力。可是尽管工资在不断升高，高物价和稳增不降的房价仍然让有房的梦想无法实现。经过五年来的打拼和积累，加上从父母那里得来的资产，王先生现今一共拥有约400万的存款，他在心里决定，今年无论如何也要先付首付买下一套属于自己的房子。
房价是一个古老的新问题。人类生活离不开房子，这就顺理成章地把房子推到了生活必需品的位置，“住者有其屋”人人都得有自己的立身之所。房子，不是一个新名词，但房价却是一个新生儿，尤其是高房价，更成了人们口中讨论最多的话题。因此，房价也就成了一个古老的新问题。
我国房价近几年持续上涨，北京、上海、广州等一些大城市的房价已经高达7万，在郊区的房价也没有在万元以下的。而大部分中级城市的房价也是很高，严重高出人们的承担水平。购房，渐渐的成为了大部分民众的新病。高房价让很多年轻人沦为了房奴，而且还要一代又一代的延续房奴传统，形成一个恶性循环。面对居高不下的房价，国家随之相继出台了不少政策，但都没用取得实质性的效果，房价依然高得让人难以接受。
王先生是湖南长沙人，23岁的时候他离开家乡独自来到北京打拼，到今年已经28岁了。以前的很多同学到这个年纪都已经成家立业了，王先生的家人也常常催促他赶紧安顿下来买房结婚。来自工作和生活的双重压力让王先生感到疲惫不堪，同时也让他感到迷茫，是一直在北京闯荡好呢还是回家乡能生活得更好呢？除北京之外，王先生最近一年也在一直关注着家乡有没有更适合的工作和更好的发展机会。但不管怎样，买房是头等大事，无论回去家乡发展还是打定主意在首都扎根，拥有自己的房子都是必不可少的。
买房的主意打定了，那么什么时候买房，到底在北京还是回家买房，买房的
具体位置和面积大小等问题都是要经过仔细考虑的。王先生一直在关注着北京和长沙的房价变动趋势以及发展情况，结合自己的具体情况，选定了北京市朝阳区和长沙市天心区为买房的目标区域。王先生通过专门的网站收集了多年来北京和长沙房地产市场发展各阶段信息和经济发展背景以及朝阳区和天心区的经济和房地产情况，通过严密的综合分析来作为买房的参考。
下面是相应的信息：
北京房地产市场的发展阶段
「第一阶段」1990年-1995年起步维艰，建筑形态千篇一律
我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，北京房地产业可以说与全国房地产业发展同步。在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北京房地产业起步艰难。在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识，只是重复着千篇一律的建筑形态。无论是多层，还是高层；不管是塔楼还是板楼，都好像出自一个建筑师之手。随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭，政府开始清理整顿房地产市场，这对京城房地产业产生了深刻影响。一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，在这一阶段，北京出现了一批建筑质量差、设计陈旧、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。
「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破
1996年-2000年是北京房地产业积蓄力量的阶段。王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，中国房地产业开始重新起步，北京房地产业也在同步发展。在这一阶段，一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。这一阶段，政府也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。
「第三阶段」2001年以来快速成长，进入产业竞争时代
2001年以来是北京房地产市场的快速发展期，市场由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。同时，在这一阶段，北京市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。
北京市社会经济发展背景
（一）国民经济快速增长，综合实力明显提升
解放之初，北京的经济基础十分薄弱，1952年，全市GDP仅为7.9亿元，占全国的比重为1%。六十年之后，GDP突破万亿，达到10488亿元，按可比价格计算，是1952年的318倍，占全国的比重达到3.5%。GDP每提升一个量级所用的时间越来越短，1978年突破百亿元用了26年，1994年突破千亿元用了16年，2008年突破万亿元用了14年。
经济总量伴随着逐步平稳的增速不断扩充。1952-2008年，全市GDP年均增长10.7%。其中，改革开放前的1952-1978年年均增长10.9%，但此间GDP增长的波动系数达到0.27；改革开放后的1979-2008年，经济年均增长10.5%，波动系数下降到0.03。进入新世纪后，北京经济保持了年均增长11.9%的较快速度，同时波动系数进一步下降到0.01，经济增长的步伐更加稳健。
六十年来，北京市人均GDP从1952年的165元，增至1975年的1086元，突破千元；1994年突破万元大关，达到10240元；1999年超过2万元。此后每隔1-2年即跃过1个万元级。2008年全市人均GDP跃升到63029元，按可比价格计算，相当于1952年的90.7倍，年均增长8.4%，其中改革开放以来的年均增速为8.1%。国民经济的快速增长为北京市的房地产业提供了优质平台。（二）经济结构优化调整，生产能力显著增强
六十年来，北京的产业结构随着工业化的不断推进、城市功能定位的不断清晰逐步升级。第一产业增加值由1952年的1.8亿元发展到2008年的112.8亿元，按可比价格计算，年均增长4.8%；第二产业增加值由1952年的3.1亿元发展到2008年的2693.2亿元，按可比价格计算，年均增长11.2%；第三产业增加值由1952年的3.1亿元发展到2008年的7682亿元，按可比价格计算，年均增长11%。
工业由传统重工业发展到以汽车、电子为主导的现代制造业。全市工业增加值由1952年的2.7亿元增加到2008年的2198.5亿元，按可比价格计算，年均
增长11.2%。
第三产业由以传统服务业为主发展到以现代服务业为主。1952-2008年，第三产业年均增长11%。其中改革开放前的1952-1978年年均增长8.8%，改革开放后的1979-2008年年均增长13%。三十年间现代服务业增长迅速，金融业增加值年均增长18.6%，占第三产业的比重由1978年的7.4%提高到19.4%；房地产业增加值年均增长13.8%，占比由3.5%提高到8%。2001-2008年，科学研究、技术服务与地质勘查业，信息传输、计算机服务和软件业，租赁和商务服务业年均增速分别达到17.9%、17.6%和15.8%。2008年，全市现代服务业实现增加值5358.9亿元，占GDP的比重达到51.1%，比2004年提高6.7个百分点。
（三）市场机制日臻完善，各类市场发展壮大
六十年来，全市服务网点、市场数量大幅增加，商业业态也从原来单一的供销社、百货商场发展到商场、综合市场、专业商店、社区便民点、连锁店、仓储超市相结合的多元化的商业模式。1949年，全市社会消费品零售额仅为2.8亿元，1978年增至44.2亿元，增长了14.8倍；2008年社会消费品零售额快速扩大到4589亿元，比1978年增长102.8倍。新中国成立以来，社会消费品零售额年均增长13.4%，其中改革开放以来平均增速达到16.7%。
（四）对外开放成就辉煌，国际城市初步形成
1950-1977年，全市外贸进出口总额累计仅为17亿美元。1978年党的十一届三中全会把对外开放确立为基本国策，对外贸易开始迅速发展。国际城市吸引力不断增强。改革开放后，北京的国际交往日渐增多，逐步发展为一个现代化的国际城市，对国外投资者和游客都具有较大吸引力。加快了北京市房地产的发展进程1987-2008年，北京累计批准外商投资企业3万个；实际利用外资432.2亿美元，年均增长21.9%，其中2008年为60.8亿美元，比1987年增长62.8倍。1978-2008年，全市共接待入境游客5647.3万人次，其中2008年为379万人次，是1978年的20.3倍；旅游外汇收入累计达到513.8亿美元，年均增长13.5%。
朝阳区经济和房地产情况
朝阳区作为北京发展最快的行政区，在北京整体的发展中占据着重要地位，因此，朝阳区无疑是房地产行业的投资热点，其亮马河商贸区、朝外大街商业区、建外大街商贸区及第二、第三使馆区都已成为北京市最繁华的地区。
（一）2015年
2015年朝阳区的地区生产总值（GDP）为4640亿元，同比增长7%。而其中，第一产业实现增加值1.18亿元，同比下降16.1%；第二产业实现增加值358.03亿元，同比增长3.3%；第三产业实现增加值4280.95亿元，同比增长7.3%。三次产业对GDP贡献率分别为0.025%、7.72%、92.2%。人均可支配收入为55450元。朝阳区的GDP总值在北京市GDP总值的占比为20.2%。由此可见朝阳区第三产业经济发展迅速，是北京市发展较为迅速的区域，在北京经济发展中占据重要地位。
朝阳区全年房地产生产总值为419.65亿元，同比增长2.8%，房地产开发投资689.3亿元，同比下降2.4%，全社会固定资产1238.7，占固定资产投资总额的18.8%。全区商品房销售面积188万平方米，同比下降34.1%，其中住宅销售面积135.6万平方米，同比下降34.1%，商品房和住宅的销售面积都在减少。（二）2016年
2016年朝阳区的地区生产总值（GDP）为5171亿元，同比增长6.5%。而其中，第一产业实现增加值1.11亿元，同比下降5.5%；第二产业实现增加值351.03亿元，同比下降0.5%；第三产业实现增加值4818.87亿元，同比增长7.1%。三次产业对GDP贡献率分别为0.021%、6.79%和93.19%。人均可支配收入为60056元。朝阳区的GDP总值在北京市GDP总值的占比为22.5%。
朝阳区全年房地产生产总值为501.99亿元，同比增长7.1%，2016年全年完成房地产开发投资666.4亿元，同比下降3.3%，占固定资产投资总额的19.8%。全区商品房销售面积162.4万平方米，同比下降13.6%，其中住宅销售面积96.6万平方米，同比下降28.8%。商品房和住宅的销售面积仍在下降。
（三）2017年
2017年朝阳区的地区生产总值（GDP）5629亿元，同比增长8.86%。而其中，第一产业实现增加值1.10亿元，同比下降5%；第二产业实现增加值351.03亿元，同比下降0.5%；第三产业实现增加值5382.6亿元，同比增长6.8%。三次产业对GDP贡献率分别为0.02%、6.2%和95.6%。人均可支配收入为64860元。朝阳区的GDP总值在北京市GDP总值的占比为20.1%。
朝阳区全年房地产生产总值为815.8亿元，同比增长22.4%，2016年全年完
成房地产开发投资815.8亿元，同比增长22.4%，占固定资产投资总额的60.15%。全区商品房销售面积105.2万平方米，同比下降36.9%，其中住宅销售面积72.7万平方米，同比下降28.8%；
综合以上数据，朝阳区经济发展态势良好，尤其是第三产业发展迅速，经济结构良好，是北京市的经济重点地区。房地产行业的生产总值的呈上升趋势，而住宅和商品房市场有所萎靡，商品房所占比例较大。
长沙房地产市场的发展阶段
随着邓小平同志南巡讲话后，中国南方经济开始迅速发展，自那时起，南方沿海房地产价格开始迅猛发展，经过几年的发展逐渐影响到长沙等内陆城市。长沙房地产发展起步较晚，基本上是从1996-1997年开始的，随着经济的发展，城市化进程的加快，如今长沙楼市发展迅速竞争激烈。
（一）1996年至1998年，青铜时代，
由于政府实行鼓励引进外资进行房地产开发的政策，港澳台独资，合资等形式的外资资本成为当时市场的主角。自那时起，长沙开始出现别墅，高层住宅，绿化景观房等现代化房地产。但是由于对内地市场政策的理解不足，以及1997年东南亚金融危机的影响，大量外资资本撤资，房地产进入低谷。
数据显示，1996年，长沙完成投资额195679万元，当年购置土地面积149.5万平方米。而1997年，完成投资就减少了38305万元，而当年购置土地面积更比1998年减少了129.13万平方米。从1996年的狂欢，到1997年戛然而止的沉默，再到1998年下半年的再入快车道。青铜时代的长沙地产经历了一个高潮－低谷－上升的过程。
（二）1998年至2002年，白银时代
这个阶段属于发展期，在长沙这块房地产的处女地，任何推出产品的开发商都有生存空间，每个公司都能迅速的成长与发展，随着经济的发展，很多开发商开始走出去，到广东、上海等发展城市观摩取经。长沙第一批高档地产项目出现，写字楼，商业地产项目全面开花。这时消费者的眼光也开始改变，“先做环境后建房子”成为了当时的主流。各个房地产商为了更长线的发展对环境及进行重资包装，长沙房地产进入百花齐放的阶段，高层带电梯成为当时高档房的标配。
数据显示1999年，长沙市房地产开发完成投资额为225765万元，较1998
年上涨30％；商品房销售额为137043万元，较1998年的上涨幅度高达102％。长沙房地产进入迅猛发展阶段。
（三）2003年至2005年，黄金时代
从2003年的萌芽试水，到2004年的潜心运作，再到2005年的全面爆发。“外地、外资、外行”等三外资本在长沙集中迸发，成为黄金时代最为鲜明的特质，长沙逐渐处于全国房地产企业跨地域扩张的漩涡中心。
数据显示，目前长沙房地产市场在售和预售项目中，有超过一半以上的楼盘拥有着外地资金背景。而另一份统计也显示，当前品牌企业的投资总量占80％，销售总量超出70％。
（四）2006年至今，钻石时代
以香港地产四大家族的三大豪门为首的外商开始在长沙重资出手，天价地皮频频出现，长沙已经处于全国房地产发展的洪流之中。2006年1月6日，香港恒基兆业与长沙县政府成功签约，拿下星沙开元东路四线和滨湖路之间998亩土地，合同总投资38亿。9月22日，和记黄埔地产在香港与长沙天心区就金外滩项目人民西路地块签订投资意向书，开发投资额40亿。仅仅7天之后9月29日，香港新世界中国地产有限公司举行了长沙第一个项目——“新城新世界”的奠基仪式。这一项目预计开发建筑面积在240万平方米。长沙房价进入迅速发展的钻石时代。
长沙市社会经济发展背景
（一）快速的经济增长构筑了房地产发展的良好平台。
近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持近两位数的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产业的持续发展提供了良好平台。2015年全年实现地区生产总值(GDP)8510.13亿元，同比增长9.9％。2016年全年实现地区生产总值(GDP)9323.70亿元，同比增长9.4％。2017年全年实现地区生产总值(GDP)10535.51亿元，同比增长9.0％。整体经济运行表现出快速发展的良性势头。
（二）产业结构不断调整，经济以服务业为中心增长迅猛，同时工业比重不断上升。
2015年长沙第三产业实现增加值3690.15亿元，增长12.1%，2016年第三
产业实现增加值4439.52亿元，增长12.4%，2017年第三产业实现增加值5157.80亿元，增长10.9%。第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展，以第三产业为龙头，在中部地区处于领先。而第二产业已经成为影响长沙未来房地产市场发展的核心要素。值得一提的是，长沙市将第二产业作为十三五期间的核心工作，在近两年内长沙工业的发展已经丌始逐步稳定发展，在产业中比重上升，第二产业的加速将促进长沙房地产行业的整体发展。
（三）固定资产投资额稳步增长，但增长幅度有所回落。
从2000年开始长沙固定资产投资持续增长，基础设施建设的效应逐渐显现，特别是房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，2015年完成固定资产投资6363.29亿元，同比增长17.1%，增幅回落1.2个百分点。房地产开发投资996.60亿元，下降24.0%。商品房销售面积1904.89万平方米，增长25.4%；其中住宅销面积1684.11万平方米，增长26.4%。2016年完成固定资产投资6693.32亿元，同比增长13.9%，增幅回落3.2个百分点。房地产开发投资1260.55亿元，增长26.5%。商品房销售面积2593.71万平方米，增长36.2%；其中住宅销面积2291.77万平方米，增长36.1%。2017年完成固定资产投资7567.77亿元，同比增长13.1%。房地产开发投资1489.69亿元，增长18.2%。商品房销售面积2259.15万平方米，下降12.9%；其中住宅销面积1823.81万平方米，下降20.4%。这意味着长沙房地产业目前仍然分流着近1／4的城镇固定资产投资总额，房地产投资的高速增长反应出房地产业带动经济增长的力度。但是由于宏观调控的影响2017年房地产销售呈下滑趋势。
（四）人口呈现快速增长，为房地产发展提供了强有力的消费基础。
近年来，随着长沙城市化进程加快，长沙市人口呈现稳步、快速的增长趋势，2015年长沙市市区人口3184995人，人口自然增长率为9.65%，2016年长沙市市区人口3283293人，人口自然增长率为10.63%。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为房地产发展提供了强力有的需求市场保障。
（五）城市居民可支配收入高，消费型城市特征十分明显。
从2003年起，长沙市人均可支配收入突破万元大关，此后连续几年均保持10％以上的年增长率。与中部六省省会城市向比较，长沙市城镇居民人均可支配收入连续两年位居中部六省之首，2015年人均可支配收入达39961元，人均消
费性支出29753元，同样处于绝对领先位置，2016年人均可支配收入达43294元，人均消费性支出31825.56。消费型城市特征非常明显，有利于房地产发展。
天心区经济和房地产情况
（一）2015年
2015年全年实现地区生产总值（GDP）700.76亿元，同比增长10.5%。分产业看，第一产业实现增加值2.53亿元，同比下降29.3%；第二产业实现增加值238.91亿元，同比增长6.8%；第三产业实现增加值459.32亿元，同比增长13.2%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0、2.7和7.8个百分点，三次产业对GDP 贡献率分别为-1.1%、25.9%、75.2%。按常住人口计算，人均GDP达129267元。三次产业结构调整为0.4:34.1 :65.5。GDP总量在全市的占比为8.2%。
全年完成房地产开发投资99.21亿元，同比下降26.7%，占固定资产投资总额的18.8%。全区商品房销售面积187.07万平方米，同比增长4.3%，其中住宅销售面积170.9万平方米，同比增长6.1%；商品房销售额124.74亿元，同比增长15.1%，其中住宅销售额107.5亿元，同比增长18.9%。
（二）2016年
2016年全年实现地区生产总值（GDP）777.71亿元，同比增长10%。分产业看，第一产业实现增加值2.05亿元，同比下降26%；第二产业实现增加值252.57亿元，同比增长6%；第三产业实现增加值523.09亿元，同比增长12.2%。第一产业负拉动GDP增长0.1个百分点，第二、三产业分别拉动GDP增长2.1和8个百分点，三次产业对GDP贡献率分别为-0.9%、20.5%和80.4%。按常住人口计算，人均GDP达125417元。三次产业结构调整为0.3:32.4 :67.3。GDP总量在全市的占比为8.3%。
2016年全年完成房地产开发投资120.83亿元，同比增长21.8%，占固定资产投资总额的19.8%。全区商品房销售面积256.88万平方米，同比增长37.3%，其中住宅销售面积243.27万平方米，同比增长42.4%；商品房销售额175.37亿元，同比增长40.6%，其中住宅销售额157.39亿元，同比增长46.4%。
（三）2017年
2017年全年实现地区生产总值（GDP）876.74亿元，同比增长9.4%。分产业看，第一产业实现增加值1.65亿元，同比下降19%；第二产业实现增加值274.36
亿元，同比增长3.8%；第三产业实现增加值600.73亿元，同比增长12.3%。第
二、三产业分别拉动GDP 增长1.2和8.2个百分点，三次产业对GDP 增长贡献率分别为-0.5%、13.3%和87.2%，三次产业结构比调整为0.2：31.3：68.5。按平均常住人口计算，人均GDP 达134088元。GDP 总量在全市的占比为8.3%。
2017年全年完成房地产开发投资148.47亿元，同比增长22.9%，占全区固定资产投资总额的27.4%；商品房销售面积228.42万平方米，同比下降11.1%，其中住宅销售面积197.37万平方米，同比下降18.9%；商品房销售额183.6亿元，同比增长4.7%，其中住宅销售额148.38亿元，同比下降5.7%。
除此之外，王先生收集了北京市、长沙市、朝阳区和天心区的历年房价数据，做出了相应的房价变动趋势图，并对未来的房价做出了合理预测。
图1 北京市房价
数据来源：房价行情网
由图1可以看出，从2008年到2018年北京市房价总体呈上升趋势且上升幅度比较大，从2008年的每平方米12479元涨到了2018年的每平方米63419元，可以看出北京市经济增长速度在近10年实现了很大的飞跃。2008年遭遇了全球范围内的金融危机，经济大萧条，所以北京市房价较低。2009年到2010年金融危机的阴霾还未散去，经济仍旧处于比较低迷的状态，为了促进经济的发展，国家进行宏观调控，扩大内需，使房价有了较大幅度的上升。2011年到2015
年逐0 10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000 80000
北京
步形成符合北京市实际的保障性住房体系和商品住房体系，实施了保障性安居工程，收购各类保障性住房，全面实现住有所居的目标，促进房价合理回归。2015年实施“330新政”，2016年5月通州住房限购升级，使得购房需求迅速增长，房价急速飙升。2017年上半年政府实施了317新政、324新政等政策，再加上雄安新区的建立，大规模增加未来建成区面积，全面改变了北京楼市的预期，促使房地产价格降低。
图1.1 北京市2008年房价
由图1.1可以看出北京市2008年房价4月到8月有小幅上升，因为当时北京正要召开奥运会，商家看准时机，从而提高房价。8月以后，房价又逐渐走低，是因为奥运会举办之后，北京的房地产市场必然没有前期“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间，开发商也失去了炒作的题材，同时当时金融危机也已经失控，利率上升，房价必定会有所降低。
图1.2 北京市2014年房价
由图1.2可以看出2014年3月开始房价就开始下跌，原因是商品房会出现严重的供过于求，商品房供过于求，价格自然会下降。价格预期下降反过来又会极大的影响供求关系，一旦价格预期下降，不仅炒房需求和刚需会极大的减少，而且二手房也会爆发式的增大供应，这时就会出现非常严重的供过于求，这时二手房也会成为引起房价下跌的一个最重要因素。很多人觉得中国目前只是个别二三线城市会出现供过于求，一线城市是没有出现的，其实越是一线城市，炒房客越活跃，一旦出现价格预期下降，需求只会下降得更快，二手房供应会更多，最终房价会跌得更快。
图1.3 北京市2017年房价
由图1.3可以看出，2017年1月到3月房价大幅上升，因为北京2017年房贷利率出现首轮收紧，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。然后房价又开始下降，原因是政府实施了317新政、324新政等政策，再加上雄安新区的建立，大规模增加未来建成区面积，全面改变了北京楼市的预期，促使房地产价格降低。
图2 长沙市房价
数据来源：房价行情网
从图2可以看出长沙市房价大致呈上升状态，2008年到2009年走势平缓，2009年到2010年稳步上升，2011年到2016年房价平稳，2016年至今房价上升速度较快。总体来说从2008年每平方米4115元到2018年每平方米10838元，上升幅度大，但是相比于北京房价还是比较低的。2008年金融危机导致全球范围的经济波动，房地产市场也相应受到影响，价格下降。2009年到2011年金融危机造成了实体经济滑坡，实业家有了足够的现金，但是因为金融危机使得投资者对投资实体经济失去信心，所以选择投资房地产；政府也出台了政府交易契税的优惠等优惠政策，使得房价上升。2011年到2015年房价价格一直在每平方米6000元左右上下波动，经过前几年房价的快速增长，政府加大房地产调控力度，市场供应量进一步萎缩，销售备案量下滑严重，但是从数据中不能显示出这一情况，是因为望城的变县为区，长沙房地产的数据重新加入了望城区各方面的数据，使得房地产呈现平稳发展的趋势。2016
年年底，随着长沙市轨道交通的发展，0 2000
4000
6000
8000
10000 12000
长沙
长沙成为了新的一线城市，而北上广等一线城市房价太高，北上广深的湖南人返乡置业，更多的湖南高校毕业生选择了在长沙就业，更多的年轻人选择在长沙市买房以减轻自己的购房压力，使得房价上升速度较快。
图2.1 长沙市2012年房价
由图2.1可以看出从2012年1月到2012年6月大致处于上升阶段是因为2012年上半年货币政策微调预调力度逐步加大以及以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励，针对首套房贷政策松动迹象明显。到下半年因为一系列限购政策的实施如本地居民只能再买一套，外地居民在长沙购房不能贷款，在一定程度上抑制了投资需求，房价也相应降低。
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图2.2 长沙市2015年房价
由图2.2可以看出2015年1月到8月基本上处于上升阶段且上升幅度比较大，由于2015年除了北上广深三亚五个城市，限购彻底取消，公积金及房贷首付调整在一定程度上也增加了房价，同时货币信贷政策不断走向宽松以对冲经济下行压力，所以房价上升。但是从下半年看大体呈下降态势，可能是因为9月长沙市政府推出定向限价商品住房，政府也在一定的抑制房价过快增长的趋势。所以下半年房价基本上处于稳定下降的趋势。
图3 北京市朝阳区房价
来源：安居客
由图3可以看出，2009年到2018年北京市朝阳区房价总体呈上升趋势且上升幅度大，从2009年1月的每平方米13161元涨到了2018年4月的每平方米72770元，说明北京市朝阳区在近几年的经济发展速度快且势头比较好，房价逐渐稳步上升。2017年全国各地实行限购政策导致房地产市场经济不景气，全国范围内房地产价格普遍下降，同时因为雄安新区的建立，导致朝阳区的优势减弱，使得朝阳区的房地产价格下降。
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朝阳区
图3.1 北京市朝阳区2009年房价
由图3.1可以看出北京市朝阳区2009年房价1月到6月比较稳定，没有明显的增长或下降，这是因为当时北京已经开完奥运会，金融危机带来的影响还没有消退。6月以后，房价逐渐走高，并呈现出稳定增长的态势，是因为金融危机使得经济仍旧处于比较低迷的状态，为了促进经济的发展，国家进行宏观调控，扩大内需，使房价有了较大幅度的上升。
图3.2 北京市朝阳区2014年房价
由图3.2可以看出北京市朝阳区2014年房价在经过前几个月的波动后，于6月大幅下降，原因是当时正值北京召开完两会，在十二届全国人大二次会议上出台的房地产政策指出要“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”，
因而房地产市场出现降温；与此同时，各种住房，特别是保障性住房的供应量加大，出现供过于求的情况，还有房地产结构出现的变化，这些因素共同导致房价的下降。7月后，朝阳区房价出现短暂的小幅度上升，之后房价趋于稳定，总体来说，北京市朝阳区2014年的房价呈下降态势。
图3.3 北京市朝阳区2017年房价
由图3.3可以看出北京市朝阳区2017年春天房价大幅上升，因为在2016年出台“930”新政后，北京二手房市场降温，楼市交易量持续回落，因而在2017年新年伊始，受恐慌性气氛影响，北京市二手房市场经历了3个月左右的非理性的量价齐涨局面，使得北京市朝阳区房价不断升高。4月份以后，朝阳区的房价开始不断下降，这是因为政府出台了以“317新政”为始的一系列控制房价的政策，以及在土地供给上加大中小户型商品住宅用地供应量的规划，扭转了房价上涨预期，降温楼市，起到立竿见影的效果，由此导致房价不断下降
图4 长沙市天心区房价
来源：安居客
由图4可以看出天心区房价趋势与长沙市房价趋势大致相同，都是2010年10月到2012年1月上升，2012年到2016年呈平缓状态，2017年开始，上升速度较快，从2010年10月的每平方米4975元到2018年4月每平方米10589元，总体上仍然呈上升趋势。天心区位于长沙、株洲、湘潭三市的几何中心，近几年来是全省重点打造的长株潭融城核心区，踞“两型社会”综合配套改革试验区的前沿，所以经济发展势头好，房价上升速度快，以后可能将会持续上升。
图4.1 长沙市天心区2011年房价
由图4.1可以看出长沙市天心区房价总体上呈现出持续稳定增长的态势。10 2000
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长沙市天心区
月到4月是第一个增长段，原因是长沙市作为新一线城市，天心区发展快速，许多年轻人开始从一线城市回到长沙，在天心区买房置业，不可避免地哄抬了房价。5月到7月增幅不大，房价比较稳定，7月到10月房价进入第二个快速增长阶段，这是因为地铁、高铁等交通建设催升了沿线的楼盘房价，天心区基础好，商业区发展，促进房价的又一波增长。10月后房价出现下降，这是因为中央派出“重案组”对各地房地产调控转向督查，天心区应中央要求，对房价进行调整，开发商开始普遍看低房价，九成富人将不再投资房地产，楼市成交量下降，房价失去上涨的基础，开始下降。
图4.2 长沙市天心区2017年房价
由图4.2可以看出长沙市天心区房价1、2月份房价比较稳定，之后房价持续上涨。开始房价比较稳定是由于之前的最严房价限购政策过后，天心区房价开始回归理性，出现1、2月份楼市整体趋向于平稳情况。2月份后房价上涨是因为政府开展天心区暮云规划，重点打造长株潭融城核心区，长株潭城际铁路、地铁七号线的建立，高等院校提供人才，这些都为长沙市天心区的发展提供了便利，使得房价上升速度快，并且以后可能将会持续上升。
图5 北京市新建商品住宅价格指数
数据来源：EPS 全球统计数据/分析平台：https://www.360docs.net/doc/3310768119.html,
2006年到2009年，价格指数保持相对平稳。2010年全国开始实行限贷，以及各大重点城市纷纷推出限购政策，使得房地产市场面临行政化的打压，价格指数下降。从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》。由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此今年前11个月数据与以往历史数据不完全可比。2011年开始出现明显的下滑，2012年下半年开始呈现复苏态势。到了2014年各大城市又纷纷解除此类政策，2015年整体上面临了更为宽松的政策环境，新建商品住宅价格指数上升。2017年年初北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，加大房地产市场调控力度，北京市相关部门也陆续出台了“认房又认贷”“提高首付比例”等20多项政策措施，北京市商品住宅交易量下降明显，新建商品住宅的价格总体平稳。
图5.1 2006年北京市新建商品住宅价格指数
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