城市房地产市场报告模板及案例

附件一：城市房地产市场分析报告模板

××市××年度房地产市场分析报告

一、房地产市场现状分析

（一）、宏观市场层面

1、经济投资发展状况

根据统计数据，2007年××市社会固定资产投资达**亿元，其中房地产开发投资****亿元，同比增长***%。

其中主城区固定资产投资**亿元，其中房地产投资**亿元，同比增长**%。

注：数据来源渠道统计局、建设局、房管局或其他政府部门。

2、房地产开发

2007年××市房地产开发投资**亿元，其中商品住宅完成开发投资**亿元，商业用房投资**亿元。其中主城区房地产开发投资**亿元，其中商品住宅投资**亿元，商业用房开发投资**亿元。

2007年××市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元）

注：数据来源于统计局、建设局或其他政府部门。

2007年××市房地产新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开面积**万㎡，同比增长**%；主城区新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开**万㎡，同比增长**%。

全市房地产开发竣工面积**万㎡，增长**%，其中商品住宅竣工面积**万㎡，增长**%；主城区竣工面积**万㎡，增长**%，其中住宅竣工面积**万㎡，同比增长**%。

2007年××市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）

注：数据来源渠道建设局、房管局等。

3、土地市场概况

2007年××市全年成交土地**万㎡，合约**亩（其中熟地**亩）。成交土地（熟

地）总体单价合**万元/亩，土地单价同比上年度增长**%。

注：成交单价按熟地计算，有些城市目前也出让生地。数据来源渠道土地交易部门。

4、市场供需分析

2007年主城区年批准预售面积**万㎡，同比增长**%，其中普通商品住宅**万㎡，商业用房**万㎡。全年主城区新建商品房销售面积**万㎡，同比增长**%。其中普通商品住宅销售面积**万㎡，同比增长**%，商业用房销售面积**万㎡。

2007年××主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡）

注：数据来源渠道房管局。

（二）、市场版块分析

1、区域版块划分

根据主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，一般将××主城区房地产市场划分为**大版块，即是××区版块、××版块……。其中××区版块是目前重点开发建设的新城区板块。

城市主城区区域版块划分如下：

××区版块：

×区版块：

……

注：各公司根据城市房地产特征，划分区域版块。

2、区域版块市场供给分析

文字性描述区域版块市场供给情况，要求阐述主城区市场供给总量，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

3、区域版块市场需求分析

文字性描述区域版块市场需求情况，要求阐述主城区市场需求量及变化情况，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

（三）、产品特征分析

1、从市场供需角度分析

文字性描述主城区产品供需特征和各类产品市场份额，以及各类产品市场供需比情况。详细例表如下：

2007年度主城区商品住宅产品类型市场供需结构示意表（单位：万㎡）

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

2、从产品面积区间分析

文字性描述主城区产品面积区间情况，以及各区间段产品供需情况。详细例

通过图标数据分析，总结市场产品供给和需求特征。

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

（四）、区域版块分析

1、老城区版块

重点分析区域版块市场价格、产品、目标客户群等特征，重点分析各区域版块代表性楼盘（原则上要求规模10万㎡以上），尤其是公司项目区域版块竞争性楼盘（如蚌埠的紫金名流）和城市具有影响性大盘（如徐州绿地世纪城）。

2、东区版块：

……

（五）、区域版块楼盘一览表

二、房地产发展规划

（一）、中长期发展规划

文字性概述城市“十一五”或近五年度房地产发展规划。并提供下列表格数据。

××市“十一五”房地产投资目标一览表（单位：亿元）

××市“十一五”房地产开发目标一览表（单位：万㎡）

××市“十一五”商品房竣工面积目标一览表（单位：万㎡）

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门。

2、2008年住房建设计划

根据××市房管局（或其它政府部门）下发《2008年××市住房建设计划》，2008年××市区住房建设计划目标是：

新开工住房面积**万㎡，其中低价位、中小套型普通商品住宅**万㎡，经济适用房（限价商品房）**㎡、拆迁安置房**万㎡，解危安置房**万㎡，廉租房**万㎡；

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门。目前国家要求各级政府出具详细年度住房建设计划。

三、土地供给计划

原则上要求提供当年度土地供给计划，各公司根据土地供给计划（居住类土

地），甄选意向土地，并在表格中加以注释。土地按城市房地产市场区域版块分类。例表如下：

2008年度拟上市居住类土地一览表

注：基础数据来源渠道国土资源局（用地处、土地交易、整理中心）。

附件二：

扬州市2007年度房地产市场分析报告

一、房地产市场现状分析

（一）、宏观市场层面

1、经济投资发展状况

根据统计数据和收集相关数据，2007年扬州市社会固定资产投资达717.9亿元，其中房地产开发投资106.48亿元，同比增长27.63%（2006年增幅为14.07%）。

扬州市主城区固定资产投资277.3亿元，其中房地产投资56.56亿元，同比增长29.37%。

2、房地产开发

2007年扬州市房地产开发投资106.48亿元，其中商品住宅完成开发投资80.15亿元，商业用房投资13.92亿元。扬州主城区房地产开发投资56.56亿元，其中商品住宅投资38.23亿元，商业用房开发投资7.35亿元。

2007年扬州市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元）

2007年扬州市房地产新开工面积457.63万㎡，同比增长4.15%，其中商品住宅新开面积379.06万㎡，同比增长6.94%；主城区新开工面积210.41万㎡，同比下降4.58%，其中商品住宅新开164.39万㎡，同比下降4.2%。

全市房地产开发竣工面积323.5万㎡，增长8.52%，其中商品住宅竣工面积256.87万㎡，增长11.99%；主城区竣工面积161.33万㎡，增长1.36%，其中住宅竣工面积113.2万㎡，同比下降13.39%。

2007年扬州市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）

3、土地市场概况

2007年扬州市全年成交土地166.47万㎡，合约2497亩（其中熟地1323亩。成交土地（熟地）总体单价合132万元/亩，土地单价同比2006年上涨42.99%。

4、市场供需分析

通过房管局了解相关数据，2007年扬州主城区年批准预售面积213.04万㎡，同比下降3.80%，其中普通商品住宅158.06万㎡，商业用房23.75万㎡（据说别墅近20万㎡）。全年主城区新建商品房销售面积248.39万㎡，同比增长33.87%。其中普通商品住宅销售面积190.87万㎡，同比增长52.98%，商业用房销售面积24.86万㎡。

2007年扬州主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡）

受节前低温大雪天气，春节因素以及金融紧缩等新政影响，2008年1月份，扬州主城区商品住宅新增供给量10.70万㎡，成交量12.85万㎡，环比双双下降，

分别为54.25%和8.39%。

（二）、市场版块供需分析

1、区域版块划分

根据扬州主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，业内人士一般将扬州主城区房地产市场划分为四大版块，即是老城区版块、东区版块、西区版块和北区版块。其中西区版块是目前扬州市重点开发建设的新城区板块，也是扬州商品房开发主流区域。

扬州房地产业内人士对区域版块主流划分如下：

老城区版块：东至古运河，西至二道河，北至北护城河，南至古运河一线。

东区版块：东至廖家沟，北至茱蓃湾，西至古运河，南至大众港、大运河和仪扬河一线。

西区版块：东至二道河和古运河一线，南至仪扬河，西至润扬大桥北接线，北至沿山河。

北城区板块：东至古运河，南至北护河、沿山河和扬冶路一线，西至西北绕城公路和宁启铁路一线。

2、区域版块市场供给分析

2007年扬州主城区西区版块保持全市供给量的主导地位，该区域内除原有的京华城中城、奥都、名兴花园等项目外，美第、尚城、中信泰富锦苑等众多大盘相继推出，推高西区版块市场份额，据房管局信息中心统计数据2007年西区版块普通商品住宅新增供给量达92.41万㎡，占全市供给量的58.5%，详细见各版块市场供给量和市场份额见下图所示：

3、区域版块市场需求分析

据房管局信息中心统计数据，2007年西区版块普通商品住宅成交量146.72万㎡，占市区总量的59.07%，东区成交面积42.90万㎡，占17.27%，北区成交面积51.47万㎡，占市区总量的20.72%，老城区仅成交6.20万㎡，占2.50%。

2008年1月份，受东区版块银泰雅苑、润源庭等项目新入市拉动，东部版块成交量环比增长81.57%，到达2.60万㎡的普通商品住宅成交，市场需求份额上升到20.24%。作为扬州价格风向标的西区版块受到新政影响，月份成交量8.49万㎡，环比下降17.41%，区域版块占总成交量的66.03%，西区版块仍是主城区商品住宅市场的主导。

（三）、产品特征分析

1、从市场供需角度分析

2007年普通商品住宅市场产品供需的主体是多层住宅，但市场供需比0.92，基本持平。小高层和高层住宅市场供需比分别为0.74和0.68，市场供给供不应求的局面。

2007年度主城区商品住宅产品类型市场供需结构示意表（单位：万㎡）

2、从产品面积区间分析

2007年扬州主城区总计批准预售商品住宅套数14519套，全年商品住宅销售17911套，从产品面积区间按套型划分，市场供需比为0.81，说明整体市场呈现供不应求的态势。详细各面积区间市场供需情况如下表所示：

60～80㎡面积区间产品供需比远低于市场整体水平，充分说明该面积区间套型产品市场需求最为旺盛。60㎡以下、90～100㎡和120～144㎡套型产品市场供需比略低于0.81，也说明这些类型产品市场需求相对旺盛。

（四）、区域版块楼盘一览表

三、扬州市发展规划

（一）、经济总体发展规划指标

1、中期经济发展规划

“十一五”期间，全市地区生产总值年均增长13%左右，财政总收入年均增长16%，固定资产投资年均增长20%，城市居民人均可支配收入年均增长10%。

到2012年地区生产总值在2007年现有基础上实现翻番，达到2600亿元，城市居民人均可支配收入达到24000元。

2、2008年经济发展规划

地区生产总值增长14%，其中一产增长5%，二产增长16%，三产增长15%；财政总收入增长18%，其中一般预算收入增长20%；全社会固定资产投资增长25%；社会消费品零售总额增长16%；城市居民人均可支配收入增长12%，

（二）、房地产发展规划

1、“十一五”发展规划

房地产开发投资总量“十一五””比“十五”期间翻一番；城镇人均住房建筑面积平均每年增加1㎡。目标分解如下：

①、开发投资、开发规模年均增长15%；

②、城镇人均住宅建筑面积到2010年达到33㎡，住宅成套率达90%；

③、基本解决人均住房面积㎡以下住房困难家庭的居住问题；

扬州市“十一五”房地产投资目标一览表（单位：亿元）

扬州市“十一五”房地产开发目标一览表（单位：万㎡）

扬州市“十一五”商品房竣工面积目标一览表（单位：万㎡）

2、2008年住房建设计划

根据扬州市房管局下发《2008年扬州市住房建设计划》，2008年扬州市区住房建设计划目标是：

新开工住房面积200万㎡，其中低价位、中小套型普通商品住宅120万㎡，经济适用房（限价商品房）10㎡、拆迁安置房15万㎡，解危安置房4.5万㎡，廉租房0.5万㎡；

城镇人均住房建筑面积平均增加1㎡；

四、投资机会初步分析

（一）、市场发展机遇初步分析

“十一五”期间，扬州市经济增长将保持平均13%以上的速度，并加快推进主城区建设，这将为房地产业创造良好的发展环境和广阔的发展空间。另一方面，市政府将进一步加快富民步伐，多渠道增加居民收入，并实行积极的政策，促进居民消费，居民潜在的住房改善型需求会进一步释放。

初步估算扬州市主城区年商品住宅需求量在216万㎡以上。

①、根据扬州市城镇人均住房建筑面积平均增加1㎡，按市区现有人口预测，“改善型”住房需求80万㎡左右；

②、扬州进入城市化高速发展时期，大量农村人口转移到城市，市区城市人口按目前每年增加2万人，按人均30㎡计算，每年“新增型”住房需求60㎡。

③、按目前扬州主城区年拆迁40万㎡，危旧住房年2%自然淘汰20万㎡，年

“被动型”住房需求约60万㎡；

④、随着扬州交通优势和人居环境品牌效应的凸现，将会集聚更多外来人员来扬打工创业，吸引更多的客商在扬州购房置业，目前扬州“外来型”住房需求在16万㎡左右。

另，随着我市产业结构的优化升级，城市产业及结构调整，服务业将得到快速发展，由此将促进非住宅房地产的发展，根据一般中等城市20%的带动系数来看，非住宅房地产（商业经营用房、办公用房等）年需求量达43万㎡左右。

（二）、主城区上半年拟上市土地概况

2008年扬州市全年拟上市土地规模基本与2007年度持平，计划约2500亩房地产开发建设用地。扬州市国土资源局计划上半年，主城区推出土地1532亩（其中住居住类用地约860亩），详细拟推出土地见下表：

2008年上半年度拟上市土地一览表

根据市国土资源局陶加宏主任（土地交易中心主任、土地开发储备中心副主

任）介绍，扬州市国土资源局每年召开土地招商（一般在4月18日和10月18日）会，推介土地将在招商会后集中上市。目前上半年拟上市18宗土地在规划指标制定中，18宗土地将在4月18日招商会上统一对外推介。