地下车库的产权问题

车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的：

一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。

《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。

二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：

1．敞开式的地上车位——属于全体业主

主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售

若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。

3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主

如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主

如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

6．改造车位（库）——属于全体业主

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。

之前有媒体讨论现在小区的地下车库之争，里面讲到了，除了人防工程、营业性共建配套外，很多非营业性公建配套车库产权归开发商所有，只向业主出售使用权的问题。其实是记者搞错了一个基本问题，这些车库不是开发商不想卖产权，而是他们没有资格卖，他们也不拥有产权。这些车库的一个共同特点就是土地没有缴纳地下部分的出让金，办不到土地证，在这个前提下当然也办不到产权证，所以开发商也就没有办法卖给业主了。那有人又要问了，那么开发商为什么要建设没有产权的地下车库呢，那是因为地方政府的规定，这规定具有前瞻性，个人也认为是必须的，不然以后的小区停车矛盾更加突出。那些开发商所谓的投资建设了地下车库成本收不回的理由都是站不住脚的，就像饭店不能说提供了免费茶水就说自己亏本一样，单纯从免费茶水来看，饭店是亏的，但是从整个饭店经营来看，饭店不可能因为茶水而亏本。这地下车库也一样，开发商口口声声说地下车库赔钱，那么商品房赚钱的时候怎么不说呢，应该说地下车库的必要成本早就已经打入整个房子的开发成本了，就像饭店不应该收了菜钱再收调料钱，烧菜的煤气钱一个道理。而且地下车库的定性应该是明确的，那就是公建配套，这在规划方案和建设许可证上都是明确的。既然是公建配套，那就应该是小区业主共有的，开发商只是履行了政府规定的每户0.6个车库的配备义务。如果说这产权是开发商的，很简单，请开发商拿出产权证明来，很显然，绝大部分的开发商是拿不出来的，为什么呢？因为他们根本没有缴纳土地地下部分的出让金。没有出让也就是说，这些土地的使用权还在国家，也就是说这些车库是开发商按照政府的要求义务建立在政府拥有绝对使用权的土地上的，那么这些车库与开发商何干呢？

这个问题也反映了我们地方政府对开发商的妥协和退让政策。因为本地要求开发商的车位配套比例高于其他地方，所以政府对于开发商处理地下车库的问题上一直属于管理缺位状态。对于这个问题，我相信，各级领导都是心知肚明的。

梳理了一下关于地下车库的一些问题：

1、国土部门对于使用地下空间应该有规定的吧？怎能放任开发商建设以后自说自话卖使用权呢？土地使用权都不属于开发商，凭什么开发商可以出让车库使用权呢。

2、工商部门和房管部门，对于地下车库的使用权出让合同，这合同合法吗？很多小区都是卖的永久使用权。车库产权没有界定的情况下，这样的合同受法律保护吗？车库的使用权应该是依附于产权的，没有产权何来使用权呢？

3、后遗症问题，作为购买了使用权的业主，当然了，在不知情的情况下，他属于善意取得，法律会保障他的既得权益。但是如果以后法律完善了，产权明确了，全体业主或者政府的利益损失，谁来承担呢？开发商卖掉了别人的使用权给了别人，自己却可以潇洒的走了。

最终我的结论是：开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为。等于说是拿了人家的东西卖给第三方。

解决方案，第一种方案，回归这些车库属于非营业性共建配套的本来面目，属于全体业主共有（具体可以参见规划方案和施工许可证）。第二种方案，开发商必须补缴土地出让金，变更规划为营业性配套，出售有产权的车位。（按理说规划变更应该在建设之前，并公示）。应该第一种方案符合广大人民的最根本利益，第二种方案在程序上似乎不对了，当然，实际操作中，土地违法先斩后奏的事情多的是。