公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别

公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别公寓和住宅投资回报率根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。黄韬表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%。但今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。

公寓和住宅投资的区别公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但

只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

公寓和住宅的区别：

一、实用年限的不同：公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。

二、费用的不同：公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。

三、物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。

四、建筑设计的不同：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。

五、公寓不享受就近入学：在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为学区房的，也就是说不能让孩子就近入学。

六、部分公寓不能落户：公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。

于此相对的公寓不限购不限贷，购买门槛低，且小户型单间更易于出租，适合投资。

个人商铺投资要素以与商铺类型分析报告

个人商铺投资要素以及商铺类型分析

个人商铺投资要素以及商铺类型分析投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。 4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。 7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

信谁不如信自己——谈商铺投资 “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。

小区商铺投资攻略——投资教训剖析

小区商铺投资攻略——投资教训剖析投资过于冲动投资商铺万万不可凭一时冲动，要有正确的投资观点。不要因为价格便宜或受到销售人员的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很紧张，平常根本没有投资商铺的常识，购买商铺是一种比较感性的行为。裙楼商铺本来就已经受到人流的制约，更何况是二楼，谁会愿意为了买一些非生活必需品而爬楼梯啊。没有考察竞争状况 “别人赚钱我也一定赚钱”是曾先生抱有的观点，然而在市场充分竞争的情况下，总有人赚钱，有人亏本。无论您是准备自己经营，还是租赁，都要慎重观察市场饱和度、竞争激烈程度，通过商铺供应量及出租率等数据，就可以判断投资市场是否出现了或将会出现供求不平衡。心理准备不足曾先生摇摆于出租、转手、自己经营之间，在招租不成之后，立即想到转手，即使是小亏一笔都在所不惜。而真正要低价转让时又犹豫不决，各种短暂的尝试浪费了不少时间和机会。同时没有足够的资金基础和前期守业的打算，在储备资金不足的情况下依然选择一次性付款，也没有守得云开见月明的心理准备。小区商铺的投资攻守细则看人流：小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群，也可以是小区外的城市居民，服务受众面较广，特别是临街铺位，依靠交

通和来往的人流、车流的独特优势，备受投资者追捧。随着入住率的提高，广州市郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。看周边商业网点：大部分小区商铺的主旨还是在于为本小区的业主提供日常生活必需品，周边的商业网点越稀缺，越能显示出小区商铺的价值。看开发商：开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制，即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺的投资价值才会越高。看产品：商铺的地段、人流、门面、进深等都直接影响了经营状况，一般来说，门面越宽，进深适中，商铺前面有休闲广场，越能吸引人气。带小阁楼的商铺便于收藏货物或睡人，更能受到经营者的垂青。看前景：目前广州有许多小区都不在老城区，新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险；小区的入住户数和常住人口越多，小区越成熟，才越具有投资价值和经营回报，商铺的投资价值才会越高。小区商铺的投资建议做好成本估算和效益分析不论钱多钱少，都要为每一次投资做出详细的成本估算与损益表。通过加权系数法，把周边竞争对手和自己想购买的商铺在地段、人流、门面、面积大小、升值潜力等方面的优劣势一一列出来，并分别进行

项目投资分析报告

广州世贸服装城项目投资分析草案项目背景分析广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。项目优势当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服

投资酒店式的公寓风险有哪些.doc

投资酒店式的公寓风险有哪些酒店式公寓投资可能存在的风险 1、居住成本高。从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。 2、回报率大打折扣。许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，

社区商铺投资价值分析

社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义一、社区商铺增值方式分析 1、社区商铺的分类和特点商铺市场是商业房地产市场的分支，按照权威的美国房地产协会CCIM的定义，其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。一般而言，住宅物业占有整个房地产市场的最大分额，商铺市场次之，再其次为办公楼市场及其他物业形式。商铺市场有多种分类方法，按照上海商委制定的《上海商业分级设置规范》，以上海市为例，可以对商铺做这样的分类：市级商业中心商铺，如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城及浦东的新上海商业城等；区域商业（副中心）商铺，如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡等；郊区新城商业中心商铺，主要是指政府规划的“一城九镇”中形成的区域型商业中心的商铺；社区商铺，主要是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺；专业街商铺，指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商铺，如七浦路服饰一条街，吴江路美食街；地铁商铺，如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等；可以看出，社区商铺只是诸多商铺形式中的一种，但有其自身明显的特征。相比于中心商圈的商铺，有这样一些特点： 1）售价相对较低、升值潜力较大 2）供应量比较大，投资总额小，易于介入 3）产租能力比较低，但收益稳定

高端价格中端价格低端价格备注社区商铺浦东昌里路 24元/平方米，天普陀区梅川路 10~12元 /平方米，天浦东上南路（海阳路、灵岩路） 1.2元/平方米，天高端和低端差距20 倍市级商业街商铺南京路静安段 80元/平方米，天四川北路北段 25~30元 /平方米，天不夜城天目西路段 5元/平方米，天高端和低端相差16 倍 ——根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得由于社区商铺所具有的这些特点，越来越受到投资者的重视，开发商在进行居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位，更多的请商业策划公司或者商铺代理公司介入，以期获取比住宅部分更高的利润。从整个房地产市场的走势来看，社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。按照上海市政府“十五”规划，将投入2500亿元新建商品住宅，其中环线内1950~2080万平米，内外环线之间3220~3440万平米，外环线外2330~2480万平米，按照居住区商业设施占 5.5%的保守计算，整个“十五”期间社区商业面积增量在412~440万平米，5年间增长30.8%~32.86%，发展前景是非常看好的。 2、社区商铺的物业属性和商业属性作为不动产（real estate）的一种形式，商铺或者社区商铺相对于居住类物业而言，除了都具有物业属性之外，还具有商业经营的属性。先看社区商铺的物业属性，这反映在四个方面：1）功能性2）稀缺性3）有效需求性4）可流通性。功能性。可以用来作为商业经营的场所，可以用做抵押或担保，可以被继承和赠送稀缺性。因为土地是唯一的，作为不动产的一种形式，商铺具有房

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。项目面积参数表表4-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目：景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表表4-3 （三）建安工程费表4-4 （四）基础设施费表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10

四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

商铺、营业房项目可行性分析报告(模板参考范文)

商铺、营业房项目可行性分析报告规划设计 / 投资分析

商铺、营业房项目可行性分析报告说明该商铺、营业房项目计划总投资8954.46万元，其中：固定资产投资7751.52万元，占项目总投资的86.57%；流动资金1202.94万元，占项目总投资的13.43%。达产年营业收入9124.00万元，总成本费用7098.36万元，税金及附加161.17万元，利润总额2025.64万元，利税总额2466.21万元，税后净利润1519.23万元，达产年纳税总额946.98万元；达产年投资利润率22.62%，投资利税率27.54%，投资回报率16.97%，全部投资回收期7.39年，提供就业职位203个。项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。 ......

主要内容：总论、项目建设背景、产业分析、建设规划分析、选址科学性分析、土建方案说明、项目工艺技术、环境影响概况、安全规范管理、项目风险应对说明、节能情况分析、项目计划安排、项目投资估算、经营效益分析、项目综合结论等。

第一章总论一、项目概况（一）项目名称商铺、营业房项目（二）项目选址 xx产业示范基地（三）项目用地规模项目总用地面积31909.28平方米（折合约47.84亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数52.13%，建筑容积率1.14，建设区域绿化覆盖率5.04%，固定资产投资强度162.03万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积31909.28平方米，建筑物基底占地面积16634.31平方米，总建筑面积36376.58平方米，其中：规划建设主体工程26840.37平方米，项目规划绿化面积1832.44平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计78台（套），设备购置费3281.75万元。（七）节能分析 1、项目年用电量455324.14千瓦时，折合55.96吨标准煤。

什么是公寓

什么是公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的真正含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（ＭｕｌｔｉｆａｍｉｌｙＨｏｕｓｈｉｎｇ）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Ｕｎｉｔ），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Ｄｕｐｌｅｘｅｓ，三家庭叫做Ｔｒｉｐｌｅｘｅｓ，四家庭叫做Ｑｕａｄｒｕｐｌｅｘｅｓ。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Ａｐａｒｔｍｅｎｔｂｕｉｌｄｉｎｇ）。公寓最大特点是宜商宜住，表现在户型设计、物业管理、社区配套上。公寓屋又可细分为汤耗子(TOWN HOUSE)、单元公寓屋(CONDO)、股东屋(CO-OP)和出租屋(APARTMENT)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Ｔｅｎａｎｔｏｃｃｕｐｉｅｄ），因此这类公寓可称之为出租公寓（Ｒｅｎｔａｌａｐａｒｔｍｅｎｔｂｕｉｌｄｉｎｇ）。第二，自住型（Ｏｗｎｅｒ－ｏｃｃｕｐｉｅｄ）。如果是自住型的公寓，我们称之为Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏ－Ｏｐ。Ｃｏｎｄｏ公寓的每个单位属于不同的拥有者（Ｏｗｎｅｒ），有独立的产权。而Ｃｏ－Ｏｐ的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Ｓｈａｒｅｈｏｌｄｅｒ）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（ＲｅｎｔａｌＵｎｉｔ）的楼宇，而不是指Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏｏｐ，尽管有人买Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏ－Ｏｐ用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型（Ｍｉｘｅｄ）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏ－Ｏｐ寓所单位。此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（ＳｍａｌｌａｐａｒｔｍｅｎｔＣｏｍｐｌｅｘｅｓ）、花园公寓（Ｇａｒｄｅｎａｐａｒｔｍｅｎｔｃｏｍｐｌｅｘｅｓ）和高层公寓（Ｈｉｇｈ－ｒｉｓｅｂｕｉｌｄｉｎｇ）。公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点？ 1、公寓式住宅公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居

投资渠道回报率对比图(房产篇：案场专用)

投资渠道对比图（房产篇：案场专用）中国有60万亿民间投资资本，按投资渠道进行分析，以50万为例，银行定期:一年存款利率2.175%，一年利息总额10875元，本息合计5010875元，按照目前的GDP和CPI指数,利息跑不过通货膨胀。所以，存款放在银行是贬值的；银行理财：收益相对较高，但是保本型较少，不能长期稳定。国债：安全性高，同样存在利率低且期限一般较长，交易不够灵活；养老保险：具有特定用途，一般用于个人退休后生活所用，起保障性作用，但是，受政策影响较大，甚至连退休年龄都在酝酿延长，不确定因素太多，但即使这样，也需要有养老保险，对个人将来是一个保障；股票和期货：需要具备一定的专业知识和市场敏锐度，而且内部黑幕太多，风险太大，一般人不敢涉足，真遇到股票跌停的时候，卖都卖不出去，买入易、卖出难；【某地产项目】以公寓为例 50万买一套精装实体公寓，收益包括两部分。第一部分：按现有租金水平计算20000/年，这个计算还不包括后期租金上涨。第二部分：增值收益，这个收益要远大于租金收益，公寓是绝无仅有的现房抄底价，后期上涨空间巨大，而且公寓面积小，总价低，方便进行二次交易，变现灵活。作为投资产品，公寓将是您资产

第三部分：保值增值，抵御通胀风险的最佳选择。种类优势缺点收益点风险性银行储蓄变现性强、存储灵活方便获利性差，容易受到通货膨胀影响较低 ★ 国债国家发行，安全性大大提高期限一般较长，流动性差低 ★ 养老保险保障功能，专家经营，收益稳定，变现灵活期限一般较长低 ★ 基金专家经营，流动性差，易变现过往中小型基金普遍收益率不高良好 ★★ 股票收益较高，变现性高风险较大，受政策影响良好 ★★★★★ 期货收益高风险大良好 ★★★★★★ 房产固定资产，安全性高投资总额偏大租金收益、房产增值收益无

住宅公寓、商服公寓、商业公寓、办公公寓,各有区别

近期用于出租性质的公寓成为广州楼市热推的产品，也备受投资客欢迎。记者发现，广州楼市中繁多的公寓，各自的用地性质其实并不相同，用地性质包括住宅用地、商服用地、办公用地、商业用地等；而不同的用地性质会产生不同的购买费用，使用用途也有很大的差别。因此，投资者在购买公寓时，须留意公寓楼的用地性质，以获得更好的投资回报。住宅性质用地公寓（简称住宅公寓） 1 广州有不少公寓的土地使用性质属于住宅用地、商住用地，这类公寓属于住宅性质。在2005年、2006年，广州兴起公寓热潮时，不少大型楼盘的新组团都以公寓形式进行包装，配上酒店式物业管理服务，增加一些商务配套，就成了公寓。住宅公寓的优点在于物业的使用年限为70年，比其他类型的公寓都要长，而且可以补地价续期，出租住宅发生的税费少，缺点是不能领工商牌照。成本购房费用少住宅公寓属于住宅，所以购房费用比商业用地、商服用地等商业性物业少。首先是购房契税，住宅的契税是总房价的1.5%，商业、办公等物业的契税是总房价的3%，前者较后者低了一半。以一套50万元的公寓来计算，住宅公寓的契税就省了7500元。其次是贷款利息少。如果购房者是首次置业的，可以在银行申请到最高8 成30年期的购房贷款，而且可以申请比商业利率下浮15%的优惠利率。另外，购买住宅公寓市民也可以申请公积金按揭，购房利率更低。使用年限最长70年根据国家规定，住宅使用年限为70年，比其他类型物业的使用年限足足长了20-30年。而根据《物权法》中有关土地使用权自动续期的条款，明确指出“住宅用地”可以“自动续期”。也就是说，你的住宅公寓使用了70年后只要不卖就不需要补交新的地价。其他类型物业都没有这一优惠。经营类型不能办工商牌照广州政策规定住宅禁商，因此住宅物业不能办工商牌照。住宅公寓只能租给人住，不能租给公司办公。而写字楼的租金比住家高，所以投资者在购买公寓时要了解清楚情况。商服用地性质公寓（简称商服公寓） 2 目前，不少在售的公寓用地性质都是商服用地，商服用地与商业用地最大的不同是除了有商业用途外，更有服务用途，具体来说是拿酒店牌照更容易。在目前楼市中，时代you公寓、三木公寓等都属于该类型物业。成本

公寓的定义以及公寓与住宅的区别(精)

公寓的定义以及公寓与住宅的区别公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。公寓屋又可细分为汤耗子(Town House、单元公寓屋(Condo、股东屋(Co-Op和出租屋(Apartment。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。公寓大致可分为三类，第一，出租型。以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。第二，自住型（Owner- occupied）。自住型的公寓，称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。此外，还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。分类方式

商铺项目可行性分析报告(模板参考范文)

商铺项目可行性分析报告规划设计 / 投资分析

商铺项目可行性分析报告说明该商铺项目计划总投资10531.08万元，其中：固定资产投资9370.20 万元，占项目总投资的88.98%；流动资金1160.88万元，占项目总投资的11.02%。达产年营业收入10353.00万元，总成本费用7898.63万元，税金及附加181.84万元，利润总额2454.37万元，利税总额2974.74万元，税后净利润1840.78万元，达产年纳税总额1133.96万元；达产年投资利润率 23.31%，投资利税率28.25%，投资回报率17.48%，全部投资回收期7.22年，提供就业职位169个。努力做到合理布局的原则：力求做到功能分区明确、生产流程顺畅、交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生产管理和工程分区建设。 ...... 主要内容：项目总论、项目建设及必要性、市场研究、建设规划分析、选址评价、项目工程设计说明、工艺概述、环境保护、清洁生产、生产安全保护、建设风险评估分析、项目节能概况、项目进度方案、项目投资分析、项目经营效益、总结说明等。

第一章项目总论一、项目概况（一）项目名称商铺项目（二）项目选址 xx经济开发区（三）项目用地规模项目总用地面积35304.31平方米（折合约52.93亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数59.69%，建筑容积率1.34，建设区域绿化覆盖率6.24%，固定资产投资强度177.03万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积35304.31平方米，建筑物基底占地面积21073.14平方米，总建筑面积47307.78平方米，其中：规划建设主体工程35113.31平方米，项目规划绿化面积2950.80平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计128台（套），设备购置费4084.90万元。（七）节能分析 1、项目年用电量828143.15千瓦时，折合101.78吨标准煤。

公寓概念

住宅类公寓用地性质:一般为住宅产权类型:公寓产权年限:70年商务公寓公寓房1用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型:商务公寓产权年限:根据用地性质而定，50年或40年特点: 一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳) 产权性质为商务公寓，非纯写字楼酒店式公寓用地性质:一般为商业用地产权类型:公寓或商务公寓产权年限:根据用地性质而定，40年特点: 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便

按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主区别普通住宅公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。公寓普遍的特点是位臵属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位臵和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不公寓楼2能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住

商业地产投资回报率319154

商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。商业地产投资回报率根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。二是价格决定辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。

商铺与住宅投资差别

商业投资与住宅投资差别 https://www.360docs.net/doc/3512186663.html, 2005-6-4 名牌楼市 2005年中国商业地产表现出前所未有的活力，商业地产不仅体现出高速度的增值潜力优势，同时吸引了大量资本介入，虽说楼市新政频繁出台，但海外基金依旧瞄准中国商业地产。2005年的商业地产有些什么特色，又将会如何发展，投资价值又在何处？本期将对此与上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理、上海市注册咨询专家、国际商务策划师陈倍麟，展开探讨，共同关注2005年的商业地产的话题。问：商业地产是怎样的一个概念？答：商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。问：商铺投资与住宅投资有什么差别？答：商铺投资与住宅投资有三大差异。问：商业房地产的价值构成是什么？答：商业房地产的价值由两部分构成。第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。住宅地产的价值在于居住，保值升值。问：商业地产的类型有哪些？答：商业地产的类型大致有六种：（1）商铺（含各种类型店铺）；（2）商场（含专业市场）；（3）商业街（含步行街）；（4）超市/大卖场（含仓储中心）；（5）购物中心（含shopping mall）；（6）酒店式公寓。问：商业地产的利润来自那些方面？答：商业地产的利润来自四个方面：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。问：商铺价值的存在方式是什么？答：商铺价值的存在方式有两种：（1）静态商铺价值（可以改变）包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。（2）动态商铺价值（很难改变）指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附加在商铺上的人为的商业行为。包括：经营方式、商业业态、商业企业。

公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别

只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。公寓和住宅的区别：一、实用年限的不同：公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。二、费用的不同：公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。三、物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。四、建筑设计的不同：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。

商铺投资可行性报告

投资计划书第一部分项目情况 1、项目名称顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图） 2、项目定位高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片） 3、地理位置河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图） 4、产品 1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构 2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅 3、面积总量：2万平米 4、单位面积区间：60—600平米 5、户型图： 6、单间商铺分布：附图 5、配套设施 1、水：自来水 2、电：240KW 3、气：可接市政管道天燃气 4、暖：市政供暖 5、电梯：升降电梯 6、业态分布（图示） S1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 S2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 S4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、 S5——家居家纺、装修装饰、美容美体、 7、目前情况已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有

限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分推荐经营项目 1、行业餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司 2、经营项目名称：老洛阳面馆 3、消费人群定位目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群 4、经营项目介绍 1、来源：来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化 2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。 3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系 4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。 5、特色：老洛阳面馆汇集洛阳各地方地区面食及菜式之精华，取众家之长，锐意创新，不断推出精美菜肴，充分满足宾客不同口味的需求，逐渐形成自己独特的风格，老洛阳面馆自建店以来始终坚持：民俗化、特色化、标准化和规范化的经营战略，坚持创新、特色、品种、品质、卫生、特色的经营特点，现代化的管理理念和优质的服务赢得了社会各界的一致赞誉，先后赢得了洛阳十大美食特等奖、洛阳餐饮业特色

浅谈成都市公寓和普通住宅的区别 (1)

1．引言公寓与普通住宅作为房屋住宅分类的典型，它们既有相似的地方，也存在差别，现在成都市房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对它们的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能选到心仪的房子。本文将选取成都市住宅类型中的两种，即公寓和普通住宅作为研究对象，对比两者的不同之处。关于普通住宅与公寓的区别，可以作以下简单的概述。公寓作为房屋住宅分类的其中一种，它跟别墅和普通住宅都有区别。公寓一般地理位置比较优越，位于成都市市中心的路段，通常都是小户型的，要求有较好的通风透气环境，以样板楼为主要形式，经过全部装修加工过。普通住宅一般是根据房屋的面积作为区分的，国家规定普通住宅的房屋面积不超过120平米，个别城市在此标准上浮百分之二十。普通住宅的档次和品质高低不同，造型通常以两室或三室为主，适合家庭居住，在交易税费方面，普通住宅相比非普通住宅，税费标准相对较低，以起到经济调控作用。 2.住宅的基本概念和分类 2.1 住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，属于居住建筑的范畴，是供一个家庭使用的。关于住宅的定义，不同的文献、书籍有不同的解读，虽然解读各有不同，但实质上却大同小异，都突出表明了住宅与人们生活之间密切的关系。总体来讲，住宅应该同时具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习六大基本功能。2.2 住宅的分类住宅的分类方式有很多，总的可以分为公寓、高档住宅、普通住宅、别墅等。通常情况下还可以从楼体高度、楼体结构形式、楼体建筑形式、房屋类型、房屋政策属性五个方面对住宅种类进行划分。研究小区住宅，按楼体高度上区分，属于高层住宅；按楼体建筑形式划分，属于高层住宅；按房屋类型划分，则属于普通单元式住宅。 3.成都市公寓和普通住宅的区别 3.1概念的区别