成都中海国际商业街区发展策划报告-戴德梁行-130页[130页].pdf

[中海?国际社区项目] 发展策划汇报

本项目的困境
配套的困境
效益困境——投入大、回收慢、价值低 规模困境——大大超过社区需要
区位困境——项目远离城市中心区
公建配套一般是占总建筑 面积的5～7％，本项目接 近13%（15.7万平米/125万 平米），超出社区需要约
8～10万平米
位于高新技术产业区，受 产业氛围影响
周边居住人群少

我们怎么看本项目的开发？
? 公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从 市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值 的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；
? 公建配套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与 配套的关系；三、配套与区域的关系；
? 公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射 力，引导外区域市场、引领消费者。

核
心
问
题
区位困境
规模困境
问题
效益困境

问
题
的
分
市场
析
资源 竞争
各种公建各自面临一个什么样的市场？
市场上的公建有几种开发模式？ 这些开发模式各有什么优劣势？ 这些开发模式分别适合什么开发条件？ 这里需要什么样的开发模式？
我们有什么资源？ 我们能创造些什么？
我们和其他区域的公建将形成怎样的关 系？ 我们如何建立和其他公建的竞争优势？

问
题
的
分
配套与配套之间的关系如何？
析
配套与配套
配套之间应如何布局组合？
配套与住宅
根据住宅定位，需要什么公建配套支 持？
哪些配套对住宅的促进较大？哪些较小？
创新与突破
公建配套怎样让成都人眼前一亮？ 公建配套可以怎样创新？ 如何增加项目的辐射范围？

解决问题的方法
宏观环境 市场分析，制定策略
优势发掘 项目定位 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算
区位价值 片区规划的契机

城
市
成都城市建设迈入快速发展阶段
建
设
近期城市发展目标（2003-2005） （一）建设东、南新城，打造中央商务
重
（二）促进产业发展
点
高新技术产业向高新西区及高新南区集中；
（三）畅通城市交通
建设地铁1号线，规划期末开工建设 地铁2号
线。

城
市
成都城市发展进入外溢阶段
发
展
阶
段
西
满
向东
向南

解决问题的模型
宏观环境 市场分析，制定策略
优势发掘 项目定位 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算
区位价值 片区规划的契机

规 划 契 机
中海国际 社区
? 区域为生态休闲功能。 ? 高新西区将配套完善居住等功能，发
展成为城市新区。 ? 本项目位于高新西区与城区交界处，
规模较大，有条件成为中心
项目定位应顺势而为： 新市镇+休闲+中心
? 政府的对高新西区的建设力度 对本项目影响较大。
? 但区域仍缺乏集聚人气的市政 公建，商业配套缺乏。
政企互动，推动政府 配套先行，填补区域

解决问题的模型
宏观环境 市场分析，制定策略
优势发掘 项目定位 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算
市场分析 制定策略

城市商圈竞争格局
1、城市中心传统商圈 2、城西商圈 3、城南商圈 4、城北商圈：专业市场为主 5、城东商圈：高校经济圈

各商圈的概况
1、城市中心传统商圈
1.1、春熙路
总体供应量最大，达到5万余平方米，商铺的销售情况良好，供销比为81.2%
1.2、盐市口
供应量较大，2002年至今商铺总供应体量为46387平方米，供销比为 88.9%。
1.3、西大街
由原骡马市商圈延伸出来，承继了原有的商业资源

各商圈的概况
2、城西商圈
2.1金沙商圈
宏信·金沙园的水景商业街 将要上市的欧倍德商贸中心 围绕金沙遗址有望兴起的大量商业项目。 该区域商铺均价在8000元/平方米左右，随着该区域的发展、人气和商气的积聚，商铺均价有望 突破万元大关。
2. 光华商圈
光华商圈的商业氛围正在得到增强。以西南财经大学为中心也将兴起一些商业项目，如大地·金 色年华等。这里的商铺均价已经在向万元靠近，部分商铺单价已经突破万元。
3. 羊西线商圈
历来是餐饮娱乐业繁华之地，2003年欧尚超市的入驻弥补了区域内零售商业的缺乏。长久以来 积聚的人气和商气使区域内的商业容量相当大，该区域商业项目的销售情况良好。