【案例】上海普陀区老旧小区业委会治理的三个案例JMZZ01-001-SH-202001

各位同仁，大家好，社邻家网络研学营今天与您分享“业委会治理案例”。本周与大家分享的主题为“上海普陀区老旧小区业委会治理的三个案例”。

一个运作得当、成员给力的小区业委会，能干出一番怎样的“大事”？曹杨新村街道的这几个小区给出答案：在业委会的推动下，有的小区在物业“撂挑子”之后自力更生，不仅把小区管得更好、还更节省了费用；有的小区创建节能环保创新小区，在全市首当其冲建起了屋顶光伏电站；还有的小区设置了公平合理的停车管理规则，让这件“吃力不讨好”的事，得到了几乎所有居民的交口称赞。

第一个案例是：物业撤出“袖珍小区”，业委会挑起大梁

曹杨新村街道有个特殊的碧绿湖花园，这个位于桐柏路165弄的商品房小区，总户数只有34户，建筑面积5112.5平方米。虽然小区居民不多也收不到多少物业费，但保洁、保绿、保安等一样都不能少。物业公司觉得1.8元/平方的物业费入不敷出，因此于2014年3月撤出小区。

“小区管家”走了后怎么办呢？业委会钱广义带领其他4名成员，多次分析讨论和全体业主签字同意，决定走上居民自治之路。

业委会首先做出“节衣缩食”精简人员的决策——门卫精简到两人，从7

时值班到19时，同时承包部分保洁任务。为减少人员管理成本，小区门口安装电子门禁系统，要求人员进出一律刷卡。小区10个固定车位的车主配备大门钥匙，进出时需自觉开关大门。如此技防加人防，降低了人员使用成本，也保障了小区的安全。

其次，委托区房屋维修中心及原物业进行公共场所维修，相关维修费用按市场价支付，日常项目包括清洗水箱、下水道疏通等；室内维修则请业主自行解决，或请区房屋维修中心提供有偿服务。

通过这两步做法，得到的成效是：

业委会副主任兼财务大致算了一笔账：仅三个季度，小区内涉及到的硬性支出大大缩减，“自治账本”上竟还有结余的希望。停车费18000元预计全数充入房屋维修基金，剩下结余款项可作为小区备用金应对突发维修需要。

以前物业公司上门收物业费，有些居民心不甘情不愿。现在感受到成效的

34户人家，一看到业委会成员上门收费就立马交齐了物业费。

随之而来，出现的新问题是：

首先，有居民提出降低管理费的事

业委会成员们担心，“降容易，涨起来太难。”好在，事情被搁置一年后，经过充分酝酿，管理费最终从1.8元/平方降至1.5元/平方。

其次，没有物业公司，那就是小区房屋维修基金无法使用。

普陀区房地局、曹杨街道以及负责街道大部分售后公房小区物业管理的曹杨物业公司和百永物业公司等，一起开会帮他们想办法，这笔维修基金今后由曹杨物业公司处理相关材料手续，并由百永物业公司帮忙记账，无偿援助解决了难题。

第二个案例是：业委会推动节能环保试点，建本市第一座居民区光伏电站在房龄20多年的常高公寓，业委会主任李础农认为这里的楼房大多为高层住宅，屋顶敞露，从高层住宅看下来十分难看。业委会思考如何改造屋顶的美观度的时候，就想到参考日本的工棚，在楼顶铺设太阳能板，给小区里的外来务工者建一个公共淋浴器。

曹杨新村街道得知了这一想法后大力支持，并提出可以引进光伏发电系统的想法，这个想法得到大多数业主、街道、普陀区发改委和上海市节能减排部门的支持。

业委会只是群众自治组织，不具有法人资格，只能通过物业公司设立账户对运作资金进行管理。所以安装设备的维护、政府补贴的发放等都要通过物业公司，给物业公司增加了许多压力。

从2015年底开始，南梅园居民区党总支与街道职能部门对接，请来专家，实地勘察，并协助常高业委会与物业公司、业主多次沟通磨合，引进光伏系统生产商进行建设。经过半年的努力，全市首个在住宅小区内安装的光伏发电系统终于建成。

为确保光伏电板能安全稳定运转，小区还专门在顶层各出入口安装了监控探头，以及在一楼入口处安装显示屏，发电站每天的发电量、节省碳排量等数据都一目了然，一旦电站发生故障，显示屏还会自动报警。

在项目成效方面：

1号楼和2号楼楼顶，整个屋面都被一块块光伏发电板覆盖。总共196片光伏发电板，年发电量可达到5万千瓦时，小区设备房、电梯等公共空间的供电都是靠它，每年可以减少使用标准煤约15吨，减少碳排放约40吨。对于居民来说更加实惠，直接降低了小区物业费。

第三个案例是：解老小区停车难题，业委会想出公平公正方法

梅岭南路上的五星公寓，是一个竣工于上世纪九十年代的老商品房小区，没有地下停车库，路面停车资源也相当有限。

不管怎么倒腾，老小区停车都是“僧多粥少”，业委会想出了公正的办法。业委会主任说，他们做了大量走访调研的工作，挨家挨户上门走访摸底，将业主分为“有车族”、“无车族”、“未来有车族”三个群体，分别开会征询意见。

“我一直交停车费的，希望优先得到固定车位。”“我马上就要买车了，不想每天下班花半小时找临时车位。”“我家是第一批业主，有两辆车，难道只给一个固定车位？”……对最初的停车草案，业主讨论激烈，但“停车一定要管起来”的思想是统一的。几经修改，停车制度最终以业主大会2/3以上投票通过，得以出台。

管理方案是：

首先，分级管理，小区最多可以停大约180辆车。

小区的车位被划分为三级：车棚车位、相对固定车位和临时机动车位。其中“待遇”最好的车棚车位，每月需缴纳的停车费也最高，相对固定车位其次，而由于流动性，临时机动车位收费相对较低。小区业主需凭房产证、行驶证和驾照登记，原则上一户一车位，参考现有的停车位情况和登记顺序，优先安排。而余下的车位，则作为临时机动车位，提供给家里有多辆车的业主。

第二，是智能化管理

伴随着新的停车制度实施，小区也安装了门禁系统。登记缴费的车主通过车上的红外装置，可打开门禁系统，自动进出小区。如今，有固定车位的车主自觉停车，流动机动车位的车主则由保安员引导停放。如果停放得当，小区最多可停下180辆私家车。

第三，是抓住管理要点

在新举措中，还详细地列出“业主无权转让、转租停车点”、“如果一户要申请第二个车位，则停车费加倍收取”、“对特种车辆不收取停车费，但对因私进入小区的特种车辆，按一般车辆收取费用”等细则。

第四，是应对未来车辆增长的预案

应对今后车辆的再度增长，业委会成员也形成了一个思路：除了再挖掘小区潜力，多增加车位外，逐步减少固定车位数量，增加临时机动车位，使停车资源的使用更为灵活。“把临时机动车位当做‘润滑剂’，”业委会主任举例说，停车位不再局限于一辆车使用，白天可以给一辆车停，如果晚上他出门不再回来，就可以让其他车主停，使用更为灵活。

第五，是创新做法

新举措出台后，小区居民有序地在物业门口排队登记车位。

吸引居民自觉排队登记车位的另一原因，是业委会从临时车位中拿出8个作为相对固定车位，为公平起见，采取摇号的方式进行分配。这时有些业主动了“走后门”的心思，找业委会甚至居委会工作人员打招呼，但都被回绝了。

好，今天的案例分享就和大家分享到这，感谢大家的收听!我们下次再会！