完整版棚户区改造建设项目可行性研究报告

完整版

棚户区改造建设项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (6)

1.1项目简述 (6)

1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容 (6)

1.3项目申报单位情况 (8)

1.4项目建设用地、规划情况 (9)

1.5项目研究结论 (10)

第二章项目背景及必要性 (13)

2.1 项目提出的背景 (13)

2.2棚户区现状概况 (16)

2.3项目运作模式 (17)

2.4项目建设的必要性 (18)

第三章项目建设场地选址 (20)

3.1 地理位置 (20)

3.2 外部交通 (20)

3.3周边环境 (20)

3.4建设场地 (21)

3.5地质灾害危险性分析 (22)

3.6结论 (24)

第四章项目总体规划及建设内容 (25)

4.1项目规划 (25)

4.2建设规模 (26)

第五章建筑工程 (28)

5.1设计依据 (28)

5.2建筑方案设计 (28)

5.3结构设计 (30)

5.4公用设施方案 (32)

5.5消防 (38)

5.6建筑节能 (39)

第六章环境评价影响 (42)

6.1项目区现状 (42)

6.2设计依据 (42)

6.3评价区域各环境要素质量现状 (42)

6.4污染防治措施 (43)

6.5总量控制及环保投资 (46)

6.6场址可行性分析 (47)

6.7结论 (47)

第七章项目招投标、管理和实施计划 (48)

7.1项目招投标 (48)

7.2项目管理 (51)

7.3项目工程实施进度安排 (52)

第八章投资估算与资金筹措 (54)

8.1投资估算依据 (54)

8.2建设项目投资估算 (54)

8.3资金筹措及还款计划 (55)

第九章财务评价 (56)

9.1财务评价基础数据的选取 (56)

9.2销售收入的估算 (56)

9.3财务评价报表 (57)

9.4财务评价指标 (57)

第十章社会效益评价 (60)

10.1社会影响分析 (60)

10.2负面影响分析 (60)

10.3社会评价结论 (60)

第十一章社会稳定风险分析 (62)

11.1风险调查 (62)

11.2拟建棚户区改造项目的合法性、合理性和可控性 (63)

11.3利益相关方的诉求 (64)

11.4风险识别 (65)

11.5风险估计及初始等判断 (66)

11.6风险分析结论 (67)

第十二章研究结论与建议 (70)

12.1结论 (70)

12.2建议 (71)

第一章总论

1.1项目简述

项目名称：**棚户区改造（**）一期A组团工程项目

建设单位：**置业有限公司

建设单位法人代表：**

联系人: ，联系电话：**

建设性质：新建

建设地点：**县汉津大道71号。

建设期：34个月（2017年9月－2020年6月）

报告编制单位：**市**工程咨询有限公司

1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容

1.2.1编制的依据

1.《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)

2.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2016]25号)

3.《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2015]56号

4.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号

5.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》建保

[2010]58号

6.《**省国民经济和社会发展第十二个五年规划(纲要)》

7.相关标准和规范

8.**省工程建设造价信息

9.**省颁布的相关定额和费用指标

10.建设单位提供的相关资料

11.业主委托编制可研报告的合同

1.2.2编制的原则

(1)以人为本，依法推进。改造项目的确定和安置方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。严格执行国家有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办实。

(2)统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。

(3)坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居民区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。

(4)采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采用的设计、设备、材料、要做

到先进、可靠、经济、合理。

1.2.3可行性研究的内容

项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金措筹。

1.3项目申报单位情况

1.3.1资质等级：暂定级

1.3.2企业概况

**置业有限公司（以下简称“**置业公司”）成立于二O一O年十二月，公司注册资金5600万元人民币，公司法人代表丁狄帆,公司主要从事房地产开发及销售。公司现有专业技术人员及管理人员共计42人，其中高级工程师2人，工程师8人，高级经济师1人，会计师2人，会计员4人，统计员1人，设有办公室、工程部、营销部、财务部、经营部。现聘总经理，副总经理和总工程师各一人，都具有较强的房地产开发经验。

公司始终坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，公司将借助其雄厚的实力，严格管理、与时俱进、开拓创新，为创造**人民美好生活添砖加瓦。

经**县人民政府批准，**置业公司拟开发建设**棚户区改造（**）一期A组团工程项目。该项目位于**县汉津大道71号，是**县今后

发展的中心位置。该项目是**目前同期开发建设最大的棚户区改造项目之一，建成后将成为**县最具品质的高档住宅小区和配套齐全的商业中心。

1.4项目建设用地、规划情况

1.4.1建设用地

**置业有限公司，通过出让方式分别取得了**县汉津大道71号土地使用权（鄂直沙国用（2016）第0182号）、（鄂直沙国用（2016）第0183号），面积分别为59,165.40㎡和54,303.70㎡。

本项目一期A组团工程项目规划用地面积为54,303.70㎡。

1.4.2规划

为使项目建设用地符合**市规划用地条件，**置业公司聘请有资质设计公司对整个地块进行了统一规划。**棚户区改造（**）一期A 组团工程项目规划方案已获通过，并于2017年月日取得了**县城乡建设管理局对一期A组团棚户区改造建设项目的建筑方案规划审批意见。建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、及施工许可证待后续办理。

1.4.3环境评价

**置业有限公司已委托有资质的环评单位对**建设项目进行环境影响评估，**县环境保护局组织专家对环境影响报告书进行了评审，专家一致认为该项目环境影响报告表编制规范，内容较全面，能够满

足环评的要求。经**县环境保护局审批，认为该项目符合城市总体规划和用地规划要求，同意建设该项目。

1.5项目研究结论

1.5.1项目建设规模

**一期A组团建设项目规划总用地面积54303.70㎡。总建筑面积90800.00㎡，其中：住宅建筑面积65200.00㎡，商业建筑面积：25600.00㎡，总户数781户。容积率1.67，建筑密度33.3%，绿地率34.10%，机动车总停车位780个。主要建设8栋11－25层建筑。

1.5.2工程建设主要经济技术指标

一期A组团主要经济技术指标表

表1-1

1.5.3投资估算与资金筹措

**棚户区改造（**）一期A组团工程项目建设总投资22,321.26万元。其中：土地征用及拆迁补偿费用10,347.44万元，工程建设前期费用628.72万元，工程建设间接费用196.59万元，建筑、安装工程费及基础配套设施费用7,853.42万元；基本预备费570.79万元，销售费用382.60万元，管理费用191.30万元，财务费用2,150.40万元。

项目估算投资资金22,321.26万元，由企业资本金及自有资金10,191.14万元，项目贷款11,000.00万元、预售商品房转自有资金投入1,130.12万元予以筹集解决。

1.5.4综合评价结论

**棚户区改造（**）一期A组团工程项目是**监狱全部及部分**社区（陈家山居民区）集中连片改造项目，该区域建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善。其周边的汉江天地、天源明珠、长龙地产等项目区建成，对该集中连片区的居民要求改造的呼声较大，目前，**县政府已将该区域纳入到城市棚户区改造范畴。

本项目以科学发展观为指导，以棚户区改造为载体，通过改善棚户区居民的住房条件，让他们共享改革开放、经济发展的成果，有利于和谐社会的建设。

本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效果，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。

项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需求。

项目规划设计方案系统完整；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。

项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。