物业接管方案

关于某某小区的接管方案

鉴于XX小区（原XXX）原物业服务企业XX（物业服务有限公司）的退出，XX小区未成立业主委员会情况。经XX（房地产开发）公司与（当地社区）社区协商，本着在国家“一带一路”会议期间维护社会稳定保证XX（小区）物业服务工作正常开展，协商决定由（新接管小区物业公司名称）对（小区名称）进行物业代管服务。经过我司与政府物业监管部门多次沟通，了解到现因当地政府要求，房地产主管部门、社区物业监管办均要求小区物业管理必须通过公开招投标获得。

为保障该项目顺利接管，我司领导已与当地招标代理公司沟通完善相关事宜，我司将参与整个过程，并通过签订《代理委托书》履行工作，计划在60日内顺利接管XX小区。

此次接管工作我们将分为三个阶段进行，具体如下：

一、第一阶段

计划2017年5月20日正式入驻（XX小区）进行服务工作，期间（新驻场物业公司）分别开展客户服务、秩序维护、设施设备维护、保洁服务、绿化养护等相关移交工作。交接时，（原物业服务公司名称）需在2017年7月10前向（现接管物业服务公司名称）提供以下信息及资料:

1、客户服务：

1）业主信息移交（电子版、纸质建档）；

2）业主收取欠费明细；

3）收费台账明细；

4）现商户资料及签订合同；

5）物业用房地点及面积；

6）与政府、市政对接文件合同资料。

2、秩序维护：

1）秩序维护存档资料；

2）监控室监控点位图及控制主机操作说明；

3）消防报警平面图、点位图及控制主机操作说明；4）重点安防、消防区域；

5）消防设施设备数量及存放地点。

3、设施设备维护：

1）项目工程设计图纸；

2）产权资料；

3）竣工验收报告；

4）房屋使用清册；

5）项目总平面图；

6）小区规划红线图；

7）房屋及设施设备技术资料；

8）小区水电气、弱电通讯等图纸资料及线路图；9）小区附属设施设备图纸等资料；

10）化粪池分布位置与设计图纸及往期清掏记录；11）对接市政水电气合同、开户信息。

1) 保洁存档资料；

2）室内、室外保洁取水点位图；

3）保洁用品安放位置及数量；

4）保洁工具间（库房）；

5）需重点维护区域的位置。

5、绿化养护：

1）园区苗木清单；

2）绿化浇灌点位图及清单；

3）保洁、绿化垃圾清运合同及资料

2、绿化养护面积及绿化总平图

二、第二阶段

接管前，我司系统性梳理项目遗留问题，成立专业小组，分别开展人事行政、账务管理、工程维修、招投标工作。

1、人事行政：

1）人事组织专业口对现有人员沟通，了解员工在接管后去留意向信息收集；

2）项目通过人员评估，项目拟定意向接管中航员工，同时将辞退员工意见反馈地产公司；

3）同（原物业公司）接管员工完成新的劳动合同签订；

4）完成中航项目员工岗前培训、工装制作；

5）完成项目中航物业对客公示信息梳理，及时更换保利物业。

1）协助地产完成费用催收，对恶意欠费业主发放律师函；

2）问题客户费用催收，统一收集反馈地产财务，并向地产反馈该类客户物业费收取意见；

3）会计出纳完成项目2017年度账务梳理，对政府税务、工商、住房公积金等单位费用明细清单交接（含电子版）；

4）通过对项目往年往月财务分析，编制符合项目实际情况的年度预算。

3、工程维修：

1）组织专业口完成园区公共设施设备梳理，完成设备清单拟定；

2）完成破损老旧设备统计，根据现状分析维修使用或更换使用期限，对需要地产方资金维修更换的，系统上报地产相关负责人；

4、招投标工作：

1）收集小区总平图、规划许可证、土地使用证原件；

2）协助地产完成与代理公司签订合同，跟进地产呈批流程发起；

3）编制《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等文件；

4）协助代理公司完成招投标工作，完成小区公示相关接管资料。

三、第三阶段

办理接管手续

1、项目接管风险评估；

2、在（物业主要管理部门名称）协助下完成我司对（XX小区）代新疆中航投资有限公司收取物业服务费及接管协议；

3、为移交期间的工作能够正常有序的开展及后期不明白事项配合，（原物业服务公司名称）需指定专人负责移交全过程，并提供有效联系电话，我方接交人：XXX 联系电话：1234567890。

4、接管期间如出现因先期管理遗留问题政府需出面协调处理；

5、在移交期间须符合法律程序；

6、在移交（小区名称）期间工作需在政府监督下进行，并需三方签章确认，整体问题以清单形式上报；

7、2017年6月1日至2017年6月15日在（当地物业主管部门）的监督下由（原物业服务公司名称）、（房地产开发公司名称）、（现接管物业服务公司名称）三方出联合公告，告知（XX小区）全体业主物业接管事宜；

8、于2017年8月1日顺利完成移交接管工作，并上报乌（当地物业主管部门）与（房地产开发公司名称）。

（现接管物业服务公司名称）

XXXX年XX月XX日