浅谈城市化对房地产市场的影响

浅谈城市化对房地产市场的影响

摘要: 本文在阐述城市化的基础上,提出了中国的城市化状况及发展情况,以及房地产市场与城市化的关系;在结合中国国情情况下,数据分析可以得出中国的房地产的供需是严重不足的,中国城市化与房地产发展存是严重不协调的;中国在城市化发展过程中应当反思,相关部门更应把握好城市化发展方向。

关键词: 城市化供求关系人口算数

近几年，我国房地产价格持续上涨，这是多种因素综合作用的结果，但与我国快速推进的城市化进程不无关系。简单地说,城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各地,城市化现象十分普遍,城市化进程也十分显著,作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣,城市化与房地产业关系的研究也成为学术研究的焦点。本文结合中国国情,阐述了中国城市化的路程,又以理论分析为基础，得出城市化通过影响房地产的供给与需求进而作用于房地产价格；同时，房地产价格反过来也会对城市化产生一定的影响。下面，本文将从城市化所引起的社会万物变化中特别是人口的变化所引起的商品房市场中供给关系，来谈谈城市化对房地产市场的影响。

一、什么是城市化

城市化是社会发展到一定历史阶段的产物, 它是工业化以后所特有的现象。由于经济社会的发展, 农业社会进入工业社会, 非农业活动的比重逐渐上升, 农村地域中城市要素逐渐增长, 出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程, 城市人口比重日益增大, 城市数目迅速增加, 这就是城市化的基本含义。所以城市化是社会生产力发展的必然趋势, 也是国家工业化和农业现代化的必然结果。缺乏城市化, 工业化就难以加

快步伐, 信息革命也难以深入发展。城市化的本质是要使全体国民享受现代城市的一切成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。城市化有三个主要标志: 城市人口的增加、城市人口在总人口中的比重上升、城市用地规模扩大。其中, 城市人口在总人口中的比重, 通常被用来衡量一个国家或地区城市化水平的高低, 是衡量城市化水平最重要的指标, 而城市人口和用地规模则反映了城市的发展是否合理。

二、中国城市化发展特点及其现状

1. 中国的城市化水平在改革开放后大幅提升。改革开放之随着中国经济的飞速发展, 城市化的发展速度也逐步加快,入了新的历史时期。特别是在1992 年之后, 随着市场经济体的建立和市场经济的发展, 城市化进入了实质性的飞跃发展阶段。在城镇人口比例方面, 1978 年中国城镇人口只占总人口的17.92% , 1990 年达到26.41% , 2000 年这一比例已经达到36.22%, 2006 年底则达到43.90%( 见图) 。城市化这种稳步增长的态势在很大程度上取决于中国经济的发展。改革开放之后, 随着外资的大量流入, 我国经济普遍进入快速发展时期, 特别是在东部沿海地区, 经济水平的快速提升一方面使得城市的范围越来越大, 另一方面也使得许多农村人口开始流向城市。在这样的大背景下, 城市化的进程不断加快,

取得了快速的发展。

2. 中国的城市化水平仍落后于世界平均水平。一般而言, 城市化水平的衡量以居住地所属为标准, 如2004 年世界城市化率平均水平为49%, 发达国家为72%, 发展中国家为42%。2004年中国按居住地统计口径, 农村人口比重为58.2% , 而城市化率为41.8%, 比世界平均水平低7 个百分点以上, 比发展中国家平均水平还低0.2 个百分点。如表1 所示, 从横向来看, 2004 年大多数主要发达国家的城市化水平都在80%以上, 中国城市化水平与发达国家有着明显的距离。从1985 到2004 的时间跨度来看, 中国在这20 年期间城市化水平绝对比率有了大幅度的提高, 取得了骄人的成绩, 然而这在很大程度上是由于中国本身城市化水平较低。总体来看, 中国的城市化水平仍然大大落后于世界平均水平, 进一步提升的空间还非常之大。

3. 中国的城市化水平落后于工业化水平。国际经验表明, 在一个相当长的历史阶段, 城镇化与工业化之间有较为明显的正相关性。著名经济学家钱纳里和塞尔昆在1975 年提出了

城镇化与工业化关系的“发展模型”。根据钱- 塞模型, 工业化与城镇化共同达到13%左右的水平后, 城镇化开始加速发展并明显超过工业化。到工业化后期, 制造业占GDP 比重逐渐下降, 工业化对城镇化的贡献也开始逐步减弱( 见表2) 。然而, 如果把中国的城市化水平和工业化水平加以比较的话, 我们就会发现, 尽管中国的城市化水平在改革开放之后取得

了飞速发展, 但在相当长的一段时期内, 城市化水平一直落后于工业化水平, 并且工业化水平一直维持在一个较高的水平上。如果用含建筑业的第二产业占GDP 的比重来表示的话, 1978 年中国城市化和工业化水平分别为17.92%和47.88%, 1990 年这一比例变为25.41%和41.34%, 2000 年变为36.22%和45.92%, 到2006 年则变为43.90%和48.92%.笔者认为,造成这一现象的直接原因有两个方面。一方面,我国在解放后一段时期内在工业发展上采取了“赶超”的战略,集中全部的精力去发展工业, 使得工业化获得了超常规的高速发展, 因此工业化水平在较早的时期已经达到了相当的水平。另一方面, 钱- 塞模型关注的更多的是工业化对城市化本身的促进作用, 工业化水平的提高一般会带动农村人口向城市的转移,从而带动城市化水平的提高。但在中国, 由于长期的城乡分隔的二元化户籍制度等多种原因的存在, 使得已经转而从事工业生产的农民依然不能摆脱“农村人口”的标签, 这也在一定程度上阻碍了中国城市化水平的提高。

三、为什么要进行城市化

首先, 从城市和城市化的概念和内涵看, 加速城市化进程可以促使经济社会进一步集约化、现代化。

城市化的表面含义是城市地域规模不断扩大和人口数量不断增加, 城区逐渐蚕食农村, 农地铺上了水泥, 一些传统的农业被现代加工业、制造业和服务业所取代; 农村人口向城市转移, 城市人口增加迅速, 为城市经济的发展提供了源源不断的廉价劳动力。城市化较深层的含义是城市基础设施建设日益配套、完善, 承载能力不断增强, 城市经济社会迅速发展, 以二、三产业尤其是以高度发展的服务业为支撑, 成为生产要素的聚集地和经济社会发展的中心。城市化的核心含义是国民经济增长模式、国民生活形态和国民意识的重大转变, 小农意识被城市的生活方式、价值观念所取代。总之, 城市是人类文明的结晶, 城市化则是人类社会进步的重要标志。加速城市化进程是我国社会发展, 实现现代化的必由之路。

其次, 从城市化与工业化的关系看, 加速城市化进程可以促进经济的高速发展。

从世界范围看, 城市化和工业化是同步发展的关系, 否则, 两者都不可能健康、持续发

展。从历史上看, 各国经济发展都走城市化道路, 或者说只有城市人口的高速增长, 才能带来经济的高速发展。

第三, 从世界及我国的城市化历程看, 加速城市化进程可以带动人类社会的文明进步。

城市化是一种世界性的历史现象, 它以近代产业革命为契机, 推动劳动力和人口的产业转移与空间转移, 在改革经济结构的同时, 改变着人类的住区与社会结构, 最后使绝大多数人脱离劳动水平较为低下的农业并从农村转入城镇。全体城镇组成一个动态系统, 经过大城市的超前发展和系统组织对城镇规模等级、功能分工以及空间配置的不断调整, 使整个系统趋向相对平衡与稳定,并且与余留的农村保持经济和社会活动的衔接。伴随着城市的急剧发展, 产业革命以后, 人类社会的创造、发明速度越来越快, 社会进步也越来越快。特别是20 世纪后半期, 信息技术的发展极大地改变了人类社会的生产和消费方式, 物质财富的生产方式发生了革命性的变化, 从机械化全面进入到自动化, 为科学研究、产品开发、医疗卫生和服务等各行业实现全自动化奠定了基础, 大大延伸和增强了人的劳动效率, 增强了人的创新能力。当昔日的农民从以土地为基本生产资料、以个体劳动为基本生产方式、以封闭分散的传统村落聚居制度, 转化为机械化大生产和信息发达的城市聚居制度时, 这种劳动力、资本及多种经济要素在空间地域上的高度集中和合理流动, 所产生出的聚集效益和规模效益都是空前巨大的。

四，房地产业与城市化的关系。

房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律(杨波,2007)。同时,城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量,达到一种良性循环。

在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。

在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。农民不仅失去的是产生农作物的土地，还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。

当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它的原因是不言而喻的农村生产力的不提高使得农村人口的生活水平大大落后于城镇人口，这几年似乎具有越拉越大的趋势。大量人口的集聚，使得原来相对分散的人口结构发生了巨大的变化。同时随着资源、资本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加。

五，对于供需现状的思考

首先先进行关于中国人口的计算。（钟伟2010）

供应：2000－2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平米，其中住宅为35.8亿平米，即便假定这些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么总套数约4000万套，也就是每年约450万套的供应量。中国目前户均人口不足3人，因此这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。

需求：2000－2008年间，中国城镇人口从4.59亿人增长到6.07亿人，增加了1.48亿人。大致年均增加城镇人口1640万人，至少550万户（之所以用“至少”二字，是因

为这样的估算，假定了所有新增城镇人口，在进入城市当年就立即结婚并立即生育，也假定了原城市居民不存在任何改善居住需求）。

未来：依据这样的城市化进程，未来20年，中国人口约16亿人，其中城市人口可能为9.3亿人，城市化率水平仍然不高。

从而我们可以得出最简单的供求关系：中国城市化进程，始终伴随着商品房供不应求的缺口，这不可能不推高房价。

中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的。

我们从上述的计算中，明显可以看到供不应求的突出矛盾，也发现要解决中国的高房价，如上述段落作者所说“中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的”。

再者，我们从另外一个角度来切入。“从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞，尚无法满足这个城市化率的需求。”

“从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的。”（任志强,2010）

既然房价的高企与商品房严峻的供求关系是不无关系的，那么从供给需求端进行分析就显得非常重要了。从需求端来讲，既有自主性的需求，又有投资性和投机性的需求。而这次

“国十条”所针对的就是后者，通过提高首付和利率来抑制“不合理“的需求，甚至可以对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而从供给端来讲，现在众所周知的秘密是，北京“大部分的经济适用房都供应给公务员”（任志强语）。“北京市2005至2009年公开的土地供应量，名义上70%以上用于建经适房和其他政策性住房，但这些土地，用来建面向公众的经适房的不过十分之一，用于建面向（主要是部委）公务员的福利房的却高达十分之九。此外，各部委在京还有大量自留地。”（南方周末）

一方面是短期对需求的抑制，而另一方面却是供给的不到位。经济适用房是我国现阶段最主要的一种保障性住房,但是相关部门却时常未尽到相应的责任。经济适用房偷工减料，质量不过关。经济适用房没有推行实名制,拥有者姓名不公开,造成大量富人托关系住进经济适用房,而真正需求者却无法得到名额。可见,发生此种种现象既有政府的缺位现象，进一步说明了此体系的不健全,中国在保障房这条路上还有很多值得思考和去处理的事。

需求无罪，供给有责。

老百姓对于拥有自己的一套住房殚精竭虑，是如此的渴望，而现实又是如此。面对如此的矛盾，我们先从供给端加以分析，提出看法。1，可以让农村的宅基地进行流转，在此过程中，政府进行规划并加以引导，不妨可以借鉴浙江嘉兴农村的方法（当然，中国之大，各地实际情况差异极大，因根据各地实际情况采取相应的方法，切不可一味照搬）。通过如此，可以增加土地供应的主体。2，允许自建房与“小产权房”开发和上市，增加住房供应的主体。3，可以对城市土地的供应加大力度，调整市场预期。从需求端来讲：1.加强社会舆论的引导。可以通过媒体来改变百姓对“有房”的态度，能租住房子也是一种“有尊严”的方式，对所谓的“丈母娘需求”要加以稀释（毕竟，在市场经济高度发达、国民生活水平世界领先的美国，40%的美国人在34岁后才有自己的房子）。当然舆论的调整非一朝一夕之事，

或许当房价上涨的预期消失时，舆论就自然改变了。2.对投资性需求的引导。先前国务院出台了鼓励民营资本进入部分原本其极少进入或者根本没有进入的行业，其本身就是对一些投资性需求很好的引导。之所以有资金大量进入这个行业，这个行业必然有大量利润可以获得，这是毋庸置疑的。房价的高企，就短期而言，某种程度上就是社会上大量的闲散资金进入的结果，从另一方面来讲，这些资金没有其他更好的去处，说明其他方面高回报的行业没有它们的份儿，比如一些金融、电信行业。所以这次国务院的声明就是对此给予了重视。六，中国城市化和房地产不协调发展的反思

房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。

当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象，由此给社会经济带来了很大的负面影响。一方面，房地产业发展滞后，房地产市场供应满足不了因城市化加速带来的巨大需求，不仅难以提高城市居民的居住水平，还会造成房价的急速上升，使城市中低收入阶层居住更为困难。另一方面，房地产业发展滞后还会阻碍城市化进程，使城市化速度得不到应有的增长，城市建设进展缓慢，城市对农村剩余劳动力的吸纳能力得不到提高。

政府在城市化的过程中不能失位,应当在可持续发展的城市化战略视角下,构建科学的房地产业发展战略。

一是科学规划,节约利用土地资源,走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出,但房地产开发投资巨大,且重新开发代价更大。我国土地资源极其紧缺,紧凑型城市可以提高人口的居住密度,节地、节材、节水,实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式,会降低土地价值产出,且再开发代价高昂,显然不适合。走紧凑型城市发展道路,要求科学规划房地产业的发展,严格约束房地产业的发展,才能提高土地产出效率,才能优化空间布局,避免降低城市效力。

二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势,进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段,应建设城市圈和卫星城,提高土地产出效率。同时,需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展,是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。

三是加强政府监管与政府间合作,构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展,需要城市间政府的合作与协调,以规划、协调房地产业的合理发展。

参考文献

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