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XXX项目可研报告

目录

第一章：计划概要 (02)

第二章：项目介绍 (07)

第三章：市场分析 (11)

第四章：项目定位 (16)

第五章：市场营销 (24)

第六章：公司价值取向 (27)

第七章：财务分析 (32)

第八章：资金需求 (38)

第九章：风险分析 (39)

第十章：结论 (40)

附件：

1、投资估算表

2、资金运用及平衡表

3、营业收入及税金估算表

4、可销售面积及销售单价

5、项目所处位置区域示意图

6、项目位置图

7、地块航拍图

8、项目位置图

9、XX区用地

10、项目规划平面图

XXX（二期）项目可研报告

第一章：计划概要

一、编制依据及原则

1、编制依据

（1）本公司在充分的市场调查后，形成的对房地产行业中期走势、地域行业特点及地域市场特点的基本判断；

（2）公司战略决策；

（3）项目总控制性规划；

（4）项目设想和设计方案；

2、编制原则

（1）稳健原则，关注项目投资对公司可持续发展能力的影响；

（2）计划书的编制应有切实的建设性和现实实施的可操作性。

二、编制指引

务求准确把握高度、广度、深度、角度、尺度五个度

三、编制方法

1、编制流程：尽职调查收集信息→甄别鳞选相关信息→综合处理信息→项目目标结合公司基本判断做出综合优化调整→形成计划书初稿→公司高管集体讨论→修改后形成正式计划书

2、尽职调研：信息的真实、全面与及时→收集信息

3、信息处理：信息真伪的再次甄别→相关关键信息的鳞选→深入、全面综合处理信息

4、工作底稿的组成要素：上升式的投影闭环，目的→路径→方法→过程→结果→评价→目的

四、项目概要综述

1、项目名称：XXX（二期）

2、项目位置：本项目位于XX市西部，XX产业园内，XX大道以北、XX路以南、XX路以西、XX路以东，环境优雅，交通快捷便利。周边有XX大学、XX工程大学、XX工业大学、XX学院、XX中学、XX中学、XXX第三中学、XXX37中等十余所大中学校；文教机构有XX美术馆；酒店有XX商务酒店、XX大酒店、XX大酒店等；行政机构XX地税局、XX房管局、XX管委会等；XX街市场近在咫迟，满足了社区市民的需要。

项目周边有高科技公司、商务写字楼、行政单位、成熟社区近二十多个，聚集有8万余人，已形成一个较成熟的消费区，现有及潜藏的消费能力巨大。

本项目建成必将会成为这一区域的标志性社区或商业航母。

项目总占地面积XXXX平方米，即XXX亩。项目地块方正，地面平整，为快速达到五通一平的施工条件创造了有利条件，并且项目是由当地政府牵头，为项目的开发速度奠定基础。

3、项目性质：商业用地。

4、开发用地：项目净用地面积XXX平方米，合约XX亩。整个地块呈矩形，长约XX米，宽约XX米，地势基本平整，周边交通路网密集发达，地理位置优越。

5、项目地域风水格局：活气旺地。

6、项目规模：本项目共包含两个建筑，一左一右布置在项目用地内。左侧建筑呈回字形，中间围合形成庭院，建筑1～4层为办公，北侧裙房上对称布置两栋超高层点式建筑，分别为创意大厦、创智大厦，南侧办公呈半圆形，并在内部形成一条弧形的内街；右侧建筑呈长条形，建筑1～4层为办公，并自上而下均匀分布三个点式高层建筑，功能为广告企业办公。整个用地北侧为停车用地，顺应上位规划，一左一右分别布置两个集中的大型停车场，两停车场中间设计开阔大气的入口广场，并正对创智大厦和创意大厦中间的大堂。场地临街部分采用铺地的形式，同时布置适量的临时地面停车位及景观绿化，地下停车库出入口共三个，分别位于北侧入口广场的两侧和用地的西南角；利用左侧回字形建筑围合成的内庭院布置景观绿化，美化整个院区的环境。整个平面布局合理,空间丰富完整。

7、目前项目进展程度：目前正在着手项目控制性规划及立项工作。

8、项目运作：该地块目前正在进行五通一平，预计半年左右即可完成项目规划设计、立项、市场定位等工作，之后进入工程施工阶段→预销售和招商阶段→竣工验收阶段→试营业和正式营业。

五、财务核心指标

说明：本计划书，XX（二期）项目的财务指标，禀承了我公司的财务政策和公司经营习惯做法，遵循了稳健性原则，对来自对市场行情及未来走势的尽职调查结论的计算参数，做了保守修正处理（未考虑停车费收入）。主要财务指标如下：

1、工程费用：XXX万元，包含以下主要内容：

写字楼

酒店式公寓

办公

商务办公

各类产业配套

地下部分

电梯

室外配套工程（含道路、绿化及管线）

2、其他费用：XXX万元，包含以下主要内容：

建设单位管理费

前期工作咨询费

勘察设计费

建设单位临时设施费

工程监理服务费

招标代理服务费

施工图设计文件审查费

城市基础设施配套费

建筑垃圾代运费

行业代理费

工程造价咨询费

三通一平

墙改基金

抗震安全性评价费

各项检测费

3、预备费：XXX万元

4、设备及工具、器具购置：XXXX万元，包含以下主要内容：

（1）设备投资；

（2）其他购置；

5、待摊投资：XXXX万元，其中：

（1）土地费用XXXX万元；主要包含土地拆迁补偿费、土地出让金、土地评估费、土地招拍挂公告费、土地招拍挂手续费、财政收费、契税等土地综合费用；

（2）资金成本XXXX万元；主要包含借款利息、融资费用、手续费等；

（3）其他待摊投资XXXX万元；主要包含与工程成本相关的可摊销的公共成本费用；

6、其他投资：XXXX万元，包含以下主要内容：

预备费、工程建设其他费用。

7、税金：XXXX万元

税金主要构成：营业税及附加、土地使用税、土地增值税、企业所得税、印花税。

8、项目总投资：XXXX万元；

9、项目销售收入：XXXX万元

10、销售费用：XXXX万元，包含以下主要内容：

（1）项目策划费；

（2）广告费；

（3）招商费用；

（4）销售代理费用；

（5）工资或薪金及销售提成；

（6）临时外聘销售人员工资；

（7）销售宣传临时设施费；

（8）办公场所租赁费；

（9）宣传印刷品及纪念品；

（10）销售业务招待费；

（11）销售展览费；

（12）其他销售费用；

11、税前利润：XXXX万元

12、税后利润：XXXX万元

13、投资利润率（税前）：XX%

投资利润率（税前）＝（税前利润÷投资总额）×100%

14、投资利润率（税后）：XXX%

投资利润率（税后）＝（税后利润÷投资总额）×100%

六、结论

本项目为城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。项目土地政策风险小，主要成本因素可控，不确定性因素在可接受范围，项目社会效益良好，社会贡献突出，项目土地成本仅占总投资的10.8%，项目自身财务指标优良，盈利能力理想。总之，项目经营前景较为光明，项目可行。

在项目启动时机方面，由于目前项目进程已达到可实施操作阶段，且政府持积极态度，目前整体经济状况良好，除土地成本外，其他开发成本相对低廉，外部环境有利，内部准备业已就绪，项目发展机遇难得，应力促项目尽早运作起来。

第二章：项目介绍

一、项目区域描述

项目建设区域项目位于XXX市XX区西部，XX产业园内，XX大道以北、XX路以南、XX路以西、XX路以东，环境优雅。项目地处XX区与市区对接的主干道XX大道上，交通快捷便利。

XX市概况

XX市，XX省省会，是中国重要的内陆开放城市和历史文化名城。XX市北临黄河，南依嵩山，西邻十三朝古都洛阳，东邻七朝古都开封，南邻三国时期曹魏故都许昌，XX 本身也是中国八大古都之一。XX地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯和能源枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，也是一座新兴的现代化大都市。

XX历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大村遗址为主的黄河有中国特色文化旅游群和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给郑州增添了无穷的魅力。

XX雄踞中原腹地，是中国铁路、公路、航空、信息兼具的重要综合性交通通讯枢纽之一。京广、陇海两大铁路干线在此交汇，107、310国道和连霍、京港澳高速公路在这里穿过；拥有亚洲最大的货车编组站，拥有铁路、公路三个一类口岸和中国新郑国际机场；邮政、电信业务总量居全国前列。

XX是建国后迅速崛起的一座现代化城市。开放的郑州在工农业生产、科教文卫体等方面都取得了十分突出的成就。工业体系逐步完善，农村经济迅速发展。先后跻身全国城市综合实力50强和投资硬环境40优之列，并被评为全国卫生城市。兴办的郑州高新技术产业开发区被评为国家重点和全国“十佳”开发区，与郑州经济技术开发区一起成为河南省对外改革开放的窗口和国内外客商投资的热点。

XX交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。

郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。

XX是中国商战的发源地。90年初，以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。随着国际商家进入，原有的商业模式得到升级，以丹尼斯等为领航的新的购物中心成为XX商业的中心。目前XX的大型购物中心数量已经超过杭州西安等城市，位于国内前列。除零售业外，XX凭借其地理优势成为南北方的重要物流中心，华南商品通过XX输往华北东北西北等地。以XX火车站商业圈为代表的XX国际小商品城等批发市场，是中国承接南北货物流通的重要窗口，以XX为核心的农产品和花卉物流中心，其价格直接影响中国北方区域相关产品价格。

XX现代物流业发展迅速，国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。总投资22亿元的郑州国际会展中心是华中区域最先进的会展场馆，目前由香港会展公司经营，每年举办的国际国内大型展会达数十次。XX因此获得中国会展业最佳会展城市称号、中国最具潜力的会展新锐城市称号，XX国际会展中心曾被授予中国展馆新锐奖。

XX的商业历史是分割的。早商时期，XX是著名的商埠，后逐渐衰落，尤其是历史上开封洛阳两大城市的影响，使XX的商业地位逐渐减弱。二十世纪，随着京广陇海铁路交汇于XX，使这座城市重新繁荣起来。楚商，晋商，徽商等汇集在XX，使其一度成为华中以及华北的重要商业聚集地。德化街等都是郑州传统的商业街道。日本侵华时期，XX由于遭到日军轰炸占领，商业地位一度低落，直到中华人民共和国成立后才得到逐步发展。

中国改革开放后，XX的交通地位决定了其在商业上的重要位置和商业物流辐射能力，是在全国范围内自发形成的四大价格低谷地区之一（南京、武汉、成都、郑州）。是商家必争之地。现在，XX从商人员来自中国各地。在XX市中心的XX广场和火车站地区形成了两大商圈，即XX商圈和火车站商圈。其中XX广场商圈是XX最繁华的商业区，是河南省最大最具代表性的商业区。90年初，闻名全国的商战即发生在此地。

XXXX区概况

XXXx开发区，座落于美丽XX的西北部，规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口20万，是XX省、XX市发展高新技术产业的核心区域。

1988年建区以来，高新区按照小平同志“发展高科技，实现产业化”的要求，完善创新体系，发展高新技术产业，取得了卓越成就：

1991年，成为国务院首批批准的国家级高新区；1993、1998、2003、2008先后四次被评为全国先进高新区。

近年来，经济社会持续快速发展，主要经济指标保持了30%左右的增长速度。2008年，全区完成总收入797亿元，工业总产值695亿元，全区各类企业3000余家，规模以上工业企业成批连片。

2009年3月，经国家科技部批准，与天津高新区、广州高新区和苏州高新区一起，成为首批启动国家创新型科技园区建设的高新区，开始向中国建设创新型国家的区域战

略中枢迈进……

高新区内汇集了4所XX省一流的大学：XX大学、XXX工程大学、XX工业大学、XXX轻工业学院，具有强大的工科、医科、IT产业等研发力量；汇聚了XX机械研究所、中国XXX烟草研究院等6个部属研究院所，引进培育市级以上工程研究中心、重点实验室和各类检测中心100余家，构筑了高新区密集的研发优势。

全区现有各类科技人才近4万人，其中博士1700多人，高级技术职称人员6500余人，硕士3500多人；理工科本科人才位居全国高新区之首，科技人才密集度居XX省之冠。这为技术创新和产业发展提供了强大的人才支撑。

全区有创业中心、国家863中部软件孵化器、XX省专利孵化转移中心等3个国家级综合孵化器，超硬材料等5个专业孵化器。孵化面积36万平方米，在孵企业1150家。每年，国家、省市和高新区管委会投入的创新资金不低于2个亿。凭借强大的创新优势，高新区20年来累计转化科技成果3000余项，列入国家、省、市各类科技计划1600余项，150余项成果获得国家、省、市科技进步奖，申请专利3400余件，全区拥有在全国领先水平的自主创新产品100余种。全区经认定的高新企业占XXX省的31%。XXX省国家大学科技园西区、国家863中部软件园、新材料产业园、生物医药产业园、光机电产业园；正在建设的园区有：XXX省国家大学科技园东区、威科姆国际生态软件园、生态创意园、固态照明产业园、光伏产业园等。

四、项目描述

项目位置：位于XXX开发区，XXX产业园内，环境优雅，交通快捷便利。项目总占地面积XXX平方米，即XXX亩。项目地块方正，地面平整，为快速达到五通一平的施工条件创造了有利条件，并且项目是由当地政府牵头，为项目的开发速度奠定基础。

3、项目性质：住宅用地。市场定位为“商业+写字楼”。

4、开发用地：地块呈矩形，长约XXX米，宽约XXX米，地势基本平整，周边交通路网密集发达，地理位置优越。

5、项目地域风水格局：活气旺地。

6、项目规模：项目规划总建筑面积XXXX㎡。规划有XXXX个停车位。

7、目前项目进展程度：目前正在着手项目控制性规划及立项工作。

8、项目运作：该地块目前已五通一平，预计半年左右即可完成项目规划设计、立项、市场定位等工作，之后进入工程施工阶段→预销售和招商阶段→竣工验收阶段→试营业和正式营业。

第三章：市场分析

一、经济发展状况分析

1、XXX省经济发展状况

XXX年，全省地区生产总值达到XXX亿元，比上年增长11.6%。其中，第一产业实现增加值3512.06亿元，增长3.7%；第二产业15887.39亿元，增长15.1%；第三产业7832.59亿元，增长8.4%。

XXX年，全省规模以上工业增加值比上年增长19.6%。除2月外，当月增速连续10个月保持在18%以上，6月份以来连续7个月处于20%以上的快速运行区间，继续高于全国平均水平，在全国的位次由上半年的第16位上升至第10位。

XXX年，全省服务业增加值比上年增长8.4%。物流、文化、旅游等现代服务业加快发展。房地产业在一系列促进房地产市场健康发展的政策措施作用下出现调整迹象。全年商品房销售面积增长15.6%，增速比上年回落10.2个百分点；销售额增长32.7%，回落10.8个百分点。

XXX年，全省六大高成长性产业增加值占全省规模以上工业的比重达55.3%，比上年提高1.4个百分点。高技术制造业比重达5.3%，提高1.4个百分点。六大高载能行业增加值比重40.7%，下降1.3个百分点。四大传统优势产业增长14.5%，比上半年回升2.3个百分点。拉动经济增长的新动力正在转向新增产能的释放，经济的增长点正在向产业集聚区集中，长期以来依赖资源性产业的增长方式正在向高成长性产业转换。

2、XXX区经济发展状况

全区完成GDP58.3亿元，可比价增长19.3%；规模以上工业增加值37.19亿元，可比价增长24.7%；一般预算收入5.17亿元，同比增长（下同）30.5%；全社会固定资产投资52.86亿元，增长14.5%；合同利用外资17033万美元，增长53.9%；实际利用外资6924万美元，增长30.1%；出口创汇2.79亿美元，增长30.2%；利用域外资金18.75亿元，增长21%。其中，GDP增速在全市14个县（市）区中排名第一，规模以上工业增加值增速和出口创汇总量在全市14个县（市）区中排名第二。

二、XXX市房地产整体市场状况分析

从XX市XXX年11月份郑房指数图表可以看出：XX市区商品房批准预售面积268.51万平方米，同比上涨153.91%;商品住宅批准预售面积111.2万平方米，同比上涨64.27%;非住宅批准预售面积157.31万平方米，同比上涨313.32%。商品房销售9644套(间)，销售面积102.04万平方米，同比上涨129.55%，销售均价8507元/平方米;其中商品住宅销售8599套(间)，销售面积83.2万平方米，同比上涨159.91%，销售均价6876元/平方米。非住宅销售1045套(间)，销售面积18.84万平方米，同比上涨51.45%，销售均价15708元/平方米。二手房共成交3363套(间)，成交面积30.03万平方米，同比上涨78.51%，成交均价5633元/平方米;其中住宅二手房共成交3299套(间)，成交面积

29.29万平方米，同比上涨80.88%，成交均价5573元/平方米。(备注：二手房均价是以市场评估价为计算依据)

三、XX区现状

高新区房地产市场自XXX年以来发展迅速，区域发展潜力巨大。目前在售项目多为城中村改造项目，总体规模多在30万㎡以上，XXX年市场供应量很大，市场供应量在40～50万㎡左右，目前受市场整体回暖的影响，销售均价稳中上升，目前在售楼盘销售价格在XXX～XXXX元/㎡之间。写字楼产品热销的户型产品为100～200㎡的销售状况良好。

目前在售楼盘有XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXXX、等近十余个楼盘。

四、区域房产需求状况：

按“十一五”规划，XX区的房地产需求更是惊人。按照规划，到“十一五”末，XX区总人口达到XX万人，建成区面积达到48平方公里，建成区城区人口达到XX万人，其中在校大学生10万人，村庄改造城市化人口2万人。到XXX年，XX区居住用地将达到676.3公顷，各类住宅建筑面积660万平方米。

五、周边各业态比较