房地产精装修工程管理流程
2016年房地产精装修工程管理流程【Word版，可自由编辑！】
房地产精装修工程管理流程
（广州公司）
精装修工程是指住宅单位在交房入伙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的住宅工程。精装修是在毛坯房的基础上进行二次装修，但与毛坯房的施工工序存在差异，毛坯房项目按传统做法其装修是在毛坯入伙交付后由小业主自行安排，而精装修交房则合并施工一次到位。广州公司精装修工程管理模式为过程跟踪、全程参与。下面从四个方面进行阐述：
一、精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异；
二、广州公司精装修施工管理内容；
三、精装修工程管理中的注意事项；
四、精装修工程入伙预验收管理。
一、精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异
精装修工程较之毛坯房工程最大的不同是在施工范围上的增加，施工内容是以入户门为界限，户门以内是在土建完成粗装修施工节点后进行作业，即进房后所看到的所有装修项目，不包括室内铝门窗及阳台栏杆项目。因施工范围的扩大，导致精装修在施工计划管理上与毛坯房存在较大的差别，内容列举如下：
（一）工序多，可穿插施工性较大
对于毛坯房而言，工序简洁，衔接紧凑，而对于精装修而言，工序繁多，并且可以穿插施工。现将精装修房相对毛坯的工序差异列举如下：
1.卫生间
（1）毛坯房：砌筑→抹灰→防水→安装排水管→盖板安装→找平层
说明：广州公司卫生间一直采用沉箱降板结构，对于未采用该形式的可省去盖板安装工序。
（2）精装修房：毛坯房工序→
磁片镶贴→天花龙骨→浴缸安装→墙裙（包括腰线、镜框线）→地面→洗手台铁架←
→门槛石铺贴→木门安装←
→洗手台面及天花安装→镜子、灯具、洁具安装→打胶收口
2.厨房
（1）毛坯房：砌筑→安装线管→抹灰→清理落地灰
（2）精装修房：毛坯房工序→
磁片镶贴→天花龙骨→地面铺贴→天花吊顶→橱柜安装→
门槛石铺贴→木门安装
灯具、龙头、橱具安装
说明：毛坯房在卫生间、厨房、过道的天花、墙面必须抹灰；而对于精装修房，如采用吊顶装饰形式，为节省成本，将取消天花抹灰及墙体吊顶上方的抹灰，但砖墙必须按毛坯形式抹灰。
3.厅房
（1）毛坯房：砌筑→铝窗安装→抹灰→天花及地面修整
说明：此处铝窗安装是指与外墙相关的铝门窗安装。
（2）精装修房：毛坯房工序→
卧室地面找平→地面铺贴→地面保护→窗台板门槛石安装→
天花角线安装→天花墙面刮腻子→天花涂料→墙面第一遍涂料
木门安装→木地板铺贴→墙面第二遍涂料
说明：①毛坯房交楼入户门安装完毕，户内门洞预留孔洞标高一致，与精装修房不一样。以广州公司为例，由于结构完成面与建筑完成面差5CM，规定入户门洞建筑标高为2.2米（结构2.25米）、厨房推拉门门洞建筑标高为2.13米、其于各平开门门洞及过道洞建筑标高为2.1米，这样可以统一门框和门扇的尺寸，以为大批量备料提供必要的前提条件；②由于厨房推拉门套与房门门套的差异，为了等宽美观的，所以门洞预留标高如上；③毛坯房中1M线，其主要作用为室内水电安装提供标高依据，装修进场后会根据现场再弹1M线来确定标高依据；而精装修房要求土建满弹1M线（以广州公司为例结构1.05M线）为各分包单位共用，提供一个统一的标高标准，并对其准确性负责，以保证地面的完成面及门扇的下料尺寸的相对一致性；
④以广州公司为例，精装修窗台板及窗台以上8cm不抹灰，待窗台板安装完成后由精装修单位进行收口，避免二次打凿修补；而毛坯房则要求窗台板及窗台两侧抹灰平整。
4.公共部分
（1）毛坯房、精装修房：
墙地砖→分户门门槛石→吊顶→天花墙身腻子→天花墙身涂料→消防喇叭和烟感安
说明：毛坯房与精装修房在公共部分的工序安排是一致的，但是施工切入点不一致。毛坯房在室内完成粗装修后即可进行施工，而对于精装修房由于公共部分是室内材料运输的主要通道，因此它的精装修工作是先室内后公共部分，即略滞后于室内工作。
上述工序为平面工序，以高层建筑为例，砌筑、抹灰工作随着结构施工自下而上。那么，精装修插入时间如何把握准确是影响工程进度的关键环节。首先，室内粗装修的完成是必须的。这就要求土建施工的完整性，一般要求在外窗、门框、阳台栏杆安装完成的同时，室内粗装修必须完成。这就达到精装修单位接收工作面的条件。另外，考虑精装修工作面的完整性及成品保护问题，精装修正式展开是在相应楼层的外架拆除后。因此，精装修施工顺序是至上而下，按工序要求，分段展开，故结构封顶之后，外墙进度是影响精装修进度的关键环节。如何有效将工序从自下而上转化为自上而下是工程整体进度的至关重要的协调环节。
根据上面的表述，在精装修进度计划控制上，需根据精装修自身的施工特点，考虑不同工序间的衔接，可分单位（如客厅、厨房、卫生间等）、分专项（精装修、橱柜、木地板等）进行综合分析（详细可参考附件3：精装修施工进度计划）。
（二）甲供材料多，供给压力大
精装修较之毛坯房的甲供材料增加较多，内容列举如下：
1.毛坯房
（1）土建：外墙饰面砖
（2）安装：配电箱、开关插座、公共部分灯具
2.精装修房
（1）装修：抛光砖、墙地砖（厨卫墙地砖、阳台地砖）、墙地面石材
（2）安装：洁具、淋浴门、水暖件及配件、木门五金、炉具、热水器、标准灯具、抽油烟机、排气扇、开关面板等
通过比较可以看出，精装修房的甲供材料压力比较大。因此，在精装修正式进场前提前下单，在施工进度制定过程中要综合考虑到产品的生产时间及运输时间，提前预防可能因材料供应不及时而造成的进度滞后问题。以广州为例，合约部依据项目发展计划，制定招投标及物质采购计划。根据计划要求厂家提前备料，待施工单位进场后，结合实际进度情况分批供货。项目部应及时跟进设计变更等情况，要求施工单位反复核实准确数量，以免出线断货、缺货等情况。
（三）部门沟通频繁，信息反馈程度加大
精装修工程涉及设计管理部、合约物质管理部、经营销售部、发展管理部、项目部、施工单位。在涉及部门的数量上与毛坯交楼相同，但在沟通量上却比毛坯交楼大，增加较大的内容如下：
1.工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更；
2.甲供物质采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采购，物质采购的滞后等内容；
3.配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件；
4.新工艺新材料选择试用的效果评定。
以上内容均要求项目部与各部门、单位之间的沟通必须顺畅，及时将新的信息反馈到施工单位，反馈到产品的生产过程，减少返工更改的时间消耗。但在实际的计划管理上，要提供可能出现时间延误的工期储备，保质保量完成设计内容，达到交楼标准要求。
（四）样板试行，确定交楼标准
建安施工中一般采用样板先行的施工模式，由于精装修交楼与毛坯交楼的内容上的增加，造成样板先行的内容与时间要求不一样，具体内容如下：
1.毛坯样板
确定房间间隔正确，管线预留位正确。
2.精装修样板
确定墙地砖排版，确定石材、墙地砖材质标准，确定油漆涂料的颜色标准，确定天花吊顶的形状质量要求，确定洁具、灯具及开关线盒、五金件的品牌及质量要求，确定木门、木地板的材质要求。
精装修样板的试行可以解决材料定板，为材料的大面积采购创造基础条件，同时，也可以统一交楼标准，避免导致不同装修标准的情况出现。
（五）分包单位多，协调难度增加
1.由于精装修交楼与毛坯交楼相比增加了较多的专业装修单位，详细对比如下：
（1）毛坯交楼
涉及单位为主包土建、机电安装、外墙铝门窗安装、煤气管道安装、强弱电安装单位。
（2）精装修交楼
涉及单位在毛坯交楼的基础上，增加了精装修、木门、橱柜、淋浴门、木地板以及相应的甲供材料供货商。
2.通过以上对比，粗装修进入精装修阶段后会同时出现几个专业装修装饰单位与主承包单位及相互间的交叉作业情况，牵涉内容包括：
（1）材料运输
在精装修湿作业阶段，装修单位的材料垂直运输主要采用总包土建单位的外用施工电梯、井架等配合作业。因此，施工电梯、井架的拆除时间是由项目部根据工期要求确定，而非土建施工单位自行确定，具体操作见《精装修工程管理流程之合约管理》。在干作业阶段，广州公司一般采用启动室内电梯满足干作业阶段不同单位的垂直运输。
（2）工作面交接
工作面移交包括土建单位粗装修向精装修移交、安装单位向精装修单位移交、精装修向橱柜、机电安装、木地板、木门等专业分包单
位的工作面移交。在工作面移交过程中，垃圾清运的处理也是协调工作的重要一环。
（3）质量管理
土建单位粗装修质量对精装修墙地砖、天花角线、天花墙身涂料、木地板质量的影响，精装修质量对木门安装、橱柜安装、洁具安装的影响，橱柜安装质量对精装修厨房吊顶的影响。
（4）成品保护及安全管理
施工现场的成品保护及安全管理原则上由各单位自行负责，主承包单位只承担总体的协调管理。但由于各单位的交叉施工，对已做保护成品的损坏，应坚持谁破坏谁负责的处理原则。
为此，在制定计划管理过程中，也要考虑到因精装修交楼的协调强度和难度增加而出现的进度问题。
精装修计划管理是在保证大节点下的动态管理，其制定过程必然是在综合考虑不同因素的影响下来不断优化的过程。
二、广州公司精装修施工管理内容
广州公司精装修施工管理主要在于加强质量要点、进度节点的有效控制，抓紧验收管理环节，具体内容如下：
（一）总包与装修单位的移交内容
1.户内土建
（1）入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。
（2）墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。
（3）厅房：室内1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。
（4）厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。
（5）卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。
（6）楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。
（7）阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。
（8）天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）
2.公共部分土建
（1）天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。
（2）墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。
（3）地面：地面打凿平整，清理干净。
说明：以广州公司为例，走火楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。
（4）电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。
（5）防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。
（6）栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。
3.安装
（1）水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。
（2）强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。
（3）弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。
（4）采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。
（5）燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。
4.其它
外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统，以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。
（二）样板工程中的注意事项
1.装修材料由设计定板，项目部备板，待大批材料进场后对板；根据进度要求提前下单备料，一旦由材料供给不及时造成进度滞后，需合理调整施工进度计划，并由项目部向材料商施加压力。
2.样板工程分为销售样板和施工样板两大块
（1）销售样板需根据销售及进度要求确定楼层。一般根据能够满足获得《商品房预售许可证》的时间倒推销售样板房开工时间。施工时间为30-45个工作日，主要确定交楼标准。
（2）施工样板由项目部制定现楼内每种户型进行施工样板房施工，经验收合格后方可全面展开；样板房施工一般为30-45个工作日，主要确定各种施工材料及工艺流程。
3.通过施工样板的验收，项目部进行总结，并完善技术交底内容。（交底样板见附表1）
（三）精装修工序的作业条件及注意事项
1.精装修工序及流程
精装修工序的总体要求：先上后下，先室内后公共部分，先湿作业后干作业。
精装修工序衔接如附件2所示。
2.精装修工序的作业条件、注意事项及质量检查要求
（1）墙砖、石材
A.作业条件
a.墙体及顶棚抹灰完毕，墙面防水、地面防水及防水保护层完成；
b.水电管线已安装，并堵实抹平脚手眼和管洞等；
c.统一在室内墙面弹好标高线；
d.门洞按设计要求预留正确；
e.安装好窗框，并按设计及规范要求堵塞窗框与洞口缝隙，要嵌实严密。
B.注意事项
a.墙砖排版必须经地盘确认后才下料施工，线盒必须居瓷片中，开洞大小不得大于线盒大小，如有两个并排线盒，瓷片洞必须开两个，不允许线盒之间露黑。
b.完成后应做好阳角保护。对于阳台、通道及入户花园的阳角位，建议用泡沫板、聚苯板或木板从地面起包裹1.5M高。
C.质量检查要求
a.墙砖、石材所选用的材料尺寸、规格、品种、颜色、性能必须符合设计要求；
b.面层与下一层结合牢固无空鼓，无空鼓、裂缝；
c.饰面砖的勾缝、防水、抹底灰等应符合国家规范要求。
（2）天花脚线
A.作业条件
a.室内方正验收完成；
b.墙体装饰材料铺贴或干挂完成。
B.注意事项
天花脚线拼接为斜口，且超过6M墙拼缝最多只能有1个。
C.质量检查要求
a.天花脚线平直，无弯曲状、无波浪状；
b.天花角线接口无错缝，整体无污染。
（3）地砖、门坎石
A.作业条件
a.地面基层处理干净，检查地面平整度，高凿低补，达到要求；
b.地面管线预留预埋完成，检查符合要求；检查复核室内标高。
B.注意事项
a.地面基层处理干净，检查地面平整度，高凿低补，达到要求；
b.地面管线预留预埋完成，检查符合要求；检查复核室内标高。
C.质量检查要求
a.地砖、门坎石所用材料、规格、颜色、性能符合设计要求；
b.地砖、门坎石没有空鼓、缺棱掉角等；
c.地砖没有过大翘曲、色差、大小头等；
d.地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致。
（4）木作业
A.作业条件
a.主体结构及室内抹灰已完成；
b.吊顶内的各种管线及通风管道已施工完毕，经有关部门验收合格，并办理交接手续；
c.灯位、通风口及各种外露孔口位置已确定好；
d.顶棚罩面板安装前应做完地、墙湿作业工程项目。
B.注意事项
a.厨房、卫生间天花吊顶不允许在顶板结构上打膨胀螺丝；
b.轻钢骨架顶棚在大面积施工前，应做样板间，对顶棚的起拱度，灯槽，通风口的构造处理，分块及固定方法等应经试装并经鉴定认可后方可大面积施工。
C.质量检查要求
a.弹线定位符合设计要求；
b.吊件均匀方正；龙骨架表面平整无缺陷；
c.饰面板表面应平整，边缘整齐，颜色一致，阴阳角顺直方正；
d.吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀，线角顺直方正，与梁底接缝无开裂；
（5）木门
A.作业条件
a.门框及门套线安装：室内湿作业全部完成，检查门洞合格后，钉固定码，然后安装门框，然后填实门缝，接着安装门套线和封口线，打胶封口。
b.门扇安装作业条件：门框安装完毕后，与木地板同步。
B.注意事项
门套止口同门槛石平齐，以免透缝，漏光；施工完成后应注意成品保护。
C.质量检查要求
a.饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等；
b.木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等；
c.开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音；
d.暗门链是否起作用；门锁把手是否有保护膜；胶条平顺；
e.小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；
（6）橱柜
A.作业条件
a.灯位修改完毕；
b.墙地砖铺设完成；
c.水电安装完成，天花吊顶封板；
d.橱柜基础完成；
e.大规模施工前，一定要做样板施工。
B.注意事项
橱柜的吊柜、投影部分的墙面，地面用水泥砂浆压光，且与墙、地砖相平。
C.质量检查要求
a.厨房烟道，止回阀安装；
b.橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；
c.橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等；
d.煤气软管预留孔大小、位置适当；炉罩下进气口的设置合理，满足煤气验收要求。
（7）涂料
A.作业条件
a.天花涂料：墙面或墙面抹灰层基本干燥，含水率符合要求，施工现场温度不得低于10OC；地面找平或地砖铺设完成，户门扇安装完成。
b.墙面涂料：门套线、开关、插座安装完成；
c.涂料收口：待木地板完成，踢脚线安装完毕即可进行涂料收口。
B.注意事项
a.走道、电梯厅天花埃特板与抹灰面交界处用美纹纸粘贴，防止开裂；
b.客厅阳台、厨房阳台天花必须采用合约指定品牌的内墙涂料；交界处贴好分色纸避免污染门套、踢脚线、开关插座面板等。
C.质量检查要求
a.墙身天花涂料验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染等；
b.墙身天花无裂缝，阴阳角顺直方正；
c.吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀，线角顺直方正，与梁底接缝无开裂。
（8）木饰面油漆
A.作业条件
a.湿作业已完毕并有一定的强度，作业面通风良好，环境干燥；
b.施工时温度不得低于10℃，相对湿度不宜大于60%。
B.注意事项
a.木质基层上的结疤、松脂部位应用虫胶漆封闭，钉眼处应用油性腻子嵌补;
b.注意保护环境卫生，防止污物、灰砂玷污油漆面。
C.质量检查要求
a.视线所及位置无透底、流坠、皱皮现象；
b.面层光亮、光滑一致，颜色均匀一致，刷纹通顺；
c.分色裹楞允许偏差1MM；
d.装饰线、分色线平直，偏差不得大于2MM。
（9）木地板
A.作业条件
a.地面湿作业基本完成；
b.室内管道通水，检查无渗漏。
B.注意事项
a.所有木垫块、木搁栅均要做防腐处理，条形木地板底面要全做防腐处理；
b.木地板靠墙处要留出10MM空隙，以利通风，在地板和踢脚板相交处，如安装封闭木压条，则应在木踢脚板板上留通风孔。
C.质量检查要求
a.实木地板所采用的材质必须符合设计要求，木搁栅、垫木和毛地板必须做防腐、防蛀处理；
b.木搁栅安装应牢固、平直；面层铺设应牢固，粘结处无空鼓现象。
（10）墙纸裱糊
A.作业条件
当楼地面、顶棚、墙面、门窗等装饰工程完工后进行。
B.注意事项
裱糊前，基体或基层表面的灰尘、污垢清除干净；阳角不得有接缝，包角严实。
C.质量检查要求
a.壁纸、墙布的种类、规格、图案、颜色和燃烧性能等级必须符合设计要求及标准规定，认真检查产品合格证书、进场验收记录和性能检测报告；
b.裱糊后各福拼接应横平竖直，拼接处花纹、图案应吻合，无离缝、无搭接、无明显拼缝；
c.壁纸、墙布应粘结牢固，无漏帖、补贴、脱层、空鼓和翘边；
（11）卫生洁具
A.作业条件
a.所有与卫生洁具连接的管道压力、闭水试验已完毕，并已办好隐蔽预检手续；
b.浴缸的稳装应待土建做完防水层及保护层后，卫生间盖板完成，浴缸基座完成，墙砖铺设完毕后安装；
c.其它卫生洁具应在室内装修基本完成后再进行稳装。
B.注意事项
a.卫生间大便器和脸盆排水管周边地砖采用湿浆；
b.浴缸、大便器安装完成后必须做好成品保护。
C.质量检查要求
a.卫生洁具的品种、规格、颜色符合设计及合约要求，产品合格证书齐全；
b.排水栓与地漏的安装应平整牢固，低于排水表面，周边无渗漏；