2020年最新房地产估价师考试经营与管理备考考点

【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点

房地产投资的利弊：

（一）房地产投资之利

适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括：

相对较高的收益水平。开发项目成本利润率≥20%，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达10%～12%。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。

金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到70%～90%，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90%～100%的融资。

能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类：预期通货膨胀和非预期通货膨胀。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退过程中，其使用价值不变，因此具有保值性。一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。

提高投资者的资信等级。拥有房地产是占有资产、具有资金实力的证明。

（二）房地产投资之弊

流动性差或变现性差。缺点还包括：投资数额巨大。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在3～5年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强，与机构投资者合作。需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和

经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。

【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点

房地产市场的运行环境：

包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

社会环境：指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

政治环境：指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

经济环境：指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

金融环境：指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。

房地产法律制度环境：指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。

技术环境：一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向。

资源环境：指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。

国际环境：指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。

由社会环境、政治环境、经济环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。其中：①社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素;②经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等;③政策因素：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和消费政策、房地产金融政策、房地户产权与交易政策、房地产税收政策。