我国房地产企业融资现状及对策研究(修改)

J I A N G S U U N I V E R S I T Y 本科毕业论文

我国房地产企业融资现状及对策研究

China's real estate financing present situation and

countermeasure research

学院名称：江苏大学

专业班级：09 会计

学生姓名：崔兰杰

指导教师姓名：朱乃平

指导教师职称：副教授

2011年10 月

目录

摘要 (3)

前言 (4)

1 我国房地产企业融资现状概述 (4)

1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款 (5)

1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化 (5)

1.3 房地产信托业务活跃 (6)

2 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析 (6)

2.1 我国房地产企业融资存在的问题 (6)

2.1.1 融资结构单一且以间接融资为主 (6)

2.1.2 对房地产融资的限制因素太多 (6)

2.1.3 银行贷款方式及金融创新太少 (7)

2.2 房地产企业融资问题的原因分析 (6)

2.2.1大多数房地产企业自身条件先天性不足 (6)

2.2.2房地产企业间接融资比重过大 (7)

2.2.3未能形成良好的融资体系 (8)

2.2.4金融市场不完善及法规滞后 (9)

2.2.5社会信用制度不健全 (9)

3 以万科为例进行房地产企业融资分析 (10)

3.1背景案例 (10)

3.2 万科融资现状 (10)

3.3 万科融资渠道的创新--“曲线贷款” (11)

3.4 案例启示 (12)

4 解决我国房地产企业融资问题的具体对策 (13)

4.1 传统融资方式 (13)

4.1.1 预售房款 (13)

4.1.2 银行贷款 (14)

4.1.3 合作开发 (14)

4.1.4 股票融资 (14)

4.1.5 债券融资 (14)

4.2 创新融资方式 (14)

4.2.1 通过吸引股权投资，扩充自有资金 (14)

4.2.2 用房地产信托计划融资 (15)

4.2.3 吸引海外资金 (15)

4.2.4 担保公司 (15)

4.2.5 房地产投资信托 (16)

4.2.6 房地产资产证券化 (16)

结论 (17)

致谢 (18)

参考文献 (19)

我国房地产企业融资现状及对策研究

专业班级：09会计学生姓名：崔兰杰

指导老师：朱乃平职称：副教授摘要

房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。房地产作为高风险，高投入，高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。在我国，近几年经济经过几番大力度宏观调控之后，房地产投资过热的现象得到了缓解，但也留下一些问题，如进一步加剧了房地产渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。近年来房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。在这样的背景下，我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了产生房地产企业融资难的原因，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，希望对我国房地产企业融资问题有一定的建设意义。

关键词：房地产企业；企业融资；创新融资；问题分析；研究对策

China's real estate financing present situation and countermeasure research

Abstract

This text goes deep into analyzing the present new condition and the outstanding new problem existed in the process of development that our country's real estate enterprises are faced with,quantity of real estate enterprises is big,the scale is small;the debt rate is too high and there is a high degree of risk;The development ability is low,the anti-risk ability is poor ;The financing ditch is narrow and difficulty etc.finally,puts forward a series of measures and advice to settle these problems.

Key word :real estate enterprise; strategy conversion; development pattern

前言

随着我国市场经济的展开与不断深入，企业融资无论是对国有企业还是对民营企业都是一个难题。而房地产作为一个资金高度密集性行业，自然对企业融资水平有着更高的要求。从近三年的发展趋势来看，国家对房地产的调控力度逐年加大，中国银监会官员表示,应该加大对房地产业的调控力度,防止房价过快增长。中国央行主管的《金融时报》周三还援引上海银监局局长阎庆民的两会提案称,建议开征土地增值税,以调节地价的不合规增长，2011年，国家再度上调房贷利率。在这种情况下，房地产开发企业如果单纯依赖传统的银行体系贷款，必须面临十分严峻的融资风险，给企业的持续健康发展带来不利影响。在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言，积极转换思想，努力拓展融资渠道具有十分重要的意义。

1 我国地产企业融资状况概述

房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。

房地产业是资金密集型产业，高收入，高风险，高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企

业发展的瓶颈。

我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的。央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资成为房地产企业生存，发展必经之路。

1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款

2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，2008年，全国房地产企业累计到位资金1.43万亿元，比上年增长31.7%，其中国内贷款为0.27万亿元，占到位资金的18.9%，比上年增长5.8%，订金及预留款0.6万亿元，占到位资金的42.0%，比上年增长43.9%，企业自筹资金0.43亿元，占到位资金的30.1%，比上年增长38.8%，利用外资181亿元，比上年增长10.2%。数据显示，房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。统计数据显示，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。

其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源与银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。

1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化

房地产企业属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现，间接融资——银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。

1.3 房地产信托业务活跃

2003年6月13日央行“121号”文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。2003

（国发[2003]18年8月12日国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

号，简称18号文件），激励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。

2 我国房地产企业融资中存在的问题及原因分析

2.1 房地产企业融资存在的问题

房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：

2.1.1 融资结构单一且以间接融资为主

目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。

2.1.2 对房地产融资的限制因素太多

对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产

企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。

2.1.3 银行贷款方式及金融创新太少

房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。

2.2 房地产企业融资问题的原因分析

2.2.1 大多数房地产企业自身条件先天性不足

大多数房地产企业自身条件先天性不足，鱼目混杂，实力较差是导致其融资困难的根本原因。我国一半以上的房地产企业尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行“机会主义路线”。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的底蕴; 其次是企业历史短，有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司，企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间。企业全部的核心在于获取项目收益，谋求生存，没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。

2.2.2 房地产开发企业间接融资比重过大

2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间

接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末的85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。

改革开发以来，我国直接融资市场发展很快，但是短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款，这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45%)长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押于建筑商，而建筑商的资金大部分也来自于银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

2.2.3 未能形成良好的融资体系

始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因。从市场环境角度分析，国家之所以实施宏观调控，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状。我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道业过于单一。由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险。也就是说，在事实上，房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁与金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷，而不是追求房产。如果国家不去注意金融风险的防范，那么一旦出现房地产的经营风险，就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果还是会引发很大的金融风险。同时，银行对房地产业的制约也很大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期内开发、销售，时限最长为三至五年。因为银行没有长期贷款品种，基金、信托市场等融资方式又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环。因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因，正是由于融资渠道的过于单一使得中央为防

范金融风险不得不政策频出，导致再宏观调控卡住银行贷款的投放后，房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业再此矛盾的夹缝中日益难存。

2.2.4 金融市场不完善及法规滞后

金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。我国的房地产业始于上个世纪八九十年代，房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重，使相应的融资运作缺乏有效的法律依据。另外，金融市场不完善也是造成融资困难的原因之一。以房地产基金为例，房地产的投资组合分为两部分，80%投向房地产及其关联行业，20%投向政府允许的债券市场。但由于我国金融工具较少，基金经理人再选择时就显得比较困难。房地产投资基金是一个新生事物，而且缺少相应的政策规则，实施起来障碍重重。相关政策，法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如果房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

2.2.5 社会信用制度不健全

房地产企业的信用问题，一方面来自于企业群体信用的短缺，另一方面国家缺少信用体系的硬性监督。总的来说，我国的信用体系还处在起步阶段，虽然少部分城市已经走在了全国前列，如北京、深圳等地已将企业贷款及担保情况实行联网查询。但这些系统还有很大的缺陷，仍是区域性的、专项的，信息渠道单一、覆盖面窄，操作还有待完善。我国信用体系的建立，还有一个较长的过程。

3 案例分析--以万科企业股份有限公司

3.1案例背景

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。2005年万科业绩保持了持续增长势头。全年实现销售收入139.5亿元，同比增长52.3%。实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7%。净利润达13.5亿元，同比增长53.8%。公司净资产收益率提升到16.3%，又上了一个新的台阶。在过去的21年中，万科不断颠覆自身；但万科新的变革才刚刚揭幕。在过去的21年中，万科保持了持续的盈利与增长；但万科新的发展期也才刚刚到来。

3.2 万科融资现状

万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业。其中2007年的一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，而万科大概占33%，但在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%。再来看一下跨行业的对比。从2007年的一到九月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资951亿，万科占11%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。而万科是个非常专业化的公司，募集资金100%投到了指定的住宅开发项目上。

最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，

一直保持在14%以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

3.3 万科融资渠道的创新--“曲线贷款”

2004年7月5日，万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。

根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI 设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI 取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。

实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI

来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。

从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意，例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条，“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的。所以不难预料，如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。

3.4 案例启示

随着土地制度改革的深入，以及信贷政策的收缩，房地产行业的大整合、大洗牌已经拉开帷幕。值此关键性时刻，如何实现融资渠道的多元化，进而合理控制财务成本，并将财务风险降到最低，已经成了开发商最性命悠关的问题。万科与HI的成功合作，无疑为境外融资探索出了一条新路。

融资渠道多元化目前是谈论多，办法少。虽然在地域上有国内国外的选择，在国内有银行和非银行的选择，但除了资本市场，非银行的选择就只剩下信托。而信托的规模限于管制又非常小。所以，探索新的融资方式，的确是开发商的当务之急。境外融资不仅取决于双方合作的诚意和能力，也要看政府的政策和制度建设能否跟得上。无论是万科走出去还是国外投资机构进来，最大的障碍都是制度方面的。在此次合作谈判中，HI最担心的是国内的政策和法律风险，而万科最大的困难也是如何说服对