地籍与房产测量

绪论

相关事件

2009年完成了全国第二次土地调查;

2010年中央1号文件；2013年中央1号文件：开展的农村土地确权工作

目前地理国情普查工作，时间：2013年1月-2015年6月30日

第一部分地籍测量与管理

第一章地籍与地籍测量基本概念

第一节地籍与地籍测量

地籍的定义：

由国家监管的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等土地基本信息的集合，用图、数和表等形式表示。

特点：

(1)地籍是由国家建立和管理的

(2)地籍的核心是土地权属

(3)地籍是以地块为基础建立

(4)地籍记载地块状况，还要记载地块内附着物状况

(5)地籍是土地基本信息的集合-用图、数、表的形式

地籍的功能：

(1)地理功能：表达精确的空间位置，及地块之间的相互关系，是基础

(2)经济功能：征收土地税费，及用于土地的出让、转让、抵押等活动

(3)产权保护功能：依法的行政行为，具有法律性

(4)土地利用规划与管理功能：编制、组织与调整土地利用规划

(5)为土地相关政策服务功能：土地政策、经济、环境等发展提供决策

(6)其他的服务功能：为市政、公安、消防、商业等服务

地籍的类别

1．按地籍的用途和发展阶段划分

（1）税收地籍

（2）产权地籍（法律地籍）

（3）多用途地籍（现代地籍）

2．按地籍的特点和任务划分

（1）初始地籍：在某一时期内，对土地进行全面调查后，建立新的土地清册。

（2）日常地籍：以初始地籍为基础进行修正、补充和更新的地籍。

3．按城乡土地的不同特点划分

（1）城镇地籍

（2）农村地籍

地籍测量的定义：是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、数量等。

地籍测量的特点

(1)地籍测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为；

(2)地籍测量为土地管理提供精确可靠的地理参考系统；

(3)地籍测量具有勘验取证的法律特征；

(4)地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求；

(5)地籍测量工作有非常强的现势性

(6)地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成；

(7)从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理知识。

地籍调查：是遵照国家的法律规定，对土地及其附着物的权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查，是获取和表达地籍信息的技术性工作。

初始地籍调查；变更地籍调查

农村地籍调查；城市地籍调查

土地权属调查；房地产权属调查

地籍调查的内容：土地权属调查、土地利用调查、土地质量调查、房产调查和地籍测量。

地籍调查的原则

(1)符合国家土地、房地产和城市规划等有关法律的原则；

(2)实事求是的原则；

(3)符合地籍管理的原则；制度科学，保证现势性、系统性、可靠性、完整性等；

(4)符合多用途的原则；以地块为单位，收集相关资料，采用全覆盖的调查方法，图、数、表要相互对应一致。

地籍调查的工作程序

1、准备工作

（1）制定地籍调查的组织方案和技术方案

（2）组织准备

（3）宣传

（4）试点工作及技术培训

（5）表册、仪器、工具准备

（6）收集资料

2、外业调查、勘测

3、内业工作

4、检查验收

地籍管理：是国家或地方政府为了掌管土地权属，行使国家土地所有权管理，掌握土地信息，保护土地所有者、使用者的合法权益，仲裁土地纠纷，研究有关土地政策而采取的行政、法律、经济和技术的综合措施体系

地籍管理内容包括：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、估计和地籍档案管理等。

地籍测量学

定义：以现代测绘科学技术为基础，立足于土地权利和土地利用的空间特征，以土地的管理、经济及其法律为支撑来研究土地信息的采集、处理和表达的工程技术学科。

任务：确定地块的位置、面积, 保持土地利用过程中所发生的地块的分割、合并、产权的转移和利用类别变化的现势性和准确性。

内容：研究对象是土地的空间位置及其形状和大小,具体指地块的空间位置及其形状和大小。

发展趋势：

?对传统的土地测量理论、技术和方法进一步拓宽思路，使其理论更加丰富和完善，技术和方法更加规范化，土地空间信息获取将在快速和内外一体化方

面取得突破；

?建立土地信息系统,并不断地完善数据质量，使土地工作更加合理和高效；

?高新测绘技术将是地籍测量学科的重要组成部分，也是快速、高质量地获取土地空间信息的技术手段之一；

第二章土地权属调查

一、土地权属基础知识

一、土地权属

土地权属是指土地产权的归属。土地产权是存在于土地之中的排他性的完全权利，与其他财产权一样，是人们围绕或通过财产形成的权利关系。

我国现行的土地产权内容包括土地所有权，使用权和他物权。土地权利的内容主要体现在土地产权的制度上，也可以说土地产权是土地制度的核心。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

土地所有权：国家所有、集体所有

土地使用权：国有土地使用权、集体土地使用权；

土地他物权：用益物权和担保权。

土地权属的性质是指附着在某宗土地的权利是一种什么性质的权利。按照有关法律法规，我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地抵押权、地役权等。

二、土地所有权

土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的具有支配性和绝对性的权利。

尊重历史、面对现实处理土地权属问题的原则。

国家土地所有权的取得包括：（1）继承，（2）没收（3）土地改革（4）以宪法直接取得（5）征收

集体土地所有权的取得三个时期：（1）新中国成立初期（2）合作化与人民公社化（3）农村经济体制改革时期

三、土地使用权

国有土地使用权：出让（含土地出让金或入股）（拍卖、招标、协议、挂牌）、租赁和划拨集体土地使用权是---农村集体经济组织及其成员以及符合法

律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的

土地享有的用益物权。

集体土地按用途分为农用地和建设用地，其使用权也分为农地使用权和建设用地使用权。

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权

1995年实施的《确定土地所有权和使用权的若干规定》

四、土地他物权

土地他物权是指土地所有权或土地使用权以外的其他土地权

利，分为用益物权和担保物权。

用益物权：以物的使用收益为目的的他物权，主要包括地役权、经营权和用益权等

形态；

担保物权：以确保债务清偿为目的而于债务权人的特定物或权利上设定的定限物权，主要包括抵押权、留置权等形态。

土地他物权

地役权

土地租赁权

土地抵押权

五、土地确权

土地确权，指依法确定土地权利的归属，即确定土地所有权、土地使用权和土地他项权利归谁所有。

土地确权原准则：

城市土地国有化原则；

国有土地所有权性质不可变更的原则；

六、土地确权争议及处理

土地权属争议，是指土地所有权或者使用权归属争议，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。

内容涉及土地所有权、使用权和他项权利，包括土地所有权争议、土地使用权争议和土地他项权利争议。

土地权属争议处理的原则

从实际出发，尊重历史的原则；

现有利益保护的原则；

诉讼解决以行政处理为前置的原则；

土地权属争议解决的方式主要包括协商、政府处理和诉讼。

二、地籍调查单元与编号

一、地块与宗地

地籍调查的单元是宗地；宗地划分的基础是土地行政区域的划分。

地块：是可辨认出同类属性的最小土地单元。

同类属性：权利的，利用类别的，经济的或生态的。

地块的特征：

在空间上具有连续性；

空间位置是固定的，边界是明确的；

“同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合（如：宗地、农田保护区等）。

宗地：是指权利上具有同一性的地块,即同一土地权利相连成片的用地范围；

宗地是一个“地块”，表明了宗地在空间上的连续；

宗地有固定的位置和明确的权利边界；

应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为“同类属性”来标识宗地的空间位置。

二、宗地的划分

宗地的划分应以方便地籍的管理为原则，还要根据权属性质、土地使用者、土地利用现状及地籍调查的要求来进行。

独立宗地: 由一个土地使用者所使用的地块；

共用宗地: 一地块由几个权属单位使用，又难以划清权属界线者。

（1）由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地。

（2）如果同一个权属主所有或使用，但不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；

（3）如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一共用宗地。

（4）只有一个法人代表的特大用地范围，有明显不同的用途，且面积较大，可以利用地类界或线状地物划分为若干宗地。如对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割的，应划分为若干宗地。

（5）市政道路、公用道路用地不划分为宗地。

（6）有争议土地，且一时难以调处解决，可将争议土地单独划“宗”，待争议调处后划入相关宗地或单独划宗。

三、界址线、界址点与界标

界址线、界址点和界标统称土地权属的界址。

土地权属界址线（简称界址线）是指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。

界址点是指界址线或边界线在空间或属性上的转折点。

界标是指在界址点上设置的标志。

(1)混凝土界址标桩(地面埋设用)

(2)石灰界址标桩(用于地面填设)

(3)带铝帽钢钉界址标桩(在坚硬地面上打入埋设)

(4)带塑料套的钢棍界址标桩(在房、墙角浇筑)

(5)喷漆界址标志(在墙上喷漆)

四、地籍与宗地编号

地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村。地籍编号以区（县）级行政区为单位，按街道（乡、镇）、街坊（村）、宗地三级进行编号。统一按自左到右、自上而下

五、界址点编号

界址点编号是宗地界址管理的基础，是地籍资料的重要组成部分。界址点号只在宗地图和地籍簿册上表示，地籍图上不注记。

界址点编号可以分为：按宗地编号、按图幅统一编号和按地籍街坊统一编号三种。

三、土地权属调查

含义：是指对土地权属单位的土地权属来源、权属性质及权利所及的界线、位置、数量和用途等基本情况的实地调查与核实。

权属调查是地籍调查的重要环节，是地籍测量的前提和基础，其调查单元是宗地。

土地权属调查的内容

（1）土地的权属状况：包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。

（2）土地的位置：包括土地的座落、界址、四至关系等。

（3）土地行政区划界线：有村界、乡(镇)界线、区界线及地理名称等。

（4）土地利用状况和土地级别。

土地权属调查的程序

(1)准备工作

(2)实地调查

(3)资料整理

房屋测量

房屋面积测算

土地权属调查

土地利用调查与监测

地籍控制测量

界址测量

地籍图测绘

土地面积测算