城市商业圈
城市建筑中和布局以及室内设计手法
上海现代建筑设计集团
中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。
传统CBD租金骤增企业外迁或成趋势
https://www.360docs.net/doc/4115811287.html, 2007年01月17日08:20 每日经济新闻
随着上海传统CBD甲级写字楼租金不断上扬，企业外迁动力正在增强。业内人士指出，今后，传统CBD外围的商业地块，将逐渐成为投资商和跨国公司共同关注的热点。
2006年年底至今，各大地产咨询机构频频对今年上海传统CBD写字楼市场发出成本上涨预警。中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达1.03美元/平方米/天，同比上涨11.96%，创下上海自1999年以来新高。最新报道称，上海办公楼租金去年全年同比涨幅达到15％。
租金上涨的同时，空置率却骤然下降。仲量联行认为，随着去年底中国金融业完全开放，更多跨国金融公司将进入中国市场，势必导致写字楼市场需求量保持高速增长。
据悉，仅去年年末就有包括美国大都会人寿保险、瑞银集团、美国银行在内的大批金融机构进驻上海。仲量联行预测，未来新增客户将令上海写字楼需求量从40万平方米/年增长到50万平方米/年以上，今明两年上海写字楼租金仍将强劲上扬。
戴德梁行上海公司总经理张国正则认为，今年上海写字楼市场供应量依然吃紧，除金融企业需求，国内客户需求也在扩容，物流行业、律所、会计师事务所等对写字楼品质要求较高的现代服务业企业数量逐年上升，预计今年写字楼市场租金增幅将达20%。
长风生态商务区有望成企业外迁热点
第一太平戴维斯则认为，目前上海高品质甲级字楼市场供需矛盾突出，企业在租金成本和扩大经营规模方面的压力与日俱增。因此，从传统CBD逐步外迁到租金水平更为合理的非市中心地区，可能成为未来趋势。在这一趋势下，普陀长风生态商务区有望成为下一个商业地产的热点。
第一太平戴维斯有关专家分析指出，作为浦西市区范围内最后一块大规模开发的综合商业地块，长风地块所代表的非市中心新兴CBD具有较为明显的优势。古北路桥贯通以及轨道交通2号线西延伸段的通车，大大改善了区域周边的交通环境。
上世纪80年代初期“城市设计”从国外引进，到近年来逐步在我国运用，应该说，“城市设计”是一个老话题了，尤其是最近10来年“城市设计”越来越受到业界的重视，关于这个话题的讨论很多。“城市设计”就是研究城市中各主要要素（包括建筑、道路、广场、水面、绿化和各种设施、小品等）之间的关系，以及对它们所形成的空间环境的塑造。
“城市设计”与“城市规划”、“建筑设计”既有共性，也有不同的地方。传统的城市规划，侧重研究城市布局、土地使用功能、基础设施配套等方面的内容，很大程度是在二度空间上做文章。而城市设计主要研究建筑外部以及建筑之间的空间环境关系。建筑设计主要针对建筑单体本身，包括室内空间的研究，当然也要同时考虑与周围环境的关系。
长期以来，建筑的设计比较注重建筑的本身，而缺乏城市规划和城市设计的意识，往往就建筑论建筑，出现了很多不尽如人意的问题。
具体来说，城市规划分为总体规划和详细规划两大阶段。其中总体规划中还可以有分区规划，详细规划又分为控制性详规和修建性详规。城市设计的思想应该体现在城市规划的各个阶段和层次上，并且反映的内容和深度是不一样的。
比如，总体规划主要考虑二度空间的土地使用功能、道路网骨架，同时也要总体考虑城市形态、环境绿化等，并体现历史、文化与生态内涵。而中观层面的分区规划或控制性详规则要深化总体规划层面的内容，需要结合城市设计的思想和方法，包括对城市形态和建筑高度的控制等提出规定性、指导性要求。微观的修建性详细规划或建筑设计要求的内容更具体，城市设计工作要更深入，对建筑与城市各项要素之间的关系进行更加细致的研究，并作出指导其具体实施的设计方案。
城市设计从狭义来理解，主要是对城市公共空间的综合设计，就是主要对于城市重点地区、重要节点，包括各种城市中心、街道、广场等，对其主要构成要素的综合设计。北京CBD在控规阶段，进一步考虑了空间形态的控制。要延续长安街规整的轮廓线和庄重大气的氛围，对建筑高度、体量有一定的控制。规划长安街延长线与东三环交叉的“金十字”两侧主要安排商务办公设施，既突出CBD的主导功能，又突出了CBD 的形象，建筑高度超过100米，其中一部分在150米到300米之间。
第三阶段是微观层次，涉及到具体的项目设计。由于CBD核心区是开发强度最高，超高层建筑最密集的地区，对进一步完善核心区的城市功能，塑造良好的城市景观形象十分重要，为此，CBD管委会对核心区进一步进行了国际招标，当时就叫“北京CBD核心区城市设计国际招标”。最后CBD核心区规划是由美国贝·考伯·弗里德建筑师事务所和北京市规划院共同完成的。方案对核心区土地使用功能、建筑形态、建筑空间关系、地下空间的利用、建筑与绿化、人行车行的交通组织等等内容都做了详细的研究。通过4个超高层建筑及与周围建筑的有机组合，力图打造和营建CBD核心区现代化气息以及良好的城市景观形象，同时通过地下商业通道，地面商业架空层，人行架空廊道等人性化的设计，以及良好的生态环境和文化氛围，努力营造一个舒适宜人的公共空间。
城市商圈的发展趋势
城市商圈的发展趋势 庞梦轩：各位领导、各位嘉宾，下午好！今天我跟大家讨论的话题是一个城市商圈的发展趋势。众所周知，商圈在商业上的定语就是商势圈，一个具体的商圈构造应该由点、线、面、流构成，其中点是指商圈的辐射圈，是市场区域的中心点，一家商店或者一个具体的交易场所就是商圈中构造的点，它就决定了商圈所在地理位置，因此科学的选址是市场建设重要的一点，所谓线是指市场区域内各种买卖的寄存关系，这就要求地方政府应该调查研究分析比较当前各种相对的优势，制定政策、措施，充分发觉和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点，这是生成的线。所谓线是市场影响力的空间光度。零售店60—65%的顾客来自核心商圈，15—20%的顾客来源于商圈，俗话说边远商圈靠特色，同样在商圈规划中合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场投入中的盲目性，只有这样才能使商圈的势力得到增加和拓展。 所谓流是指区域的变化、动向，这种变化受外部因素的影响，前者如产业结构的变化、竞争格局的变化，诸如自然环境的变化因素，后者如市场管理办法、市场经营方针的调整、市场功能的变化等等。现在的商圈已经不同于传统商业区的概念，传统商业区具有浓厚的计划经济痕迹，比如中央商业区，而中央就有计划经济的痕迹，正因为如此就出现了中央和地方的差异，现在商圈的意义有两个方面，商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域，两个商圈也可以叠交到一块发展，商圈是动态发展。 以下几个方面都会影响商圈的变化，分别是交通条件的变化、居民的置换、老城区改造、人口的递增、老商业业态的更新换代。下面向大家介绍一下商圈形成的必然因素，一个商圈的形成需要从体量、位置等方面定义，商圈是一个群体，层次是多元化，因此没有一定体量的商业物体是没有办法形成一个商圈的，一个商圈最基本的依托力是消费群体的消费力，位置就是所称低端，商圈的关键在于位置的便利性，便捷的交通就是商圈的基础，打造商圈的目的是如何体现商圈物业价值的最大化和商业经营企业利润的最大化。 城市规划，通过商业改造形成良好的非环境，这也是打造核心商圈的重要目的，以上几点就是商圈形成的必要因素。 一个都市商圈的营造需要有科学的业态组合和合理的业态支持，更需要有实力、高度责任感城市运营商与政府的共同努力，充分发挥和利用各种社会资源价值。一个城市的发展将会从单一的商业个体竞争发展到商圈竞争，而对于一个商圈的发展应该考虑好很多方面。首先由于新的商家引入，引发直接的竞争会提升商圈大型零售企业的经营素质，从而优化商圈的企业经营质量，商圈一般从大型的购物中心发端，到多种商业业种经营等。 第二，一个商圈的发展不可避免对周边造成冲击，纵观零售业的发展，业主、业态、业绩之间的复杂变化至少在大城市会发展成商圈的竞争，如果商家解决好特色问题一方面会给别的商家造成压力，另一方面会促进业态的优化，推动整个商业的升级创新。
全国城市商业银行名单
求“110 家城市商业银行”名单济南市商业银行洛阳市商业银行 ~~郑州市商业银行鞍山市商业银行 南充市商业银行铁岭市商业银行 上海银行 福州市商业银行抚顺市商业银行 大连银行 杭州市商业银行威海市商业银行 北京银行 宜宾市商业银行厦门市商业银行 江苏银行 包商银行株洲市商业银行 宁波银行 攀枝花市商业银行南阳市商业银行 广州市商业银行 呼和浩特市商业银行上饶市商业银行 莱芜市商业银行 绍兴市商业银行沧州市商业银行 天津银行 自贡市商业银行德州市商业银行 宁波银行 兰州市商业银行盘锦市商业银行 盛京银行 宜昌市商业银行泉州市商业银行 渤海银行 长沙市商业银行廊坊市商业银行 成都市商业银行 大同市商业银行邯郸市商业银行 徽商银行 济南市商业银行柳州市商业银行 吉林银行 重庆银行玉溪市商业银行 南昌市商业银行 阳泉市商业银行西宁市商业银行 东莞银行 青岛银行枣庄市商业银行 哈尔滨银行 大庆市商业银行秦皇岛市商业银行浙商银行 襄樊市商业银行晋城市商业银行 南京银行 宁夏银行赣州市商业银行 哈尔滨银行 淄博市商业银行岳阳市商业银行 福州市商业银行 乌鲁木齐市商业银行鹤壁市城市信用社新乡市商业银行 厦门市商业银行孝感市商业银行 潍坊市商业银行 柳州市商业银行张家口市商业银行日照市商业银行 金华市商业银行九江市商业银行 泉州市商业银行 临沂市商业银行邢台市商业银行 昆明市商业银行 泰安市商业银行克拉玛依市商业银行 武汉市商业银行
哪位能提供一下国内112家城行厦门市商业银行信用社靖江市长江城市信用社 市商业银行的名单？福州市商业银行辽阳市商业银莱芜市商业银行中信嘉华银行 行温州市商业银行上海商业银行 全国性商业银行（共15家） 赣州市商业银行临沂市商业银 行烟台市商业银行 中国工商银行中国农业银行 鞍山市商业银行南京市商业银 中国银行 行宜昌市商业银行各农村商业银行及农信社（共 中国建设银行交通银行中信 广州市商业银行宁波市商业银28家） 银行 行银川市商业银行 中国光大银行华夏银行中国 贵阳市商业银行太原市商业银常熟市农村商业银行江苏东吴 民生银行 行湛江市商业银行农村商业银行张家港农村商业招商银行广东发展银行深圳 桂林市商业银行泉州市商业银银行 发展银行 行天津市商业银行鄞州农村商业银行江阴农村商 兴业银行上海浦东发展银行 台州市商业银行长沙市商业银业银行佛山禅城区农信社 国家邮政储汇局 行镇江市商业银行中山农信社昆明农信社新会 浙商银行渤海银行恒丰银行 杭州市商业银行绍兴市商业银农信社 行郑州市商业银行高要农信社山东农信社厦门各城市商业银行及城市信用社 徽商银行包头市商业银行焦农信社 （共69家） 作市商业银行广州农信社上海农信社浙江 苏州市商业银行深圳市商业银农信社 上海银行北京银行青岛银行 行威海市商业银行贵州农信社青岛农信社东莞淮安市商业银行嘉兴市商业银 湖州市商业银行沈阳市商业银农信社 行珠海市商业银行 行金华市商业银行天津农信社深圳农信社北京常熟市商业银行重庆市商业银 济南市商业银行石家庄市商业农信社 行无锡市商业银行 银行潍坊市商业银行重庆农信社顺德农信社沧州成都市商业银行昆明市商业银 吉林市商业银行哈尔滨市商业农信社 行武汉市商业银行 银行锦州市商业银行南海农信社武汉农信社吴江大连市商业银行兰州市商业银 呼和浩特市商业银行攀枝花市农村商业银行 行西宁市商业银行 商业银行葫芦岛市商业银行锡州农村商业银行 东莞市商业银行廊坊市商业银
八大经济圈格局重点
72 《科技与企业》杂志 2010年第11期 “八大经济圈”格局已现 我国自改革开放以来,相继实施了东部率先、西部开发、东北振兴、中部崛起区域发展战略,使各地区的比较优势得到了不同程度的发挥,国际次区域合作也取得显著进展,以城市群为核心的区域发展格局基本形成,未来,我国将以城市群为核心形成“八大经济圈”。 一、以城市群为核心的区域发展格局基本形成 我国的国土面积很大,但适合人类居住的空间并不多,我国的资源很丰富,但人均数量却不多,尤其是土地资源、石油资源及淡水资源属于短缺资源,所以,必须大力倡导集中发展、集群发展、集约发展,在人居环境比较好的东部沿海地区、中部平原地区、东北地区及成都平原、关中平原,聚集大量人口和城市。近年来,高速公路的修建极大地改善了城市之间的交通状况,城市间的产业联系与经济合作不断加强,区域经济一体化的进程加快。除长三角、京津冀、珠三角三大城市群之外,还涌现出新的城市群。现已初步形成的城市群有:山东半岛城市群、辽中南城市群、长江中游城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群。 据统计,上述十大城市群的土地面积占全国总面积的11%,2007年,人口所占比重为39%,而G D P 所占比重为66%。(参见表2。也就是说,十大城市群以十 分之一多一点的土地面积,承载了三分之一以上的人口,创造了三分之二以上的G D P 。从资源环境承载能力和未来发展潜力来看,十大城市群将聚集更多的人口,创造更多的GD P 。因此可以说:十大城市群是我国最有发展潜力的地区,是支撑我国国民经济健康发展的十大支柱。 除了上述十大城市群之外,以长珠潭
为中心的湖南中部、以合肥为中心的江淮地区、以长春、吉林为中心的吉林中部、以哈尔滨为中心的黑龙江东南部、以南宁为中心的北部湾地区、以乌鲁木齐为中心的天山北坡地区等都有希望发展成为新的规模较大的城市群。 这些城市群现在和将来仍然是我国经济发展的重要支柱,是我国经济要素集聚的地方。从GDP所占比重来看,承载人口的潜力还很大。在上述城市群地区, 构建科学合理的城市体系,保护并改善适宜人居住的生态环境,是我国的长远大计。建议在“十二五”期间,以城市群为单元进行规划,使之成为吸引经济要素,尤其是人口聚集的重点区域。 以上述城市群为核心,将形成若干经济区或称经济圈,如以长三角城市群为核心的大长三角经济圈,以京津冀、山东半岛为核心的泛渤海经济圈、以珠三角为核心的大珠三角经济圈,以辽中南城市群为核心的东北经济圈、以海峡西岸城市群和台北为核心的海峡经济圈、以长江中游和中原城市群为核心的中部经济圈、以川渝城市群为核心的西南经济圈、以关中为中心的西北经济圈,基本形成以城市群为核心的区域发展格局,城市群将起到辐射带动整个经济圈经济社会发展的作用。在经济圈范围内,加强联系,加强 文/师宇 城市群 名称面积 (万平方公里 人口 (万人市域GDP (亿元长三角 10.97 8368.2846860.30 珠三角 5.44 2868.0225605.99 京津冀 18.27 7184.9425071.79山东半岛 9.28 5062.9919731.82 川渝16.67 9969.35 12969.63辽中南 9.71 3110.21
某某商业街招商策划方案
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
社区商业业态功能及运营分析
社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商 业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
中国三大物流经济圈
中国三大物流经济圈现状及政策规划 一、长三角物流圈（1）主要物流园区长江三角洲地区物流崛起，始于上海浦东开发和开放。以上海为龙头，由江、浙两省14座城市组成的长江三角洲经济区，以共赢为目标，努力突破行政区划限制，通过区内资源的整合与调配，初步形成不同城市的定位和分工，区域核心 竞争力得以增强。 资料来源：MIRU收集整理 （2）物流规划及动态 长江三角洲地区主要省市基本都已完成本地物流发展纲要或规划的编辑工作，并已进入实施 阶段。
资料来源：2005年《中国现代物流发展报告》、MIRU收集整理 上海重点发展和建成了4个（3+1）大规模的现代物流园区：外高桥保税物流园区、浦东空港物流园区、西北综合物流园区、洋山港深水物流园区；特别是洋山深水港物流园区一期工程水工码头全部完成，4条小洋山隧道已经贯通，全长32公里的东海大桥基础部分全部完成，主要从事相关海关业务的海关查验区、港区辅助区等已初具规模。 浙江以杭州湾为先导，主动接轨上海、错位发展、互补发展；公路、港口、航空建设步伐不断加快，实现全面进步；宁波、舟山等口岸通关实现全面提速。 江苏省政府2004年初投资规模150亿人民币启动大批新的物流项目，建设苏州白洋湾等物 流园和物流中心。 二、环渤海物流圈（1）主要物流园区 资料来源：MIRU收集整理 （2）物流规划 自2002年起，环渤海区主要省/市从土地、税收、资金、行业管理、对外开放等方面，纷纷出台鼓励性政策，以改善物流发展环境，先后制定物流发展规划。
资料来源：2005年《中国现代物流发展报告》、MIRU收集整理 环渤海地区主要省/市都在积极实施相关的物流规划。如天津市港口、机场、公路、铁路等物流节点的七个标性物流园区已经初具规模，12万平方公里的天津港散货物流中心、集装箱物流中心20万平方米示范区、保税区国际物流运作区20万平方米的示范区和9000平方米的的立体仓库、开发区20万平方米的海泰工业物流区、0.95平方公里的空港国际物流保税区、20万平方米的天津物流货运中心和邮政物流中心都已经成功运营；北京已完成空港物流园区和通州物流园区，正在进行道路和配套市政府工程建设；青岛前湾国际物流区建成 并运行等。 三、珠三角物流圈（1）主要物流园区
我国城市商业银行的发展与现状
我国城市商业银行的发展与现状 我国的城市商业银行组建始于1995年，1995年7月，国务院发布《关于组建城市合作银行的通知》，决定在城市信用合作社的基础上，组建由城市企业、居民和地方财政投资入股组成的股份制商业银行，取名为“城市合作银行”。1998年3月，统一更名为“城市商业银行”。2006年到2010年，城商行数量持续增增加，至2010年达到最大（147家）。 通过处置不良资产、补充资本金、计提拨备，完善经营管理体制，引进先进的管理技术和信息系统，城商行发展取得了巨大成就，逐渐成为国内银行业中不可忽视的重要力量。下面就我国城市商业银行的发展与现状作简要分析。 一、我国城市商业银行的发展 我国城市商业银行来源于原城市信用社的股份制改造，是在原城市信用合作社的基础上，由地方政府、城市企业和居民投资入股组建的地方性股份制商业银行，是由众多法人机构合并形成的一级法人单位，是为地方经济服务的地方性商业银行。1995年7月，以深圳城市合作银行正式成立为起点，中国城市商业银行在中国金融舞台上开始了它的历程。截至2011年末，全国城市商业银行总计144家，城商行资产总额为9.98万亿元，较2010年增长21.7%；负债
总额为9.32万亿元，较2010年增长26.5%；所有者权益总额为0.66万亿元，较2010年增长37.7%（图1、图2、图3）。这期间，城市商业银行既为地方经济和社会发展做出了重要贡献，又背负了沉重负担，暴露出诸多问题。从功能上讲，城市商业银行是商业性金融服务机构，因此，它首先应该具备商业银行的一般特点。同时，由于自身独特的发展过程，城市商业银行又有它自己独有的特点，这就是：中国城市商业银行是地方性商业银行，是股份制商业银行。 图1:2003-2011年城市商业银行资产总额及其占全部银行业金融机构资产总额的比重 图2:2003-2011年城市商业银行负债总额及其占全部银行业金融机构负债总额的比重
什么是社区商业
什么是社区商业 社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。 社区商业的定位 社区商业定位策略 在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场 供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。优势互补还是差异化经营的竞争策略。 社区商业功能定位 明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。 社区商业表现的表现形式
以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。 一、社区底商 所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。 社区底商的本质特征 区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。 二、社区商业街 社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或住宅建筑底层商铺。 1、社区商业街的形态分类 社区商业街的形态按照不同的标准可以分为不同的类型： ?按空间布局分：沿街式；裙组式；会所式。 ?按规模和辐射范围分：内向服务型（服务对象仅限社区内居民）；外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）。
中国四大经济圈
长江三角洲包括那些城市 上海市；江苏省的8个市：南京、苏州、扬州、镇江、泰州、无锡、常州、南通；浙江省的7个市：杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴、台州。 “珠三角”的概念最早起源于九十年代初，九十年代后期，在“（小）珠三角”的基础上出现了“大珠三角”的概念。2003年，又提出来了“泛珠三角”的概念。至此，“珠三角”实际上涵括了“小珠三角”、“大珠三角”、“泛珠三角”三个不同层面既相互区分又紧密关联的概念。 （一）“小珠三角” “珠三角”概念首次正式提出是1994年10月8日，广东省委在七届三次全会上提出建设珠江三角洲经济区。“珠三角”最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州7个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成，也就是通常所说的广东珠三角。后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，这也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％，人口4283万人，占广东省人口的61％。2003年“小珠三角”GDP总值达11450.9亿元（1383.5亿美元），占全国GDP的10％。 （二）“大珠三角” “大珠三角”有两个不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粤港澳。目前通常所说的“大珠三角”就是指广东、香港、澳门三地构成的区域。“大珠三角”面积18.1万平方公里，户籍总人口8679万，2003年GDP总值3287亿美元。以经济规模论，“大珠三角”相当于长三角的1.2倍。 （三）“泛珠三角” “泛珠三角”包括珠江流域地域相邻、经贸关系密切的福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东9省区，以及香港、澳门2个特别行政区，简称“9＋2”。“泛珠三角”面积200.6万平方公里，户籍总人口45698万，GDP总值52605.7亿元（6356亿美元）。其中，9省区面积占全国的20.9%，人口占全国的34.8%，GDP总值占全国的33.3%。
街区型社区商业定位规划策略
--如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？则成为目前各大开发商最为关注的话题。项目认知 1）宏观目标的明确： 首先，在对社区商业街产品进行定位规划前，首先要梳理项目的核心诉求，根据的诉求展开针对性定位规划建议。根据项目的核心诉求，再结合对项目周边环境等整体的认知，最终才能找到最合适的定位方向。 2）对项目周边环境的研究： 这一点对于社区商业来说，尤为重要。通过对项目周边条件及资源的分析，判断地块指标体量，并预判项目处于所在区域的角色。了解客流来源方向、周边社区人口消费核心需求及未来趋势，也可以对周边的潜在消费力进行预估。 3）城市商业市场研究： 为了了解市场上社区产品的供求量及月均去化趋势，我们需要对城市同类商业产品的分布进行研究，例如，了解这个城市里现有的街区型社区商业发展状况，以及对比社区商业的市场趋势，从而了解城市社区商业潜在的供需要求。 进而，通过与市场主力产品的对标分析等综合分析，可以得出对于街区型商业定位规划的关键成功要素。 项目方案
商业街并非“一开就发”，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证。因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功。 同时，有竞争力的产品要内外兼修，对外具有高逼格的主题形象，对内要打造极具竞争力的产品，为后期销售增加溢价的附加值空间！避免形成“徒有虚表”不良市场形象。 1）街区型社区商业的三大定位模式 ?模式一：主力店+商业街 建筑特征：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街或社区型购物中心＋商业街或超市＋百货＋商业街?模式二：次主力店+商业街模式 建筑特征：小型集中式商业+商业街 业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）?模式三：纯商业街模式 建筑特征：单层或者双层的商业街 业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。 2）规划设计
中国社区商业发展轨迹与经营模式、经营思路探讨
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。 一、国外社区商业发展概括及特点 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。 二、国内社区商业发展现状分析 我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心“、“生活广场“、“娱乐休闲一条街“等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。 三、解析大都市社区商业规划及经营思路 （一）北京社区商业发展态势分析 1、特色商业街 伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式---特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型“市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。 2003年，以往商品住宅开发中的商业配套，转正为社区商业街的行为显露规模效应：建外ＳＯＨＯ推出特色商业街，在ＣＢＤ商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区；后现代城Ａ、Ｂ区共2.6万平方米的商业部分--美国后街，标称其原始概念“60万平方米美国后街生活“的兑现；由苹果商业街和“苹果二十二院街“组成的苹果街面世；珠江帝景推出欧洲风情商业街。 2、社区商业持续火爆 先进国家人均商业面积一般1.5～1.8㎡，香港达到1.45㎡，上海现在已经达到1㎡，而北京只有0.7㎡，与上海比较而言还有30％多的空间，特别是底商商铺（社区商业）现在是急缺：如亚运村的总建筑面积已经超过600多万平方米，常住人口50万人以上，流动人口在30万人以上。大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但巨大的消费能力却很难得到释放。目前亚运村现有商业供应量仅有10万平方米（占住
城市商业银行的差异化发展
第一章绪论 城市商业银行是我国银行业体系的重要组成部分，成为我国金融体系中最具活力的金融板块之一，在供应区域金融资源、促进区域经济发展中发挥了重要作用，是我国中小金融体系乃至金融体系的重要组成部分。我国现今银行体系中，城市商业银行是指除了工、农、中、建、交五大国有商业银行和12家全国性股份制商业银行之外、由城市信用社组建而来的中小商业银行。截至2014年第一季度末，全国共有的城市商业银行145家，营业网点近万个，遍及全国各个省（市、自治区）。经历十几年的发展，城市商业银行已经逐渐成熟。城市商业银行的发展壮大，一是扩大了银行业的竞争主体，促进了银行业的市场竞争和效率的提高；二是推动了利率差异化；三是增强了市场机制在资源配置中的问题，并推动了金融创新，促进了银行业金融服务水平的提高；四是为中小企业融资提供了有了渠道，从而促进了区域经济的发展，满足了地区金融的多样化需求。 在获得快速发展的同时，城市商业银行自身经营也面临不少问题，主要有表现为市场定位不清晰，人才和技术薄弱,创新能力不强，公司治理结构不合理，政府干预较多等问题。银行没有以自身核心竞争力为基础进行战略规划,缺少差异化发展理念和战略，使得城市商业银行走上与其它类型商业银行相同的发展道路,并导致城市商业银行竞争力低下、可持续发展能力不足。银行未能根据自身特色，发掘不同于其他银行的优势，确定自身差异化的市场定位，是造成商业银行同业化竞争的原因。必须对商业银行经营发展存在的问题充分了解后针对其具体问题具体分析得出相应结论。建立特色组织构架，保持高效管理，选择差异化市场定位开辟新的盈利模式，开发差别性金融服务产品，占领市场等。只有在立足于自身机制、市场与区域资源的基础上制定实施差别化发展战略，城市商业银行才能确立自身市场竞争优势，形成可持续发展能力，更好发挥在我国银行业的作用，巩固自身优势。
全国各城市商业街的特点特色
各城市商业街的特点特色 广州市：**十大特色商业街构筑南粤新物流** 有朋自远方来，广州人常会把客人带去上下九，看看特色骑楼，“淘淘”广货；或者带客人到天河城一带，去领略大都市的时尚和繁华。而今，随着广州市一批特色商业街建设的全面铺开，风情各异的酒吧街、热闹时尚的特色商业街、充满粤味的美食街等将成为广州这座城市又一靓“名片”。.广州市商业局日前在中国商业步行街建设和发展研讨会上首次表示，广州将在2005年前建成10条具有广州品牌效应的市级特色商业街，有些已正在密锣紧鼓地进行修缮整饰，有些已基本敲定具体的“变脸”方案。据了解，这10条特色商业街分别是白云区的饮食文化长廊，越秀区的北京路步行街、状元坊饰物精品街，海珠区的江南大道婚纱礼仪街、沿江西酒吧风情街，东山区的文德路岭南字画街，荔湾区的上下九步行街、华林玉器街、荔湾美食城；芳村区长堤酒吧风情街。 １——沿江路西餐酒吧街位于珠江河畔、白鹅潭三江交汇处的白鹅潭风情酒吧街。在那里泡吧。每次去都是伴着美丽的江景享受美食，这里的进餐感觉确实有其独特的一面。随着珠江两岸———沿江路和滨江西路的酒吧逐渐聚集成市，被誉为“亲水风情区”的这些新去处已成为“泡吧”人士流连地。晚上，记者来到位于滨江西路广州酒家旁边的NO．1STREET酒吧，一位常来泡吧的人士对记者说，坐在这里看江面，景观美为广州酒吧中之最佳。由于得天独厚的地理优势，这条”海珠风情街”仅天鹅会至广州酒家之间300米路段，就已相继引入了10多家风格各异的主题酒吧，初展广州夜生活的文化风情。沿江路以原“五仙门电厂”为中心，有异域、花街90BAR、夜樱吧等20多家酒吧西餐厅，其中一些有特色的酒吧常常高朋满座，不少外国友人对那里也十分偏爱。而不久之后，另一处别具特色的酒吧街将呈现在芳村长堤白鹅潭上，据悉，该酒吧街总长达1．2公里，首期全长680米，这里有美丽的江景点缀，被专家视为最有潜力的“泡吧”地点。昨日从现场招租处获悉，该酒吧街为商家所看好，认租已超过七成。沿江路的酒吧一条街上不少酒吧都是在从前的建筑上改建的。来这里消费的有生活在广州本地的中青年白领阶层，也有不少来自国内外的游客。 ２——滨江路婚纱礼仪酒吧街,包括白鹅潭段露天“鹅潭吧”、海珠桥至解放桥段婚宴喜庆纱礼仪街、海珠桥至海印桥“旅游观光购物街”、海印桥至海珠半岛花园段酒吧休闲娱乐区。滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，由洲头咀公园至海珠半岛花园。按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街，在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。 ３——长堤路购物休闲街欧陆式建筑风格建设为以购物休闲为主，集观光、购物、餐饮、娱乐为一体，与白鹅潭及沙面岛大环境相配合的特色商业街。
西汉城市商业发展
西汉城市商业发展 城市的商业区称“市”。汉代长安是政治文化中心，也是商业中心。这里的商业市场相当繁荣，市场类型也多种多样。从文献记载看，除普通的市肆外，还有所谓直市、狱市、肉市、槐市、草市、宫市、关市等。从经营时间上分，有夕市、朝市、夜市等。由于海内为一，汉初“开关梁、驰山泽之禁”及社会经济的发展，使汉代商业空前繁荣，司马迁《史记·货殖列传》就列举了许多天下名都，这些名都一般都不只一市，就是一般县也至少有一市。汉代“市”区的建立，基本按照王制的规定，区划在城内的固定地点，大小城市基本上照此规划来确立。这个原则就是“左祖右社，面朝后市”。市一般建立在城内的北部地区，位于宫庙之后。长安各市“二百六十步”，“凡四里一市”。各市虽不一定如此齐整，但划有特定的区域，与一般的住宅（闾、里）分开是肯定的。 汉代城市区划已突破了《周礼》的有关规定，不仅城内立市，城外也立市。长安九市中，六市在道西，三市在道东。究竟是哪九市，学者们争论不休，本人认为刘运勇先生说的“长安四市应在城内，其余五市大多设在城外”，是有道理的。汉代经济的发展，市场的繁荣，为了控制城市的秩序，方便城外的贸易需求，设一些市在城外是有可能的。东汉洛阳的马市、南市也都建在城外，只有金市在城内。汉代南越国城和其它一些城市也不乏有城外立市的例子。 据《三辅黄图》载，长安各市平面皆成方形，四面设肆，供商贾列肆货卖之用，四面各设一门，供交易出入。《西京赋》说长安九市“通阛带阓”，崔豹《古今注》曰:“阛，市垣也；阓，市门也”。市门定时启闭。市内除于四周设肆，供交易之用外，还在市的适中地点建立市楼，作为市政官吏的治所。史载:“市楼皆重屋”，又“臣为郎时，与方士考功会旗亭下”(注曰:旗亭，市楼也，立旗于上，故取名焉)。可知市政官舍都是楼房，并立旗于上，以为标志。《西京赋》云:“旗亭五重，俯察百隧”，则市楼系高五重，可眺望全市。 从四川新繁出土的市井图砖看，市区三方设门，门面三开，市门东西相对，市内有隧，中央相交如十字形，即市内的通道。隧两旁夹以陈列商品的列肆(亦称“市列”)建筑，商肆皆分列成行，井然有序。靠市墙有堆放货物的店，即“邸舍”或“廛”。 城市发展史课程作业林铭祥201420104105
我国东部沿海三大经济圈产业结构比较
区域经济与产业经济 经济理论研究19 我国东部沿海三大经济圈产业结构比较 常彬强1 余宝林2 张磊 3 (1.河北师范大学资源与科学学院,河北石家庄050016;2.河北省国土资源利用规划院,河北石家庄050514; 3.安顺学院,贵州安顺561000) 摘要:从三次产业结构、工业结构、第三产业内部结构、高新技术产业的发展四个方面对比分析了环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区的产业状况,揭示其产业结构方面的差异,最后在比较分析结果的同时就其产业结构优化和产业发展方向提出了建议。 关键词:环渤海;长江三角洲;珠江三角洲;产业结构 引言 以北京、天津为中心的环渤海经济圈,以上海为中心的长江三角洲经济圈和以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈,是我国经济最具竞争力和最具活力的三个地区,各经济圈的发展继续呈现快速增长的态势。对于这样三个经济发达的地区,进行产业结构层面的对比分析和研究,以揭示其在产业发展方面的差异,找出其经济发展的主要动力和源泉,发现其存在的不足和制约因素,互相借鉴、取长补短,无疑具有重要意义。 一、三次产业结构分析 (一)三大经济圈三次产业结构领先全国 三次产业结构可以反映区域伴随经济发展的资源分配结构及其经济发展的进程和水平。按照产业结构递变规律,建立在第二产业充分发展基础上的国家或区域,其第一产业比重越小,第三产业比重越大,经济发展水平越高,产业结构越先进。从三次产业结构来看,三大经济圈第一产业比重较低,而第三产业比重较高,说明其产业结构具有一定的先进性(表1、表2)。 表1.2006年三大经济圈与全国三次产业构成比较(%) 地区GDP 第一产业第二产业第三产业环渤海100.29.650.739.9长三角100653.740.3珠三角100 6.450.742.9全国 100 12.6 47.6 39.8 资料来源: 2007年中国统计年鉴 表2.2006三大经济圈三次产业就业比重(%) 地区第一产业第二产业第三产业环渤海37.629.632.8长三角24.339.935.8珠三角32.930.736.4全国 44.8 23.8 31.4 资料来源: 2007年中国统计年鉴 (二)长江三角洲和珠江三角洲地区产业结构优于环渤海地区 从表1可以看出,长江三角洲和珠江三角洲地区的第一产业比环渤海地区低约三个百分点,而第三产业比重高约1 至2个百分点,这说明长江三角洲和珠江三角洲地区产业结 构比环渤海地区先进,经济发展水平高。从表2也可以看出,三大经济圈当中,环渤海地区第一产业就业比重最高,而第三产业就业比重最低,这也说明环渤海地区产业层次最低。 (三)经济圈产业结构高度同构 从表1可以看出,三大经济圈三次产业所占比重十分相似。除环渤海地区第一产业和长江三角洲、珠江三角洲地区相差较大外,其他各组数据非常接近,这反映了三大经济圈在三次产业这样浅层次的结构方面区别不大,作为规模最大的工业,其所占比重也很相似,这说明三大经济圈产业结构呈现出高度同构的态势。 二、工业结构分析 (一)传统产业比重仍然偏大,深加工产业规模偏小,工业结构层次不高 支柱产业是当前经济总量中占有一定的份额,资本运营效率高、运营状态良好,有较高投入产出比率的产业,对于区域经济增长有着重要的贡献。因此,支柱产业的发展可以反映区域工业的概况。从各地的统计年鉴可知,环渤海地区技术密集型产业蓬勃发展。北京、天津两地的工业技术创新能力相对较强,其科技地位与其以通信设备、计算机及其它电子设备制造业为代表的高技术产业为重要支柱产业的发展战略相匹配。而采掘、冶金、机械、化工、纺织等传统产业在环渤海地区的河北、山西、辽宁、山东等仍然处于主体地位;而长江三角洲地区的制造业比较发达,其中上海以深加工业和重化工业为主导,资本密集型和技术密集型产业的比较优势明显;江苏的传统工业仍占主导地位,资本密集型行业具有优势;浙江省工业优势主要集中于劳动密集型产业,纺织、服装等轻工业制造业较发达;广东省的支柱工业以深加工和轻纺工业为主,重化工业也占有一定的地位。虽然三大经济圈各省市主导产业不尽相同各具特色,但总的说来三大经济圈支柱工业中传统产业仍占重要地位,深加工产业规模偏小,工业结构层次不高。 (二)三大经济圈工业结构雷同 目前三大经济圈的工业结构中,都是以传统的轻纺工业和重化工业为主,普遍存在着工业结构相似度高,支柱产业、
我国城市商业的发展特点与趋势
我国城市商业的发展特点与趋势 摘要：当前，我国城市商业呈现出拉动居民消费快速增长、生活性服务业比重不断提升、社区商业全力推进、网上购物迅猛发展等新特点。未来5～10年，城市商业仍将是扩大内需的主要渠道，并将出现区域竞争与合作并存、生活性服务业蓬勃发展等趋势。 关键词：城市商业，居民消费，生活性服务业 改革开放30年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通市场规模从1978年的505.2亿元扩大到2007年的60411亿元，其占全社会消费品零售总额的比重从32.41%上升到67.72%。特别是1997年以来，我国城市社会消费品零售总额年均实际增长速度超过10%。目前，我国城市商业已经占据了全部流通近2/3以上的市场份额，很多城市服务类消费的比重也已超过30%，城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业。 一、我国城市商业发展的新特点 近年来，我国城市商业在超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展的同时，也呈现出一些新特点，值得关注。
(一)城市市场增长势头强劲 尽管近年来国家对农村流通业扶持力度较大，但由于基础薄弱，农村流通业发展依然相对比较缓慢。从整体上看，2000年以来，城市的商品流通量在不断上升，所占比重由62.79%上升为67.72%，而农村的商品流通量则处于不断下降的状况，所占比重由37.21%下降为32.28%。 从消费品市场来看，随着城市化的发展，城市消费品市场快速增长，2006年，城市消费品市场数达到了25237个，所占比重由1990年的18.1%增加到37.6%：农村消费品市场数则从1990年的59473个减少到2006年的41805个，所占比重由1990年下降了19.5个百分点。同时，城市市场的成交额从1994年超过农村市场后一直呈上升势头，而农村市场则处于相对停滞状态。1979-2003年城市市场成交额年均增长率为34.76%，农村市场成交额年均增长率为19.63%。表明城市流通从成长期进入了稳步发展阶段。 (二)城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个重要途径 在我国最终消费结构中。居民的消费占有非常重要的位置，有80%最终消费都是由城乡居民来完成的。目前，城市居民的消费在我国最终消费中的比例已经超过50%，城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个主要途径和场所，在我国的国民经济最终消费中，通过城市商业和流通领域实现
社区商业的招商与租售策略
社区商业的招商与租售策略 2013年07月30日10:07 一、社区商业的招商策略 1. 差异化经营 社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。 （1）差别销售 从入市的出发点来看商铺更加注重项目入市后的经营状况和物业升值，因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。在社区商铺的经营初期由于受益颇高，投资者可能会忽视错位经营的重要性，但是随着社区逐步走向成熟，商铺租金进入调整期，一些经营能力差，业态重复的商铺经营将难以为继。也就是说如果商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业价值提升也就算是纸上谈兵。因此只有在销售或租赁的时候适当的规划“差别销售”，避免同业竞争，才有可能避免买家受益下降。当然也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，从而让社区居民受惠，但适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。 在销售或租赁中要告诫消费者，首先要熟悉与社区商业经营有关的内容和常识，而不能简单的在店铺门面上帖出一张出租启示，标明联系电话和价格了事。只要有人来租而不顾经营的种类，谁给的价格高就租给谁，显然这里存在投资误区，那就是经营难以为继的商铺就会频繁的更换承租者，在更换期间也就无可避免的出现空置期、装修免租金期，这对商铺投资者来说这段时间是没有受益的。不仅如此，频繁的更换承租人还得消耗投资者大量的时间和精力，甚至有的时候因为适合在社区经营的业种和业态已经被别人抢先，业种和业态趋于饱和的状况经会进一步增加招商困难，而导致难以获取高租金和连续稳定的投资回报。 （2）“放水养鱼”法 事实上，发展商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家