论我国房地产业发展与生态文明建设

论我国房地产业发展与生态文明建设

一、生态文明建设的含义

党的十七大第一次把建设生态文明作为实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求提出来。党的十八大又把生态文明建设纳入了中国特色社会主义事业“五位一体”的总体布局，强调面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在更加突出的地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。

建设生态文明，实质上就是要建设以资源环境承载力为基础、以自然规律为准则、以可持续发展为目标的资源节约型、环境友好型社会。建设生态文明，并不是放弃对物质生活的追求，回到原生态的生活方式，而是超越和扬弃粗放型的发展方式和不合理的消费模式，提升全社会的文明理念和素质，使人类活动限制在自然环境可承受的范围内，走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展之路。

我国经济总量虽然位居世界第二，但人均水平低，发展不平衡，仍属发展中国家。要实现到2020年全面建成小康社会和“两个翻一番”的宏伟目标，未来几年改革发展的任务仍然十分艰巨。与此同时，经济发展与资源环境的矛盾日益突出，主要是：资源约束趋紧，石油、铁矿石等重要矿产资源对外依存度都超过55%，全国2/3城市缺水，大江大河水资源开发利用接近或超过水资源承载能力，耕地面积已接近18亿亩红线；环境污染严重，大家深有体会，水、大气、土壤污染令人担忧，环境状况总体恶化趋势没有根本遏制；生态系统退化，水土流失面积占国土面积的37%，沙化土地面积占18%，80%以上的草原不同程度退化，生态系统抵御自然灾害能力减弱。而且目前我国二氧化碳排放量已居世界第一，发达国家要求我国减排的压力不断加大。因此，把生态文明建设放在突出地位，坚持节约资源、保护环境的国策，是贯彻落实科学发展观、破解我国经济社会发展面临资源环境瓶颈制约的必然选择。现阶段，我们既要补上工业文明的课，又要走好生态文明的路。

二、我国房地产发展的现状和问题

2、房地产业粗放式发展不符合生态文明建设的要求。

建设生态文明，关键要转变发展方式，由高碳发展方式向低碳发展方式转变，由粗放扩张的发展方式向集约环保的发展方式转变，大力调整产业结构，积极发展绿色经济、循环经济、低碳经济，推进产业生态化和生态产业化，基本形成节约能源资源和保护生态环境的空间格局、产业结构、生产方式和生活方式。

房地产业是典型的大量消耗资源和能源的产业。城镇住房制度改革以来，房地产业发展取得了巨大成就，对拉动经济增长、改善群众居住条件、改变城镇面貌，都发挥了重要作用。但必须看到，房地产业在快速发展的同时，也积累了一些矛盾和问题，特别是产业发展方式粗放，突出表现为“一高两低”，即资源能源消耗高、产业化程度低、科技含量低。目前，我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%。其中，所用建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%。据测算，我国民用建筑在达到相同室内热舒适度的情况下，使用能耗高出同等气候条件发达国家平均水平的2-3倍，绝大多数采暖地区住宅外围护的热工性能比发达国家差许多，外墙的散热系数是他们的3.5-4.5倍，外窗为2-3倍，屋面为3-6倍，即使全部执行国家规定的65%的节能标准，使用能耗仍高出50%以上。随着经济社会发展，人民生

活水平改善，城镇化推进，第三产业比重提高以及农村地区建筑用能增长，民用建筑能耗总量及比重将持续增加。在推进产业化方面，尽管国家1999年就明确提出了推进住宅产业现代化的目标、工作内容和要求，但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应工作机制，住宅产业化程度低，大部分施工工序在现场进行，以手工作业为主，劳动效率低，资源消耗高。与发达国家相比，我国住宅建设用钢量平均每平方米55公斤，比发达国家高出10至15%，每一立方米混凝土比发达国家要多消耗80公斤水泥。在技术应用方面，主要以单项技术推广为主，缺乏有效的集成和整合，特别是对绿色、节能、环保等成套技术集成能力较弱，难以发挥技术应用的综合效益。这种粗放式的发展方式，既不符合生态文明建设的要求，也无法支撑产业的可持续发展。顺应经济社会发展和宏观调控要求，加快转变过去依靠“资金投入、土地增值、规模扩张”的粗放式发展模式，走“资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路不仅是大势所趋，更是任务所在。

三、如何将生态文明建设融入房地产业发展

房地产业落实加强生态文明建设的要求，应当牢固树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，倡导人与自然的和谐共生，以维护城乡生态安全、降低碳排放为立足点，以转变产业发展方式为目标，大力推进建筑节能减排，加快推进住宅产业化，规模化推进绿色建筑和绿色生态城区，着力推进科技进步与创新，努力形成符合生态文明建设要求的低碳发展方式和绿色消费模式。

1、以新的理念为指导，推进建筑节能和环保。

推进建筑节能和环保，是建设领域贯彻落实生态文明建设要求的重要工作。做好这项工作，应当树立“两个理念”，注重“两个统筹”。

关于“两个理念”，一是要确立提高建筑使用寿命是最大的节约的理念。我国建筑设计使用年限同欧美发达国家一样，一般民用建筑为50年，重要建筑为100年。但由于多种原因我国建筑未到使用年限而被拆除的比例很高，统计平均使用寿命仅为30年左右，远远低于欧美等发达国家。我国建筑使用寿命短，不仅造成资源和能源的极大浪费，使节能减排的成果大打折扣，还产生大量的建筑垃圾。延长建筑使用寿命，一个重要方面是要加快建立符合我国国情的“SI住宅”体系，实现建筑结构和设备管线的分离，能够在不改变主体结构前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整，从而提高建筑寿命，建造“百年建筑”。这次论坛上孙克放有个专题发言具体介绍中国百年建筑(住宅)技术指标评价体系。二是要确立从规划、设计、施工、使用、维护和拆除再利用全过程和建筑全寿命周期综合考虑建筑节能和生态环保的理念。特别是在规划设计阶段，既要注意科学功能分区，建设居住、商业、办公为一体的多功能社区，降低交通能耗，又要树立生态理念，因地制宜利用自然生态条件，保护生态环境，使人与自然和谐共生。

关于“两个统筹”。一是统筹新建建筑和既有建筑。对于新建建筑，要严格执行65%的节能设计标准，其中北方采暖地区新建建筑要实行供热分户计量，防止建成后二次改造。今年1月1日起，北京规定对居住建筑执行75%的节能设计标准，在全国带了个好头。对于既有建筑，要加快推进供热计量和节能改造，形成政府引导和市场参与相结合的机制，扩大改造覆盖面。要统筹规划城市旧城改造，重视对既有建筑的维护改造和环境整治，保护生态环境和历史文化遗产，把节能改造与提升建筑功能与改善人居环境结合起来，避免大拆大建。二是统筹城乡建设。要改变重城轻乡的状况，加强对农房建设的规划和指导，发展绿色农房，

建设生态村镇，推进城乡一体化管理，促进城乡协调发展。

2、以产业化为着力点，加快转变发展方式。

大力推行住宅产业现代化，是住宅产业的未来发展方向，是传统的房地产业或者说整个建筑业真正转变为先进制造业的一场深刻变革，是这一行业转变发展方式的关键所在。关于住宅产业化，我在不同的场合多次讲过，重点是要建立符合产业化要求的住宅建筑结构体系和部品部件体系，将住宅规划、设计、部品部件生产、施工、管理和服务等环节联结为一个完整的产业链，运用信息技术等实现住宅(建筑)设计的标准化，部品部(构)件生产的工厂化，现场施工的装配化和土建装修的一体化。用产业化方式生产住宅，一般节材率达20%以上、节水率达60%以上，减少建筑垃圾80%以上，并提高施工效率4—5倍，还可大幅提升房屋品质和性能，延长使用年限，大大降低使用成本和维护费用，同时也便于节能技术的推广应用，提升行业科技含量。当前，应积极推广适合工业化生产的新型建筑体系，加快形成预制装配式混凝土、钢结构等工业化建筑体系，实现主体结构基本工业化生产，达到施工工地现场拼装的要求，同时，促进住宅部品体系向模数化、标准化、通用化、产业化方向发展，加快建设集设计、生产、施工于一体的产业化基地建设。政府有关部门应加强法规和机制建设，健全标准技术体系，完善配套政策，培育龙头企业，发展产业链，加快推进这项工作。

就住宅全装修问题我也多次讲过。“毛坯房”不是真正意义的商品，是“半成品”，不仅不具有使用功能，而且二次装修又造成大量的资源浪费、环境污染和安全隐患，为世界各国所少见。2009年国家住宅工程中心对2万多人的居住实态进行了调查，发现在家庭装修中对水和电气管线进行拆改的分别占41%和44%，对房屋墙体进行拆改的占28.8%，对卫生间拆改的占41%。二次装修出现大量拆改，房屋安全难以保证。“毛坯房”二次装修过程中，平均每户因拆改产生的建筑垃圾约1.5～2吨，占装修材料总量的5～8%，不仅浪费资源，而且污染环境。而实行土建装修一体化可使装修材料现场损耗率控制在1%以下，节材率可提高10%以上，建筑垃圾减量90%以上。但土建装修一体化不是简单的“毛坯房”加装修，而是要在规划设计阶段就要统筹考虑装修设计，实现建筑设计、施工图设计、装修设计“三图协调统一”。

从近几年的发展情况看，我国的住宅产业化程度有了一定的提高，建立了一批产业化基地，一批开发企业特别是品牌房企如湖南长沙住工、万科、浙江宝业等积极实践，以产业化方式建造的住宅比例逐步提高，特别是长沙远大住宅工业公司，专注于住宅工业化生产，产业化程度达到75%，若加上全装修环节可达85%，实现了在工厂“像造汽车一样造房子”，在施工现场“像搭积木一样搭房子”。长沙远大住工等企业的实践也证明，用产业化的方式建造房屋，在节材、节能、节水、节地和减排，以及提高生产效率、提升房屋品质等方面具有突出优势。因此，我们应大力学习推广他们的经验做法。

3、以绿色建筑为抓手，大力提高建筑性能和品质。

房子建了不愁卖的时代已经过去了，如今消费者更趋于成熟和理性，特别对于自住性和改善性需求而言，老百姓更看重房子的内在品质、性价比以及配套服务和环境等，长寿命、高品质、高性价比、绿色节能环保的好房子更有市场。

近几年，绿色建筑越来越受到重视。一大批项目获得了绿色建筑评价标识，并确定了一批绿色生态示范城区。上海、江苏、深圳等一些地方在保障性住房建设中，全面强制推广绿色建筑。国家也出台了支持绿色建筑发展的优惠政策。但目前还未形成规模化发展，绿色建筑与现有工程建设管理体系结合程度还不足。

因此，应全面推进绿色建筑行动，加大绿色建筑评价标识推广力度，完善绿色建筑和绿色生态城区标准体系，落实财政奖励政策，鼓励开发企业建设绿色建筑和住宅小区，以绿色建筑发展和绿色城区建设为抓手，引导房地产业发展方式转变，提升建筑和人居环境品质。

提高住房品质，还应当推进住宅性能认定制度，全面提高住宅的耐久性能、适用性能、环境性能、经济性能和安全性能。同时，针对消费者对居住环境、社区配套、物业服务等的需求增长，完善住房的各项配套服务。

4、以科技进步为支撑，驱动产业转型发展。

科技进步和创新是实现房地产业转型发展的灵魂和动力。要以科技进步和创新推动产业发展方式转变，以整体技术进步带动产业持续健康发展，实现产业的转型升级。我们讲科技与生产结合，不仅要服务航天航空、造船、军工等领域，也要与民生相结合，住房问题就是重要的民生之一。因此，要加快建立以企业为主体、市场为导向、产学研用相结合的住宅技术创新体系。一方面要提高自主创新能力，加强基础技术和关键技术的研发和集成，突破制约住宅产业转型升级的关键技术。如产业化生产所需的集成技术的攻关，加强对新型建筑结构体系、构配件体系的研发投入等。要重点开发应用节能环保型建筑材料、装备、技术与产品，限制和淘汰高能耗、高污染产品，大力推广可再生能源技术的综合应用。需要注意的是，在节能技术和产品的推广上，要重实效，不搞形式主义，推广成熟适用的技术和产品。另一方面，也要加大对国外先进技术的引进、消化和吸收，通过实践应用加以改进和再创新，从而不断缩小差距，由追赶到并行进而实现超越。要组建产业技术创新联盟，搭建互利共赢的平台，形成产、学、研、用等各个环节的完整的产业链，改变科技与应用“两张皮”相互脱节的状况，加速科技成果的转化。

5、以宣传激励为手段，倡导绿色消费。

绿色消费也称生态消费，体现适度消费的理念，即在经济发展水平和资源环境承载能力许可的范围内，将物质消费保持在合理的水平上，反对不顾资源环境因素的过度消费，以及消费过程中的挥霍和浪费。

在房地产领域倡导绿色消费，就要增强全民节约意识、环保意识、生态意识，形成合理住房消费的社会风尚。首先要树立适度消费的理念，在居住上不贪大求奢，提倡“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念。其次，提倡购买绿色住宅和成品住宅，支持绿色建筑发展。最后，要养成节约环保的生活习惯，自觉使用节能型灯具、节水型器具、绿色建材，对垃圾进行分类处理等。在北方采暖地区，要重点宣传“热是商品”的理念，形成“用多少热、交多少费”的舆论氛围。要在制度上鼓励绿色消费方式，实行阶梯电价、水费，对过度耗费能源、资源的多收费，对中水回用的给予补贴等。