盱眙市场调查报告发表版

江苏盱眙房地产市场调查报告

2009年3月22日

第一部分：城市概况

一：地理和交通

盱眙，在许慎《说文》中写道：“张目为盱，举目为眙，城居山上，可以瞻远，故名。”

盱眙县地处淮河下游，位于江苏省西部，淮安市南端，洪泽湖南岸，县域面积2483平方公里。辖14镇5乡，县域人口74万，其中县城——盱城人口约13万。人均土地面积居江苏各县之首。西连安徽，东临京杭大运河，北靠洪泽湖，南接南京，是苏北的南大门，江苏公路交通重要枢纽。宁宿徐、宁连、宁淮多条高速公路穿境而过。由宁淮高速到南京只需45分钟，已融入南京“一小时经济圈”。是长三角最具有投资价值的20个县（市）之一。盱眙历史悠久，山灵水秀，被誉为“生态家园、帝王故里、龙虾之都、淮上明珠”，县城是江苏唯一山水兼备的城市，形成了山在城市立，水在城边绕的城市形态。

二：城市性质：

山水文化旅游城市。县城里拥有独特的山水资源，淮河穿城而过，北临洪泽湖，连绵自自北向南纵贯县城的同时历史悠久、人文荟萃，旅游资源丰富，具有山水文化旅游城市优良条件。城市规模、规划预期（2020）城市人口28万人，规划建设用地33平方公里，2010年城市人口20.6万人。

三：城市规划

1 城市发展战略：东扩北移，显山露水，两区互融，彰显特色。

东扩北移

东扩：以盱马路、金鹏大道为城市发展主轴，依托现状的产业基础，向东强化县经济开发区的发展。

北移：充分利用城市北部良好的生态景观环境和平坦的地形条件，跨越盱马路，向北适度延伸，形成新的城市开发重点区域。

显山露水

保持并进一步优化沿河风光带，第一山景区、都梁景区良好的山水景观，维护“山、水、城”相互融合渗透的传统城市空间机理，进一步完善城市绿化网络系统。强化城区内绿化渗透带，视线通廊的规划设计，透射“举目为眙”的城市特色。

两区互融

从城市发展结构出发，在不同区域之间建立起良好的协同发展关系，保持不同区域之间的产业互动、交通联系、社会发展关系上的有机联系、和谐共融。强化盱眙城区中西部主城区与东部经济开发区之间的道路交通网络系统的组织，保持两大区域社会经济的发展的同步性、产业结构调整的协调性、空间联系的紧密性。东部经济开发区作为一个综合性的经济开发区，应当融入到城市整体的发展结构中，完善其内部居住、商业、办公、以及其他服务设施的位置。

彰显特色

在城市发展建设中保持淮河文化的传统底蕴，注重历史文化脉络与时代发展特色的互动，以及山水生态景观与城市风貌的互融，保持盱眙城市空间的独特性。

城市整体风貌与城区旅游产业的发展相协调，充分展现出城市发展魅力，做好，做大盱眙城市品牌形象。

2、城镇体系规划

为了贯彻“加快集聚、突出中心、优化整体、提高质量”的城镇发展战略，规划城镇体系的结构等级为“中心城区——重点中心镇——一般城镇”三级城镇体系。

城镇规模结构：

中心城区——盱城，中等城市，目前人口13万，规划到2020年，城镇人口28万。

重点中心镇——马坝，管镇，规划到2020年，城镇人口：马坝8万人，管镇2.5万人。

合计城镇人口44万人。

3、规划布局结构

盱眙县中心城区总体规划（2020年）布局结构为“三心，二轴，四片区”。

“三心”——保留淮河东路、斩龙涧路周边的旧区商业中心，进行规划只能的更新，形成城西旅游休闲中心，依托良好的区位、交通条件形成商贸服务中心；跨越盱马路，新建新政办公中心，行政中心东迁拉动东部地区的发展。

“两轴”——以西部旧区为起点，形成两大城市发展主轴，一为沿淮河东路——金源北路——盱马路的城市生长轴，二为沿淮河东路——金鹏大道——工六路的产业拓展轴，两大主轴联系各个职能片区。

“四片区”——规划四大功能区，包括：滨河观光区、现代服务区、行政新区、经济开发区。

第二部分：盱眙土地交易市场和销售周期预测

A 市场环境概述

自2002年底至2007年上半年，国家对固定资产投资规模的宏观调控降低，盱眙县房地产市场进入了恢复期，市场逐步升温。特别是从06年下半年到到07年9月，此期间是盱眙有史以来房地产的黄金时段。2007年10月开始，银根一次次的收紧而一大批商品房项目的上马，随着国家政策的调整，全国房地产市场走向低迷，盱眙房地产市场也进入了调整洗牌期，一直持续到了2008年2月，目前房地产市场还在回暖前的调整期。

B 土地市场

1、土地出让市场

据从盱眙国土资源局了解，以下是2007年—2009年2月拍卖土地的成交数据

（1）

2007年盱眙县城盱城镇共拍出了用于住宅和商住综合的地共33块。共

（2）

（3）

综合上面所述，我们可以看出，2007—2009年2月，盱城镇的出让用于住宅和商住的土地数量是：1138703+442890+155665=1737258平米。

C：销售预计周期

下面我们以表格的方式对以上数据进行分析。

盱眙县2007年以来土地存量与预计销售周期表

力制定准确而有效的销售方针并高效率的执行。

第三部分区域市场和个案分析

1 总体市场背景

经过对盱眙市场短暂而认真的调查发现，2005—2007年盱眙的房地产市场处于稳步上升的趋势，土地存量和供应量也不断的加大，至2007年到达顶峰。2007商品房土地交易达到惊人的1138703平米，而2008年至今，盱眙房地产市场处于调整期，居民购房主要是刚性需要为主，投资行为已经很少。预计在今后一段时间内，房地产市场将会平稳发展，销售周期较长。

2 区域市场及本项目周边的市场调研

经过调查，我们将盱城镇的房地产市场分为几个版块：城北和经济开发区版块，城中版块、城南版块。下面我挑出几个个人认为值得分析的楼盘，试着简析如下：

A 城北和经济开发区版块房地产项目简析

1世纪名城：

5 城北区其他楼盘

■四季华庭：一期接近尾盘，售价在2900元/㎡左右，该项目处金源北路和甘泉西路交汇处，生活配套设施相对便利，基本售完。

■富顿中央·阳光城市：位于金源北路一号，售价在2600—3100元/㎡之间，该项目开始定位太高，现在又无法延续其定位，处于滞销状态。

■金源花苑：商业销售价格在10000元/平米，住宅售价在2800左右，该项目地处繁华地段，生活配套便利，销售状况良好。

■水岸凤凰城：售价在1700元/平米左右，一期房子已经封顶，销售状况一般。深海豪庭：均价在2800左右，别墅楼盘，共8栋，处于滞销状态。

小结：城北与经济开发区版块的共性就是属于正在或者将要开发地区，周边生活，商业配套设施相对不足，价格也在1400~2400元/平米之间。售价差价大。越靠近老城区售价越高。

B 城中房地产项目简析

3 城中片区其他楼盘

■腾宇花苑：售价2400-2500元/平米之间，纯住宅项目，就两栋多层，目前还有20套房源左右。

小结：城中版块周边生活和商业配套设施相对成熟，售价在2400~2800元/平米之间，相差不大。

C、城南版块在售项目

2 城南版块其他项目简析

■城市桃源：售价2500元/平米，位于穆山巷内，购房优惠95折

■龙城雅苑：售价商业5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龙泉酒厂边。

■惠源居·花苑：商业售价3600元/平米，住宅2300元/平米，现房出售。

小结：城南项目的共性是老城区，商业和生活设施完善，靠近南边的有淮河真景。差价小，属于比较稳定成熟的版块。

第四部分价格分析

第五部分本项目分析和建议

A 本项目的优势：

1.位于县政府后面，地段品位不低

2.周边的政府前面有在建的市民广场，规划中的盱眙生态城，四星级酒店。都能是我们的卖点。

B 本项目的劣势：

1．地价高，意味着我们制定价格空间很小。

2．周边商业生活配套欠缺，很多东西还只是停留在规划上

3．老百姓对地段认可度不高

4．工程进度慢，与边上楼盘相比，老百姓对房子已经建起来的楼盘认可度要高一点。

C 本项目的个人建议：

综上所述，个人认为我们楼盘的主要消费群体是：公务员，教师，机关事业单位，小老板，或者二次置业者等，有一定的社会地位和经济实力，讲究一定的品位或者想去讲究品位。所以个人建议我们实施以下营销措施：

把我们的新加坡风格做足做透，体验一种品位出来，我们的广告，宣传都要围绕这种定位去实施。

把我们项目周边的资源都利用起来，作出一种园林式的风格宣传，利用别人的资源来为我们服务。

表价格应该在1900~2100元/㎡之间，实际成交价应该略低

工程施工应该加快，目前老百姓对购买期房有一定的顾虑。

盱眙项目—XXX

2009年3月22日