房地产法作业

房地产法作业

法律1431班

侯佟

学号：1424013106 设想你现在的状态：毕业五年，刚结婚，两口子年收入十六万元，存款三十万元拟购买一手房一套。

问：

1、请在北京现有在售的楼盘中找到你想要购买的房产，要具体到房号；

2、阐述在本房产调查、认购、合同签订、贷款、收房、产权证办理等诸环节中有哪些主要问题？如何处理？说明理由。

答：

1、在找寻许久后，找到北京华润亚林溪苑一套住宅。地址为丰台西南二环菜户营桥东南角，京开高速东侧。房屋位置为12号楼6层Kb户型。

2、

调查过程中发现北京房产现在销售火爆，有很多优质地产已经售罄。并且有很多房产性质为50年产权的商业性质，在网上查询后得知其与70年的住宅性质在水电费和物业方面有比较大的区别，所以买房时要注意。

认购过程中了解到需要与开发商签订房屋认购书，发现该合同为一种预约合同，内容一般是商品房买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认。在房屋认购书中写明，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转让给除认购人以外的第三人，而认购人则保证在一定期间

内与开发商签订正式的商品房买卖合同。

进一步询问下，开发商提出为了保障房屋认购书的履行，缴付约定数额的定金的要求。并告知如下内容：

如一方违反房屋认购书约定的合同义务，则定金罚则发生法律效力。认购人违约的，将无权要求开发商返还定金。开发商违约的，将向认购人双倍返还定金。

于是我在签订商品房认购书前仔细阅读了房屋认购书，检查是否还有类似条款并一一与开发商确认。然后要求开发商提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。并和妻子一起认真研究《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与开发商就合同条款及其他重要的事项进行协商，主要有以下几条：

1、首先要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。

2、其次是商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。明确房屋计价方式，是依建筑面积计价、依套内建筑面积计价还是依使用面积计价;

3、确认商品房买卖合同的价款支付方式，一般有三种：

第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；

第二，一次性付款；

第三，分期付款。

按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

4、明确商品房的交付时间与程序。

5、对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。

6、确认公共配套设施设备条款，由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，因此明确约定。

7、对房屋面积的差异作出约定。

8、由于我国不动产物权的变动以登记为要件，因此在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续，对此作明确约定。

9、确认双方权利与义务。出买人的主要义务是提供合格的商品房，其主要的违约情形是未按合同约定的日期和标准交付商品房，承担的违约责任方式主要为实际履行、赔偿损失、修理或更换、解除合同。买受人的主要义务为付款并接受商品房，承担违约责任的方式是实际履行合同、赔偿相应损失和解除合同。

确认自己购买房屋和将来能顺利履行合同后，才决定签订认购书。

贷款过程中了解到第一套房首付应交不低于房屋总价三成的首付，但是如果使用住房公积金的话就可以只缴纳房屋两成的手续费，于是就询问公司是否可以使用公积金买房。经过询问后我们可以使用公积金，于是就使用公积金买了我们第一套房。

开发商通知我们收房后，我们就来到小区检查房屋情况。在检查了开发商是否拥有《建筑工程竣工备案表》，房屋的质量保证书和使用说明书，国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告后，我们要求开发商一同去验房，主要目的是确认所交付的房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。因为有问题需要当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。然后向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇管线图。检查完毕，也领

了钥匙，但是房屋所有权还没有转移到我的手上。需要办理房屋权属证书。

在办理房屋权属证书过程中我注意到几个要点：

1、首先需要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。

2、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

3、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

4、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

5、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

经历这么多程序终于买到了房，也算是圆梦了。