售楼小姐揭买房潜规则：怎么花钱不吃亏

售楼小姐揭买房“潜规则”：怎么花钱不吃亏

(1/50) 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

(2/50) 1、先与开发商签定房屋买卖合同; 2、根据开发商要求提供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明(开发商所签银行的收入证明格式)交由开发商办理; 3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。

(3/50) 按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不

属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。2、购房协议书正本。3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。5、开发商的收款帐号1份(4/50) 其贷款手续及程序是这样的。首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

(5/50) 经过以上手续及贷款买房流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。购房者如何办理按揭贷款? 楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理

(6/50) 楼宇按揭的具体程序如下：(1)选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。(2)办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

(7/50) (3)签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意

贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。(4)签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

(8/50) (5)办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

(9/50) (6)开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款(10/50) 买房付全款还是办按揭? 选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。

(11/50) 付全款的三大优点1.付全款省钱虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

(12/50) 2.无债一身轻付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

(13/50) 3.转手容易从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

(14/50) 付全款的两项缺点 1.资金压力大如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。 2.投资风险大除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

(15/50) 办按揭的三大优点 1.花明天的钱圆今天的梦按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

(16/50) 3.银行替你把关办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

(17/50) 办按揭的缺点1.背负债务说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。2.不易迅速变现因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

(18/50) 公积金往往成为工薪族心目中的鸡肋，食之无味，弃之可惜。但是不买房就取不出的局面让公积金饱受诟玻但对于买房一族来说，特别是首套房的买房者，公积金的效用是可以发挥的。

(19/50) 诀窍一，首次购房用足额度A女士几年前全额付款买了婚房，现在准备用公积金贷款为父母买套养老房，但却被告知，她不能申请公积金贷款，只能办理商业性第二套房贷。

(20/50) A女士很郁闷：我和先生都没有使用过公积金贷款，为什么会没有资格申请呢?显然，A女士被公积金贷款新政“误伤”了。现在持有房产的人均面积超标了，当然就不能使用公积金贷款购房。

(21/50) 因此，在目前情况下，首次购房一定要用足公积金贷款的额度。需要提醒的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷款，婚后，即便另一方没有买过房，其公积金使用也会受到影响，所以，夫妻双方最好能同时使用公积金贷款购房，以用足额度。

(22/50) 诀窍二，主贷参贷仔细斟酌B先生公积金账户内的余额较多，考虑到离退休还有近10年时间，要用好这笔钱，最好的办法是贷款买房。在看房时，细心的中介提醒他，办理公积金贷款不妨以儿子作为主贷人，他作为参贷人。

(23/50) 原来，B先生已经买过房子，按规定，再申请公积金贷款要符合改善性需求的标准，即便符合了，利率也要按照1.1倍计算。而由于他们前次购房时，儿子尚未成年，按规定，成年后的儿子单独购房就可以享受首套房政策。B先生儿子刚刚参加工作，公积金账户内的余额很少，不能用足额度，B先生参贷后，其账户内的余额可以合并计算额度，帮助儿子用足首套房公积金政策。

(24/50) 贷款申请人的配偶、同户成员作为住房公积金共同借款人的，可以参与公积金贷款额度计算，同户成员是指在申请公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上(含一年)的直系血亲。B先生符合共同贷款的条件。

(25/50) 诀窍三，提前还贷扣准年限两年前，C先生利用公积金贷款购置了一套房，贷款期限为10年。如今，C先生准备提前还掉部分贷款。他听说，提前还款可以通过缩短贷款年限，享受到低利率。但他提前还款后，却发现利率并未降低。

(26/50) 原来，公积金贷款利率年限不同，其利率也不同，主要

区分是有没有超过5年。C先生两年前买房时，5年期以上的公积金贷款年利率为3.87%。而5年期以内(含5年)的利率为3.33%。缩短还款期限的利率计算依据为：缩短后的贷款年限加上已还贷款年限，若少于5年的(含5年)，剩余还款期内的利率按5年期以内计算;若超过5年的，则仍按5年期以上利率计算。

(27/50) 需要提醒的是，即便C先生将剩余还款期限缩短到3年，其前两年已经按5年期以上利率计付的利息将不能减退，只是在剩余3年的还款期内能享受低利率。

(28/50) 公积金购房还要避免三大误区误区一：首付可以使用公积金如果想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。

(29/50) 误区二：提取总额可以超过房款总额公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的公积金存储余额有40万元，他只能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提龋

(30/50) 误区三：结清公积金贷款后不能再用公积金购房夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金系统上就会有记录，在未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买二套房。但是，如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为首次住房，不受二套房的政策限制。

(31/50) 贷款，直白点说就是向钱庄付息借钱。对于大部分个人而言，银行几乎是现在唯一可以选择的合法钱庄。这位“债主”的特点是，拒绝风险。它们最喜欢买房子的贷款者。

(32/50) 银行个人贷款大致包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营类贷款三类业务。由于对公贷款的风险把控越来越严、国家对两高一资(高耗能、高污染、资源性)行业贷款压缩，银行个贷业务份额因而渐长。而这其中，个人房贷因业务量大、不良率低成为个贷业务中的绝对“大头”

(33/50) “一是可以累积客户，很多贷款的客户同时也具备存款、购买理财产品的能力;二则实际房贷业务稳定且持续期限长，资产质量高、还款风险小，累积起来的收益更高。”某国有商业银行个贷部员工说。不过房贷受政策调控影响较大，“前段时间一个月才三四笔

业务，而购房回暖的时候一天就有五六笔。”北京某商业银行的个贷员说。

(34/50) 1.地产商是它们的好搭档“我们总行与地产商有合作关系，每年会给它们一笔‘融资顾问费’作为回报。”一位银行信贷员说。因为房贷的需求源是购房者，这些资源掌握在地产商手里，“房屋销售中介也很重要，一些市场份额大的中介，都与好几家银行有合作协议。”

(35/50) 因此，个贷经理更要注意与房产销售拉近距离，“我们至多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录，而其他信息，房产销售人员当然更清楚，有的还会直接教客户怎么应对银行人员。”任何一个楼盘开盘后，为了保证客户顺利贷款，开发商都会引入多家银行驻场，“开发商会要求我们必须让客户贷到款，一旦有一位客户因贷不到款而买不了房，你就从这个楼盘出去。”也就是说，在买房者资质不够的情况下，个贷经理也会尽量想办法。

(36/50) 2.它们对贷款后的真正用途监管不严针对消费贷款，现在新兴的一种方式叫做“循环信贷”，也就是说根据客户抵押资质和还款能力，在一个年限内审批一个固定的放贷额度。客户可在此额度内随时支取和归还资金。但此后，商业银行一般都懒得去对贷款用途做监督。

(37/50) 按规定，对于个人贷款资金，银行原则上是受托直接向借款人的交易对象支付，比如房贷直接汇到开发商账户，装修贷款直接进入装修公司账户。但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度

不超30万元人民币的贷款资金，借款人可自主支付。一些人将这些消费贷款用来支付房贷，银行也睁只眼闭只眼。有的中介机构会专门帮人操作，支付一定的“通道费”，将其他用途的贷款从对方账户支出，打入客户账户。这样的后续故事，银行很少理会。

(38/50) 3.他们觉得二套房贷风险大、收益大这其中有个关键影响因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。“以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折;而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。

(39/50) 银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房贷。”

(40/50) 4.年底申请房贷不容易这其中有个关键影响因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。

(41/50) “以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折;而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。

(42/50) 银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房贷。”银行作为金融机构，在银监会监管下会有一个存贷比要求。根据政策和资金量，“一般是总行有一个总的房贷额度，再根据具体情况分配任务到分行。”由此，分行就有一个固定额度的任务量，这也是个贷经理的“指标”。

(43/50) 所以一般在年底如果放贷任务已经完成，精明的信贷员就会“攒客”，把业务成绩拖延到明年。加上年终扎帐清算，年底月份申请房贷的人可能就会等更久的所谓审核，“一般年底结算完是到

1月4日以后开始新一年的业务。”所以着急年底申请的人还是先问好情况，还没完成任务的银行是你更好的选择

(44/50) 5.它们承诺的口头利率优惠可能会反悔贷款当然也存在营销行为。比如在房地产调控政策背景下，有的经理会口头承诺“房贷利率打8.5折”先吸引客户，或称先成为优质客户(达到一定量的存款)就能获得优惠。有的则有捆绑销售嫌疑，“购买20万元理财产品或者10万元贵金属，即有折扣并可迅速放款。”一位银行员工说。

(45/50) 而口头承诺总有不被兑现的风险。到申请过程中，银行业人士又会告诉你“优惠不了”。最有利的理由就是政策变化。事实上，虽然房产政策易变，但目前来看监管层从未叫停过首套房利率7折优惠政策。央行多次调整房贷政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。实际房贷利率一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价的。

(46/50) 6.你收入高，它们也不见得认为你有信用有一种消费贷款形式是无抵押、无担保的纯信用贷款。“审查主要是三个方面：一是月收入情况证明，主要看工资卡记录。二是工作证明，稳定的单位让还款更有保障，所以一般如公务员、医生、事业单位职工、上市公司或企业职工的申请更容易受理，自雇人士就比较麻烦了。即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒绝。第三个是信用记录。有的还需要提供住房证明，同等条件下，已婚人士要比未婚人士更容易贷到款。”一位客户经理表示。

(47/50) 外资银行在无抵押贷款方面看上去比国内银行“通情达理”，但实际暗藏玄机。“准入条件很宽松，但没有好的工资证明，也

贷不出多少钱来。”而且外资银行手续费和管理费也要更高一些。

(48/50) 7.它们轻易不会让你的房屋被拍卖贷款后，个贷经理还有一个重要任务就是催缴贷款。如果他们经手贷款的房屋最终被拍卖，对他们的职业生涯来说，将是个重大污点。所以他们轻易不会让这样的事情发生。他们除了打电话，还会亲自上门贴催缴单，尽力给房主施加压力。连续逾期还款超过三次，他们便会认为你存在恶意不还款的行为，房屋也有被收回的风险，但这种情况并不多见，因为对房主来说，自己把房子卖掉其实更赚钱。

(49/50) 如果客户在还贷方面实在有困难，但又想保留房产，个贷经理往往会帮你延长按揭还款期限，但因为银行面临坏账风险，所以会用较长的时间和复杂手续，来对借款人的收入与支付能力进行评估。“根据个人工作等实际情况，最多能获得展期3年。”

(50/50) 8.它们会暗示你如何达到贷款条件某房贷代办中介公司的总经理说：“在竞争的条件下，个贷经理很容易放松审查，发放贷款。开发贷产品时，银行也会在贷款审批上比较松一点，因为它们的回款压力大，急于放贷并回收之前的资金。”大部分个贷经理乐意暗示你如何达到贷款条件。在目前的房价水平下，房屋按揭贷款的条件一般是月收入达到月还款的2倍，或有其他资产作为补充。