XX艺术小镇项目可行性研究报告

ＸＸ艺术小镇项目可行性研究报告

二零一零年九月

第一篇宏观背景研究

1.1 项目简介

官厅国际艺术小镇项目位于河北省张家口市怀来县官厅水库东岸。

官厅水库是新中国成立后建设的第一座大型水库，面积230平方公里，控制永定河97％的流域面积的径流，库容22.7亿立方公尺。

官厅国际艺术小镇总规划用地8100亩，规划建设用地1927.5亩。项目东距北京77公里，西距张家口80公里，康祁公路南北方向贯穿基地，对外交通联系便捷。项目整体地形为山地，土质为沙土；长期的雨水冲刷造成基地沟壑纵横，地势起伏较大。

项目开发将坚持生态保护与适度开发相平衡，以文化创意产业为主、休闲度假产业为辅的开发原则，统一规划、分期开发、滚动发展。

1.2 城市战略位置

怀来县地处河北省西北部，燕山沉带西端，位于北纬40°、东经115°。东与北京市延庆县、昌平区和门头沟区接壤，西与下花园区、涿鹿县交界，北与赤城县毗邻。

县域总面积1801平方公里，其中山区面积占42%，河川面积占32%，丘陵面积占14%，水面占12%。境内南北多为山区，中间为盆地，习惯称怀来盆地。新中国成立后修建的第一座大型水库——官厅水库位于盆地中间。

全县平均海拔792米，年平均降水量413毫米，无霜期149天，年平均日照时数3072小时，平均气温10.5℃，年均风速3.3米/秒，属温带半干旱大陆性季风气候，具有四季分明，光照充足，雨热同季，昼夜温差大等特点。全县有永定河、桑干河、洋河、妫水河四条过境河流。

怀来为北京西北部生态涵养带，是北京一小时经济圈和环京服务带中的重要城市，东距北京80公里，西距张家口70公里。2008年张家口与北京的国内生产总值分别为806亿元和10488亿元，按照经济辐射强度公式GDP/R2计算，张家口对怀来的经济辐射强度为0.16，而北京对怀来的经济辐射强度达1.64，北京对怀来的经济辐射是张家口的10倍之多。由此可见，怀来虽然在行政区划上隶属河北，但其发展需要借力京津冀合力。

怀来与北京的快速交通联系为八达岭高速公路（现京藏高速公路）、京包高速公路和未来的京张城际铁路。其中，八达岭高速公路是北京到官厅的主通道，但是周末和节假日交通拥堵；京包高速公路为主要的货运通道，且比八达岭高速长20公里；京张城际铁路预计2013年建成，届时将有效缓解对外交通联系问题。

总体来看，官厅对外交通存在三个不足：

1）交通拥堵：快速交通道路为中国西北资源的出海通道，严重拥堵时有发生；

2）过境交通：旅游资源吸引力不足，客户停留时间短；与北京之间无公共交通联系，到达成本高；

3）上游截留：十三陵、八达岭长城等著名景点客户截留严重，怀来官厅景点竞争力不足，旅游资源有待进一步开发。

公共交通不足、旅游资源引力弱成为官厅区域发展主要制约因素。

1.3 城市经济发展

在以北京为中心的

三个产业圈层当中，每一

个圈层都有各自不同的

功能定位。北京内部产业

圈层是北京的核心圈层，

创造了巨大的社会财富，

同时产生了核心消费流。

如西城区的金融服务功

能、朝阳区的中央商务功

能、海淀区的科技教育功

能等。北京的中部产业圈

层，如大兴的新型工业、

昌平的科技教育、顺义的

现代物流等，是北京的核

心产业衍生带，产生次级

消费流。北京外部产业圈

层，如平谷的生态观光、延庆的旅游度假、怀来的休闲娱乐等，主要为北京提供休闲消费市场，实现客户群体由劳到逸生活状态转化。官厅水库地处北京外部产业圈层，将成为北京未来休闲消费的主战场。

与周边县区相比，怀来经济总量保持一定的优势。2008年怀来国内生产总值达629351万元，在与周边延庆县、宣化县、赤城县等比较中，位列第一。经济增长速度较快，2008年GDP增长率为19%，第一产业、第二产业和第三产业比重为15：33：52。自2007年以来，怀来第二产业增长缓慢，第三产业增长迅速。未来，第三产业、第一产业是怀来经济发展的重点产业。

表1-1 怀来及周边县区2008年GDP比较

1.4 城市发展定位

怀来城市定位为中国怀来葡萄和葡萄酒产区、京津产业拓展区、北京绿色农产品供应区、京西北现代商贸物流区、京畿生态休闲旅游度假区。城市规划以“一水两城”为总体发展思路。其中，“一水”指的是官厅水库，注重水资源生态环境建设；“两城”是指沙城和东花园，沙城规划为先进制造业、现代物流业为主的中等城市，东花园将发展成为以复式葡萄酒庄、休闲旅游业为主的产业新城。

在怀来县旅游发展总体规划中，将沿官厅水库形成南北两线。官厅水库南岸、康祁公路为南线，为环湖葡萄主题旅游休闲度假区；官厅水库北岸、110国道为

表1-2 官厅水库与密云水库旅游收入对比

由表1-2可见，密云水库与官厅水库距北京距离相仿，官厅水库面积是密云水库的1.5倍，但怀来旅游度假收入仅为密云的1/6。官厅水库周边具备独特的旅游资源，如北京周边最近的沙漠——天漠、明长城、京西第一漂——永定河漂流等。由于旅游资源分布分散，投资开发力度不足，官厅旅游产业发展相对缓慢。

目前，官厅水库尚无控规，开发思路不明确，建议政府以官厅水库为中心编制控规。本项目将整合水资源、生态环境及休闲度假资源，形成环京休闲旅游度假产业带中的重要亮点。

1.5 城市历史文化

怀来历史悠久，文化底蕴深厚。

从战国时期至汉代，怀来为上古郡，为少数民族骚扰抢掠地，主要的城市功能为捍卫边陲的军事要地，汉朝飞将军李广、霍去病等驻守于此。

明朝时期，军事防御职能得到强化。1451年修明长城，建加强军事防御，成为包围京城的重要防线，这也是我国历史最久、量最大的长城防御工程。

1951年，官厅水库动工建设，1954年水库竣工建成。这是中国成立后第一座大型水库，其行使的主要功能为防洪、灌溉、发电，近年成为北京备用水源地之一。

当前，官厅水库正处于水库经济发展的初级阶段，包括葡萄产业、水电、风电能源、中低端旅游度假村等，产业发展自发性强，政府规划引导性弱。

从怀来的历史文化发展进程可以看出，怀来的城市功能发展趋势由军事防御向发展生态经济转变。未来，官厅水库将形成环湖生态经济产业区，实现高效农业产业链整合、旅游度假产业高速发展、污染工业改造抑制。

城市旅游资源

品江上诗情

“一库清波碧水，引无数英雄向往”，寥寥几字，足以印证曾有的足迹；更以见证发展的辉煌。做为中国海河水系永定河上第一座大型水库，当现代文明与自然风光相融合时，当历史与现在产生火花时，一切都将变成不可预知的美好……

听鼓角争鸣

“塞上长城空自许，镜中衰鬓已先白”，官厅国际艺术小镇拥有丰富的明长城遗址资源，与历史文化相结合，带来的精神之旅，带动历史体验游的发展，让人们在这里寻觅历史痕迹，踏寻光阴足迹，感受曾经的“鼓衰力尽”，体验塞外风情。

感夕阳柔情

“莫道邮亭路，居然雄塞名”，官厅国际艺术小镇拥有战争遗留下的痕迹，古老文化的传承遗址，现代影视创作遗留下的创伤，破旧历史与现代文明，从破旧中寻找曾经辉煌的痕迹，沉醉于《大话西游》城楼上经典桥段，感受深刻而凄美的浪漫情怀，给人带来体验之旅，接收古老文明洗礼，感受绝美思想意境。

第二篇项目业态分析

2.1 项目业态规划

官厅国际艺术小镇将以文化创意产业为主，以休闲度假产业为辅，形成高产出、高回报、低污染、低能耗的内部产业链，同时，结合生态体验、低碳经济和温泉养生，为目标客户群打造艺术创作室、艺术收藏馆、个人博物馆、企业会所、产业孵化器、艺术品展览、艺术品交易、生态民俗园、度假酒店、古迹游览和山地运动。应以本项目引导官厅湖区整体规划，实现全面生态保护，适度经济开发，达到吸引北京资源，提升怀来经济的最终目标。

2.2 文化创意产业市场研究

中国文化创意产业进入高速发展期

文化创意产业是经济结构中的重要组成部分，以高增长和高收益为特点，带来巨大的经济效益，同时，又以高标准和高就业为特点带来显著的社会效益。

2009年中国文化创意产业达到8400亿元，同比增长10%，连续几年跑赢GDP。

中国文化创意产业占GDP 比例为2.5%，与全球平均水平7%相比，我国的文化创意产业GDP 占比不足，而发达国家，如美国，文化创意产业GDP 占比已达到20%。

我国目前的文化创意产业高速发展与产业问题并存。产业高速发展，开发无序混论；新项目建设多，重复建设却突破；政府主导性强，企业参与性弱；市场潜力大，政府支持力度小。

总体来看，文化创意产业的资源优势尚未有效转化为产业优势，文化创意产业发展空间巨大。

北京创意产业发展势头迅猛

推动北京文化创意产业发展的三种主要需求为：消费结构升级带来的最终消费性需求、产业结构升级带来的生产性需求和文化体制改革带来的政策及体制性需求。

北京发展文化产业具备较好的产业基础，政策基础和文化支撑，已成为中国创意产业的龙头城市。

首先，北京是我国的文化中心，在全国文化产业中居于领先地位，文化创意产业已作为北京的支柱产业，2009年产值达到1497.7亿元，已占到GDP 的12.6%；

其次，北京具备良好的行业基础，初步形成文艺演出、新闻出版、广播影视、文化会展、古玩艺术品交易优势行业，已有各类文化创意企业5万多家，其中规模以上企业近8000家；

同时，北京具有优越的文化资源，拥有数百所大专院校和各类创意人才，以及创意产业最广阔的销售市场，文化创意产业已吸纳就业超过百万人，高端人才更是加速聚集在北京。

北京创意产业问题突出

北京文化创意产业在高速发展中形成了自有的开发模式，主要为以798艺术区为代表的原有资源改造模式和以宋庄为代表的自发形成模式，两种发展模式都曾对北京的文化创意产业起到巨大的推动作用。但是，随着文化创意产业的进一

图1-3 中国文化创意产业近年产值 图1-4 国际文化创意产业产值占比

步发展，北京创意产业的问题也在不断凸显。

房屋产权纠纷、租金上涨，已成为北京创意产业最为突出的问题，现有租金价格是原来的几倍或十几倍，严重的抑制了北京创意产业的萌芽。

商业追逐，导致艺术空间严重受到挤压。现如今，大量的酒吧等娱乐性商业不断的介入，使艺术空间受到严重的挤压。

管理缺乏规范化，北京创意产业缺乏相应完善的统一的行业标准，朝令夕改，使得一些人趁机巧立名目，非法收费。

北京创意产业文化虽然发展较快，但是产业链仍然相对低端，缺少文化创意专业服务配套人才

北京文化艺术聚落分析

北京文化艺术产业主要包括798艺术区、环铁艺术区、草场地艺术区、一号地、酒厂艺术区、宋庄画家村、观音堂文化大道，主要分布在倍五环附近，由个体艺术家自然聚集，形成高度的村落化的生活方式，使文化产业集约化发展，但北京的文化艺术产业发展空间受到限制。

本项目创意产业分析

图2-1 北京文化创意产业细分产业收入占比

由图2-1可见，北京市创意产业文化艺术的主体产业收入（文化艺术、艺术品交易）的占比不高，仅占到5%，文化创意带动的相关产业，新闻出版、影视传媒等占到整个创意产业的50%以上，根据北京创意产业的特征，目标客户群体