银川市物业管理项目经理资格考试-(复习题)

银川市物业管理项目经理资格考试

（复习题）

一、单项选择（每小题只有唯一正确答案，每小题1分）

1、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用

是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用

B.小区供水总表前的管线维修养护费用

C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用

D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用2、银川市普通住宅小区物业服务费政府指导价是（）出台，基准价分为（）个等级

A、2007年9月1日，四个

B、2009年9月1日，三个

C、2003年7月1日，三个

D、2006年3月1日，四个

3、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，住宅保修期从（）之日起计算。

A竣工之日起

B开发企业竣工验收的住宅交付用户使用

C竣工验收合格之日起

D完工之日起

4、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，供热、供冷系统和设备的保修期为（）。

A1个采暖期或供冷期

B2个采暖期或供冷期

C1年

D2年

5、物业服务合同终止时，如物业服务企业不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期满前（）书面告知委托方

a)A、1个月 B、2个月 C、 3个月 D、 6个月

6、社区文化能使社区成员从内心产生一种积极上进和不断进取的精神，这是社区文化的（）功能

a)A、娱乐功能 B 、凝聚功能 C 、引导功能 D、激励

功能

7、物业经营管理中的是对各种可能的方案进行分析比较的过程。

a确定战略 b构建信息基础 c决策分析 d确定标准8、的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

a写字楼物业 b 零售商业物业 c 出租型公寓 d休闲娱乐设施

9、早期介入的销售阶段销售前的主要工作内容（）

A、印发有关资料和制度，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化。

B、督促物业建设单位与业主签订《前期物业服务协议》。

C、明确各项费用的收费标准及办法，必要时履行各种报批手续。

D、督促物业建设单位依据有关规定依法收取专项维修基金。

10、物业企业加强设备日常维护的标准主要有（）。

A、点检标准

B、点检和润滑标准

C、润滑标准

D、维修标准

11、电火花是电极间的击穿放电，大量电火花汇集起来即构成电弧，电弧温度高达℃。（）

A、5000

B、6000

C、7000

D、8000

12、下列不属于相变制冷方式的是（D）.

A、蒸汽压缩式制冷

B、吸收式制冷

C、蒸汽喷射式制冷

D、热电制冷

13、物业管理处对管辖物业资金运作方面，原则上实行（），物业管理日常运

行所有费用均应由管理费支付。

A 自给自足 b 自支自收 c 自负盈亏 d 总公司支付

14、物业管理公司的员工培训工作是一个系统工程，它包括（）、计划制订、培

训实施、效果评价等关键环节。

A 市场分析 b 人员分析 c 培训定位 d 需求分析

15、物业管理公司对员工要实行规范化、制度化的培训，一般分为入职培训、转岗培训、（）和更新知识培训4种类型。

A 技能培训 b专门业务培训 c上岗培训 d能力培训

16、物业管理的内容是（）。

A、对物业进行维修

B、对物业进行养护、管理

C、对相关区域卫生、保洁

D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

17、（）可作为物业管理活动的前提条件。

A、市场原则

B、平等原则

C、公平原则

D、公开原则

18、物业管理起源于19世纪60年代的（）。

A、法国

B、德国

C、英国

D、美国 -

19、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（）的过程。

A、由小到大，再由大到小

B、由大到小，再由小到大

C、一直持续大

D、一直持续小

20、（）美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。

A、20世纪初

B、20世纪末

C、21世纪初

D、20世纪中期

21、我国的物业管理制度是由（）共同组成。

A、国家法规

B、地方性法规

C、中央性法规

D、国家法规政策和地方性法规政策

22、（）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

A、1994年3月20日

B、1994年3月21日

C、1995年3月23日

D、1994年3月23日

23、（）是物业管理的基础。

A、业主的住宅权

B、业主的财产权

C、物业管理者所得

D、物业管理服务

24、物业服务合同规定以外的服务是（）。

A、无偿服务

B、义务服务

C、有偿服务

D、业内服务

25、物业管理应（）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。

A、每两日1次

B、每日1次

C、每三日2次

D、每日2次

26、物业服务的原则是（）。

A、合理原则

B、公开原则

C、收费与服务水平相适应原则

D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则

27、《价格法》对价格管理规定了（）。

A、政府定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价、政府指导价、市场调节价

28、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（）。

A、不利于物业管理企业提高服务质量

B、不利于物业管理企业降低服务质量

C、利于物业管理企业提高服务质量

D、利于物业管理企业提高服务态度

29、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（）。

A、权利

B、义务

C、权利、义务

D、权利和义务的法律依据

30、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（）。

A、物业管理事项

B、物业服务质量

C、专项维修资金的管理与使用

D、物业服务态度

31、物业收费的形式为（）。

A、1月收1次

B、1年收1次

C、1日收1次

D、包干制或酬金制

32、《物业管理条例》（）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

A、第四十七条第二款

B、第四十七条第一款

C、第四十六条第一款

D、第四十六条第二款

33、物业管理企业（）。

A、应自觉接受公安机关监督和指导

B、被逼迫接受公安机关监督

C、不受公安机关监督

D、不受任何部门干涉

34、（）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主和物主

D、以上人员都不可

35、物业管理区域内的道路、场地是为（）而建设。

A、业主利益

B、物主利益

C、业主共同利益

D、国家利益

二、多项选择（每小题有2个或2个以上正确答案，多选、错选均不得分，少选得1分，每小题2分）

1、在物业管理活动中，建设单位的角色定位（）。

A、首家物业管理企业的选择者

B、首次业主大会的筹备者之一

C、物业服务费的收取者

D、未出售物业业主产权的代表者

E、物业质量的保证者和法定时间内的保修者

2、在物业管理活动中，物业管理企业的角色定位（）。

A、物业区域内管理制度的制定者

B、完成物业配套建设的责任者

C、市场运行过程中的监督者

D、物业管理活动的实施者

E、物业管理服务质量的被监督者

3、物业项目管理的原则（）

A、统一指挥原则

B、分工协调原则

C、精简高效原则

D、权责分离原则

E、管理适度原则

4、物业管理处主领导艺术（）

A、培养人，善用人

B、制定并执行科学的规章制度

C、协调内、外关系

D、确定管理处明确的发展目标

E、关心员工利益，调动员工积极性

5、包干制的物业服务成本或酬金制的物业服务挂出，一般

包括以下部分（）

A、物业共用部位的大修费用

B、物业管理区域清洁卫生费用

C、物业管理区域绿化养护费用

D、业主自用部位的维修费用

E、办公费用

6、根据《物权法》规定，建筑物区分所有权的构成部分包括（）A业主对专有部分的所有权

B业主对建筑区划内的共有部分的共有权

C业主对建筑区划内的共有部分的所有权

D业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权

7、根据《物业企业资质管理办法》物业企业应当具备以下哪些条件方可满足国家二级资质要求：（）

A 注册资金500万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称20人

B 注册资金300万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称10人

C建立并严格执行服务质量等企业管理制度和标准

D建立企业信用档案系统

E管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占规定计算寄宿的百分比之和不低于100%

8、物业公共秩序维护的性质是（）

A、防范性

B、协助性 C 、保障性 D、公共性

9、如何判断无物业企业是否承担责任（）

A、物业企业是否有能力履行法定和约定的义务

B、事发时是否采取妥当的应急处理措施

C、事发后是否采取妥当及时的善后措施

D、物业服务企业是否抓到了犯罪嫌疑人

10、物业公共秩序维护的风险类型主要有（）

A、自然风险

B、人为风险

C、可预测风险

D、不可预测风险

11、风险控制措施主要有( )

A、风险回避

B、风险转移

C、风险承担

D、风险自担

12、绿化的评价指标主要有（）

A 、绿地率 B、绿化覆盖率 C、人均公共绿地面积D、绿化存活率

13、物业服务档案收集按照物业服务流程进行分类主要分为（）

A、承接查验期档案

B、物业入住档案

C、工程档案

D、物业日常管理期档案

14、社区文化的内容主要包括（）

A、环境文化

B、行为文化

C、制度文化

D、精神文化

15、物业管理的风险类型主要包括（）

A、拓展物业的风险 B 、前期物业管理的风险

C、物业管理日常运作过程中存在的风险

D、合同风险

16、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括（）等。

a写字楼 b零售商业物业 c出租型别墅或公寓 d酒店e工业物业 f休闲娱乐设施

17、商业物业管理的主要特点（）

a是面积大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。

b是进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大。

c是小业主或租户如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。

d是购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。

e是商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高。

18、（）和（）是写字楼物业管理的首要工作。

a卫生形象 b消防安全 c治安保卫 d突发事件的处理e设施设备的正常运行

19、设备管理在物业管理中的重要性有（）。

A、关系到开发商及物业管理企业的声誉和生存。

B、关系到服务的成本和企业资金的合理利用。

C、关系到合理安排设备大、中、小修的时间及内容。

D、关系到技术安全和环境保护。

20、培训绩效评估包括（）三个方面。

a培训考核 b培训综合报告 c 培训分析 d工作绩效评估

21、物业管理基本特征有（）。

A、社会化

B、专业化

C、市场化

D、人为化

E、自然化

22、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（）。

A、实施物业管理可促进经济增长

B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

C、实施物业管理有利于增加就业

D、实施物业管理有利于维护社区稳定 E实施物业管理不利于推动房地产的发展

23、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（）。

A、确定了物业管理活动的主管部门

B、确定了物业管理工作的基本内容

C、明确了社会化、专业化的物业管理模式

D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

E、明确了业主的权利和义务

25、物业管理服务的特点有（）。

A、物业管理服务无偿性

B、物业管理服务的公共性和综合性C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 D、物业管理服务的即时性和无形性 E物业管理服务的持续性和长期性

26、物业服务收费原则有（）。

A、最大利润原则

B、利润为主，服务为辅原则

C、合理原则

D、公开原则

E、收费与服务水平相适应原则

27、物业服务合同应包括（）等内容。

A、物业服务质量

B、物业服务费用

C、双方的权利和义务

D、合同期限

E、赔偿范围

28、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（）。

A、原则规定了利用物业共用部位

B、不得利用共用设施设备

C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权

D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向

E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意

29、业主的权利包括（）。

A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议

D、参加业主大会会议，行使投票权

E、选举业主委员会委员，但无被选举权

30、业主使用物业应当遵守的规定有（）。

A、相邻权规定

B、房屋装饰装修规定

C、共用部位、共用设施设备的使用规定

D、占用公共用地，不负责任

E、使用物业的禁止性规定

31、前期物业管理项目招标的原则有（）。

A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人

B、不得对潜在投标人实行歧视待遇

C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求

D、对潜在投标人分三六九等区别对待

E、与物业管理市场化背道而驰

32、物业管理企业取得一级资质的条件是（）。:

A、注册资本人民币400万元以上

B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验

D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验

E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称

三、简答题（每题5分）

1、作为项目经理应具备什么样的基本素质和能力？

2、2009年银川市住房保障局对《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》进行了修改，修订后的标准自哪年开始施行？（4分）（1）新标准分别由几项主要内容组成？

（2）新标准哪些服务项目独立于等级标准以外，作为可选物业服务项目，不包含在一、二、三级物业服务等级标准中，其对应服务费用也应独立测算？

（3）新标准中制定的准物业服务标准的适用群体？

3、如何做好客户投诉处理工作？

4、设备设施管理工作的基本任务有哪些？

5、简述在物业管理中，设备运行管理的重要性和原因。

6、物业管理公司的制度类别有哪些？

7、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，屋盖的维修费用应如何向业主分摊？

8、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，楼盖的修缮费用如何分摊？

四、案例分析题（每题20分）

1、 2010年的除夕夜晚上某居民小区一业主李女士家发生了火灾，最后大火被扑灭了，可是由于火势太猛，这家几乎所有的东西被烧成了灰烬。火灾原因是因为燃放烟花爆竹的火苗窜入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。据消防队调查，发生火灾那天晚上，李女士家靠东边那间卧室的窗户没有关严，烟花正是从窗户的缝隙落入房间里，从而引发这场大火。

据小区物业管理公司的保安巡逻员说，那天晚上12：15左右，当看到有烟从13号楼的一家窗户里冒出来，于是小区保安立即拨打了119报警，消防队10分钟之后赶到了现场。但是在救火过程中，消防队在小区内遇到的种种障碍。当时小区内的通道两边都停满了车，消防车很难顺利通过，从小区门口到李女士家楼下200多米的距离，整整花了5分多钟。

进入小区到达现场，当时小房间内已经起火，火势处于发展阶段，已经无法用灭火器进行灭火，而且由于起火是20层，只能使用楼内的消防设施进行灭火。

然而当消防队员从楼内的消防栓接好了水带水枪准备灭火时，让人意想不到的事情却发生了，消防栓的阀门里竟然没有水。

物业管理公司的经理说，平时小区内的消防设施是委托一家专业单位维护保养的。就在火灾发生的前几天刚检查过，当时消防设施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物业管理公司还用消防栓里的水浇灌过小区的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，为什么到了晚上要救火的时候消防栓里却没水了呢？经检查发现，蓄水池里有一个控制进水的浮球，而发生火灾那天这个浮球刚好被水泵卡住了，于是当物业管理公司将蓄水池里的水浇灌了草坪之后，蓄水池就没能够自动补水，所以才出现了消防栓没水的情况。

问题1：物业管理公司对于小区内的车辆停放应该如何管理？车辆堵塞消防通道延误救火造成损失应该追究谁的责任？

问题2：消防设备应该如何管理和使用？消防栓没有水造成火灾损失扩大应该由谁承担责任？

问题3：发现火灾后，物业管理公司应该如何处理？物业管理公司在这场火灾中应该吸取哪些教训？

问题4：谁应该对这场火灾造成的损失承担责任？为什么？

问题5：如果火灾使小区突然停电，而恰恰小区内电梯因停电造成了业主、住户被困在电梯内，应该如何处理？

2、刘小姐最近刚购买了一套=手房后入住某住宅小区，可搬进去不久就发现：家中卫生间地面上出现裂缝，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，住宅小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪音和震动较大使乘梯人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放着令人恶心和厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在夜晚值班时睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施经常发生误报警，一层大堂和消防楼梯口堆满了布满灰尘的杂物。

刘小姐于是向该住宅小区的物业管理公司投诉，但物业管理公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时告知刘小姐物业管理公司因收取的物业管理费太低对这些问题无能为力，应该由刘小姐自己解决。

问题1：针对刘小姐的投诉，物业管理公司应该这样处理？；

问题2：刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？

问题3：解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）?

问题4：针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？

问题5：原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？3．某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2008年8月开始入住，2011年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2011年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2011年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理数据，拒不配合物业交接查验。

2011年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应

由乙物业管理公司负责无偿修复？

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该物业项目的负责人，如何处理业主的投诉？

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，物业管理公司应如何进行物业承接查验？