产权式酒店案例分析

产权式酒店案例分析：投资的利好与风险规避

近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。

1.产权式酒店投资具有哪些优势？

2.产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。

3.规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有完善的退出机

制。

反面案例

金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。占地16亩，高15层。当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。”

广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。

2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。

截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。

正面案例

由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼、城墙均按明代京城1：1修建，设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼，只是将城墙长度缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房、餐厅、办公场所，其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前，“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只

是部分产权式酒店。

据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6%的现金回报

和2.3%的消费代金卡，现金回报每半年一返。投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与

当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。

由于“第一城”的担保机制相对健全，所以，自2003年销售以来，取得了不俗的销售业绩，并如约兑现了两次返租——2004年7月，“第一城”1521位业主收到1020万元投资收益；2005年1月，“第一城”2250位业主收到1659万元投资收益。2005年7月即将如约兑现第三次返租。

专家讲评

委托经营、收益稳定——产权式酒店两大优势

产权式酒店，作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐。当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。那么，在了解产权式酒店投资的优势之前，首先应了解一下什

么是“产权式酒店”？

业界普遍认为，所谓的“产权式酒店”，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一

定期限的免费居住权。

在了解了“产权式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的优势。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。

其一，委托经营，省去麻烦

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省

去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定

不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”为例，其承诺的年投资回报率为6%，投资期限为3年至8年，以每份投资额15万元计算，投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此，业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险

虽然“产权式酒店”有以上种种优势，但亦蕴藏着诸多风险。所以，作为投资者来讲，应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到其风险的存在。对此，北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为，产权式酒店的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。

市场风险

市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应，如下

图：

专家认为，在现有的政策环境下，对于想长线获取稳定收益的人士而言，可以考虑选择合适的项目投资，但对于想短期获取收益的买家而言，眼下并不适合投资。

法律风险

法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”，当初提供的担保内容为，碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以，前两条为无效担保。另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后，其担保方能生效。据了解，“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记，所以，第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销，产权的抵押以及开发商

与业主之间的债务关系才能算真正结束。

诚信风险

这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店，投资期限为20年，当初承诺10%～30%的丰厚回报，然而，真正兑现的只是千分之几、万分之几，甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例，当时售价14万元。后来，同样是50平方米“标间”，总价却提高到42万元，那么，10%的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元，返回业主14万元之后，经营公司还盈余1万元。显然，若返给业主21万元，经营公司则亏损6万元。虽然，这个15万元的年租金收益只是假设，但说明一个问题，即在一定租金收益的前提下，回报较低时，能够兑现；而当回报高出实际租金收益时，承诺的回报便兑现不了。久而久之，便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有，当售价上调、实际回报增高时，如果经营公司具有较高的经营管理水准，令租金收益也相应提高，也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于，租金反映的是市场实际需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水准提高，租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡；“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8%，业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低，但其收益相对较稳定。基于此，专家提醒，产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高，其风险也就越大。一般而言，投资回报率为在6%～8%为比较合理。

明确权属、担保及退出机制——规避风险三刃利剑

刘欣律师认为，造成以上种种风险的主要原因在于，信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以，刘欣律师建议，投资者在选择投资产权式酒店前期，应通过各个渠道了解项目的相关情况，比如开发背景、项目是否已被抵押，等等。另外，还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识，必要时，还应向专业人士咨询，听取专家的意见或建议。除此之外，刘欣律师还特别强调投资者在前期应注意以下问题。

一、明确房屋权属

现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。

就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，但专家建议，投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须得办理。

二、看担保机制是否健全

担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为，担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人(开发商)无法向债权人(业主)偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为，有的只保本金，有的只

保收益，当然，也有收益和本金都保的。

仍以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，业界普遍认为，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。

三、看是否有完善的退出机制

专家提醒，所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元

为一个投资单位，最低投资期限为3年；“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议大家投资时要提高警惕。

除以上三点之外，专家还给投资者提出如下几点建议，一、看项目所在位置，最好是在旅游景点或闹市区；二、关注投资方和开发商的品牌、资金实力、口碑；三、关注经营管理公司的实力及管理能力；四、了解开发商以何种方式来实现投资回报，像“第一城”是每半年向业主返一次收益，如果时间过长，比如1年或1年以上，投资者就需要谨慎考虑。

产权式酒店能否服“水土”

几年前，金色假日酒店作为北京首家产权式酒店出现在市场。在销售商的种种美妙展望下，300多名业主先后以每平方米近万元的高价购买了酒店期房。2003年酒店建成营业，房产证也发了下来。业主们慢慢发现，开发商承诺的10%至30%的高额回报成为泡影，每年的收益由上万元变成几百元。

今年3月，部分业主将金色假日酒店告上法庭，4月，北京仲裁委员会下发裁决书，业主取胜。但业主们虽胜实败，因为期待的赔偿遥遥无期。

尽管专家表示，金色假日的官司仅仅是个案，但也反映出了我国产权式酒店业市场的良莠不齐。被誉为舶来的“黄金屋”的产权式酒店，为什么登陆我国后却出现了许多问题呢？

北京中欣安泰投资有限公司总经理徐先生向记者介绍说，因产权式酒店把20%———30%的客房空置率利用了起来，加之低投入、高回报，集中了“度假”和“投资”两种概念，所以在国外发展迅猛。我国的产权式酒店10年前起源于海南省，目前已发展到了200多个，北京及周边地区则已有10个左右的项目。

个案分析

有业内人士分析，金色假日酒店的失败主要源于两个问题：经营不能支撑回报承诺和担保机制不健全。这位人士分析说：“产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，通常都是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现本来就有很大的未知数。金色假日在销售时，不但没能合理预计经营中的各种不利因素，在计算投资回报率方面也很不科学。在项目销售之初，将近50平方米标准间的售价为28万/套，承诺投资回报将近10%；在销售末期，同样大小的标准间卖到了42万元/套，承诺给投资人的回报仍然是10%左右。房子卖出后，兑现承诺的风险已经转嫁到酒店经营管理公司，靠的是酒店的营业额。假定酒店的营业额固定不变，更高的售价只能使实际回报率下降，开发商固定不变的回报承诺埋下了巨大的隐患。”

他同时指出，金色假日酒店的问题还出在项目本身的先天条件上。该酒店位于北京市延庆县城北1公里处，尽管距离许多旅游景点都在15公里左右，但这种位置实际上不尴不尬。其次，酒店本身的休闲娱乐设施和周边的配套设施缺乏足够的吸引力来聚拢客流，保证经营；如果经营公司缺乏管理产权式酒店的经验，业主的投资失败就在所难免了。“但这只是一个个案。这件事除了再一次说明投资就有风险外，并不能断言产权式酒店的模式本身有问题，不能将这个投资型行业一棍子打死，正在准备做产权式酒店的人需要思考的并不是撤回投资，而是学会适应市场，加以改良。”

市场迷局

对产权式酒店颇有研究的北京经纬时代房地产经济有限公司副总经理苏文总结说，只为谋利的房地产开发商插足是造成产权式酒店“良莠不齐”的原因之一。众多纷繁复杂的官司中不乏房地产开发商卖完“客房”圈钱走人的实例。据统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，风险较小，成为中产阶层的首选。由于产权式酒店平均8%的回报率会令房子更好卖一些，再加上目前我国紧缩房地产投资，产权式酒店可更快地解决开发商的资金回笼问题，因此，很多房地产开发商纷纷转型。“前些年，产权酒店的概念被一些单纯追求利润的开发商利用，将许多本来不具备产权酒店经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售，以至出现诸多问题。”苏文解释说，本来相对低廉的房子，由于冠上了产权式酒店的名字，被开发商高价卖出，资金回笼后，开发商对今后的经营就不管了，而把兑现承诺的风险转嫁给了酒店管理公司，自己仅支付管理费，如果酒店经营管理公司经营不善或酒店本身所处的地理位置决定了其不适合做酒店，自然不能盈利。

另一个原因是，产权式酒店在我国刚刚兴起，很多有意于这块蛋糕的人不知道如何将其与国情相结合，如何进行市场开拓、经营管理、营造中长期稳定有利的经营模式，摸着石头过河，做的产权式酒店不规范，也不适应市场。比如，金色假日作为北京首家产权式酒店，在选址、营利模式、投资担保等很多环节做得不够到位和完善。所以，在产权式酒店市场里，这种因没有把握住市场的脉搏而失败的产权式酒店个体很多，并不足为奇。

“这个失败的案例具有代表性，但不具广泛性。中国的市场上不乏有很多做得成功的例子。”北京经纬时代房地产经纪有限公司总经理凌一准说，比如位于北京南香河经济技术开发区的第一城，由中信国安集团公司投资开发，每年6%的现金收益和2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。此外，位于北京繁华地段珠市口东大街由中欣安泰公司与美国戴斯DaysInn

品牌签约、于今年4月推出的“中欣戴斯”产权式酒店，也被投资者看好。

凌一准分析道，第一城的地段虽然远在香河，但市场定位较准，使其经营管理一直处于良性循环，而中信国安140亿资金的担保无疑是一颗巨大的定心丸，在解决投资者后顾之忧的同时，也凸现了项目的品牌和实力；而主打“经济型”概念的中欣戴斯产权酒店，定位为高端经济型商务酒店，门市价定于280元至380元之间，客人住四星级标准的酒店只需要花两星半的价钱。针对目前北京酒店业存在这种产品市场空缺的情况，这种酒店无疑在经营上有着比较好的前景。

我们可以看出，无论在郊区定位为度假型也好，在市中心定位为经济型酒店也好，最终目的追求的就是能够给投资者兑现承诺的收益，所提及的“产权式”仅仅是一种销售方式。产权式酒店关键是根据各自项目的特性量身打造属于自己的模式和经营特点，只有找到各自的生存之道才能共赢。

不断改良

最初，登陆北京的产权式酒店多落户郊区，定位于度假型，随着对市场的摸索和适应能力的不断增强，新近推出的产权式酒店投资项目，和以前的有所不同。

据介绍，一方面，投资回报不再使用物业和投资者分成的方式，而把收益固定下来，比如第一城的投资回报固定在每年8.3%，其中包括6%的现金回报与2.3%的回报等值的酒店享用权。中欣戴斯产权酒店则是每年8%的租金回报和每年3天的免费入住期。另一方面，投资期限也不再长达数十年，而是比较有限的几年。比如第一城最短投资期限为3年，最长为8年；

中欣戴斯产权酒店的投资期限则设定为2年。这些项目还建立了退出机制，如第一城项目中规定，3年之后，对于那些不愿意继续委托出租，而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方或经营公司，让投资者全身而退。

同时，目前市场上最新推出的产权酒店都设计了担保机制。苏文表示，担保机制可分为一般责任担保和连带责任担保，担保的有本金或收益，或“本金+收益”。他解释说，一般责任担保如果出现债务纠纷，债权人首先向债务人要求归还，如果债务人表示自己没有能力归还，债权人可以告到法院，要求法院强制执行，如果法院采取强制执行后债务人仍表示不能归还的话，债权人才能找担保公司要求进行担保赔偿；而连带责任担保的意思即是如果合同双方出现债务纠纷的话，债权人可以直接找到担保单位要求进行赔偿，如果上诉至法院的话，债权人也可同时起诉债务人和担保单位要求赔偿，担保公司和债务人同时都有责任偿还债权人的债务。只有是连带责任担保，保的是“本金+收益”，才能为消费者提供一个更加安全、可靠的诚信环境，保证消费者的利益。

对于产权式酒店来讲，其最主要的风险集中在后期经营管理上。虽然不断有新的形态出现，但只有保证后期的经营十分成功，投资人才能达到投资目的，而酒店本身也才有可能发展壮大。