二级经销商运营管理方案要点

二级经销商运营管理方案要点
二级经销商运营管理方案要点

目录

第一章总则…………………………………………………………………………… 第二章二级经销商授信……………………………………………………………… 第三章二级经销商运营流程…………………………………………………………… 第四章二级经销商职责………………………………………………………………… 第五章二级经销商义务……………………………………………………………… 第六章二级经销商的订货及物流配送……………………………………………… 第七章退换货、质量保障与售后服务……………………………………………… 第八章款项往来及二级经销商利益与利润的返还………………………………… 第九章二级经销商的渠道开发与建设……………………………………………… 第十章二级经销商的销售目标及任务分解………………………………………… 第十一章二级经销商的考核及奖励…………………………………………………… 第十二章二级经销商的市场策略………………………………………………… 第十三章二级经销商的日常管理…………………………………………………… 第十四章二级经销商的信息管理…………………………………………………… 第十五章反商业贿赂规定……………………………………………………………

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深圳市康澈净水设备有限公司

深圳市康澈净水设备有限公司

紫外线水处理消毒设备

第一章总则

一、为规范二级经销商的营运管理,确保二级经销商在具体操作中做到规范管理, 有序运作, 确保二级经销商的盈利, 保证公司战略目标及经营计划的如期实现, 特制定本方案。

二、本方案本着精诚合作、平等互利、诚信守约、优势互补、互惠双赢的原则制定。

三、各二级经销商的运营管理必须严格按照本方案执行,个中出现例外或偏差时须及时向总公司请示。

四、二级经销商在经营过程中出台的各种具体经营管理方案或重大举措、建设性意见须报总公司批准后方可施行。

五、本方案适用于“康澈紫外线”的所有二级经销商。

六、本方案本着“简洁、高效、严谨、务实和可操作性”的原则制定。

七、本方案在执行过程中若有不当、不妥或需适时增删之处届时在另行修正。

八、本方案的修改、补充、删节、解释权属于深圳康澈净水设备有限公司。

第二章总代理授信及办事处成立

第一节二级经销商的资格审查及授信:

一、认可康澈公司的经营理念和企业文化,能自觉维护自身及公司荣誉。

二、接受深圳康澈净水设备有限公司的管理、指导与协调。

三、在当地的城建、环保、规划设计、水务行业有着深厚的人脉资源,熟悉行业运作规则。

四、在当地社会信誉度高,诚信可靠,遵纪守法, 良好的社会关系和商业口碑;具备一定的公关能力和商业合作经验。

五、具备交纳 12万元销售目标责任保证金和 3万元铺货资金 (省会城市和计划单列市 20万元的实力。

六、有强烈的创业激情和品牌认同感,愿意与康澈公司共同发展并保持长期紧密合作关系。

七、有一定的市场开拓能力、经营管理能力和产品代理经验。

八、良好的自我管理能力和规划能力,尤其是对市场问题的解决能力。

九、二级经销商提交申请表,经康澈公司总代理资格评审委员会和该省总代理评审通过,即可与公司签订总经销合同,销售目标责任保证金到位后,公司正式确

认并授信总代理的经销资格。

十、公司向获得授信资格的二级经销商颁发“康澈紫外线”二级代理商授权证书、二级代理商铭牌。

第二节二级经销商的成立:

一、二级经销商与公司签订合同后自行注册或理顺其自身现有企业的独立法人企业经营关系, 在以后的康澈紫外线业务拓展过程中二级经销商以其独立法人企业和二级经销商的双重身份与当地客户签订合同。

二、总代理商和康澈公司派出的办事处协助二级经销商开展业务拓展工作。

三、二级经销商正式授信后, 公司即将现有在其当地的业务和客户资源移交给总代理及二级经销商进行管理、开发和维护。

第三章二级经销商运营流程

二级经销商获得授信→所属地区市场调研及各类信息收集整理 (客户资源状况、市场细分、目标客户→筹备 (期间进行二级经销商的培训→二级市场销售目标任务的细分计划、签订目标责任书→日常经营, 根据客户定单向总代理并经其公司提出订货申请、签定供货合同→缴纳首期货款→物流配送→信息反馈 (包括市场、产品质量、消费者满意指数等→尾款支付→市场深度营销→各地区销售总结、经验分享交流→销售目标二次修订→目标任务督导执行。

第四章二级经销商职责

一、根据公司营销战略和自身的销售目标制订所在区域营销组合策略和销售计划, 经总经销和公司批准后组织实施。

二、负责本区域公关活动的计划、安排及组织实施。

三、定期对市场营销环境、目标、计划、业务活动进行分析,及时调整销售策略和具体措施,确保完成销售计划和目标。

四、根据市场及行业情况提出公司现有产品及新产品市场价格调整建议。

五、负责所在地销售合同的谈判与签订。

六、定期和不定期拜访重点客户,及时了解和处理问题。

七、自觉维护康澈公司的企业信誉和品牌形象。

八、、定期向公司反馈有关本公司产品品质、性能、售后服务和客户满意度的信息。

九、定期搜集整理所处区域竞争对手在经营策略和产品价格、质量、性能等方面的

信息,并及时向公司反馈

第五章二级经销商义务

二级经销商是公司的紧密合作伙伴,是康澈产品在其所在区域的市场责任主体和营销实现载体,承担以下义务:

1、建立销售网络,提升运营能力:

按照合同约定建立并不断销售网络,努力提升销售业绩;不断开发终端市场,提建立并强化市场销售深度及广度覆盖。

2、整合必要资源,积极开拓市场:

在当地整合与销售任务相对应的资源, 包括人脉资源、人力资源、财务资源、信息资源等,积极推广康澈产品,完成合同约定的销售任务。

3、投入必要的资源如人力、物力、财力等,承担合理的交易风险。

4、忠实履行合同,维护公司的品牌形象。

5、接受康澈公司的监督、管理和考核。

6、维护市场秩序,抵制违法行为:

7、严格遵守授权的销售区域, 遵守公司的价格、质量及售后服务保障体系; 抵制和配合打击侵权、假冒伪劣产品和不正当竞争等违法行为。

8、各级经销商及其它业务人员要对公司的业务进行积极正面的宣传和引导, 严格遵守商业保密的有关规定,做好公司资料及客户资料保密工作。

9、各级经销商及所有业务人员均需熟悉相关专业及业务知识, 保持统一口径, 共同维护经销商自身形象和公司形象。

10、做好售后服务,协调公共关系,避免危机发生:

树立周到、全面的消费者服务理念, 及时处理并反馈所辖销售区域内的客户求诉意见, 并报总公司备案, 确保售后服务的时效有效性; 积极配合当地政府部门的相关工作 , 避免并承担突发事件或危机公关事件处理的义务, 协调各方面资源, 避免危机事件发生或突发事件升级。

11、根据康澈公司出台的相应制度,强化并完善总代理各方面的经营管理工作。 12、及时就经营管理中出现的问题向公司请示并提出相应的建设性意见或合理化建议。

13、建立信息管理体系,跟踪产品流向:

对所负责区域的产品销售情况、客户资源信息、售后服务保障信息进行系统、规范的管理, 努力做到信息管理系统的完整性和完备性; 确保进销存数据和产品、客户情况

的准确性;建立产品销售台帐和客户跟踪档案,追踪产品销售流向。

第六章二级经销商的订货及物流配送

第一节铺货:

为了满足总代理之潜在客户的不时紧急供货需求, 签定合同后, 总代理及按基本定价向康澈定购 3万元的小型紫外线设备作为其基本货底, 该货款在签订合同时与销售目标责任保证金一并交纳。

第二节订货、供货:

1、康澈公司根据市场整体竞争状况, 结合自身优势和产品特点给总代理和二级经销商一份产品基本定价清单 (此定价清单为总代理和二级经销商预留了充足的市场竞争空间 ,三方以此定价作为订货、发货、返利、奖励基础价,价格有变化时

康澈须提前一个月通知总代理和二级经销商。

2、总代理和二级经销商可根据自身与客户沟通、谈判的情况并结合自身人脉关系状况在基本定价的基础之上上浮 30%左右作为对客户的供货价。

3、二级经销商的订货 :小型管道过滤式设备提前 28个工作日,大型污水处理设备提前 48个工作日由二级经销商向总代理商提出定货申请, 公司根据总代理的申请及计划与二级经销商签定订货合同。

4、二级经销商按授信合同约定价目表中的产品价格通过总代理向康澈公司订货。单项订货合同签定后,所定设备属小型管道过滤式的,各自即向康澈支付 30%的定金,余款在发货前一次付清;所定设备属大型污水处理设备的,订货合同签定后各

自即向康澈支付 30%的定金,余下的在其提货前即支付 40%,安装完毕后即支付 15%,其客户验货合格后即再支付 15%的余款。

5、双方约定:二级经销商应享受的供货溢价款属客户支付的后续工程款及尾款。

6、二级经销商须严格按合同规定的进度和时间段支付货款,不得以任何理由拒付或截留客户支付的属溢价款之外的货款。

7、若二级经销商不按约定进度支付货款,当拖欠的货款达到其销售目标责任保证金的 30%时, 康澈将停止供货, 且视其为违约, 并可单方面按合同约定解除合同。

8、若二级经销商截留属溢价款之外的客户货款,一经发现,康澈将停止供货,且视其为违约,并可单方面按合同约定解除合同。

9、货款未结清的小型管道过滤式设备合同批次,康澈公司将不对二级经销商结算该批次的任何提成及返利;大型污水处理设备合同批次的提成及返利按本节第 4条的付款进度结算。

10、总代理不收取二级经销商及其客户的货款或其他款项。

第三节物流配送:

1、公司物流配送部根据总代理的订货合同,依照其数量、规格、设备要求进行配货; 需要公司派员进行现场设计或个性化选型的, 以公司、总代理与客户或公司、二级经销商与客户共同确认的技术参数为准。

2、二级经销商订购的产品由公司直接发往二级经销商指定的地点。

3、由公司发往总经销和二级经销商的物流费由公司承担, 总经销和二级经销商配送至客户所在地的物流费由其各自承担。

第七章退换货、质量保障与售后服务

(一退换货约定:

自客户收到康澈产品之日起 (以正式物流单据收货日期为准, 下同起三日内开箱验货, 若发现所购买康澈紫外线设备的零部件在运输途中损坏或有质量问题, 公司免费予以及时换货; 若发现主设备存在质量、性能问题, 公司视具体情况可派员前往负责维护或调试,确有问题不能解决的予以免费更换。

(二、退货、换货流程:

总代理和二级经销商在接到客户换货申请时, 要及时派员了解产品状况和客户退换货的具体原因, 确属前述第一种情况则可接受换货申请, 二级经销商同时向总代理, 并经总代理公司售后服务部提出换货申请, 申报换货品名、数量, 列明换货原因, 经公司领导批准后方可换货。

换货的物流费由公司承担; 若系总代理、二级经销商和客户原因需要换货的, 所换产品价格及物流费由其各自承担。

(三质量保障:

1、康澈保障所有供货均是初次出厂的未使用新品。

2、康澈保障所有产品在出厂前均经过全面、详细、严格的质量检验,并出具合格证及产品使用说明书、实物安装演示光盘。

3、设备保用壹年,终生维护。

4、若系统运行出现故障, 康澈承诺在 24小时内予以回应解决, 必要时可及时派员赶赴现场。

5、大型 (3000T 以上设备的紫外线灯管保修 12000小时, 小型 (3000T 及其以内设备的紫外线灯管保修壹年。

(四售后服务:

1、康澈公司以合同确定的基本价格保质保量地及时供货,公司提供产品相关宣传资料及必要的市场推广支持。

2、公司提供售后服务保障并对总代理、二级经销商进行有关技术、业务方面的全面培训。

3、公司不断进行技术革新和新产品开发,为总代理和二级经销商提供广泛的后续发展支持。

4、日常售后服务由总代理和二级经销商按合同缔结对象分别负责。

5、重大保修、维护的技术问题由公司负责。

第八章款项往来及经销商的利润返还

第一节款项结算:

1、二级经销商的目标责任保证金在二级经销与康澈公司签订合同后七个工作日内由二级经销商直接将保证金转入公司指定的账户上。

2、二级经销商的货款由二级经销直接转入公司指定的专用账户。

3、总代理商负责二级经销商销售目标责任保证金的催缴工作, 协助二级经销商销进行货款的催收,并负责其统计工作,每周与总公司财务部门对帐一次,于每月25日至次月 3日汇总。

第二节二级经销商的利益及利润返还:

1、二级经销商销售目标责任保证金的返还:二级经销商在合同约定的期间内完成合同约定的销售目标,即:合同期满后的十五个工作日内由康澈公司财务部门一次性将其销售目标责任保证无息返还。

2、销售利润的返还:二级经销商除享受自行销售康澈产品的差额利润之外, 还享受合同约定的任务完成额返利范围和返利标准; 返利按合同约定结算, 每满一季结算一次,一年小结一次,三年期满后总结(均含税,且须提供发票。

具体详见合同内容及财务操作实施细则。

3、超出销售目标的额度按年度和三年合同期分别进行另行奖励。

(以上具体数额、比例约定详见双方签定的合同

第九章级经销商的渠道开发与建设

第二节二级经销商的渠道开发与建设:

(一、二级经销商的销售渠道:

1、所在区域的市政污水处理项目。

2、所在区域的水务公司

3、所在区域的城建、环保、规划、设计单位。

4、所在区域的城市供水企业。

5、所在区域的农村水改项目。

6、所在区域的宾馆、酒店、医院、学习、机关团体的二次供水或污水处理。

7、所在区域的纯水、净水企业。

8、所在区域的食品、药品、电子企业。

9、所在区域的水产养殖、农业用水、水体除藻。

10、所在区域的中水回用等水资源回收利用、 TOC降解、分解市政供水及其他工业用水中的臭氧/余氯/氯胺。

11、循环水(游泳池等水上运动、景观水、工业循环冷却水

12、室内环境及空气消毒二次供水、管道直饮水、纯水净水消毒等等。

(二、二级经销商的经销渠道为其合同约定的区域。

二级经销商对自己掌握的销售渠道实行自我管理与维护,由总代理和康澈派出的市场专业人员提供相关服务和支持。

(三、二级经销商应视市场容量、开发速度、销售情况配备一定的市场开发、维护人员。

第十章二级经销商的销售目标

1、康澈公司制定二级经销商销售任务额时, 根据国内紫外线的总体市场规模、康澈紫外线的性价比优势和技术特色优势进行了多方面的分析和论证, 已经充分考虑到并预留了二级经销商的市场发展空间和盈利空间。

2、销售任务的核算价格依照双方合同确认的协议发货价; 协议发货价变动后任务额不变。

3、合同约定的销售目标为二级经销商的最低销售目标值。

4、省级总代理根据康澈的在总代理合同书和二级经销商合同书中约定的销售目标, 兼顾所在省份市场分布状况和个二级经销商的区域性差别和特点, 将其年度销售任务逐月逐季度分解落实到二级经销商,对其下达年度销售计划。

5、二级经销商的年度销售目标本着客观、就低、保利的原则制定。

6、二级经销商应该根据年度销售计划制定详细的销售方案, 报总代理及公司审批后执行。

7、二级经销商应与总代理及康澈公司之签订销售目标责任书。

8、康澈公司、总代理对未完成季度销售任务的二级经销商要提出警告和限期整改措施, 同时将限期整改措施上报公司; 对连续二个季度没完成销售目标的二级经销商,康澈要根据公司《二级经销商销售目标与绩效考核实施办法》进行处理。

第十一章二级经销商的考核及奖励

(一奖励:

1、二级经销商每月按货款结清的合同批次及销售额 (按合同约定的协议供货价享受提成返利。

2、当年完成公司规定销售任务的二级经销商,康澈予以相应比例的利润提成, 超出部分总公司给予相应比例的奖励。

3、合同期完成公司规定销售任务的二级经销商,总公司对其予以相应的奖励, 总超出部分按一定比例给予超额奖励。

(二考核:

1、经销商绩效考核办法旨在强化各级经销商的经营意识,发现日常工作中的不足并加以改进,促进公司与经销商价值一体化,实现良性互动,达到双赢的目的。

2、考核指标为定量指标和定性指标相结合。

3、定量指标包括 :任务完成率、销售回款率、退换货率等。

4、定性指标包括:执行公司各项政策和总体配合度等。

5、考核周期分为月度考核、季度考核、年度考核及合同终结考核。

第十二章二级经销商的市场策略

(一、市场策略:

1、要充分整合资源, 扮演好资源整合者的角色, 将二级经销商的资源优势发挥到极致。

2、在各个侧面选择并敲定、做好一个样板工程, 充分利用和发挥好样板工程的典范形象,努力扩大其蝴蝶效应。

3、将市场营销与社会营销有机的结合起来,形成全方位多层次的销售格局。

(二、推广策略:

1、在二级经销商所在地区网页上系统推出公司的相关介绍和招商项目的相关细则, 将宣传网页与其省内各相关网页进行广泛的友情链接, 争取更多的受众和传播面。

2、将二级经销商资讯和康澈的产品介绍发布到二级经销商在地区的社区、热点、

行业网战中。

3、将二级经销商资讯和康澈公司产品介绍定期发布到各种贴吧中。

4、以不断推出博客的形式介绍项目及产品。

5、有针对性地邀请总代理的一些关系户、客户资源和业内人士举办专门的产品推介会。

6、登录或链接相关机关与企事业单位的官网发布招商资讯。

7、在其所在地区的行业报刊刊登分类广告。

8、向所在地区的有关单位邮寄产品宣传资料。

9、定期或不定期主动登门拜访。

10、电话询洽。

(三、、宣传规定:

1、总代理为扩展业务,可自行进行产品宣传,但必须本着真实、诚信的原则,不得擅自夸大、更改康澈公司的产品性能,须准确反映公司的优势及特点。

2、各级

经销商可自行进行产品宣传,但须将产品宣传策划方案、宣传途径、宣传品等报总公司审批, 经总公司同意后方可进行, 同时, 相关宣传资料须报公司备案。

3、各级经销商须使用公司统一确定的书面及电子宣传资料进行产品宣传。

(三、宣传推广费用返利:

品牌及招商项目推广传播的宣传费用在总代理返利中体现,按销售额度予以梯级累加,总额包干兑现,前期由总代理视其具体情况区别采取灵活的办法

第十三章二级经销商的日常管理

1、总公司对二级经销商进行业务指导,跟踪协助各项业务的开展。

2、在与二级经销商的沟通过程中, 应全面收集信息与意见, 了解其运营情况和市场开发情况,并协助其做好销售分析。

3、总代理及办事处人员应及时、准确传达公司销售政策和产品信息, 做好解释工作, 确保二级经销商准确理解,积极配合。

4、监督二级经销商严格履行与公司签订的各项合同, 合理分解年度销售任务, 并确保各项任务的完成。

5、建立二级经销商档案,并进行管理。

6、抓好二级经销商的培训,增强其经销信心和赢利能力,建立起稳定的网络渠道。对公司授信确认的二级经销商要及时进行相关培训:

一是要对经销商进行公司文化、理念、产品专业知识、营销技巧、赢利模式

及发展机遇等方面的培训,使经销商尽快了解公司战略,接受公司理念,形成互相依存、合作发展、双赢共进的局面。二是加强过程培训,针对二级经销商在经营过程中遇到的问题充分利用上门指导、区域分享交流、考察观摩等时机及时引导、帮扶,让二级经销商感受到集团的温暖和团队的力量,确保其创造性地完

成约定的任务。第十四章二级经销商的信息管理二级经销商的信息管理:第一节二级经销商的信息管理: 1、所在地区市场环境、市场规模统计分析。 2、所在地区客户群及行业类别分类管理。 3、当地可掌握和可利用的各类社会资源关系的分类管理。 4、所在地区同类产品或竞争产品的营销策略、价格策略、产品策略、市场策略、渠道策略的收集分析整理。 5、所在地区销售动态管理。三级信息管理的互动和连接:第二节三级信息管理的互动和连接: 1、从二级经销商——总代理商——康澈公司必须保持信息的畅通和良性互动,形成完整的信息闭合回路。

2、二级经销商和总代理商提供的信息必须详实准确,为公司决策及有序开展经营管理活动提供准确的科学依据。

3、级经销商的情况须每周向总代理汇报一次,总代理在结合自身情况汇总后每周向康澈公司汇报一次(坚持周报制度)。

4、随着公司的进一步发展,今后,二级经销商、省级总代理与康澈总公司的所有信息往来将通过 ERP 软件实现全天候无缝适时对接。第十五章合作精神一、双方本着“精诚合作、肝胆相照、长期依托,共同发展、互利双赢”的原则建立互相信任的稳定协作关系。二、康澈公司将一直坚持“务实创新,合作共赢”的经营理念,走与社会、与合作伙伴、与客户、与员工和谐共生的企业发展道路,为全面构建“资源节约型、环境友好型” 的社会主义和谐社会恪守本企业的社会公民责任,为全人类的健康福祉和环境保护事业恪尽绵薄之力。三、同时,不断地为人类水资源利用与环境保护事业提供物超所值、恰如所需的卓

越水处理消毒设备,努力打造成为业内一流的绿色环保科技企业。四、合作就是一种信任、坚持和依托,康澈公司倡导以坦达、诚信的态度对待经销商和广大客户。若总代理在合作期间能精诚合作、肝胆相照,积极维护公司利益与形象,认真贯彻落实公司各项政策,完成任务卓越者,合作期满后康澈公司将考虑其参股、配股事宜,并进一步确定下一步合作方向和方式。五、在竞争无处不在的今天,经营管理模式和赢利模式日趋理性化。只有抓住市场机会,突破传统观念,确立全新的经营理念和市场发展体系才能在市场大潮中走在时代的前列,才能把握制胜、致富的先机,永远立于不败之地。六、现代市场经济的竞争从某种程度上讲就是资源的优化及整合,整合一切可以利用的资源,实现资源共享,优势互补、合作双赢。面对全球环境危机和水资源危机催生的新的巨大财富机遇,

让我们共同努力,锲而不舍地“发展绿色科技,造福人类健康” ,同时这一过程中也不断地发展我们自身,实现我们自身的经济价值和社会财富。第十六章反商业贿赂规定康澈公司与经销商在签订代理商商合同时还应一并签订反商业贿赂协议,以利双方长期、正常地友好合作。一、在合同生效的同时,双方相互承诺如下: 1、不以金钱方式(包括但不限于支付现金,赠与银行卡,赠与有价证券,如购物卡、提货单、娱乐场所会员卡、打折卡、代币证券)贿赂对方的营销人员、运营人员、高管人员等与合同履行相关的人员(以下称“合同履行相关人员”。)2、不以实物方式(包括但不限于赠送或出借电子影像产品、家庭用品、其他固定资产等)贿赂对方的合同履行相关人员。 3、不以消费方式(包括但不限于宴请、娱乐消费、旅游考察等方式)贿赂对方的合同履行相关人员。 4、不以其他任何方式(包括但不限于以朋友名义提供各种好处、活动抽奖、赌博中故意输钱、性贿赂等方式)贿赂对方的合同履行相关人员。二、双方确认以下行为不属于商业贿赂: 1、基于商业礼仪,赠送市场价为 500 元以下的小礼品、地方土特产品; 2、基于商业接待礼仪,提供工作餐、住宿、交通等与合同履行相关的工作方便。三、反商业贿赂约定: 1、在合同履行过程中,若任何一方发现对方的相关人员有第一条所述之任一行为

(无论行为人是基于合法或非法目的),均应在第一时间通报对方。 2、在合同履行过程中,若任何一方发现对方人员向己方索要第一条所述的任一好处,均应予拒绝,并应在第一时间向对方通报。 3、若任意一方违反本协议之任何一项约定,守约方有权视违约方的行为向违约方主张每次贰万元人民币(20,

000.00)的违约罚金(该罚金在保证金、销售额、返利中扣除或兑现),情节严重者,守约方有权单方面解除合同,并向司法机关报案;由此给守约方造成的可进行财务核算的直接经济损失由违约方全部承担。

团队建设与管理方案1通用.doc

团队建设与管理方案1 我刚刚参加工作不久,对于咱们证券公司的业务也仅仅是接触了四个月而已,谈不上精通只能是大概了解。对于咱们团队的建设上我也只能从以往的工作经历结合咱们的特点简单的谈一下我自己的认识,如有不妥的地方还请各位领导谅解。 首先,我认为一个团队的成功与否大体上应该有以下几个方面决定: 1、团队的构成 2、团队的培训和逐步培养 3、团队的日常管理 4、团队的业绩考核机制 下面我就从这几个方面阐述一下我自己的观点: 一、团队的构成高于一切 一个团队的能力和潜力主要有构成这个团队的人员决定,团队组成人员的素质基本上决定了这个团队的发展前景,人员素质虽然可以通过培训和团队的协作的到提高但毕竟在完美的培训也不可能马上从根本上提高一个人的基本素质,团队从本质上来说是一个用人的集体而不是教育机构。 团队成员的素质、技能、心态将直接影响到团队的整体水平及工作效率的发挥。咱们公司人力资源部对于各部门相关岗位都有较规范的规定,因此,团队负责人对于自己团队

成员的选择应该注意最基本的三个方面: 1. 选择复合型人才 我们所面对的客户群体五花八门,涉及各行各业这就要求我们每一个优秀的团队人员一定要是个“杂家”:不管对经济学还是宗教、钓鱼或者足球都应有所了解。因为他们所从事的是一项与人沟通的工作,每天要遇到不同类型的客户,不同的客户就应当运用不同的方式,至少我们在接触一个新客户的时候对于他所提出的话题要能够有一个切入点,接的上话,对于他所关心的问题要有所了解。降龙十八掌虽然厉害,但真正与对手过招时还是得灵活运用,对手不可能等你摆好架式从第一掌打到第十八掌。 2. 招聘过程结构化 要想提高招聘效率,保障好的招聘结果,团队经理就应该花点时间建立一套招聘“程序”。应该和人力资源经理一起,确定销售团队各个成员的职责,对应各职能的应对技能、经验、素质等方面制定规范的标准,再依据此标准设计笔试或面试问题,根据各环节应聘人员的综合表现选择相符合的人才。所以,团队经理对于团队的人员结构切不可是 因人设事! 3. 问题的解决能力是最重要因素 团队人员需具备的基本要求,如吃苦耐劳、保持平常心、善于沟通等在招聘选择时都会有严格的规定,但最能体现一个销售人员是否合格的最重要的一条标准,就是主动解决问题的能力。现在很多人员所起的作用,仅仅是问题的收集和反馈,而对于来

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第一部分项目日常运营管理思路 商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制,以是否符合市场的发展为前提,明确市场的经营管理以提供市场经营户满意的服务为 基本原则,以是否符合市场今后长远利益为准则。 一、以物业经营为主导,物业管理配合的整体运营开展思路 在经营管理公司的运作功能上已经包含商场运营管理和物业管 理两部分内容,在实际开展工作时,是以物业经营的工作为主导,物 业管理配合的角色整体。 二、不同业户的协调管理政策 鉴于本项目大部分的商业面积进行销售,故在开业运营后,经营管理公司管理的对象除了经营户外,还要对众多的中小业主进行协调管理,不然,项目开业运营将遭遇诸多经营管理问题,以下就分别阐 述针对经营户和投资者的管理政策思路。 (一)商场经营管理公司需要协调的商场内部关系 在这里,经营管理公司需要协调的商场业户关系如下图 经营管理公司 租赁发展商自有商铺的经营户 中小业 主(投 资者) 租赁小业 主商铺的 经营户 购铺自 营的经 营户 转租其他租 赁者的铺位 的经营户 租赁投 资者

(团队建设)如何建立一个高效团队

如何建立一个高效团队 团队管理是现代管理新理念中的核心理念之一,它强调的是组织的整体效应,追求的是创新、高效、综合实力和抗风险的能力。从企业的发展角度来说,团队的精神和力量是企业可持续发展的内在动力,是一个现代企业生存与发展必不可少的要素。 一、建班子、定战略、带队伍 一个企业要成功必须走自己的路,任何企业在作成功经验总结的时候,往往都是“事后诸葛亮”,我们无法知道一个企业到底怎么做一定会成功,但是可以知道一个企业要想成功必须作些什么,我们不能单纯模仿别人的经验,而是应该加上自己对市场的观察、思考,策划,要带有自己特色的东西,只有这样才能保证成功,所以首先我们应该很清楚知道我们现在应该干什么,下一步应该干什么。只有我们方向正确了,组织框架搭好了,剩下的只需要加强管理创效益,是不会犯根本性错误。任何公司要发展,要对员工负责,我们必须建班子,定战略,带队伍。 首先要建班子:有一个领导班子,由三部分组成,一把手也就是班子的责任者,二是核心成员,他是部门全局问题的策划和支持者,三是重要的功能负责人,是参与班子的决议,营销执行者,在重大问题的决策程序上应该是要求立项、调查、研讨、决策。而且主要程序应是“听多数人意见,和少数人商量,核心说了算”的。

定战略:也应有五个关键问题: (1)确定中长远目标; (2)确定实现目标的总体战线和阶段; (3)制定目前的目标; (4)确立采取什么方式进行战术动作的分解; (5)在实施中如何进行调整。 这实际上也是管理层共同考虑的问题,每个分公司、市场部及办事处主任针对自己具体的分公司、市场部及办事处通过民主协商必须确定下来,这样销售过程中才能稳而不乱,有根有据带队伍,这是保证任务顺利完成。 带队伍:关键问题如何管好一个团队,一个团队能否发挥出应有的水平,这就要挖掘一个管理者的技能水平。 也应该注意五个要点: (1)优化的组织结构和岗位设置; (2)以岗位责任制为核心制度; (3)要完善和落实考评和激励机制; (4)建立负责培训体系;

xxx批发市场市场运营管理方案

XXXXXXX综合批发市场 市 场 运 营 管 理 方 案 二OO四年八月三十日 XXXXXXXX综合批发市场市场运营管理方案 目录 第一部分 XXXXXXXX综合批发市场基本情况 第二部分 XXXXXXXX综合批发市场运营管理模式 一、市场运营管理模式 (一)建立健全市场运营管理机构 (二)完善产供销物流网络渠道 (三)市场启动程序 二、市场运营管理目标 第三部分 XXXXXXXX综合批发市场运营管理组织构架 一、XXXX市场管理中心 (一)组织构架 (二)工作职责

二、XXX管理公司 (一)组织构架 (二)工作职责 三、XXXXXXXXXXX市场商会 (一)组织构架 (二)工作职责 第四部分 XXXXXXXX综合批发市场运营管理配置 一、物业管理用房配置 二、物质装备配置 三、运营管理支出预算 第五部分前期物业管理 一、前期物业管理筹备 二、入住运作方案 (一)前期介入与接管验收 (二)入住期间的监管 三、房屋装修管理 第六部分日常物业管理 第七部分商务管理服务 一、商务管理模式 二、商务服务 三、商务管理 四、市场相关机制的健全 附件一:商务管理公约 附件二:前期物业管理协议----附件:商铺装修管理协议 附件三:物业管理公约 第一部分XXXXXXXX综合批发市场基本特征 莱州·XXXXXXXX综合批发市场,全国重点镇建设规划项目,国家级商贸园区一期工程,XXX人民政府和X镇人民政府统一规划开发,国家开发银行提供资金支持,武汉佳联房地产公司开发建设。项目占地面积1400亩,建筑面积近70万平方米。首期工程占地110亩,建筑面积6.3万平方米。 市场建成后,将借助XXXXXXXX综合批发市场的现代化管理与运作,形成1小时快速经济圈,辐射周边100公里半径内数千万消费人群,成为鲁东地区最大的现代化商贸批发基地及全国重要商品集散地,为国内外商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。 市场一期总平面布置图: 第二部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理模式 一、市场运营管理模式 (一)建立建全市场运营管理机构 政府成立X市场管理中心;投资商成立管理公司;各行业经营户成立莱州XXXXXXXX市场商会。各负其责,协同作战,实行“三位一体”的运行

商业地产项目经营管理方案

一、前言 入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。&&&&&&&&&&& 极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&& 作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范 的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深 深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8 人,比原计划 增加 2 人(执行层:

其中取消行政办公室副主任岗位(1 人,但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入(退职手续工作量很大,应增加专业主管(人事、薪酬方向1 人。 取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加 1 人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了 2 个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为 1 人,预计工作量较大,建议增加 1 名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小(如OOM。 一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消部门总人数不变。 5、营销策划部 预计美工工作量较大,建议增加美工 1 名。 项目总编制比原计划将增加3人(总数71人。 、工作概述

商业管理在地产开发运营中的作用

商业管理在地产开发运营中的作用 目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划, 重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。 为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。 商业地产项目的规模与形态上, 可分两大类, 一类是服务于大型综合商业的shopping Mall , 即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司,主要针对购物中心来谈几个问题。 大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同,其租售对象并非直接的购物消费者而是商家, 特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计,这一过程最为艰难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多 2万平方米,即使确定了能够解决十万平米的主力店,那么还有十几万平米等待解决,这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店的形式,是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店,其卖场的比例大小也不同,以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求,如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求,那么项目越深入,后其招商的困难就越大。 主力店招商有一系列的具体要求,其中对项目的市场判断尤为重要,而对于发展商,了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先,同样是商业地产,其定位却不尽相同。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,但不是所有业态都可以互相兼容的;而有的 shopping Mall 是家具城,有的是建材城,有的是购物超级市场它们的定位也不一样;即使同是大型业态,如国内的许多大型超市,也首先需要明确商业业态的具体形式,才能根据实际需求进行设计,为事找人,为商业定位而找设计。

如何组建项目管理团队_1

如何组建项目管理团队 如何组建项目管理团队建筑工程设计项目管理是施工企业管理的核心。现代企业在体制改革和创新的过程中,要充分认识到工程设计项目管理的科学性、优越性和可行性,认真分析存在的问题。那么如何组建项目管理团队呢?下面,勤奋边肖为大家整理相关项目管理技巧。项目团队的概念和组织结构 项目团队是一组个人成员,他们相互合作以实现共同的特定目标。工程建设项目团队是团队的一种形式,其根本任务是在项目经理的直接领导下,共同工作,协调工作,高效工作,以完成具体工程建设的各项任务。项目团队是一个临时组织,遵循明确的规章制度。一旦项目建设完成,团队就解散了。 根据目前国际上的分类方法,项目组织的基本形式可以分为职能型、项目型和矩阵型。 职能型组织架构是在组织内部设置几个职能部门,所有职能部门都有权对每个业务范围内的下属发号施令。也就是说,所有基层组织都接受各职能部门的领导。有利于专业管理职能的充分发挥,但有破坏统一指挥原则的弊端;项目组织结构层次相对简单,项目管理指令一致,更容易控制项目成本、质量和进度。但项目组织是一个相对封闭的组织,公司的管理和对策在项目管理组织中的实施可能会遇到障碍,团队沟通基本靠项目经理;矩阵式组织结构的特点是双重机构和双重领导。有利于部门之间的沟通和任务的完成,适应性好,但容易产生职

责不清。 项目组织文化 组织文化是指组织在长期实践过程中形成的,并得到组织成员普遍认可的团队意识、行为规范和思维模式的总和。组织文化的特征是:组织文化以组织价值观为核心;组织文化的中心是以人为本的文化;组织文化的管理模式主要是软管理;组织文化的重要任务是增强团队凝聚力。 组织文化分为表层文化、中介文化和深层文化三个层次,分别指工程项目组织文化的物质文化、制度文化和精神文化。物质文化是组织文化中最直观、最具表现力的部分,它包括人们可以直接看到和感受到的部分,如项目本身、施工过程、环境、外观和机械设备。制度文化是指具有组织特征的各种规章制度、建设规范和员工行为准则的总和;精神文化是指项目团队员工长期形成和接受的思想活动,包括组织目标、宗旨、精神、价值观、伦理道德和团队意识。 2如何做好项目管理 (1)处理好建设单位、监理单位和本单位的关系。原则性问题永远不会让步,小问题可以根据施工单位的表现推进或后退。如果专业监理工程师在质量上放水,作为甲方,我们是拿不到工作会议的。最重要的是和总监理工程师甚至监理公司老板沟通,让他们关注项目。根据自己的经验制定一套适合本工程的质量管理细则和施工管理细则。项目管理一定要一开始就落实,管理细则要以公司名义下发,让甲方代表

房地产公司项目运营计划

机密 公司年度经营计划(样本) XX公司 20 年月日

目录 一、项目概况.................................................. 二、项目经营计划.............................................. 1、项目开竣工、开售、交楼时间计划.......................... 2、销售指标................................................ 3、经营利润及报表体现...................................... 三、项目开发总体计划............................. 错误!未指定书签。 1、项目开发计划............................................ 2、完成项目开发计划的难点及应对措施........................ 四、项目设计计划.............................................. 1、设计计划................................................ 2、设计跟踪服务............................................ 3、设计费支付计划.......................................... 五、工程计划.................................................. 1、工期计划................................................

人事管理公司团队建设计划方案word文档1.doc

人事管理公司团队建设计划方案word文档 1 人事Word File 公司团队建设计划方案 本文档包括我们团队建设的优点、我们团队建设的缺点、我对团队建设工作的理解、现阶段的团队建设工作、我们的企业文化建设方向与未来设想,活动具体时间安排,下载可以查阅更多详细内容 迷南文化传媒(上海)有限公司 公司团队建设计划方案 一、我们团队建设的优点 1、年龄结构偏小,员工可塑性强; 2、组织结构简单,同事关系单纯; 3、推行纪律自觉,倡导工作自愿; 4、成员地位平等,工作氛围轻松; 5、薪酬制度正规,劳动所得公平。 二、我们团队建设的缺点

1、员工文化偏低,处世经验很少; 2、工作难以系统,管理缺少计划; 3、政令沟通不畅,执行反馈不足; 4、团队愿景模糊,个人成长迷糊。 三、我对团队建设工作的理解 1、一个团队,目标制定了,人的因素就成为关键; 2、完美的团队=统一的价值观+共同的愿景; 3、团队建设工作,是向“统一的价值观”和“共同的愿景”不断接近的教育过程; 4、“价值观”和“愿景”不是制定出来的,必须是在团队建设中“总结、精炼、实践、发现”出来的; 5、团队成员,必须与老板的思想保持高度的统一; 6、甚至在企业文化建设初期,团队建设很大一部分工作,就是对老板的价值取向、精神气质和性格特质的推广; 7、团队建设的成果,在于一个员工在处理工作棘手问题时,一闪念清楚自己正确的选择,同时也是团队的选择。 四、现阶段的团队建设工作 1、“纪律自觉,工作自愿”,是我们团队优势最核心的提炼,是我们管理原则的体现;

2、保持上下级的平等地位和称呼,维持组织机构的简单; 3、每月至少组织一场有意义的集体活动,教育和启示员工 ①个人要有理想、②团队要有理想、③团队的发展关系个人的成长; 4、坚持用集体活动的形式,融入对员工的教育,不断总结经验和注意反馈; 5、集体活动的本质,是员工在带薪学习。要求全员参与,严格考勤管理,处罚迟早旷 工早退现象; 6、将所有内部罚款,作为团队建设专项资金使用; 7、集体活动计划(至201x年5月1日)如下表: 日期活动主要措施目标 11.8 下发此活动计划表1、加强团队沟通和信息共享; 2、让员工了解团队活动计划和业务动向,有提前心理准备。 11.17 下午第一次剧本 创作讨论会 1、就剧本创作工作向团队做报告: ①剧本创作和我们每个人的关系;② 当前工作进度;③故事主线构思;④

家居商场成功营运方案

Xxx国际家营运方案 目录 一.市场的定位: 二.市场的策略: 三.市场的更名: 四.市场的开发、运作计划: 五.招商的策略: 六.三方共赢策略: 七.市场服务的区域: 八.市场的规划: 九.市场的营销策略: 十.市场的经营管理: 十一.打造策略联盟: 十二.市场的广告策略: 十三.市场的管理机构: 十四.租赁模式及租金政策: 十五.商场的装修改造: 十六.广告促销活动的费用测算: 十七.招商推介会的费用测算: 十八.合作共赢的方式:

一.市场的定位: 1.商户的定位:家具品牌工厂的直营批发中心及区域运营总部 -----品牌家具·工厂批发基地 2.产品的定位:产品处于高、中、低三个档次。 3.销售的定位:批零兼顾,以批发的“理由”带动零售。 4.消费者定位:城市里年轻的中产阶级,企业主、白领、公务 员,地域范围与经济影响区域相符 二.市场的策略: 与现有家具城“错位”经营,打造“差异化”“特色化”和“规模化”经营。 1. 打造中原最大的“红木一条街” 2. 打造中原最大的“办公酒店馆” 3. 打造中原最大的“川派馆” 4.打造中原最大的“集成家居体验馆” 三.市场的更名:我们经过对周边市场长期的调研,走访了家具厂家、家具经销商、市民消费者和一些出租车司机等,得到的结论:**的名字印象评价较为负面,市场二次启动过程中沿用原名会有非常大的负面作用!由此我们建议更名,拟命名为“**国际家具城”。四.市场的开发、运作计划: 1.现阶段全力启动一期的策划、招商和运营工作。

2.一期市场的成功开业、健康运营是后续二期、三期市场的策 略定位、市场招商等各项工作开展的坚实基础。 3.二期成功开业后,继续启动三期的市场招商工作,利用规模 效应一、二、三期携手运作、定位错落有致、共同打造山东 第二个北园路家具商圈! 4.在一二三期各商场独立核算的状态下,整体宣传费用按面积 分摊。 五.招商的策略:商户的选择对市场未来的运营和发展至关重要。 市场经营成功的外在因素是“定位、地段、周边环境、商圈、广告促销”;内在因素是“商户的经营能力”。它是建立在商户的“实力、经验、产品、经营成本等基础之上的。 所以我们打破现有的“中间商”经营方式,全面面向家具工厂招商。 1. 面向**等产业集聚地区推广与招商为主导; 2. 面向**的家具经销商的推广与招商为补充; **的实木家具 **的玻璃家具 **的布艺沙发 济南软床系列 四川板式家具 浙江安吉转椅办公 浙江玉环欧式家具

地产商业计划书范文

地产商业计划书范文 目录第一篇:旅游地产商业计划书第二篇:商业地产开发项目商业计划书模板第三篇:商业地产运营项目合作计划书第四篇:商业地产第五篇:商业地产正文第一篇:旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%,风险回报率高可达35%以上;在风景区有300亩开发用地,700亩绿化地,有50年使用权,位于新疆乌市南山,距市中心仅30公里,十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地,交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区,有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案(寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金),先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设,然后…… 计划书(草) XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性

项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区

特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区(未定) 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析(亿元)第二篇:商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值

商业地产运营、物业管理与方案

商业地产运营、物业管理服务项目 方 案 书

目录 第一章前言 第二章技术文件……………………………………………………… 一、拟采取的管理方式…………………………………………… 二、人员配置、工作职责、服务规范…………………………… 1、人员配置……………………………………………………… 2、工作职责……………………………………………………… 3、服务规范……………………………………………………… 三、日常物业服务方案…………………………………………. 1、维修方案……………………………………………………… 2、保洁方案……………………………………………………… 3、保安方案……………………………………………………… 四、突发事件的处理预案……………………………………… 五、管理规章制度………………………………………………

前言 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分,其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中,公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型,与一般零售商店不同,零售商店即使规模再大,仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营,各行各业的经营服务都有,范围远远超过零售商店,它不仅包括零售商店,而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性。 商铺物业的管理特点: 1、顾客流量大 商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 物业管理服务面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多,电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的

管理团队组建方案(1)

公司管理团队组建方案 一、目标 为进一步提高公司管理工作水平,促进管理体系的完善和提升,同时充分挖掘现有内部管理人员资源,着力打造一支优良的管理队伍,从而拓展公司管理工作的广度和深度。 二、管理组结构与职责 ㈠小组成员: ㈡小组职责 1、收集经营信息,掌握市场动态,深入调查研究,为公司决策提 供依据。 2、开拓市场,及时了解新技术、新项目、新思路;对外联络,寻 找合作项目,引入资金,开发新的经营市场;对新项目进行可 行性分析工作,提交新项目可行性分析报告,并对新项目进行 经营策划、投资分析等。 3、进行公司经营策划、投资策划等方面的工作。 4、对外联系、联络、接待以及公关工作。 5、协助做好内部管理、监控等工作。 三、管理人员分工及职责 ㈠管理人员分工 根据公司管理人员培养管理需要,将公司现有管理人员分工如下 1企划部;行政部;后勤部;餐饮部;运营部 ㈡各部门职责

餐饮部管理人员职责 1.负责餐饮项目的全面工作,贯彻落实餐饮项目管理的各项规章制度;并具备较强的管理水平、良好的人际关系与沟通能力、服从上级领导,带动餐饮全体员工认真完成日常工作。树立全心全意为全公司员工服务的精神。 2.制定工作制度和食品安全工作计较。全面提升餐饮服务质量水平,努力增加服务项目。 3.做好监督和管理工作,严把食品质量关,经常检查食品是否过期或变质,注意节约、杜绝浪费。 4.做好考勤、考纪工作,提倡文明服务,奖罚分明,表彰先进,惩处落后,防止不良现象的发生。 5.遵守职业道德的规范,不断钻研自身业务,虚心接受职工合理化的建议,不断提高餐厅业务水平和服务质量。 6.对餐饮设备进行监管,经常检查保养所有餐厅设备,发现问题及时报修。 7.掌握餐饮的成本核算,平衡每月盈亏,经常检查餐饮的物资库存保管情况。做到即不积压也不短缺。 8.廉洁自律,餐厅财务做到账目清晰,账物统一。 9.根据公司实际情况,不断修订和完美餐厅的各项规章制度和改进措施。 10.对食品采购、储存、加工、销售的过程,工作人员操作规范,每日一次进行巡试检查,并做好记录。

商业地产项目经营管理方案

一、前言 入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8人,比原计划 增加2人(执行层): 其中取消行政办公室副主任岗位(1人),但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入(退)职手续工作量很大,应增加专业主管(人事、薪酬方向)1人。 取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人,预计工作量较大,建议增加1名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小(如OOM)。 一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消,部门总人数不变。 5、营销策划部

综合批发市场市场运营管理方案.doc

综合批发市场市场运营管理方案1 综合批发市场 市场运营管理方案 目录 第一部分某综合批发市场基本情况 第二部分某综合批发市场运营管理模式 一、市场运营管理模式 (一)建立健全市场运营管理机构 (二)完善产供销物流网络渠道 (三)市场启动程序 二、市场运营管理目标 第三部分某综合批发市场运营管理组织构架 一、XXXX市场管理中心 (一)组织构架 (二)工作职责 二、XXX管理公司 (一)组织构架

(二)工作职责 三、某XXX市场商会 (一)组织构架 (二)工作职责 第四部分某综合批发市场运营管理配置 一、物业管理用房配置 二、物质装备配置 三、运营管理支出预算 第五部分前期物业管理 一、前期物业管理筹备 二、入住运作方案 (一)前期介入与接管验收 (二)入住期间的监管 三、房屋装修管理 第六部分日常物业管理 第七部分商务管理服务 一、商务管理模式

二、商务服务 三、商务管理 四、市场相关机制的健全 附件一:商务管理公约 附件二:前期物业管理协议----附件:商铺装修管理协议附件三:物业管理公约 第一部分某综合批发市场基本特征 莱州·某综合批发市场,全国重点镇建设规划项目,国家级商贸园区一期工程,XXX人民政府和X镇人民政府统一规划开发,国家开发银行提供资金支持,武汉佳联房地产公司开发建设。项目占地面积1400亩,建筑面积近70万平方米。首期工程占地110亩,建筑面积6.3万平方米。 市场建成后,将借助某综合批发市场的现代化管理与运作,形成1小时快速经济圈,辐射周边100公里半径内数千万消费人群,成为鲁东地区最大的现代化商贸批发基地及全国重要商品集散地,为国内外商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。 市场一期总平面布置图: 第二部分某综合批发市场运营管理模式 一、市场运营管理模式 (一)建立建全市场运营管理机构

商业地产运营项目合作计划书

商业地产运营项目合作计划书 一、合作背景 鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作,我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。 二、公司介绍 杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。 核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成,是专业面向国内商业地产的实操型团队,拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源,旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。 陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市,物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等,管理及服务的商业面积逾百万平米。 主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务,帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目,使资产得到稳定持续的增值。 三、操盘案例 1、温岭农贸城 服务内容:定位、策划、销售、招商 服务时间:2009年-2011年 项目概况:温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处,与市客运中心相邻,占地110 亩,地上建筑面积73300平米,地下室面积为10900平米,其中市场建筑面积为53500平米,综合服务区(十六层)建筑面积为19800平米。

农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格,开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街,配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。 2、绍兴玛格丽特 服务内容:策划、招商、运营 服务时间:2010年 项目概况:绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面,总建筑面积196800平米,其地上建筑面积为150800平米,地下建筑面积为46000平米,由商、住两部分组成,其中商业部分90000平米。玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体,众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套,集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。 3、温州邻里中心 服务内容:策划、业态调整、运营 服务时间:2011年 项目概况:温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区,占地面积1万余平米,建筑面积万余平米,商务办公物业改商业物业。2002年10月开业,定位开发区邻里生活中心。 4、温岭时代广场 服务内容:定位、招商、运营 服务时间:2011年 项目概况:温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号,建筑面积40000多平米,是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场,有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

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地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发,解答有关运营管理方案的建议,旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告,也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案,本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察,并考虑投资者具体的情况之后,才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年,一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求,刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展;另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎

缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看,据中房网全国一手房交易价格指数显示,截止到2013年3月,全国房价已经连涨8个月,房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年,多数房企延续采用去年的以价换量原则,尤其在5、6月份,由于时逢冲击半年度业绩的时间点,因此推案量和促销力度都达到阶段性高点,而进入2013年年之后,由于一线房企业绩完成情况普遍较好,加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待,量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看,龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势,在调控中的经营策略非常合理,既重视扩张,也注重规避风险,企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略,规避风险。从发展布局来看,不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发,开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划,其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看,为了规避风险,房企的发展方向更为多元化,今年以来企业的多元化发展脚步加快,转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等,尤其是旅游地产开发,成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时,市场已开始回归理性,购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后,房地产行业走到了重新洗牌阶段,连行业的龙头企业也无法避免。以万科

怎样建立一个高效管理团队

对任何一位参加并购谈判的主管而言,在谈判中,他们要代表各自股东的利益,但是在谈判完成后却又必须从“竞争对手”变成“相互信任的同事”。参加了2005年Adobe公司并购Macromedia公司谈判的斯蒂芬。爱洛普告诉我们,“作为Macromedia公司的CEO,我对自己的角色承担着义务。过去我必须为Macromedia而奋斗,但是接下来,我将会成为Adobe的一名新员工,这就要求我们双方都忘记以前各自的目标和方向,开始一起共同工作。” 也还有其他的挑战需要面对。一些执行官或许会对谈判方式存有异议或者对谈判结果表达不满,例如对合并后自己的头衔、职位和报酬感到不满意。一些留任新公司的高层管理人员可能获得新的利益,从而引起别人的嫉妒,于是影响到他们对合并案的忠诚度;另一些主管会觉得自己只是迫于无奈而被动地接受合并结果,所以不会对合并带来的新机遇感到兴奋。如果高管团队的成员都只是“逆来顺受”地接受合并结果,很难想象这样的团队能够成功。 准则一:减少角色的模糊性 尽管并购总是被认为是在增加技术、产品或市场份额,或实现公司间的协同效应,但不可避免的,它还会涉及到人和人的能力。员工不像智力资本、实物资产或客户名单,他们能够自由流动。由于很多员工都掌握着非常有价值的知识,所以,一定要关注员工的需求从而降低他们离职的可能性。员工在公司合并早期离职最主要的原因就在于角色的模糊性:当员工在合并后的新公司里前途不明朗

时,他们就会考虑寻找其他的机会。更糟糕的是,并购谣言从来只会越传越凶。这样,谣言加上不确定性引发的焦虑感,会使得优秀的员工为自保而考虑跳槽。 建议:合并后的新公司必须竭尽所能去控制员工的流动——很多在并购中考虑跳槽的员工对组织和团队而言都非常重要。甲骨文公司的CEO拉里。埃里森从甲骨文公司并购仁科公司的经验看来,认为合并后的公司应该即刻着手采取措施消除与员工有关的模糊性,让员工能够知道前进的方向并立刻开展有效的工作。接下来,要积极评估协议双方公司的人力资源状况,其中也包括评估保留员工的风险。惠普公司人力资源副总裁琳达。夏基说“我们先使用评估工具来了解合并所带来的人员问题,然后制定规划以确保我们在存在风险的任何领域里都能采取恰当的行动加以应对。这一步很关键,因为它可以帮助我们增加实现并购预期设想的几率。” 准则二:慎重地了解团队成员必不可缺 管理团队在并购中可能出现的第二个弱点,是没有对团队中的管理者进行慎重的了解和认识,这一现象也反映了高管团队经验的缺乏。我们在调查时惊奇地发现,有如此多的高管说他们对团队成员的看法会受并购过程中所得到的信息的影响。正如以为执行官所说:“在达成协议的过程中,你会与对手保持一定的距离,因为你不知道接下来事情会怎样发展。在这种敌对的环境中,你会对对方形成一些看法,虽然这些看法并不一定和实际情况一致。” 具有讽刺意味的是,虽然极少有协议是完全在数字表格的基础上达成,但是绝大多数公司关于收集、分析财务数据的培训课程要比收集、分析人力资源数据

商业运营管理计划书

商业运营管理 公司组建模式(光谷世界城运营管理计划书)

光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营,才能体现真正的商业价值,像本项目这样的大型商业地产项目,因为其开发盈利模式的原因,运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂,体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义,就是要代理协调各种复杂关系,代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营,整合各种内外的资源进行利用,使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验,综合各大商业地产项目的发展情况,整合编写而成,旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。

第一部分 商业地产项目运营管理核心理念

一、商业运营管理公司组建模式 本计划书提出,为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性,在组建原则上,绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体,而应该在一个运营管理公司的基础上,围绕物业运营作为主体,物业管理为辅助,并设置其它配套功能。 本计划书建议:由开发商单独组建运营管理公司,对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的: 1、为了能把开发商原有资产转移或交接,包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺,充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺,通过运营管理公司来协调各方面的关系,开展优质运营管理服务,逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资,如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产,这些资产成为运营管理公司的注册资产,为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合,形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念

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