城市土地利用规划

第五讲城市土地利用规划

提要：城市土地利用规划基本原理

工业仓储用地的规划布局

城市公共设施用地的规划布局

居住用地的规划布局

城市对外交通设施用地的规划布局

城市郊区规划

§1. 城市土地利用规划基本原理

?城市土地利用规划的地位、职能与内容

?城市规划与城市土地利用规划

城市土地利用规划是城市规划的重要组成部分

广义土地利用：包括道路、市政基础设施用地等的所有城市建设用地

狭义土地利用：除上述设施外的土地，按城市活动类型主要分为：工业（产业）、商务·商业、居住、以及公园绿地四大部分

城市土地利用规划的特点：与以土地所有权为代表的社会制度、社会经济运行模式密切相关。

?城市土地利用规划的职能

城市外部：通过城市规划区、规划建成区的划定，确定城市的空间发展方向，促进、保障城市建设的有序发展。协调城市建设用地与非城市建设用地的关系。

城市内部：为各种城市活动安排必要的空间（工作、居住、游憩、交通）?城市土地利用规划的内容

各种城市功能，及其相互关系的空间安排——土地利用规划方案

实施土地利用规划的手段——项目审批，Zoning，城市重点地区开发

?影响城市土地利用规划的因素

土地利用规划通过规划师、以及当权者的价值判断的已确定，并通过对开发活动的限制和积极建设得以实施。其中影响土地利用决策的因素有：

?经济因素

市场经济环境下，最重要的因素。

土地利用的分布由土地市场中的供给——需求关系所决定（商务商业、工厂、居住）城市发展与具体项目布局预测的学说：土地经济学

从计划经济（并非不考虑经济因素）走向市场经济（切实的压力）的过程?社会因素

经济因素并非决定城市土地利用的唯一因素

城市生态学：社会学者将生态学的原理引入城市领域，集中与分散、向心与离心、入侵与迁移等（以多种族社会的美国为主）

社会组织论：构成城市社会的个人以及团体的价值观、行动、及其相互的影响——价值观对土地利用形成的影响（例：旧城改造）

经济因素与社会因素的相互影响（例：居民不愿迁出旧成区的原因）

规划中对社会集团价值观的关注

?公共利益

城市规划制定者——政府的出发点

公共利益的要素：安全、健康、便利、宜人、经济（对公共而言）

?城市土地利用的分类

?城市土地利用的一般分类

分类原则：现状调查中的分类较细，规划控制中的分类较粗

按城市活动的分类：工业、商务商业、居住、公园绿地等

日本：工业、商务商业、居住、公园绿地等

美国：居住、商业服务、工业、交通·通信·基础设施、公共·文教

（表0—1 城市功能与城市用地分类）

（图0—1 日本大阪市城市用地组成示意图）

按土地利用控制（Zoning）的分类：三大类与内部的细分（日本、美国的实例）（表0—2 纽约市区划条例中的土地利用分类）

土地利用分类的等级：大类、中类、小类

同一名称但不同等级用的含义。如：城市干道与居住区内道路，全市性商业服务与日常生活性商业服务。

?我国的城市用地分类

国标《城市用地分类与规划建设标准》中的10大类，46种类、73小类

国标中存在的问题：带有现状统计的分类色彩（例如：居住用地的分类，市属与非市属行政办公用地的分类）；带有计划经济的色彩（例如：商务用地的地位、影剧院的归类等）

（表0—3 国标《城市用地分类与规划建设标准》中的用地分类）

?城市土地利用的规模与布局

根据各种城市活动的具体要求，提供规模适当、位置合理的土地。

?各种用地规模的确定

城市用地规划的计算方法：

1）按照人均用地标准计算总用地规模后，进一步划分的方法；

2）按照各种及活动的量和标准利用强度分项计算，然后累加的方法。（通常按照：制造业、批发商业、零售业、商务、住宅、娱乐以及文教、政府机构、城市基础设施用地等）

基础数据主要通过对现有城市土地利用状况的调查获得。

?各种用地位置及相互关系的确定

主要受经济因素影响的城市用地分布规律

自然用地分布中容易出现的问题（用途混合地区与形态混合地区的出现，对居住环境的保护）

各种用地的要求：

1）商业（零售业）、商务：便捷的交通、一定的服务范围（对商业而言）、对地价的承受力较高——城市中心、副中心

2）工业（制造业）：交通运输条件、大面积地价较低的土地、与居住用地间的便捷交通、对城市其他种类用地的影响——下风向、下游的城市外围或郊外；

3）居住：交通条件、生活服务设施、居住环境。

交通设施的改进与城市利用形态的变化（铁路沿线、高速公路沿线的开发与混合区域的形成）

§2. 工业仓储用地的规划布局

?工业用地的要求

?工业用地的综合要求

1）用地的形状和大小（生产工艺流程的要求）

2）地形要求（坡度=0.5% ~ 2%）

3）水源要求（水质、水量，工艺要求，用水量要求）

4）能源要求（电、热力等）

5）工程地质与水文地质要求（7级地震区以外；承载力≮1.5kg/cm2；危险地质构造；

地下水；防洪）

6）特殊要求（对气候环境、电磁波等要求；易燃、易爆工业对周围的影响）

7）其它要求（避开战略目标、地下埋藏物等）

?工业用地对交通运输的要求

沿公路、铁路、河流布置工业用地，便于交通运输。

各种运输手段的特点：

1）铁路：运量大、效率高、运费低，但投资大、占地面积大并要求平坦。铺设铁路专用线的条件〉10万吨/年or 5万吨/件or 不宜转运的物体。

（图0—2 铁路编组站、专用线与工业用地）

2）水路运输：运费低廉

3）公路运输：机动灵活

4）连续运输（传送带、管道、悬索等）：连续性好，但投资大、灵活性差。适于短距离转运。

?工业污染对其他用地的影响

三废及其重要工业种类（化工、纤维、冶金等）

减少有害气体对城市污染的措施：

1）避免有害气体过度集中和相互作用

2）工业用地布局考虑风向、风速、季节、地形等因素（加高烟囱）

3）设置必要的隔离防护带（防止防护带内临时建筑永久化；利用河流、高压走廊等作为防护带；防护带的断面形式）

（图0—3 利用河流、高压线走廊作为防护带的实例）

（图0—4 防护林带的布置）

防止废水污染：（防止废水对城市水源的污染、废水无害化、资源化）

防止工业废渣污染：（主要源于燃料和冶金工业；综合利用；防止二次污染）

防止噪声污染：（噪声源=金属制品、机械、化工等，设置隔离绿化带）?工业用地与居住用地的关系

防污染隔离与就近上班是布置工业与居住用地时的一对矛盾。

各种通勤方式的距离：（步行〈1.5km（15min）；自行车=5~6km(26min)；公共汽车>9km）

工业用地在城市中的布局

?工业分类与工业用地的比重

分类：

按工业性质（冶金、电力、燃料、机械、化工、建材、电子、纺织）

按污染程度（隔离工业、严重干扰和污染、一定干扰和污染、一般工业）

工地比重：15~25%，30%以下；人均10~25m2，30m2以下（国标）

?工业用地的布局原则

足够的用地面积，符合生产要求

与生活服务区的关系

伴随城市发展而发展，节约用地

考虑到相关企业间的生产协作

?工业用地在城市中的布局

工业区在城市内的位置：远离城市、城市边缘、市内

远离城市：对城市有严重影响的工业

城市边缘：形成一个或数个工业区

市内：无污染、运量小的工业

（表0—4 工业种类及其在城市中的位置）

工业用地在城市中的布局：

工业用地布置在城市四周

工业用地与其他用地交叉布置

有机结合的组团布置

群体组合式布置

（图0—5 工业用地在城市中的布局示意图）

?工业用地的布局形式

工业用地与居住用地的位置关系（三种）

平行布局：

垂直布局：

混合布局：

（图0—6 工业用地与居住用地的位置关系示意图）

?工业用地对城市形态的影响

（区域规划、大城市区规划范筹）

工业地带：美国波士顿—华盛顿、纽约—芝加哥、日本东京周围、德国鲁尔工业地带等

组合城市：上海母城及工业卫星城；多功能综合区和带形成市：

仓储用地的规划布局

?仓储用地的分类

按对城市的影响及自身要求：1）一般综合性仓库；2）特种仓库（易燃易爆、冷藏等）国标中分为三类：（普通、危险品、堆场）

按使用性质：储备、转运（流通中心）、供应、收购

?仓储用地的规模

影响规模的因素：

1）城市性质与规模（交通枢纽城市）

2）城市经济发展水平以及经济活动的特点

3）仓储建筑的形式

仓储用地规模的估算：

?仓储用地在城市中的布局

仓储用地布局的原则：

1）满足仓库用地的一般技术要求：（地势高、平有坡度；地下水位低、承载力强）2）有利于交通运输（接近货运量大、供应量大的地区）

3）有利建设和经营使用（分门别类、集中分散）

4）其它（足够用地；岸线分配、减少对城市的影响）

（表0—5 各种仓储用地的防护距离）

仓储用地在城市中的布局：

中小城市：集中布置在城市边缘地区，靠近铁路、公路或河流

大中城市：集中与分散相结合；为本市服务仓库（综合性供应仓库）、中转、储备、收购、危险品（含易燃品）仓库区别对待。

（图0—7 中等港口城市中仓储用地的布局）

（图0—8 铁路枢纽大城市中仓储用地的布局）

§3. 城市公共设施用地的规划布局

?公共设施用地的分类

?按使用性质分类

按国标的分类：C1~C9，8中类

1）行政办公（市属与非市属的本质区别？）

2）商业金融业（商业中的零售和批发、菜市场的地位；贸易公司、律师楼？）

3）文化娱乐（新闻出版—〉商务；影剧院—〉商业服务）

4）体育（保龄球、台球？）

5）医疗卫生（私人诊所）

6）教育科研设计（建筑设计事务所？）

7）文物古迹（具有使用功能的文物？常见的宗教建筑）

8）其它

国外常见的分类法：商务、商业、公共设施（非营利性）

?按服务范围与对象分类

与市民生活直接相关的（市级、居住区（区）级、小区级）；非直接相关的

?公共设施用地的指标

?公共设施指标及其影响因素

确定指标的两个阶段：总体规划与详细规划

影响指标确定的因素：

1）使用上的要求（项目的多少、使用功能上的要求）

2）生活习惯的要求（南方北方）

3）城市性质、规模及城市布局的特点

4）经济条件和人民生活水平

5）社会生活的组织方式（新项目的出现和旧有设施内容与服务方式的改变）?公共设施指标的确定

确定指标的方法：

1）按照人口增长情况，通过计算来确定（“千人指标”，典型各类托幼、学校）

2）根据各专业系统和有关部门的规定来确定（银行系统、邮电、公安）

3）根据实际需要，通过调查研究、统计分析，或参照其他城市的经验来确定（例：麦当劳开店）

市场经济条件下指标的再研究和弹性（参照：公共设施按盈利与非盈利划分）

?公共设施用地在城市中的布局

?公共设施用地规划布局的原则

公共设施用地布局的阶段：总体规划、详细规划

公共设施用地的布局原则：

1）项目成套布置（全市范围内配套齐全，局部配套成系统（交通中心与商业服务））2）项目分级布置（日常生活所需设施与非日常生活所需设施）

（图0—9 中等规模城市商业服务业设施分布示意图）

3）采用合理的服务半径（利用频度与实施规模；原则=方便市民生活，有利经营。

影响服务半径的因素=服务对象、使用频度、地形条件、交通条件、人口密度）（图0—10 50万人口城市各级公共设施分布示意图）

4）结合城市交通组织（托幼、小学结合步行系统；车站与城市干道相连）

5）兼顾设施本身特点和对环境的要求（例：球场、医院）

6）考虑城市景观

7）考虑城市建设顺序（与不同的城市发展阶段相适应）

8）充分利用城市原有设施

?城市主要公共设施的规划布局

主要公共设施=政治地位重要、具有纪念意义文物价值、人流集中、建筑形象突出主要公共设施的用地选择原则：设施本身的要求+ 城市总体布局的考虑

城市中心的组织与分布（参见第五讲城市总体布局）

§4. 居住用地的规划布局

居住用地规划布局的任务：选择用地；处理好与其他用地的关系；确定组织结构；配置公共设施系统；创造良好居住生态环境

?居住用地的组成与用地分类

?居住用的组成

《国标》：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地（后三类限小区级以下）?居住用地的分类

《国标》：4类（问题：公共设施布局完整性、环境、住宅类型等要素混在一起。对比：国外多以住宅形式分类，如：独立式住宅、连排式住宅、多层住宅、高层住宅等）

?居住用地的规模与组织

?居住用地指标

居住用地占城市总用地比重：（影响因素=城市规模、城市性质、地形、用地标准）《国标》：20~32%（18~28m2/人，≮16m2/人）

?居住用地的组织原则

1）复合城市整体功能结构，内部体现秩序

2）结合城市干道系统，确定规模

3）公共设施的服务半径与到达方式（步行等）

4）居民行为规律与社区组织（保安等）

?居住用地的基本构成单元

佩里的“邻里单位”及其应用

（图0—11 日本大阪泉北新城）

（图0—12 苏联居住小区规划实例）

?居住用地的组织结构与规模（详见居住区规划部分）

邻里单位、居住区、居住地域的三级构成（哈罗新城）

我国的二级构成（组团+小区、居住区），不同规模城市的特点

非等级型组织

方格网状城市的居住用地组织（印度昌迪加城，密尔顿?凯恩斯）

?居住用地的选择与布局

?居住用地的选择

原则：

1）良好的自然条件

2）与工业等就业区的关系

3）用地形态与规模的组织

4）依托现有城市，留有发展余地

?居住用地的规划布局

影响因素：自然条件；交通条件；就业性质、规模、在城市中位置

居住用地的布局：

1）集中布局（城市规模不大，用地足够并无障碍时）

2）分散布局（用地受限制，或因工业、交通设施分布需要时）

（图0—13 居住用地集中布局的实例）

（图0—14 居住用地分散布局的实例（重庆市））

居住区的密度分布：城市中心高，边缘低

§5. 城市对外交通设施用地的规划布局

?铁路用地在城市中的布局

?铁路站场用地位置的选择

中小城市客货合一中间站场的位置（三种形式）

（图0—15 客货合一中间站场的不同布局形式）

客运站场的位置：中小城市=城市边缘；大城市=中心区边缘。距中心区2~3公里客运站的数量：大城市、特大城市、受地形分割的城市可设两个以上。

客运站与市内交通：干道连接

铁路本身的通畅，以及比面对城市的干扰

反映城市大门（？）的面貌

货运站的位置：不同类型货站的位置，与城市道路的关系、与编组站的关系

（图0—16 铁路货站在城市中的位置）

编组站的位置：必须安排在规划市郊；不同类型的编组站（原则：与城市相关的接近市区、反之应远离市区）

（图0—17 铁路编组站在城市中的位置）

?铁路枢纽对城市的影响

铁路枢纽：几个协同作业的专业车站与线路组成的整体

布置形式及对城市的影响：

1）一站枢纽

2）三角形、十字型枢纽

3）顺列式枢纽

4）环形布局的枢纽

5）尽端式枢纽

6）跨越江河城市铁路枢纽的布局

（图0—18 铁路枢纽的形式及其与城市用地的关系）

铁路枢纽的发展与改造（略）

?港口用地在城市中的布局

?港口用地位置的选择

照顾港口本身的技术要求（水深、冲淤等水域条件；岸上作业条件；避开桥梁闸坝、架空线、电缆等；较少工程量）

考虑与城市主要功能区的关系（与工业、居住等）

（图0—19 港口用地与其他城市用地的关系）

不同地区港址选择的特点：（海岸、河口、河流、河网、湖区港、水库、封冻河流）

?港口用地对其他城市用地的影响

与工业用地紧密结合（原材料产品运输）

合理进行岸线分配：处理生产与生活的矛盾

合理布置港口各作业区：（客运、件货、煤及矿石、建材、木材、危险品等；布局原则：略）

加强水陆联运的组织：（流通中心=转运、仓储）

无线电收发区

?机场用地在城市中的布局

?机场用地位置的选择

1）用地平坦（纵坡〈10‰、良好的工程、水文地质〉

2）足够的用地面积，符合净空要求

（图0—20 机场对净空的要求）

3）气象体条件稳定（风向、风速、雾、暴雨等）

4）减少对城市的噪音污染（起跑方向与城市平行或边缘相切）

（图0—21 机场跑道方位与城市的关系）

5）避免无线电波的相互干扰

6）特大城市中多个机场的分工与相互联系

7）留有发展余地

?机场与城市的距离和交通联系

机场与城市的距离：一般超过10公里，国外60个机场统计，10~20公里50%；20~30公里15%；30~40公里35%。

时间=30分钟以内

交通联系方式：高速有轨系统；高速公路（直升机、高速船舶等）

?公路用地在城市中的布局

?公路与城市的联接

小城镇中公路与城市主要干道相连的弊病

公路与城市联接的六种方式

（图0—22公路与城市的联接方式）

高速公路与城市的联接

?公路站场用地位置的布局

公路车站（长途汽车站）的类型：客运、货运、技术、混合；终点、中间、区段位置布局：客站=与铁路、水运客站结合或分别设置；

货站=结合仓储、工业、铁路港口运输分别设置

?城市对外交通综合布局的一般原则

1）便于组织联运

2）客运部分靠近市区，市内交通方便

3）与城市干道布局相结合

4）尽量减少对城市的干扰

（图0—23 上海市的城市对外交通布局）

§6. 城市郊区规划

（略）

参考文献：